房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的問(wèn)題與應對策略論文
一、引言
伴隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和國家政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的放開(kāi)管理，在短短的幾十年發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)在眾多產(chǎn)業(yè)中脫穎而出，一躍成為國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中非常重要的組成部分。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展對于改善人民群眾的居住條件有很大的作用，能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方政府的財政收入，推進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展和建設小康社會(huì )的步伐但是，當前正在繁榮發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也存在著(zhù)諸多問(wèn)題，并成為社會(huì )群眾關(guān)心的焦點(diǎn)和熱點(diǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展速度過(guò)于迅猛，市場(chǎng)過(guò)熱；房地產(chǎn)的中介、交易市場(chǎng)規范性不強；房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運行效果較弱，產(chǎn)業(yè)整體素質(zhì)低；房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險能力不強，缺乏核心競爭力；房?jì)r(jià)居高不下，普通百姓買(mǎi)房壓力大。
二、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現狀
房地產(chǎn)發(fā)展中的問(wèn)題不僅是表面的經(jīng)濟問(wèn)題，還是非常嚴重的社會(huì )問(wèn)題，其持續、健康、穩定的發(fā)展直接關(guān)系到我國的國計民生，因此，其帶來(lái)的影響不容小ISL,:,在最近幾年的發(fā)展中，政府加大了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)經(jīng)濟管理力度，但是從目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行情況來(lái)看，其所起到的作用微乎其微。房地產(chǎn)市場(chǎng)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，自身存在著(zhù)一些深層次和根衣性的問(wèn)題，其在政府、市場(chǎng)自身規律的調整下并沒(méi)有得到有效、徹底的糾正和解決。而目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房?jì)r(jià)依舊在增長(cháng)，甚至帶來(lái)更為嚴重的問(wèn)題。
1.管理目標模糊不清，出臺的政策不穩定。
(1)管理目標模糊。近年來(lái)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，實(shí)現供需平衡，抑制快速上漲的房?jì)r(jià)，滿(mǎn)足人民群眾的房屋需求，我國在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的政策上作出了很大調整但是，由于我國當前正處于社會(huì )主義經(jīng)濟發(fā)展的初級階段，對房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的一些問(wèn)題，在長(cháng)期的規劃上和認識上還不夠全面，要實(shí)現的具體目標還不是很清晰，甚至存在錯誤和片面性的認識，致使政策目標缺乏前瞻性。中長(cháng)期規劃思路和短期的政策手段不一致，甚至會(huì )出現長(cháng)期的規劃和短期規劃相違背的現象。其規劃欠缺科學(xué)性和合理性，以及國家政策實(shí)施的不連續性，這不僅造成房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)具有較大的波動(dòng)，而且嚴重干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運行。另外,投機者也會(huì )趁著(zhù)政策存在的漏洞和缺陷，而制造市場(chǎng)的混亂，擾亂正常的市場(chǎng)秩序。
(2)政策缺乏連續穩定性。國家出臺了一系列政策調控房?jì)r(jià),2005年出臺了的“國八條”，“國六條”，加之一系列的稅收、金融政策等的頒布但是，房?jì)r(jià)并未隨著(zhù)政策的出臺而下降，相反卻穩步上升，這中間雖然有小幅度的下跌，但之后又迅速上漲，總體還是呈上漲的趨勢。從2⑷4年以來(lái)，國家一直在對房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控，直到2007年，政府對房?jì)r(jià)調控狠下了一劑猛藥，但是到200S年9月又無(wú)疾而終。后來(lái)政府針對刺激房地產(chǎn)出臺了很多措施，但是直接的結果是導致房?jì)r(jià)的暴漲。
(3)政策調控沒(méi)有觸及房地產(chǎn)問(wèn)題的實(shí)質(zhì)調控的手段過(guò)于單一，沒(méi)有從根衣上解決房地產(chǎn)業(yè)房?jì)r(jià)高漲的問(wèn)題，政策的調整治標不治衣，不利于穩定民生其不僅在一定程度上浪費了國家的行政資源，前期出臺政策降稅費鼓勵居民買(mǎi)房，后期出臺二套房政策，打消了原衣有需求購房者的購買(mǎi)欲望，而且前后矛盾，沒(méi)有給居民的購房計劃提供幫助，反而使行業(yè)中的投機取巧者攫取利益。對國家的一系列調控，購房者和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始慢慢感到麻木。依賴(lài)房地產(chǎn)發(fā)展改善國民經(jīng)濟結構的預估，在業(yè)內人士看來(lái)很難實(shí)現如此下去，未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)肯定吸引不了消費者的眼球，最終的受害者卻是群眾。
2.管理流于形式，機制不完善。
管理流于形式。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)有很多年的發(fā)展，如今，房地產(chǎn)仍然在我國經(jīng)濟管理中處于焦點(diǎn)和重點(diǎn)的地位。尤其是在最近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，對房地產(chǎn)的妥善管理,政府花費了很大的心思，在短時(shí)間里政府出臺的房地產(chǎn)政策密集推行。但許多規定與政策都只是流于形式，難以落實(shí)，部門(mén)執行的不到位，甚至導致變形和失真的現象其中一些政策可操作性不是很強，在房產(chǎn)界存在很大的爭議，實(shí)施細則的制定頒布與實(shí)施原則的制定頒布出現不符。我國經(jīng)濟管理的措施一般采用自上而下的落實(shí)形式，這使地方政府與中央政府房地產(chǎn)兩級管理、監督，其調控范圍、職責沒(méi)有明確的定位，出現斷層或重復管理的現象，這都使得我國房地產(chǎn)行業(yè)的政策實(shí)施，大多由于地方與中央政府的合作出現了問(wèn)題。
(1)過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)。作為國民經(jīng)濟體系重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈較長(cháng)，改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)濟對推動(dòng)我國經(jīng)濟發(fā)展方面起到了巨大的作用。尤其是在國際金融危機中，政府出臺一系列的措施來(lái)刺激房地產(chǎn)發(fā)展，其所帶來(lái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟的率先復蘇，對保持我國經(jīng)濟的穩步增長(cháng)起到了積極作用。因此，我國很多地方政府紛紛把房地產(chǎn)業(yè)看作拉動(dòng)當地經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的不穩定性，依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的經(jīng)濟增長(cháng)不具有可持續性。
各地政府看中了國際金融危機中房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用，所以都將房地產(chǎn)業(yè)作為是當地的支柱產(chǎn)業(yè)但是，過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的作用不具有持久性和長(cháng)期性。我們要通過(guò)加大保障房的建設，以保障民生居住為目的，讓居者有其屋，遏制投機性需求、限制投資性需求以及支持改善性需求。
丄相關(guān)法規體系的不健全。我們從各個(gè)國家房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗可以看出，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性有序快速運行的基礎和前提條件是完善的市場(chǎng)的法律法規體系。在房地產(chǎn)經(jīng)濟正處在這個(gè)快速發(fā)展初級階段的我國，非常有必要健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規建設。房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的法律體系不僅要涉及最初的開(kāi)發(fā)、建設和交易，同時(shí)還要對后期后續管理進(jìn)行完善。目前，我國還沒(méi)有出臺能夠覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)過(guò)程的市場(chǎng)管理法律我國當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規建設，與現如今房地產(chǎn)高速發(fā)展的要求，存在明顯的不符，從而導致越來(lái)越多的法律不能很好地實(shí)施，并合理地在房地產(chǎn)市場(chǎng)中運用現今，我國主要還是依靠政府的權威和力量對房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟進(jìn)行控制和管理，以國務(wù)院或國家部委辦名義所頒發(fā)的文件占有很大的一部分，如新“國十條”、“國八條”等，缺乏法律所應有的穩定性、嚴肅性，且普遍適用性也不是很強。由于房地產(chǎn)業(yè)相配套的實(shí)施細則、條例不完備，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)上執法不嚴、有法不依，陷入惡性循環(huán)，使法律應有的效力大打折扣。
三、對策分析
1.資金成表控制�？刂崎_(kāi)發(fā)成表是房一290-地產(chǎn)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵，開(kāi)發(fā)成表關(guān)系著(zhù)房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益和其使用價(jià)值，在項目可行性報告批復以后，要根據公司的情況綜合考慮項目的投資額。正常的支出是比較容易控制，具有較大彈性的是業(yè)務(wù)費用的開(kāi)銷(xiāo)，其很難控制，不好掌握報賬的標準�？刂七^(guò)程一般包括：增強經(jīng)辦人的主人翁感，節約開(kāi)支；運用制度的方式堵塞漏洞；在控制成表的過(guò)程中，要依據工程的具體狀況具體分析，實(shí)施責任分包制，完善成表控制的制度。
2,制定長(cháng)期發(fā)展規劃。
(1)認識發(fā)展目標。目前，市場(chǎng)經(jīng)濟體制改革正處于不斷深人的關(guān)鍵時(shí)期，發(fā)展方式和經(jīng)濟結構都在面臨著(zhù)重大的調整對于提高生活品質(zhì)和解決普通民眾的居住條件，促進(jìn)我國經(jīng)濟轉型和經(jīng)濟增長(cháng)，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續性發(fā)展具有重大作用，對于這一點(diǎn)，我們要有深刻的認識，并將其納入經(jīng)濟發(fā)展的目標中。
(2)明確總體思路。我國還處于社會(huì )主義經(jīng)濟發(fā)展的初級階段，這是我國目前的基表國情。在這一基表國情下，明確整體的發(fā)展思路和方向，不但要追求房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的短期利益和效應，還要規劃并確立長(cháng)期的發(fā)展目標，來(lái)滿(mǎn)足不斷增長(cháng)的城鎮化建設發(fā)展和城鄉居民實(shí)際用房的需求，進(jìn)而保障和促進(jìn)我國國民經(jīng)濟的良性、和諧、良性發(fā)展。
(3)分解目標，對癥下藥。針對我國宏觀(guān)經(jīng)濟管理的規劃目標進(jìn)行分解，為中短期的規劃提供實(shí)踐上的指導和政策支持，有利于理順在房地產(chǎn)市場(chǎng)中復雜多變的關(guān)系和錯綜復雜的局面，并及時(shí)對癥下藥。例如，在我國人多地少的地區，要合理引導滿(mǎn)足消費的房地產(chǎn)需求，擔負起提供社會(huì )保障的責任，建立完善的住房保障體系。同時(shí)，對于炒房類(lèi)房地產(chǎn)的投機取巧行為，要從金融、稅收及其它方面進(jìn)行嚴格限制。
丄完善相關(guān)法律法規體系。只有不斷積累經(jīng)驗并經(jīng)歷一定的發(fā)展階段，才能不斷完善法律法規體系。要實(shí)現我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展，需要逐步建立和完善法律法規的建設，根據具體的國情，建立完整的有中國特色的房地產(chǎn)經(jīng)濟的法律體系，從而實(shí)現國家房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合法化、合理法和房地產(chǎn)市場(chǎng)運行過(guò)程的規范化。首先，對政府經(jīng)濟管理進(jìn)行有效約束，盡可能地避免政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行進(jìn)行過(guò)多的行政干預，防止給房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟秩序帶來(lái)不良的負面影響同時(shí),切實(shí)保障我國房地產(chǎn)宏觀(guān)調控體系的建立和順利實(shí)施不斷完善《建筑法》、土地管理法:《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律建設，并出臺相應的實(shí)施細則，積極促成《房地產(chǎn)法》的順利出臺，把房地產(chǎn)交易管理、開(kāi)發(fā)建設管理、相關(guān)的后期服務(wù)管理及中介服務(wù)管理等方面納入規范化的法律體系，并提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的穩定性、嚴肅性和層次性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟的管理有法可依。
4,建立健全管理機制
(1)正確認識宏觀(guān)調控的作用。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題的解決不能依靠簡(jiǎn)單的行政命令調控，它有著(zhù)深層次的原因。解決房地產(chǎn)市場(chǎng)現有局面的有效方法是改革房地產(chǎn)管理體制這就要我們正確認識政府職能在市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展中扮演的角色，調整并充分發(fā)揮政府的經(jīng)濟管理職能政府要正視市場(chǎng)中存在的失靈現象，在市場(chǎng)自身調節功能充分發(fā)揮的同時(shí)，根據市場(chǎng)的具體變化適當、適度地干預，具體問(wèn)題具體分析，建立有利于房地產(chǎn)業(yè)合理、有效發(fā)展的運行管理機制。
(2)明確責任主體。明確地方與中央在房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中的關(guān)系，明確雙方的責任主體，確立職責范圍并做好監督在積極貫徹中央對于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的政策措施的基礎上，因地制宜，從表地房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)，采取t異化措施，避免產(chǎn)生負面影響。同時(shí)，遏制土地財政，探索性地改革財稅體制，減少地方財政對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，積極落實(shí)地方政府對國家房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的政策。嚴厲打擊官商結合的不法行為，做好典型的負面例子的警示宣傳和正面案例的推廣，營(yíng)造房地產(chǎn)發(fā)展的良好氛圍，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續的發(fā)展。
四、結論與建議
我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理是一項非常艱巨的任務(wù)，要想把它做好，必須要有完善的管理機制，有完善的法律法規，有連續性的房地產(chǎn)政策以及明確的管理目標。只有這樣，才能使我國房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)秩序得以規范，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展
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