房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案
為了保障事情或工作順利、圓滿(mǎn)進(jìn)行，常常需要提前進(jìn)行細致的方案準備工作，方案是書(shū)面計劃，是具體行動(dòng)實(shí)施辦法細則，步驟等。方案應該怎么制定才好呢？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案1
一、活動(dòng)背景
根據中冶尚園項目計劃，在20xx年1月14日(農歷20xx年十二月二十一日)，即在新春佳節到來(lái)之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華，看房送大禮”活動(dòng)，為新老客戶(hù)獻上新年大禮。
二、活動(dòng)目的'
1、制造新年市場(chǎng)熱度，加強市場(chǎng)關(guān)注度;
2、通過(guò)活動(dòng)為新老客戶(hù)加深對本項目的深刻印象，傳遞項目信息等;
3、通過(guò)現場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛，聚攏人氣，迅速累積客戶(hù)。
三、活動(dòng)理念
1、注重人氣凝聚，營(yíng)造“中冶”品質(zhì);
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現，充分體現“看房送大禮”活動(dòng)意義;
3、烘托“新春”的“樂(lè )與玩”，打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng);
4、讓更多貴賓加深“中冶 尚園”的美好印象;
四、活動(dòng)地址
信陽(yáng)市洋山新區中冶尚園營(yíng)銷(xiāo)中心現場(chǎng)
五、活動(dòng)時(shí)間
20xx年1月14日 8:30 ——17:30
六、活動(dòng)對象
看房、購房準客戶(hù)
七、活動(dòng)項目籌備安排：(1月9日-13日 基準籌備)
策劃：郭森15xxxx601
1月9日：本活動(dòng)項目策劃匯報
達成初步合作意向 確定本活動(dòng)方案
1月10日：組建本活動(dòng)項目小組
確定本項目活動(dòng)中所有執行人員
確定各種物料、設備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日：項目正式籌備和實(shí)施
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案2
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房應當符合下列條件：
�。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳�，取得土地使用權證書(shū)。
�。ǘ┏钟薪ㄔO工程規劃許可證和施工許可證。
�。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
�。ㄋ模┫蜃〗ň稚暾堫A售許可，取得《商品房預售許可證》；未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售，不得向買(mǎi)受人收取任何預訂款性質(zhì)的費用。
二、委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構預售商品房的，應符合下列條件：
�。ㄒ唬┦芪蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)機構應依法設立，取得營(yíng)業(yè)執照，并在住建局備案。
�。ǘ┦芪蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)機構不得代理不符合預售條件的商品房。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房必須遵守下列規定：
�。ㄒ唬⿷斚蛸I(mǎi)受人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應當載明《商品房預售許可證》的'批準文號，房地產(chǎn)廣告內容必須合法、真實(shí)、準確，不得發(fā)布虛假的廣告。未取得《商品房預售許可證》的樓盤(pán)不得以任何形式發(fā)布廣告。
�。ǘ⿷攬绦忻鞔a標價(jià)的有關(guān)規定，不得在標價(jià)之外加價(jià)預售商品房，不得收取任何未予標明的費用。
�。ㄈ⿷斉c買(mǎi)受人簽訂商品房預售合同。開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向住建局辦理商品房預售合同備案。
�。ㄋ模╊A售商品房所得款項應當用于本項目的工程建設，不得挪用。
四、關(guān)于對違規預售商品房有關(guān)問(wèn)題的處理：
�。ㄒ唬┪慈〉谩秶型恋厥褂脵嘧C》和《建設工程規劃許可證》，對外宣傳和預售不能確定具體位置的房屋，依照國家住房和城鄉建設部《關(guān)于在房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展非法集資風(fēng)險排查有關(guān)工作的通知》（建房函〔20xx〕272號）精神，屬非法集資和合同詐騙行為，由公安局依法查處。
�。ǘ┮讶〉谩秶型恋厥褂脵嘧C》、《建設工程規劃許可證》，尚未取得《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》，對外以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取預付款性質(zhì)的費用進(jìn)行銷(xiāo)售的，屬違規預售行為，由住建局依法查處。
�。ㄈ┪窗匆幎▽�(shí)行商品住房明碼標價(jià)、哄抬房?jì)r(jià)或價(jià)格欺詐的，由物價(jià)局依法查處。
�。ㄋ模┪慈〉谩渡唐贩款A售許可證》違規發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告，或者房地產(chǎn)預售廣告未載明預售許可證書(shū)號的，由工商局依法查處。
�。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)中介服務(wù)機構未按規定到住建局備案，代理不具備預（銷(xiāo)）售條件的商品房，由住建局依法查處。
�。┎话匆幎ㄊ褂蒙唐贩款A售款項的，由住建局依法查處。
�。ㄆ撸⿲`反規定情節嚴重的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機構，在依法查處的同時(shí)，由新聞媒體曝光，記入企業(yè)信用檔案，直至清出房地產(chǎn)市場(chǎng)。
縣住建、物價(jià)、工商、公安等職能部門(mén)要依法加強商品房市場(chǎng)的監管，規范商品房預（銷(xiāo)）售行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
五、本通知有效期為20xx年1月27日至20xx年6月30日。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案3
XX項目地塊工程建設持續穩步推進(jìn)，為了營(yíng)造安全生產(chǎn)氛圍，增強參建各方安全生產(chǎn)意識，嚴格落實(shí)公司安全目標管理制度的要求，確保項目年度安全生產(chǎn)目標任務(wù)的圓滿(mǎn)完成，項目部決定開(kāi)展XX項目地塊安全生產(chǎn)大檢查，特擬定實(shí)施方案如下。
一、總體要求
深入貫徹公司管理安全生產(chǎn)會(huì )議精神，牢固樹(shù)立安全發(fā)展理念，貫徹執行“安全第一，預防為主，綜合治理”的安全生產(chǎn)方針，建立健全安全生產(chǎn)責任制，結合項目工程特點(diǎn)，通過(guò)開(kāi)展全面深入的安全生產(chǎn)大檢查，進(jìn)一步落實(shí)企業(yè)安全生產(chǎn)主體責任，徹底排查治理各類(lèi)事故隱患。
二、安全生產(chǎn)檢查組織機構
為保證檢查實(shí)施效果和督促力度，本次安全生產(chǎn)大檢查設置安全生產(chǎn)檢查領(lǐng)導小組，下設安全生產(chǎn)檢查工作小組予以具體協(xié)調、排查和落實(shí)現場(chǎng)安全隱患整改情況。安全生產(chǎn)檢查領(lǐng)導小組組長(cháng)：成員：
安全生產(chǎn)檢查工作小組成員：
三、安全生產(chǎn)檢查重點(diǎn)范圍
1、安全資料檢查
由建設單位牽頭，對施工單位安全生產(chǎn)規章制度、安全質(zhì)量標準化實(shí)施方案、安全施工組織方案、施工臨時(shí)用電專(zhuān)項方案、安全教育培訓、安全技術(shù)交底、應急救援預案、現場(chǎng)施工安全檢查記錄、特種作業(yè)人員操作證進(jìn)行重點(diǎn)檢查，并對監理單位監理日志、安全監理規劃、重大危險源專(zhuān)項方案審查情況。
2、現場(chǎng)安全檢查
由監理單位牽頭，對現階段施工可能發(fā)生安全事故的隱患點(diǎn)進(jìn)行拉網(wǎng)式排查，確定現場(chǎng)危險源的種類(lèi)和數量。重點(diǎn)檢查XX項目地塊建筑物臨邊、洞口防護；施工臨時(shí)用電；安全標識標牌設置和高空作業(yè)安全用品的使用；起重提升設備的備案及安全運行；并對模板、安全網(wǎng)、外墻保溫板等建筑材料堆放以及消防器材配備情況進(jìn)行全面排查。
�。�1）臨邊洞口安全：檢查樓梯口是否設置防護欄桿，電梯井口是否設置固定柵門(mén)，是否在電梯井內每隔兩層設置一道安全平網(wǎng)；
檢查地庫集水坑（井）、塔吊基礎孔洞等預留洞口部位是否用定型蓋板或者腳手板滿(mǎn)鋪蓋嚴，洞口周?chē)欠裨O置防護欄桿和密目式安全網(wǎng)；
檢查在建工程地面出入口和施工現場(chǎng)人員流動(dòng)密集的通道口上方是否設置防護棚；
檢查陽(yáng)臺、樓層周邊、屋面等臨邊作業(yè)區域（無(wú)防護設施或維護設施高度低于80cm時(shí)）是否搭設臨邊防護欄桿和擋腳板；
�。�2）施工臨時(shí)用電安全：
施工臨時(shí)用電是否按TN-S系統設置，檢查配電箱、開(kāi)關(guān)箱是否分級設置，照明配電與動(dòng)力配電是否獨立自成系統，末級開(kāi)關(guān)箱與上級配電箱是否設置漏電保護器；
檢查現場(chǎng)每臺用電設備是否具有各自專(zhuān)用開(kāi)關(guān)箱，是否存在一個(gè)開(kāi)關(guān)控制二臺以上用電設備的情況；
檢查施工現場(chǎng)是否存在由室外地面電箱使用橡皮電纜自地面直接引入各樓層使用的現象；施工現場(chǎng)接電應由專(zhuān)人負責，持證上崗。檢查施工現場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)檔案，對臨時(shí)用電施工組織設計、施工用電技術(shù)交底、臨時(shí)用電檢查驗收、接地電阻測定記錄、電工定期檢查記錄進(jìn)行核查。
�。�3）安全標識標牌設置：
檢查施工現場(chǎng)五牌一圖設置情況，出現破損須及時(shí)更換；臨邊洞口區域是否懸掛安全警示標牌，并按要求懸掛密目式安全網(wǎng)，施工場(chǎng)區的人員是否按規定配電安全帽，高空人員是否按規定懸掛安全帶作業(yè)；
�。�4）消防防火安全：
對易燃材料堆放點(diǎn)、辦公用房、臨時(shí)宿舍、廚房操作間進(jìn)行重點(diǎn)檢查，查看消火栓、黃沙池等消防器材的數量、規格是否按要求配備到位，施工現場(chǎng)是否懸掛消防警示標示，臨時(shí)消防水源能否正常啟用，核查辦公區、生活區內是否存在大功率電器違規使用的情況。
�。�5）起重提升設備是否備案登記，現場(chǎng)懸掛登記銘牌，設備附墻件是否牢靠、臨邊防護是否到位。做好設備的'定期維護，保障設備正常運行。
3、安全事故應急模擬組織模擬安全事故發(fā)生后的應急響應，重點(diǎn)落實(shí)現場(chǎng)相關(guān)人員信息傳達和事故報告流程，檢驗應急預案的可操作性和實(shí)用性以及人員、設備、物資的集結反應速度。
四、安全檢查實(shí)施步驟
1、自查自糾階段。施工單位對各自區域內安全隱患進(jìn)行細致排查，對自查中發(fā)現的問(wèn)題予以糾正整改，避免安全事故的發(fā)生；
2、檢查核實(shí)階段。項目部聯(lián)合監理單位對小區內安全隱患進(jìn)行檢查核實(shí)，對發(fā)現的問(wèn)題劃清責任范圍和歸屬，限期責任單位整改；
3、落實(shí)整改階段。責任單位對責任區域內的安全隱患整改完畢，出具施工安全隱患整改報告，報監理單位處備案。著(zhù)力消除XX項目地塊存在的重大危險源和安全隱患，為下階段的工程建設奠定堅實(shí)基礎。
五、獎懲措施：
限期內未整改完畢，甲方將按合同約定給予經(jīng)濟處罰。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案4
一：房地產(chǎn)項目策劃所包涵內容：
一)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查
項目特性分析、建筑規模與風(fēng)格、建筑布局和結構、裝修和設備、功能配置、物業(yè)管理、發(fā)展商背景、結論和建議
二)房地產(chǎn)目標客戶(hù)分析
經(jīng)濟背景：經(jīng)濟實(shí)力/行業(yè)特征/公司、家庭
文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng )意、表達方式、
三)房地產(chǎn)價(jià)格定位
理論價(jià)格/成交價(jià)格/租金價(jià)格/價(jià)格策略
四)入市時(shí)機、入市姿態(tài)
五)廣告策略
廣告的階段性劃分、階段性的廣告主題、階段性的廣告創(chuàng )意表現、廣告效果監控
六)房地產(chǎn)媒介策略
媒介選擇/軟性新聞主題/媒介組合/投放頻率/費用估算
七)房地產(chǎn)推廣費用
現場(chǎng)包裝(營(yíng)銷(xiāo)中心、示范單位、圍板等)印刷品(銷(xiāo)售文件、售樓書(shū)等)媒介投放
二：房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃所包涵內容：
一)銷(xiāo)售現場(chǎng)準備
二)銷(xiāo)售代表培訓
三)銷(xiāo)售現場(chǎng)管理
四)房號銷(xiāo)控管理
四)銷(xiāo)售階段總結
五)銷(xiāo)售廣告評估
六)客戶(hù)跟進(jìn)服務(wù)
七)階段性營(yíng)銷(xiāo)方案調整
第三節：房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃的內容及步驟
一：項目研究：即項目銷(xiāo)售市場(chǎng)及銷(xiāo)售狀況的研究，詳細分析項目的銷(xiāo)售狀況、購買(mǎi)人群、接受價(jià)位、購買(mǎi)理由等。
二：市場(chǎng)調研：對所有競爭對手的詳細了解，所謂知己知彼、百戰不殆
三：房地產(chǎn)項目?jì)?yōu)劣勢分析：針對項目的銷(xiāo)售狀況做詳盡的客觀(guān)分析，并找出支持理由。四：房地產(chǎn)項目再定位：根據以上調研分析，重新整合所有賣(mài)點(diǎn)，根據市場(chǎng)需求，做項目市場(chǎng)定位的調整。
五：房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售思路：
一)銷(xiāo)售手法的差異性。這是要與其它樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)手法區別開(kāi)來(lái)，避免盲目跟隨風(fēng)。
二)主題思想的統一性。廣告宣傳上，不管是硬性廣告還是文字包裝，都要有一個(gè)明確而統一的主題。
一個(gè)大主題可以分解為若干個(gè)小主題，小主題內容可以不一樣，但都是為說(shuō)明大主題服務(wù)的
三)操作手法的連貫性。首先是操作思想不能斷、前后不能自相矛盾。其次是時(shí)間上不能斷，兩次宣傳間隔的時(shí)間不能太長(cháng)。
六：房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售策略：
一)項目入市時(shí)機選擇
理想的入市時(shí)機：所說(shuō)的入市時(shí)機并不是指時(shí)間概念上的時(shí)機，而是指根據自身情況和市場(chǎng)狀況來(lái)決定什么時(shí)候開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，賣(mài)樓花還是賣(mài)現樓;建到正負零就開(kāi)始賣(mài)還是等到封頂再開(kāi)始賣(mài);按部就班、調整完步伐后再賣(mài)還是急急忙忙、倉促上馬;搶在競爭者前賣(mài)還是等人家賣(mài)完了再說(shuō)等等。
一般應具備：根據多年的經(jīng)驗和教訓一個(gè)項目理想的'入市姿態(tài)。
1開(kāi)發(fā)手續與工程進(jìn)展程度應達到可售的基本要求;
2已經(jīng)知道目標客戶(hù)是哪些人;
3知道你價(jià)格適合的目標客戶(hù);
4已經(jīng)找出項目定位和目標客戶(hù)背景之間的諧振點(diǎn);
5已確定最具震撼力的優(yōu)勢并能使項目有始至終地保持一個(gè)完整統一形象的中心主題;6已確定目標客戶(hù)更能接受的合理銷(xiāo)售方式;
7已制定出具競爭力的入市價(jià)格策略;
8制定合理的銷(xiāo)控表;
9精打細算推廣成本后并制定有效的推廣執行方案
10組建一支專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售隊伍并擬定一個(gè)完善培訓計劃;
11盡力完善現場(chǎng)氛圍;
12競爭對手還在慢條斯理地等待旺市;
13其他外部條件也很合適。
二)房地產(chǎn)項目廣告宣傳計劃
當我確定了產(chǎn)品的廣告訴求點(diǎn)和廣告基調后，制定切實(shí)可行的廣告計劃便成為實(shí)現最終銷(xiāo)售目的必要步驟。而一個(gè)可操作的完整廣告計劃通常包括廣告周期的安排，廣告主題的安排，
廣告媒體的安排和廣告預算的編排四個(gè)部分。推廣計劃應根據具體項目的不同特點(diǎn)，采用不同的傳播渠道與推廣手段，更要綜合各種媒體的不同優(yōu)勢，充分利用時(shí)效長(cháng)而針對性強的專(zhuān)業(yè)媒體資源，來(lái)實(shí)現廣告的最終目的降低客戶(hù)成本，一切為了銷(xiāo)售!
三)銷(xiāo)售部署房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段性非常強，如何把握整體沖擊力、彈性與節奏、步驟與策略調整，體現了操盤(pán)者控制局面的能力，同時(shí)往往也決定了整體勝負。通常銷(xiāo)售部署應遵循的幾個(gè)原則是保持進(jìn)度與策略節奏一致預熱期、開(kāi)盤(pán)期、強銷(xiāo)期、保溫期;防范銷(xiāo)售階段性問(wèn)題如工期、質(zhì)量、配套等;估算綜合成本及銷(xiāo)售者影響因素剖析資金積壓、廣告推廣、稅費變化等。
第四節：銷(xiāo)售策劃原則
一：創(chuàng )新原則
隨著(zhù)時(shí)代的發(fā)展，傳統的房地產(chǎn)銷(xiāo)售理論越來(lái)越不適應市場(chǎng)的要求，更無(wú)法為當前許多房地產(chǎn)企業(yè)所做的種種創(chuàng )新探索指明方向。從目前房地產(chǎn)企業(yè)的大量營(yíng)銷(xiāo)實(shí)踐來(lái)看，包括折讓、有獎銷(xiāo)售、先租后買(mǎi)、降低利率等各類(lèi)措施，大多能產(chǎn)生更強烈、更快速的反應，能引起消費者對房產(chǎn)的注意，這為我探討買(mǎi)方市場(chǎng)條件下的營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng )新理論，提供了豐富多彩的素材和極具價(jià)值的思路。
二：資源整合原則
整合營(yíng)銷(xiāo)是營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節高度專(zhuān)業(yè)化分工的基礎上，通過(guò)市場(chǎng)渠道，圍繞具體項目，有多個(gè)專(zhuān)業(yè)性營(yíng)銷(xiāo)機構形成多種專(zhuān)業(yè)人才互補型、互利型的共同組織，并由其對諸如資金、智能、品牌、社會(huì )關(guān)系等房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)要素進(jìn)行整理、組合，形成合力，高效運作，從而形成從投資決策到物業(yè)銷(xiāo)售全過(guò)程的系統控制，并進(jìn)而實(shí)現預定營(yíng)銷(xiāo)目標的一種新型的市場(chǎng)化的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式，整合營(yíng)銷(xiāo)克服了一般營(yíng)銷(xiāo)模式
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃一個(gè)綜合性、系統性的工程，需要在先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)理論指導下運用各種營(yíng)銷(xiāo)手段、營(yíng)銷(xiāo)工具來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)價(jià)值的兌現，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)從了解時(shí)市場(chǎng)、熟知市場(chǎng)到推廣市
場(chǎng)的過(guò)程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬(wàn)別，注定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃從單一化趨向全面化，營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)從注重表面趨向追求內涵。不僅要體現物業(yè)特征，還要體現市場(chǎng)特征和消費習慣及發(fā)展要求，體現市場(chǎng)的要求。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)首先應從產(chǎn)品做起，從提高樓盤(pán)綜合素質(zhì)做起，從滿(mǎn)足消費者的需求做起。區域細分、客戶(hù)細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開(kāi)始體現。重視綠化、增加智能化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽(yáng)光客廳、可移動(dòng)透光屋頂、自動(dòng)報警系統、架設空中走廊、提供網(wǎng)絡(luò )服務(wù)、營(yíng)造知識家園......可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢的
銷(xiāo)售策劃不能脫離社會(huì )現實(shí)。策劃時(shí)一定要考慮國情、民情和民風(fēng)，充分考慮操作中可能會(huì )遇到種種困難，制定好相應的應對措施。與政府部門(mén)或權威部門(mén)合作可以大大降低操作難度，提高策劃成功率。
第五節：檢驗銷(xiāo)售策劃成果
隨著(zhù)市場(chǎng)競爭態(tài)勢的不斷發(fā)展，各種復雜的因素對銷(xiāo)售策劃進(jìn)行都會(huì )產(chǎn)生影響，有可能銷(xiāo)售策劃初始定位已經(jīng)不符合當前的現實(shí)狀況，那就必須對策劃進(jìn)行重新定位。重新定位的重點(diǎn)仍然是遵循對于消費心理和競爭態(tài)勢的準確把握，同時(shí)對于消費需求以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢都要有清晰、準確地判斷，如此才能保證策劃定位的穩定性，否則策劃定位的不斷變動(dòng)將會(huì )影響到項目?jì)r(jià)值的實(shí)現。
因此，銷(xiāo)售策劃定位或重新定位的原則都在于：保持穩定，動(dòng)態(tài)調整。要做到這點(diǎn)，就要避免銷(xiāo)售策劃定位發(fā)生大的動(dòng)蕩，也就必須依靠專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售策劃指數評估體系，盡量使項目保持健康的銷(xiāo)售。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案5
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案更注重產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系，是指導和協(xié)調市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)效能，必須學(xué)會(huì )如何制訂和執行正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案。
在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷(xiāo)方案十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案包括：
1、 方案概要：對擬議的方案給予扼要的綜述，以便管理局部快速瀏覽。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競爭、配銷(xiāo)渠道和宏觀(guān)環(huán)境等方面的背景資料。
3、時(shí)機與問(wèn)題分析：綜合主要的時(shí)機與挑戰、優(yōu)劣勢、以及方案必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。
4、目標：確定方案在銷(xiāo)售量、市場(chǎng)占有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標。
5、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略：提供用于完成方案目標的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方法。
6、行動(dòng)方案：本方案答復將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費用多少?
7、預計盈虧報表：綜述方案預計的開(kāi)支。
8、控制：講述方案將如何監控。
一、方案概要
方案書(shū)一開(kāi)頭便應對本方案的主要目標和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級主管很快掌握方案的核心內容，內容目錄應附在方案概要之后。
二、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現狀
方案的這個(gè)局部負責提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競爭、配銷(xiāo)和宏觀(guān)環(huán)境有關(guān)的背景資料。
1、市場(chǎng)情勢
應提供關(guān)于所效勞的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規模與增長(cháng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細分與地區細分來(lái)分別列出，而且還應列出有關(guān)顧客需求、觀(guān)念和購置行為的趨勢。
2、產(chǎn)品情勢
應列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線(xiàn)中各主要產(chǎn)品的銷(xiāo)售量、價(jià)格、差益額和純利潤等的資料。
3、競爭情勢
主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目標、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。
4、宏觀(guān)環(huán)境情勢
應說(shuō)明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀(guān)環(huán)境趨勢，即人口的、經(jīng)濟的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì )文化的趨向。
三、時(shí)機與問(wèn)題分析
應以描述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)現狀資料為根底，找出主要的時(shí)機與挑戰、優(yōu)勢與劣勢和整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)期間內公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。
1、時(shí)機與挑戰分析
經(jīng)理應找出公司所面臨的主要時(shí)機與挑戰指的是外部可能左右企業(yè)未來(lái)的'因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應把時(shí)機和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。
2、優(yōu)勢與劣勢分析
應找出公司的優(yōu)劣勢，與時(shí)機和挑戰相反，優(yōu)勢和劣勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢那么是公司要改正的東西。
3、問(wèn)題分析
在這里，公司用時(shí)機與挑戰和優(yōu)勢與劣勢分析的研究結果來(lái)確定在方案中必須強調的主要問(wèn)題。對這些問(wèn)題的決策將會(huì )導致隨后的目標，策略與戰術(shù)確實(shí)立。
四、目標
此時(shí)，公司道了問(wèn)題所在，并要作為與目標有關(guān)的根本決策，這些目標將指導隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。
有兩類(lèi)目標-----財務(wù)目標和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標需要確立。
1、財務(wù)目標
每個(gè)公司都會(huì )追求一定的財務(wù)目標，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩定的長(cháng)期投資的蓋率，并想知道當年可取得的利潤。
2、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標
財務(wù)目標必須要轉化為市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)目標。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤，且其目標利潤率為銷(xiāo)售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷(xiāo)售收益為1800萬(wàn)元的目標，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，那么其必須售出90套房屋。
目標確實(shí)立應符合一定的標準：
各個(gè)目標應以明確且可測度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。
各個(gè)目標應保持內在的一致性。
如果可能的話(huà)，目標應分層次地加以說(shuō)明，應說(shuō)明較低的目標是如何從較高的目標中引申出來(lái)。
五、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略應在此列出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略綱要，或者稱(chēng)之為“精心籌劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)往往會(huì )面對多種可能的選擇，每一目標可用假設干種方法來(lái)實(shí)現。例如，增加10%的銷(xiāo)售收益的目標可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷(xiāo)售量來(lái)實(shí)現。同樣，這些目標的每一目標同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷(xiāo)售可通過(guò)擴大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對這些目標進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷(xiāo)的主要策略。
策略陳述書(shū)可以如下所示：
目標市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。
產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷(xiāo)房。有商用、住家兩種。
價(jià)格：價(jià)格稍高于競爭廠(chǎng)家。
配銷(xiāo)渠道：主要通過(guò)各大著(zhù)名房地產(chǎn)代理公司代理銷(xiāo)售。
服務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。
廣告：針對市場(chǎng)定位策略的定位的目標市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著(zhù)重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預算增加30%。
研究與開(kāi)發(fā)：增加25%的費用以根據顧客預購情況作及時(shí)的調整。使顧客能夠得到最大的滿(mǎn)足。
市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)研究：增加10%的費用來(lái)提高對消費者選擇過(guò)程的了解，并監視競爭者的舉動(dòng)。
六、行動(dòng)方案
策略陳述書(shū)闡述的是用以到達企業(yè)目標的主要市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)力。而現在市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略的每一要素都應經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作答復：將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費多少?等等具體行動(dòng)。
七、預計盈虧報表
行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預算，此預算根本上為一項預計盈虧報表。主管部門(mén)將審查這個(gè)預算并加以批準或修改。
八、控制
方案的最后一局部為控制，用來(lái)控制整個(gè)方案的進(jìn)程。通常，目標和預算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現未能到達目標的部門(mén)。
有些方案的控制局部還包括意外應急方案，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應采取的步驟。
營(yíng)銷(xiāo)執行是將營(yíng)銷(xiāo)方案轉化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項任務(wù)之完成，以實(shí)現方案的既定目標。
策略所論及的是營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是〞什么〞和〞為什么〞的問(wèn)題，而執行那么論及到〞誰(shuí)〞去執行，在〞什么地點(diǎn)〞、〞什么時(shí)間〞和〞怎么樣〞去執行等問(wèn)題。策略與執行密切相關(guān)，策略指導著(zhù)執行，如給營(yíng)銷(xiāo)方案分配一些基金，指導房屋銷(xiāo)售人員改變推銷(xiāo)重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執行也是一種策略反應，即預計在執行某一策略過(guò)程中會(huì )產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案6
20xx年最重要的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工具，二次三次傳播率100%，轉化率超20%-50%，售樓現場(chǎng)人氣爆棚的高科技營(yíng)銷(xiāo)工具。深圳經(jīng)偉度科技有限公司自主研發(fā)的高精度的三維仿真系統(CCVRS)，其應用覆蓋城市設計、城市管理和城市生活等方方面面，能為三維數字城市系統的構建提供完整的解決方案。聯(lián)系人石先生 電話(huà)：15220288295
傳統房地產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)展示模式
我國房地產(chǎn)銷(xiāo)售采用期房銷(xiāo)售模式，在客戶(hù)購房時(shí)，看不到實(shí)體現房，開(kāi)發(fā)商只能提供小區沙盤(pán)模型及數量有限的實(shí)體樣板間供客戶(hù)體驗。由于實(shí)體樣板間投資巨大，一般只有有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商才會(huì )提供幾套主力戶(hù)型的樣板間。對于普通購房者來(lái)說(shuō)，大都是非專(zhuān)業(yè)人士，僅僅通過(guò)沙盤(pán)模型和幾個(gè)樣板間以及銷(xiāo)售代表的語(yǔ)言描述，很難想象未來(lái)項目建成后的情形，客戶(hù)的體驗感非常差。
開(kāi)發(fā)商為推廣項目，往往會(huì )通過(guò)主流大眾媒體進(jìn)行宣傳，由于大眾媒體請準度較差，開(kāi)發(fā)商花費了大量的銷(xiāo)售費用，但收效甚微，如何高效的找到客戶(hù)是開(kāi)發(fā)商的第一要務(wù)，所謂高效指的就是花費少，且傳播面廣，目標集中。在當下的傳播渠道中，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)無(wú)疑是根本的解決之道，通過(guò)微博、微信的鏈式傳導，可以快速高效的傳遞開(kāi)發(fā)商項目信息，且花費卻可以忽略不計。
采用基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)的變化
基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)客戶(hù)帶來(lái)全新的沉浸式3D體驗。通過(guò)基于互聯(lián)網(wǎng)的`虛擬現實(shí)技術(shù)，可以輕松將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在電腦中以3D仿真呈現，不論是小區環(huán)境還是戶(hù)型樣板間，都可以逼真展示。利用3D投影儀或者頭盔式3D顯示器，使用戶(hù)可以沉浸其中，如臨其境，客戶(hù)的體驗非常好，加深對項目的印象和感知，極大地促進(jìn)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的開(kāi)展。
虛擬現實(shí)房地產(chǎn)展示系統可以為客戶(hù)提供更為深度的服務(wù)。在虛擬環(huán)境下，開(kāi)發(fā)出多種多樣、不同風(fēng)格、不同造價(jià)的樣板間，給未來(lái)業(yè)主提供更加豐富的裝修方案，滿(mǎn)足不同業(yè)主對裝修的需求。
虛擬現實(shí)展示系統實(shí)現了基于互聯(lián)網(wǎng)的分布式虛擬現實(shí)場(chǎng)景，使得房地產(chǎn)項目更加便于在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行傳播，客戶(hù)足不出戶(hù)便可以體驗房地產(chǎn)項目的優(yōu)勢及特點(diǎn)，吸引更多的客戶(hù)來(lái)實(shí)地看房、體驗。
虛擬現實(shí)展示系統可以幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行全開(kāi)發(fā)階段進(jìn)行項目展示、用戶(hù)體驗及反饋。在拿地階段進(jìn)行項目方案評估和決策，吸引顧客參與項目方案的制定，拉近與客戶(hù)的距離，節省巨額的營(yíng)銷(xiāo)費用。沉浸式虛擬現實(shí)場(chǎng)景的開(kāi)發(fā)可以為開(kāi)發(fā)商節省大量的樣板間營(yíng)造費用，同時(shí)為顧客帶來(lái)全新的“實(shí)景”體驗。
所以，基于互聯(lián)網(wǎng)的虛擬現實(shí)技術(shù)為房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)了全新的客戶(hù)體驗模式及宣傳推廣策略，在節約大量營(yíng)銷(xiāo)費用和實(shí)體樣板間建造費用的前提下，帶來(lái)對客戶(hù)更深度和更貼近的服務(wù)，在當前方式產(chǎn)市場(chǎng)大調整，開(kāi)發(fā)商面臨嚴峻市場(chǎng)挑戰的情形下，顯得尤為重要。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案7
印花稅的籌劃方法有分開(kāi)核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉環(huán)節法。
第一，同一憑證因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟事項而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應分別計算應納稅額，相加后按合計稅額貼花；若未分別記栽金額的按稅率高的貼花，所以選種情況要盡量分別核算金額。
第二，模糊金額籌劃法是指當事人在簽定數額較大的.合同時(shí)，有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達到少繳印花稅目的。
第三，由于在勞務(wù)的流轉環(huán)節中，每一次訂立合同均需繳納一次印花稅，所以減少流轉環(huán)節也是節省印花稅的方法。
【例】甲房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款3000萬(wàn)元的工程承包給A房地產(chǎn)公司，A公司又將其中1000萬(wàn)元的工程分包給乙公司，800萬(wàn)元的工程分包給丙公司。則四個(gè)公司應納印花稅稅額分別為：
甲公司應納印花稅＝3000×0.03%＝0.9萬(wàn)元
A公司應納印花稅＝3000×0.03%＋1000×0.03%＋800×0.03%＝1.44萬(wàn)元
乙公司應納印花稅＝1000×0.03%＝0.3萬(wàn)元
丙公司應納印花稅＝800×0.03%＝0.24萬(wàn)元
如果A房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商，讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1000萬(wàn)元和800萬(wàn)元的合同，剩余1200萬(wàn)元合同由甲與A簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應納稅額不變的前提下，A房地產(chǎn)公司應納稅額變?yōu)?200×0.03%＝0.36萬(wàn)元，比原來(lái)節省稅額1.08（1.44－0.36）萬(wàn)元。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案8
為貫徹落實(shí)住房和城鄉建設部《有關(guān)抓緊對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行檢查的通知》、省建設廳《有關(guān)組織開(kāi)展對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行檢查的'通知》精神，根據x市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組會(huì )議要求，結合我縣實(shí)際，制定本方案：
一、指導思想和工作目標
貫徹落實(shí)《國務(wù)院有關(guān)堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地、建設、信貸、銷(xiāo)售、房?jì)r(jià)、稅收等環(huán)節，開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專(zhuān)項檢查，嚴肅查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中違法違規行為。通過(guò)整治，進(jìn)一步規范我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障和促進(jìn)全縣房地產(chǎn)業(yè)持續、健康發(fā)展。
二、組織領(lǐng)導
成立x縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專(zhuān)項檢查工作組，縣政府分管負責人任組長(cháng)，縣發(fā)改委、國土局、房產(chǎn)局、建管局、規劃局、物價(jià)局、國稅局、地稅局、人行x支行等部門(mén)負責人為成員，工作組辦公室設在縣房產(chǎn)局（辦公室聯(lián)系人：x、x，聯(lián)系電話(huà):，電子郵箱：縣房產(chǎn)局主要負責人兼任辦公室主任。
三、檢查方式、范圍及時(shí)間要求
按照誰(shuí)主管、誰(shuí)負責，誰(shuí)檢查、誰(shuí)負責的原則，各相關(guān)部門(mén)結合自身職責，對全縣在建在售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目、已出讓的經(jīng)營(yíng)性土地且尚未開(kāi)工建設情況等進(jìn)行檢查�？h房產(chǎn)局負責列出全縣在建、在售、已出讓經(jīng)營(yíng)性土地且尚未開(kāi)工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目名單；各成員單位依據職責和要求開(kāi)展檢查， 6月17日前，各相關(guān)單位要將檢查結果形成書(shū)面匯總材料和表格，送縣檢查工作組辦公室。檢查工作組辦公室負責匯總檢查情況，于6月19日報x市整頓和規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序領(lǐng)導小組。
四、檢查的重點(diǎn)內容及責任分工
1、土地閑置和炒地行為。堅決制止炒買(mǎi)炒賣(mài)土地行為，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得出讓土地使用權后，要按照出讓合同約定的條件和期限進(jìn)行開(kāi)發(fā)。（縣國土局負責）
2、違法違規建設行為。開(kāi)發(fā)項目應按照有關(guān)規定向縣發(fā)改委備案，并依據備案文件辦理相關(guān)手續。（縣發(fā)改委負責）
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應按照有關(guān)規定辦理規劃等手續，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目規劃方案一經(jīng)批準，任何單位和個(gè)人不得擅自變更，確需變更的，必須按審批程序報批。（縣規劃局負責）
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)建設工程中，應嚴格執行施工圖審查、施工許可、項目招投標、項目轉讓、工程質(zhì)量監督管理相關(guān)規定。（縣建管局負責）
5、挪用房地產(chǎn)貸款、假按揭騙貸及其他違規融資等行為。重點(diǎn)檢查開(kāi)發(fā)企業(yè)信貸、融資行為是否規范。（縣人民銀行負責）
6、捂盤(pán)惜售、囤積房源、哄抬房?jì)r(jià)等行為。開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后應在規定時(shí)間內開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，一次性公開(kāi)全部房源，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售；嚴格執行《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》格式條款審查備案制度和銷(xiāo)售現場(chǎng)公示要求。（縣房產(chǎn)局、物價(jià)局負責）
7、違反房地產(chǎn)稅收管理規定行為。認真貫徹執行國家稅務(wù)登記制度，按規定申報納稅，嚴厲查處偷稅漏稅等行為，重點(diǎn)檢查x年和x年度房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況，其他房地產(chǎn)建設項目可暫緩檢查。（縣國稅局、地稅局負責）
8、其他違法違規行為。各部門(mén)按職責依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規經(jīng)營(yíng)行為。
五、工作要求
此次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為專(zhuān)項檢查工作時(shí)間緊、任務(wù)重，各相關(guān)單位要密切配合，加強協(xié)作，按照職責分工和各自檢查內容自行設計表格，及時(shí)上報檢查結果。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案9
第一部分：市場(chǎng)調研
項目背景：XX房?jì)r(jià)目前在全國省會(huì )城市排名處于倒數的位置，XX因而被評最具投資價(jià)值地區，20xx年XX的房?jì)r(jià)仍會(huì )繼續走上漲通道，輕松沖過(guò)5000元大關(guān)，直逼6000元大關(guān)。20xx年XX市商品房銷(xiāo)售均價(jià)達到了每平方米4910元，比20xx年上漲445元，漲幅9.9%。其中商住房20xx年均價(jià)達每平方米4580元，比20xx年上漲586元，漲幅達14.6%。20xx年，XX市商住房銷(xiāo)售價(jià)格肯定還會(huì )上漲，漲幅不會(huì )低于6%。至于何時(shí)能突破6000元大關(guān)，還需要進(jìn)一步觀(guān)察。國家將會(huì )進(jìn)一步加大對房產(chǎn)價(jià)格的宏觀(guān)調控力度，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展處于不冷不熱的狀態(tài)。過(guò)冷或者過(guò)熱，對經(jīng)濟都會(huì )有不利影響。XX是全國交通、地理、商業(yè)的中心城市，基礎價(jià)值優(yōu)越，近兩年鄭東新區的崛起和“鄭西新城”的建設，將使XX的房地產(chǎn)行業(yè)在今后更具投資價(jià)值。
第二部分：項目定位
項目名稱(chēng)：西城苑
項目前景：“十年河東，十年河西”，一句富含哲理的話(huà)，同樣適用于XX東城和西城的發(fā)展。過(guò)去十年，xx將近乎執拗地向東發(fā)展，其巨大的成就的確令世人矚目，與之相比，XX西區顯得有些落寞。但在20xx年，這種格局將被打破。加快建設XX都市區，讓XX西城迎來(lái)了全新的發(fā)展機遇。在此背景下，“鄭西新城”呼之欲出。
項目簡(jiǎn)介：鄭商地產(chǎn)公司承接的西城苑項目，地處XX市高新區，蓮花街牡丹路與月季路交匯處，西鄰河南工業(yè)大學(xué)新校區，連霍高速擦身而過(guò)。優(yōu)越的地理位置，注定要吸引所有XX市民的關(guān)注。
項目占地201畝，綠化率36%，容積率2.3，居住用戶(hù)2666戶(hù)，社區內規劃有藍山風(fēng)情會(huì )所、社區活動(dòng)中心、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等，以及5層退臺式花園洋房、8+1情景電梯洋房、空中花廊聯(lián)排別墅、院館級高層等物業(yè)形態(tài)。
項目競爭力分析：西城苑所處的高新區，匯集了4所河南省一流的大學(xué)：XX大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)、XX輕工業(yè)學(xué)院。是國家級的一個(gè)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區，位于XX市西北部，南臨西流湖，北接邙山，東與環(huán)城快速路相聯(lián)，西四環(huán)穿區而過(guò)，距市中心約12公里，南距310國道2公里，北鄰連霍高速公路，距新建XX國際航空港30公里，對外交通條件優(yōu)越。屬暖溫帶大陸性氣候，四季分明，高新區水質(zhì)、空氣質(zhì)量上乘。規劃面積70平方公里，建成區面積30平方公里，總人口20萬(wàn)，是河南省、XX市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的核心區域。
根據20xx年《XX高新城空間規劃》，XX高新區將在西四環(huán)以西新建一座“高新新城”，與現有建成區、北部生態(tài)產(chǎn)業(yè)區、西流湖休閑創(chuàng )意區共同組成“高新城”，到十二五末，XX高新區總面積將由現在的33平方公里，擴大為近66平方公里。徹底“變身”為集新興產(chǎn)業(yè)、科技、創(chuàng )新、生態(tài)宜居為一體的XX高新城。
因此，將來(lái)高新區必定在人口和規模上增加一個(gè)層次，而住房的'需求也讓西城苑這個(gè)項目充滿(mǎn)了無(wú)數的機遇。
第三部分：產(chǎn)品策略
產(chǎn)品定位：中原創(chuàng )新生態(tài)洋房大社區，打造湖景·休閑·綠色·生態(tài)、適宜人居的大盤(pán)，自然生態(tài)、和諧鄰里、健康生活方式。項目整體規劃堅持生態(tài)主義設計原則，崇尚自然生態(tài)，倡導健康生活方式。由南北縱向的景觀(guān)水系與東西向的景觀(guān)大道交匯處是社區中心的中庭湖心景觀(guān)。采用開(kāi)放式大社區、大景觀(guān)，和分組團私密性相結合的手法，形成五大組團。既能營(yíng)造環(huán)境優(yōu)美、鄰里和諧的大社區理念，通過(guò)多樣人行交通流線(xiàn)，合理布置活動(dòng)場(chǎng)地、休憩場(chǎng)地，又能保證各組團私密性的管理。項目主推產(chǎn)品大套、中套、小套5層退臺式花園洋房，同時(shí)又在高層產(chǎn)品上采用創(chuàng )新的理念，推出空中花廊聯(lián)排小墅，院館級高層，加上風(fēng)情商業(yè)街、會(huì )所、幼兒園等配套建筑，營(yíng)造生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，居住生活便捷的大社區。
低碳節能、綠色環(huán)保，從地產(chǎn)開(kāi)始。
建筑節能減排已成為新地產(chǎn)時(shí)代的主題，節能住宅、綠色住宅、環(huán)保住宅已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，其不僅囊括了節能材料的使用，并將節能技術(shù)應用到住宅開(kāi)發(fā)建設中。
價(jià)格定位：4800—12000元/平米
戶(hù)型規劃：
現代簡(jiǎn)歐建筑風(fēng)情，外觀(guān)簡(jiǎn)潔、線(xiàn)條分明、講究對稱(chēng)，運用色彩的自然過(guò)渡，營(yíng)造舒適的視覺(jué)效果，出典雅、時(shí)尚、尊貴的建筑氣質(zhì)，富有浪漫主義塑造情感升溫的友居氛圍。
戶(hù)型設計說(shuō)明：
戶(hù)型設計從使用功能、采光、通風(fēng)、材料等角度去考慮，營(yíng)造健康生活，引入流行元素。如入戶(hù)花園、落地轉角窗、陽(yáng)光房、空中露臺、一步式陽(yáng)臺、空中庭院、奇偶錯層等，帶來(lái)生活便利的同時(shí)，構造出多種不同觀(guān)賞角度和觀(guān)賞體驗。
●私家花園
●下沉式復式
●陽(yáng)光房
●開(kāi)放式客廳+餐廳設計
●豪華主臥、落地拐角飄窗，270度觀(guān)景視野
●保姆房
消費者定位：
�。�1）經(jīng)濟基礎比較好的高收入人群;
�。�2）有一定經(jīng)濟基礎的普通消費者；
�。�3）對教育環(huán)境要求較高的消費者；
�。�4）房地產(chǎn)投資人群；
第四部分：營(yíng)銷(xiāo)策略
�。�1）媒體傳播：通過(guò)墻體、車(chē)身、電視、網(wǎng)絡(luò )、報紙等宣傳房產(chǎn)項目，有利于提高項目在該地區的知名度，起到促銷(xiāo)的作用。
�。�2）折扣優(yōu)惠：通過(guò)給消費者以一定的優(yōu)惠，以較小的代價(jià)拉開(kāi)與周邊樓盤(pán)的價(jià)差，加快銷(xiāo)售速度，加快資金的回籠。
廣告語(yǔ)：新城市，新生活。
促銷(xiāo)方案：通過(guò)媒體傳播效應來(lái)提高項目本身的知名度，然后舉辦一些公益項目或者文藝項目，吸引群眾來(lái)到這里了解該項目的各方面情況，再加上項目本身的一些促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)，比如前30名客戶(hù)打幾折，或者送禮品什么的使消費者心里感覺(jué)比較舒服實(shí)惠的方法，提高消費者來(lái)這里買(mǎi)房的積極性，從而達到促銷(xiāo)的目的。
第五部分：結束語(yǔ)
綜合以上各項分析，西城苑項目具有很大的投資效益，具備良好的可行性。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案10
土地增值稅稅率為四級超率累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。此外對于納稅人建造普通標準住宅出售的，如果增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項目金額20%，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是據據土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。
�。�1）控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過(guò)折扣方式適當地降低商品房的價(jià)格。這樣在加快銷(xiāo)售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額，使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅，增加了企業(yè)的效益。
�。�2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)對開(kāi)發(fā)成本的研究，適當增加開(kāi)發(fā)項目的一些投資，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等，這樣既增加了開(kāi)發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時(shí)又能使整個(gè)在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美，配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的`銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的建設。
【例】A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一住宅小區，住宅可售面積100000平方米，全部都是普通住宅。銷(xiāo)售均價(jià)為3500元，預計銷(xiāo)售總收入為35000萬(wàn)元，繳納的營(yíng)業(yè)稅為1750萬(wàn)元，城市建設維護稅及教育費附加為175萬(wàn)元，取得土地使用權費用和開(kāi)發(fā)成本為20800萬(wàn)元。
方案一：直接按現狀開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售。其中可扣除項目金額為20800×（1+10%+20%）+1750+175＝28965，增值額為35000-28965＝6035，增值率為20.8%，應繳納的土地增值稅為6035×30%＝1810.5萬(wàn)元。
方案二：在小區中心花園建設一個(gè)噴泉，美化綠化整個(gè)小區，在靠近馬路的地方建隔音帶，追加固林綠化方面的投資300萬(wàn)元，則可扣除項目金額為（20800+300）×（1+10%+20%）+1750+175＝29355，增值額為35000-29355＝5645，增值率為19.2%，正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300萬(wàn)對小區進(jìn)行綠化，提高了小區的配套設施和商品房質(zhì)量，同時(shí)少繳了1810.5萬(wàn)的稅收。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案11
一、全員銷(xiāo)售的目的和意義
全員營(yíng)銷(xiāo)是為我公司實(shí)現完成全年售房任務(wù)的重要手段，以推動(dòng)全員營(yíng)銷(xiāo)發(fā)揮和調動(dòng)員工積極性，取得更好的經(jīng)濟效益，倡導員工愛(ài)崗敬業(yè)，營(yíng)造一個(gè)團結協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷(xiāo)的工作氛圍。
二、組織機構設置
公司成立全員營(yíng)銷(xiāo)管理小組，具體負責組織實(shí)施、檢查指導此項工作的有效落實(shí)。
組 長(cháng)：廖清萍
副組長(cháng)：陳永紅
組 員：史璞、肖湘暉、姜炳露、郭嫻英、馬艷、金文艷、陶濤
具體分工：
1、廖清萍：對全員營(yíng)銷(xiāo)工作全盤(pán)負責，聯(lián)系方式：15909978888；
2、陳永紅：主要負責對阿克蘇片區地產(chǎn)項目進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，每天負責與各案場(chǎng)經(jīng)理及業(yè)務(wù)人員做好房源的更新、價(jià)格的確定及最后定價(jià)工作,聯(lián)系方式：1580997XXX5。
3、史璞：配合陳永紅做好全員營(yíng)銷(xiāo)工作，并負責對每天的全員營(yíng)銷(xiāo)情況進(jìn)行日報，及相關(guān)文字記錄和資料整理工作，聯(lián)系方式1880997XXX5。
4、肖湘暉：主要對全員營(yíng)銷(xiāo)的售房、回款情況進(jìn)行核實(shí)，按公司要求及時(shí)與成交員工做好兌現銷(xiāo)售提成工作，保證全員營(yíng)銷(xiāo)順利進(jìn)行，聯(lián)系方式：13579391111。
5、各售房點(diǎn)負責人：郭嫻英（南疆農民市場(chǎng)售房負責人）15292356666、馬艷13999669838（金橋茗苑銷(xiāo)售人員）、金文艷136575806XX（金橋現代城銷(xiāo)售人員）、陶濤15292358888（學(xué)府一號售房負責人）：主要對日常工作進(jìn)行操作并及時(shí)反饋全員營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)反應，提出合理化建議，并保障全員營(yíng)銷(xiāo)的順利實(shí)施。
6、姜炳露：主要對此項工作進(jìn)行全面的跟進(jìn)、落實(shí)、檢查、考評，至少每?jì)芍苄柙诳偣境繒?huì )上匯報此項工作的檢查情況，聯(lián)系方式：1529235XXXX。
三、實(shí)施辦法
1、員工在不影響正常本職工作的前提下進(jìn)行全員營(yíng)銷(xiāo)；2、方案采取“全員銷(xiāo)售、多銷(xiāo)多得”的辦法；
3、適用范圍：公司所有員工；
4、現可售地產(chǎn)項目：金橋現代城、金橋茗苑、學(xué)府壹號、金橋蘋(píng)果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；
四、銷(xiāo)售流程
1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點(diǎn)進(jìn)行公布及檢查管理，并及時(shí)對各點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行確定；
2、公司員工負責將客戶(hù)帶到現場(chǎng)售房部或電話(huà)推薦，介紹給業(yè)務(wù)人員即可，業(yè)務(wù)人員做好全員營(yíng)銷(xiāo)客戶(hù)登記工作，并進(jìn)行相關(guān)談判工作，如果確認交易，方可按公司有關(guān)規定按期計提提成。
3、業(yè)務(wù)人員負責提供客戶(hù)所購房屋的位置、戶(hù)型、面積、價(jià)位、交房日期、物業(yè)管理、違約責任等相關(guān)資料和咨詢(xún)服務(wù)。負責督促客戶(hù)按照規定按時(shí)支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）；負責帶領(lǐng)客戶(hù)到財務(wù)部繳納現金或辦理刷卡手續，個(gè)人不得經(jīng)手現金。
4、認購協(xié)議填寫(xiě)由售樓部業(yè)務(wù)人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進(jìn)行提交內業(yè)審核。
5、如需按揭貸款的客戶(hù)，由業(yè)務(wù)人員協(xié)助其完成貸款手續的辦理。
6、業(yè)務(wù)人員需與客戶(hù)作好溝通，向其闡述國家有關(guān)政策規定及我公司的臨時(shí)性規定。
五、銷(xiāo)售提成
1、按照公司規定：
�。�1）住宅：提成比率為3‰，客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的1.5‰計提提成。
�。�2）商鋪提成比率為3‰,客戶(hù)成交后，公司員工與業(yè)務(wù)人員各按成交價(jià)總房款的.1.5‰計提提成。
2、尾盤(pán)銷(xiāo)售：住宅、商鋪的提成計提規定，公司員工除業(yè)務(wù)員外，其他員工介紹客戶(hù)成交后，并且業(yè)務(wù)員完善商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂工作后，員工可按成交價(jià)總房款的1.5‰計提提成。
3、銷(xiāo)售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績(jì)提成。
以上情況：客戶(hù)必須是在銷(xiāo)售部檔案中沒(méi)有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部咨詢(xún)過(guò)的客戶(hù)并且做過(guò)登記的不計提成）。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案12
因此，旅行社之間的市場(chǎng)競爭將越來(lái)越激烈，市場(chǎng)充分競爭的結果則是利潤普遍下降。因此，各大旅行社也在尋找新的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)。對旅行社來(lái)說(shuō)，與酒店、賓館、運輸、景點(diǎn)單位的合作比較普遍，與地產(chǎn)商的合作則相對比較少。隨著(zhù)國內旅游市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化、旅游市場(chǎng)被不斷細分，旅游地產(chǎn)商和旅行社之間的合作越來(lái)越成為現實(shí)的選擇。
目前，國內越來(lái)越多的人對疲于奔波式的觀(guān)光旅游，尤其是高端客戶(hù)、成功人士，對這種旅游方式不再認可，這也是因為這部分高端客戶(hù)游覽了更多著(zhù)名的、擁擠的景點(diǎn)后發(fā)生的新變化。例如，根據青島嶗山景區的統計，在青島最傳統的旅游旺季—每年7-8月份的游客，遠遠沒(méi)有在淡季來(lái)青島旅游的客戶(hù)高端，這也驗證了這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。未來(lái)的旅游市場(chǎng)，越來(lái)越多的高端客戶(hù)將重視休閑游，即使到旅游景區也會(huì )避開(kāi)旅游旺季高峰。而高端客戶(hù)的商務(wù)旅游活動(dòng)則是當今及未來(lái)永恒的.需求。當然，對于一些從未外出旅游或外出比較少的人來(lái)說(shuō)，普通的觀(guān)光游仍有一定容量的市場(chǎng)，但隨著(zhù)市場(chǎng)競爭的加劇，這部分市場(chǎng)的利潤將下降，而且，這也不是旅行社和旅游地產(chǎn)商的合作點(diǎn)。
高端客戶(hù)更重視休閑旅游、商務(wù)旅游。休閑旅游，主要是讓人在一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、能放松身心的地方安靜地住上幾天，在緊張的工作生活中，讓人得到充分的休息，這種方式，也是目前發(fā)達國家國民的旅游方式，國人的旅游方式也必然向這個(gè)方向發(fā)展。而高級商務(wù)活動(dòng)，主要包括外出參觀(guān)考察、參加各類(lèi)研討或會(huì )議、論壇，在從事高級商務(wù)旅游活動(dòng)時(shí)，同步進(jìn)行一些休閑活動(dòng)，這對高端客戶(hù)更有吸引力，他們也愿意付出更多的費用去參加對他們更有意義的商務(wù)旅游活動(dòng)。相反，即使是“零團費”，對一些高端客戶(hù)來(lái)說(shuō)，也未必能愿意參加。
休閑旅游容易使高端客戶(hù)通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)而實(shí)現休閑度假，而商務(wù)旅游則容易吸引高端客戶(hù)去某個(gè)地方旅游，兩者的有機結合，恰恰就是旅行社和旅游地產(chǎn)企業(yè)細分市場(chǎng)、深度合作的新內容。具體來(lái)說(shuō)，青島及山東的旅行社，與廣東的地產(chǎn)商、旅游企業(yè)合作點(diǎn)主要包括在以下幾個(gè)方面：
一是山東、廣東作為兩個(gè)超級經(jīng)濟大省，兩省GDP 占全國的20%左右，兩省擁有大量的高端客戶(hù)，他們均有相互認識、交流、談合作的需求，魯粵的旅行社、地產(chǎn)商可以為他們提供更多服務(wù)，這是雙方合作的良好基礎。
二是兩省的高端客戶(hù)均有相互休閑度假的需求，對山東及北方客戶(hù)來(lái)說(shuō)，希望冬季到廣東等地休閑度假、避寒，甚至過(guò)“候鳥(niǎo)生活”，而對于廣東等地的南方客戶(hù)來(lái)說(shuō)，在夏季又希望去青島等地避暑，這就為雙方合作提供更多客戶(hù)資源及客戶(hù)需求上的保障。
三是旅行社和旅游地產(chǎn)商各有優(yōu)勢。對青島的大型旅行社來(lái)說(shuō)，往往擁有與當地政府部門(mén)、銀行VIP 、大企業(yè)集團等高端客戶(hù)；而對于廣東的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，則有自己業(yè)主、高爾夫會(huì )員、酒店客戶(hù)及眾多合作伙伴等客戶(hù)資源，為實(shí)現南北的客戶(hù)交流創(chuàng )造了條件。
總之，雙方合作過(guò)程中，把清遠漂流景點(diǎn)觀(guān)光、到獅子湖打高爾夫、住豪華別墅、到周邊各行業(yè)考察交流等作為合作的載體，必將給雙方的客戶(hù)帶來(lái)更多的收獲，他們收獲的決不僅僅是觀(guān)光游覽，也不是幾天的休閑，更多的是結識新的朋友、合作伙伴，開(kāi)闊了視野，通過(guò)購買(mǎi)房產(chǎn)等加入了更廣泛的商務(wù)圈層�？梢钥隙ǖ卣f(shuō)，如果彼此的客戶(hù)有了更大的、更高的收獲，也必然給為客戶(hù)提供高端服務(wù)的旅行社、旅游地產(chǎn)商帶來(lái)更多的收益。雖然青島的旅行社也需要借助廣東當地的旅行社的幫助，但旅行社和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作，已經(jīng)打破了傳統的異地旅游企業(yè)之間的合作模式，而傳統意義上的旅行社之間的合作，往往難以達到更深的深度。當然，雖然上述分析是可行的，但雙方是否能有實(shí)質(zhì)性的合作，還需要各方共同更加務(wù)實(shí)的探討，才能達到預期的效果。
合理利用自然資源，堅持自己的特色，發(fā)揮市場(chǎng)的活躍機制，嚴格控制發(fā)展節奏，同時(shí)，加大基礎設施投入，蓄水養魚(yú)，協(xié)調發(fā)展，有效保證了地產(chǎn)和旅游的雙豐收。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方案13
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制主要是對其中主要費用中的變動(dòng)費用的控制，因為這些既是可控制的又是對項目經(jīng)濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開(kāi)發(fā)成本費用的主要部分.
第一部分:征地和拆遷補償、安置費的控制關(guān)鍵是建設項目的選址，首先必須符合城市總體規劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等.用地上不能有太多的地上建筑物、構筑物以及地下管線(xiàn)等,毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規、政策的熟練把握。
第二部分 勘察設計和前期工程費的控制將前期費用分為行政事業(yè)性收費和工程服務(wù)性收費兩部分。對前一部分通過(guò)爭取各項優(yōu)惠政策降低；
勘探、設計等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照新的招投標法的規定,通過(guò)公開(kāi)招標確定承包單位，最大限度壓低承包價(jià)。
工程項目在設計上的浪費是十分驚人的，設計標準一定要與項目的市場(chǎng)定位相適應，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，積極推行價(jià)值工程管理。
設計目前很多知名開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設計落實(shí)到人頭，方案設計與施工圖設計分開(kāi)的做法.
三通一平工程費用，也是前期工程費控制的重點(diǎn).土、石方工程一般工期較短，也沒(méi)有復雜嚴格的質(zhì)量要求，可以采用市場(chǎng)價(jià)格,實(shí)行總價(jià)招標。
施工用水、用電線(xiàn)路的敷設,一定要兼顧小區建成后生活用水、用電的需要，切忌重復建設，增加成本。
第三部分 建安工程費的全程控制
一、決策階段的難題和對策:
1、加強項目投資決策的科學(xué)性、系統性，準確市場(chǎng)定位。
2、推行價(jià)值工程管理,“用最少的投資，爭取最大的效益"：
1) 保持項目功能不變，降低項目投資；
2) 投資不變，提高項目功能;
3） 投資雖有所增加，但功能提高幅度更大；
4） 降低一些次要功能，使成本大幅度降低;
5) 運用新科技、新技術(shù)，既提高功能，又降低項目投資；
3、決策的連貫與調整。前期計劃的完整、系統、合理、科學(xué)，盡量避免后期調整帶來(lái)的震蕩和成本上升。
二、規劃設計階段的成本控制要點(diǎn)：
研究表明,房地產(chǎn)項目初步設計階段,影響工程造價(jià)的程度約65％，施工圖設計階段，影響工程造價(jià)程度為25～35％,施工階段通過(guò)技術(shù)措施節約工程造價(jià)的可能性?xún)H為5～10%，這表明設計階段的造價(jià)控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。
1、成立成本評估審核部門(mén)：
公司內部成立專(zhuān)門(mén)的工程設計管理部門(mén)，制定詳細的設計要求和下達設計任務(wù)，并對設計單位的設計方案和施工圖進(jìn)行審核；對工程項目的結構形式、裝修標準、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。
1) 通過(guò)招標和方案競賽,縮短設計周期和優(yōu)化設計方案；
2） 按照批準的設計任務(wù)書(shū)及投資估算來(lái)控制初步設計；
3） 通過(guò)合同對勘察設計單位明確規定責任；
4) 加強設計標準和標準設計的制訂和合理應用。
2、對設計單位限額設計：
由于當前設計單位普遍經(jīng)濟觀(guān)念和市場(chǎng)觀(guān)念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟"，加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識,設計保守不合理，浪費極大。
在設計任務(wù)書(shū)或投資估算上規定造價(jià)的限額,并和設計費掛鉤。對設計單位進(jìn)行經(jīng)濟賞（節約）罰（超支）。
3、積極實(shí)行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。
4、盡量避免設計變更帶來(lái)的成本增加。
三、招標階段的成本控制：
通過(guò)施工招投標,促進(jìn)公平競爭，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量.
四、施工階段的成本控制：
1、加強監控，加強預算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理，安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量監理.
2、自購材料、設備的選用和采購應深入了解建材市場(chǎng)行情,在保證結構安全和使用功能的前提下,盡量選用市場(chǎng)供應充足、價(jià)格相對低廉的材料；或者當條件成熟，達到一定的開(kāi)發(fā)規模的時(shí)候，采用自行招投標采購或與其他方合作聯(lián)合招投標采購。
3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系，質(zhì)量要同物業(yè)設定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來(lái)，研究目標市場(chǎng)對某項材料設備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度.
4、保證工程進(jìn)度.
第四部分 基礎設施建設費
建設單位應主動(dòng)為各專(zhuān)業(yè)部門(mén)提供技術(shù)支持，充分發(fā)揮規模優(yōu)勢，統籌協(xié)調，降低造價(jià)。
第五部分 管理費用
根據公司的實(shí)際情況,在投資估算和成本控制體系上，將開(kāi)發(fā)間接費用即企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉房攤銷(xiāo)等費用計入管理費用。管理費用控制的關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)建設的規模，因此應當通過(guò)加大開(kāi)發(fā)力度和開(kāi)發(fā)規模，降低單位管理費用水平。
一、定崗定員,精簡(jiǎn)機構，減少人員冗積情況出現。但對關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù)，尤其成本效益高的崗位，不但不能過(guò)于精簡(jiǎn)，而且有必要增加、充實(shí)定員。
二、在理順公司產(chǎn)權關(guān)系的基礎上，將公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)管理費用明確出來(lái),并按照項目進(jìn)行科學(xué)的分攤。
三、由于目前房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分工越來(lái)越細，拆遷、施工、工程監理、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等均有專(zhuān)業(yè)的公司和隊伍，可能的話(huà)對開(kāi)發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專(zhuān)業(yè)公司，前提是這樣做比自己做更節省。
四、推行各部門(mén)管理費用承包、限額獎懲，調動(dòng)節約管理費用的積極性和責任心。
第六部分 財務(wù)費用的全面控制
首先是建立科學(xué)的財務(wù)管理體系，算清開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節的`資金運行情況,投入多少,運行時(shí)間，貨幣在不同時(shí)間內價(jià)值的調整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節的滯留和損耗。財務(wù)費用的控制實(shí)際是對資金時(shí)間價(jià)值的控制，其中主要是貸款利息的降低。因此，應當通過(guò)分階段控制開(kāi)發(fā)進(jìn)度、縮短開(kāi)發(fā)周期,降低資金占用時(shí)間，從而實(shí)現對財務(wù)費用的控制。
一、安排合理的融資方案：貸款金融機構的選擇;融資方式的選擇；貸款額度的合理確定，利率的談判;籌資費用的節約，進(jìn)度的合理安排等。
二、貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。
1、對貸款額度的控制，通過(guò)編制建設資金使用計劃、現金流量表及貸款計劃，在滿(mǎn)足項目需求的前提下，盡量壓縮存量資金，減少貸款總額，縮短貸款期限，控制財務(wù)費用。
2、對資金占用期限的控制,主要通過(guò)縮短工期,同時(shí)加快銷(xiāo)售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現：
1） 前期階段（征地、拆遷、立項、設計、報建等)：
對耗時(shí)較多的征地拆遷安置階段，可通過(guò)委托給專(zhuān)業(yè)的公司來(lái)縮短時(shí)間；
對規劃設計階段，可利用市場(chǎng)機制、通過(guò)公開(kāi)招標,選擇實(shí)力強、水平高、信譽(yù)好的單位，通過(guò)合同把規劃設計時(shí)間鎖定,以加快進(jìn)度。
2)施工階段的時(shí)間控制:在搞好工程招標和認真簽訂好承包合同的基礎上,抓好以下工作：
根據工程進(jìn)度目標逐級編制工作計劃,包括工程項目總進(jìn)度計劃、項目年度計劃、建設監理單位的計劃系統和設計單位的設計系統。然后進(jìn)行項目進(jìn)度目標分解，把目標逐個(gè)分解到各施工單位,并確定各施工單位的交接日期。根據進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員，以保證技術(shù)指導、監督適時(shí)到位.協(xié)調好銀行關(guān)系，安排資金按計劃準時(shí)、足額到位，以保證工程的順利進(jìn)行。
保證原材料、設備的組織供應及時(shí)到位,以免停工待料，延誤工期。對于施工過(guò)程中的設計變更,保證設計單位的充分配合，及時(shí)變更出圖。
3)銷(xiāo)售階段的時(shí)間控制：
銷(xiāo)售的及早介入，制定銷(xiāo)售策略,及時(shí)啟動(dòng)預售；實(shí)行銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的激勵制度，促進(jìn)銷(xiāo)售收入的快速實(shí)現；監控售房款的及時(shí)回收，以便及時(shí)歸還銀行貸款。
第七部分 稅金的控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔.目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)涉及的主要稅種(所得稅前）有：營(yíng)業(yè)稅及其附加;耕地占用稅；土地增值稅等。財務(wù)部門(mén)應針對每種稅收的特征，制定相應的避稅措施。
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