基于優(yōu)勢分析原理的房地產(chǎn)金融深化研究論文

　　1引言

　　金融深化理論的核心觀(guān)點(diǎn)是一國的金融體制與該國的經(jīng)濟發(fā)展之間存在一種相互刺激和相互制約的關(guān)系。其中，金融規模和結構的變化是金融深化的重要內容之一。房地產(chǎn)作為一種重要產(chǎn)業(yè)，在各個(gè)國家都會(huì )經(jīng)常受到各種各樣的宏觀(guān)調控。隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟條件的改善和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)金融自然要進(jìn)入一個(gè)不斷深化的過(guò)程。同時(shí)，房地產(chǎn)金融也會(huì )為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供更為有力地支撐。所以，通過(guò)考察房地產(chǎn)金融深化的比較優(yōu)勢，來(lái)考查對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)調控是否有效以及如何進(jìn)行宏觀(guān)調控具有重要意義。

　　目前，國內外關(guān)于房地產(chǎn)金融深化的研究主要是從其涉及的各個(gè)方面做單獨的探討。就整體房地產(chǎn)金融規模和結構而言，國外尚無(wú)此方面的研究，國內的研究也很少。房地產(chǎn)金融包括住房金融、商業(yè)房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。本文以上述三方的總體為研究對象。（王重潤，2006)只是我國房地產(chǎn)金融的總體結構特征和相應的風(fēng)險進(jìn)行了定性研究，并未涉及歷年的房地產(chǎn)金融規模特征及變化；（中國人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組,2005)研究了1998年以來(lái)我國房地產(chǎn)金融的總體規模、結構、相關(guān)政策變化、房地產(chǎn)金融風(fēng)險及相應控制措施。此文是目前國內關(guān)于宏觀(guān)房地產(chǎn)金融規模、結構和政策等方面同時(shí)進(jìn)行論述最全面文獻,但中除了采用定性分析和統計分析外，并未采用其它定量研究方法；(Ltying,J.,1998)只研究了美國的住房金融結構和貨幣政策帶來(lái)的影響⑴，忽略了商業(yè)房產(chǎn)和地產(chǎn)，內容涉及不夠全面；（皮舜，武康平，2006)通過(guò)計量經(jīng)濟學(xué)原理得出中國宏觀(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有一定程度的共生性，雖然在定量研究上有所突破，但研究中未涉及房地產(chǎn)金融的結構和規模的匹配關(guān)系⑷；（郁文達，2001)雖然運用金融結構法和新制度經(jīng)濟學(xué)在研究方法上有所突破，但其研究?jì)热葜簧婕傲俗》拷鹑?(常永勝，2001)雖然以宏觀(guān)房地產(chǎn)金融為研究對象，但其主要目的在于分析我國房地產(chǎn)金融組織體系、市場(chǎng)體系和宏觀(guān)調控體系的構建和深化問(wèn)題(張薇，徐玉梅，2006)只是就宏觀(guān)房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題和趨勢作了簡(jiǎn)單的探討;上述文獻均未探討房地產(chǎn)金融結構變化對房地產(chǎn)金融比較優(yōu)勢所帶來(lái)的影響。

　　因此,本文應用灰色系統優(yōu)勢分析原理從房地產(chǎn)金融規模與結構變化對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的影響來(lái)探討我國房地產(chǎn)金融深化過(guò)程的比較優(yōu)勢問(wèn)題。本文的研究將為房地產(chǎn)金融的定量研究提供一種新的思路。

　　3實(shí)證分析

　　3.1指標的選取

　　選取房地產(chǎn)經(jīng)濟系統的三個(gè)主要指標：房地產(chǎn)銷(xiāo)售額（體現了房地產(chǎn)經(jīng)濟的經(jīng)營(yíng)規模）、施工面積（體現了房地產(chǎn)經(jīng)濟的生產(chǎn)規模）、城鎮人均居住面積（體現了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的存量規模）。

　　房地產(chǎn)金融指標選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的三大主要渠道指標（按國家統計局口徑分類(lèi)），即企業(yè)自籌、其他來(lái)源資金（包括定金和預收款）和國內貸款；由于另外來(lái)源渠道國家預算、國外投資、債券、股票和信托投資合計總體規模除97年和98年在8%-10%(按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源總規模計算）以外，其余年份均在3%左右，同時(shí)考慮到上述幾類(lèi)數據波動(dòng)性非常大,缺少規律性，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展貢獻有限,且對計算結果影響較大，因此計算中，未包含此部分數據。

　　以房地產(chǎn)銷(xiāo)售額、施工面積和城鎮人口人均居住面積作為系統特征數據序列，以企業(yè)自籌、其他來(lái)源資金和國內貸款作為相關(guān)因素行為序列，數據序列為1997年-2005年（數據來(lái)源：中國高校財經(jīng)數據庫）。

　　3.2計算

　　(2)相關(guān)因素優(yōu)勢變動(dòng)原因分析從總體上看，隨著(zhù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模的持續快速擴大,盡管我國的房地產(chǎn)金融規模也迅速擴大，但是房地產(chǎn)金融優(yōu)勢卻呈現了逐年下降的趨勢。主要是由于目前我國的房地產(chǎn)金融深化以金融量性成長(cháng)為主,質(zhì)性成長(cháng)嚴重不足，比如①多年以來(lái)房地產(chǎn)融資渠道單一，一直以銀行信貸供給和民間非正規金融供給為主,而房地產(chǎn)類(lèi)股票、信托、債券等合規性的金融工具的融資作用卻微不足道，對房地產(chǎn)金融渠道規模的貢獻一直維持在1-2%左右;②房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整體流動(dòng)性差，缺少金融創(chuàng )新，既有的主融資方式資源配置效率低下；③整個(gè)房地產(chǎn)金融深化過(guò)程中促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新和市場(chǎng)化改革的政策、法規缺位;④由于政府監管的缺失，再加之開(kāi)發(fā)商過(guò)多地追求利潤而違規甚至違法操作，導致開(kāi)發(fā)商金融人格嚴重缺失，而開(kāi)發(fā)商又是房地產(chǎn)金融行為主體重要組成部分，因此，對于整個(gè)房地產(chǎn)金融系統的健康成長(cháng)造成很大不利影響。

　　4結論和政策建議

　　(1)通過(guò)優(yōu)勢分析原理實(shí)證表明在我國的房地產(chǎn)金融深化過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模越大,房地產(chǎn)金融相對優(yōu)勢越弱；

　　(2)我國目前的房地產(chǎn)金融深化特征是以金融量性成長(cháng)為主，質(zhì)性成長(cháng)嚴重不足，缺乏金融創(chuàng )新和主體塑造，不利于房地產(chǎn)金融成長(cháng)的長(cháng)期性和持續性；

　　(3)本文的研究方法亦適用于分析宏觀(guān)金融和其它產(chǎn)業(yè)金融深化過(guò)程的比較優(yōu)勢及其產(chǎn)生的原因；

　　(4)我國當前的房地產(chǎn)金融深化政策應著(zhù)力于改善房地產(chǎn)金融資源的流向和配置效率，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)金融的量性擴張，同時(shí)放開(kāi)房地產(chǎn)金融政策,促進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新,加強政府監管，促進(jìn)房地產(chǎn)金融行為主體的塑造和金融人格的形成，從而提高房地產(chǎn)金融的質(zhì)性成長(cháng)比重。

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