房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟論文
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中工程經(jīng)濟分析的重要性
1）社會(huì )大環(huán)境下需要工程經(jīng)濟分析。
改革開(kāi)放以來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進(jìn)，國家對經(jīng)濟的干預減少，市場(chǎng)對自身的調控增加，這也就造成了各個(gè)企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個(gè)競爭激烈的社會(huì )，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。和別的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所面臨的國家宏觀(guān)政策和微觀(guān)政策是相同的，也就是所面臨的社會(huì )大環(huán)境是相同的。那么在這個(gè)大環(huán)境下如何才能比別的房地產(chǎn)商更勝一籌，做好房地產(chǎn)工程經(jīng)濟是必要的，這樣就能降低房地產(chǎn)規劃過(guò)程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過(guò)程中就能夠相應的降低房?jì)r(jià)，就能夠吸引更多的買(mǎi)房者，在很大限度上提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程經(jīng)濟分析不僅對房屋的建設和經(jīng)營(yíng)有著(zhù)很大的影響，而且在社會(huì )主義建設新時(shí)期，我國正逐步加快推進(jìn)城鎮化進(jìn)程，在我國廣大農村開(kāi)始建起了大量商品房，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動(dòng)農村拆遷的過(guò)程中發(fā)揮重要的作用，推動(dòng)農村拆遷工作高速有效的運行。
2）企業(yè)自身需要工程經(jīng)濟分析。
一個(gè)發(fā)展完善的房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中是必然要進(jìn)行工程經(jīng)濟分析的。房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，事先如果進(jìn)行了完善又合理的工程經(jīng)濟分析，就能夠有效地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，并且能使房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理更加有效的實(shí)施。做好合理有效的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟分析，能夠有效的降低成本、規避風(fēng)險，并且能夠獲得良好的經(jīng)濟效益，大大提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工作積極性。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的工程經(jīng)濟分析
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者也就是房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行工程經(jīng)濟分析時(shí)，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏(yíng)得更廣泛的市場(chǎng)，來(lái)獲取更大的利益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中對工程經(jīng)濟進(jìn)行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過(guò)程中的成本分析。只有這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進(jìn)而提高效益，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)中占據有利地位。
1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應準確進(jìn)行前期市場(chǎng)定位。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，我們首先需要對前期的市場(chǎng)進(jìn)行準確的定位。首先我們需要對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的地理位置進(jìn)行合理的分析，其次對開(kāi)發(fā)項目的具體內容也要進(jìn)行合理的分析，緊接著(zhù)我們還要明白我們的開(kāi)發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個(gè)開(kāi)發(fā)項目條件類(lèi)似的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的價(jià)格進(jìn)行考察等。通過(guò)研究前期市場(chǎng)的市場(chǎng)定位后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者對其進(jìn)行正確的分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們已經(jīng)在戰略角度上通過(guò)對以上各個(gè)環(huán)節的分析和定位，在宏觀(guān)方面已經(jīng)可以預估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的工程造價(jià)。那樣基本上就能夠讓這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場(chǎng)定位，不會(huì )造成嚴重脫離市場(chǎng)定位的情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中準確的前期市場(chǎng)定位，也會(huì )為后期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所遇到的實(shí)質(zhì)性的工作提供模板和標準，為以后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的工程經(jīng)濟成本。
2）工程設計階段進(jìn)行嚴格成本控制。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對其市場(chǎng)定位和需求定位確定好之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應該在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程設計階段進(jìn)行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中為房地產(chǎn)的開(kāi)工做準備，但并沒(méi)有進(jìn)入正式開(kāi)工的階段，可以稱(chēng)得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者的想象呈現出來(lái)，正式的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設計還沒(méi)有正式實(shí)施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問(wèn)題，減少那些因為沒(méi)有很好的設計而造成的資金投入過(guò)多的問(wèn)題。相反，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經(jīng)失控，那么在后期的工作中就會(huì )遇到更多很難解決的問(wèn)題，還有可能造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目過(guò)程的失控，無(wú)止境的增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本。通過(guò)對國內房地產(chǎn)分析的實(shí)踐表明，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的1%，但這1%的費用會(huì )對整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3）工程實(shí)施階段進(jìn)行嚴格成本控制。
在建設階段進(jìn)行嚴格成本控制，是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者首先要對項目的進(jìn)度進(jìn)行合理的統籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統籌的好，項目就會(huì )運行的快，這就會(huì )在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就能夠在市場(chǎng)最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價(jià)廉建筑材料的供應商進(jìn)行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調利益，達到互利雙贏(yíng)的效果。
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