對樓宇經(jīng)濟統計調查方法研究及成果應用論文
樓宇經(jīng)濟是發(fā)達的商品經(jīng)濟和高度城市化的產(chǎn)物,是城市地域結構的核心,是城市經(jīng)濟實(shí)力的體現。樓宇經(jīng)濟的興起,突破了中心城區土地資源匱乏的限制,拓展了城區經(jīng)濟發(fā)展的空間,為經(jīng)濟結構轉型升級提供了重要支撐。
1、樓宇經(jīng)濟的概念。
樓宇經(jīng)濟是以商務(wù)樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體,以開(kāi)發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè),在樓宇內產(chǎn)生、發(fā)展,并集聚、衍生、擴散相關(guān)產(chǎn)業(yè),帶動(dòng)區域經(jīng)濟發(fā)展的一種新的經(jīng)濟形態(tài)。它以集約型、高密度、高效益為主要特點(diǎn),并與城市功能相協(xié)調,是推進(jìn)城市經(jīng)濟向“空間”和“高度”發(fā)展的重要表現。
2、樓宇經(jīng)濟特征。
樓宇經(jīng)濟繼知識經(jīng)濟、總部經(jīng)濟之后受到城市政府的青睞,成為城市經(jīng)濟新的增長(cháng)點(diǎn)、城市經(jīng)營(yíng)的新理念、城市發(fā)展的新模式。
�。�1）集聚效應明顯。
樓宇經(jīng)濟像一個(gè)巨大的磁場(chǎng),通過(guò)樓宇的招商引資,吸引相關(guān)的要素在特定的空間集聚。一方面大批企業(yè)集中在一棟商務(wù)樓宇中從事各種經(jīng)濟活動(dòng),資本、技術(shù)、信息、知識、人才等高度聚集;另一方面,眾多商務(wù)樓宇集中在一定的區域內形成功能良好、配套齊全的商圈,又能帶動(dòng)周邊的餐飲、購物、商務(wù)、休閑等相關(guān)行業(yè)聚集發(fā)展。
�。�2）財富效應突出。
樓宇經(jīng)濟以吸引各類(lèi)公司入駐樓宇進(jìn)行辦公、研發(fā)和商務(wù)活動(dòng)獲得豐厚的利潤回報,是城市的效益高地。樓宇經(jīng)濟空間的單位經(jīng)濟效益遠遠高于一般的城市功能空間。樓宇經(jīng)濟實(shí)現稅收高,是轉變經(jīng)濟增長(cháng)方式、實(shí)現城市跨越式發(fā)展的重要突破口。
�。�3）集約效應顯著(zhù)。
樓宇經(jīng)濟集約利用土地和資源,實(shí)現了城市經(jīng)濟從外延式擴張向內涵式深化轉變的新型經(jīng)濟形態(tài),通過(guò)把平面土地和空間概念聯(lián)系起來(lái),充分利用空間資源,使土地要素得以拓展,提高了土地使用率和產(chǎn)出率。
3、樓宇經(jīng)濟統計調查重點(diǎn)。
當前人們對樓宇經(jīng)濟的關(guān)注,主要集中在經(jīng)濟規模、發(fā)展程度、經(jīng)濟效益和樓宇環(huán)境四大方面,因此對樓宇經(jīng)濟的統計調查,也應主要圍繞這四方面展開(kāi)。其中,樓宇經(jīng)濟規模主要用來(lái)反映樓宇承載能力和聚集能力;樓宇經(jīng)濟發(fā)展程度主要用來(lái)反映樓宇發(fā)展潛力;樓宇經(jīng)濟效益主要用來(lái)反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消耗情況;樓宇環(huán)境主要用來(lái)反映樓宇經(jīng)濟發(fā)展的支撐能力。
4、樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標體系構建。
�。�1）構成。
為更直觀(guān)的反映樓宇經(jīng)濟規模、發(fā)展程度、經(jīng)濟效益和環(huán)境,福田區根據科學(xué)性、導向性、綜合性、可比性和可操作性原則,研究創(chuàng )建了樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標體系,以綜合地評價(jià)和測定樓宇經(jīng)濟發(fā)展中各系統的變動(dòng)程度(當前,納入樓宇經(jīng)濟統計的載體主要有寫(xiě)字樓、商業(yè)樓、科研樓和城市綜合體,以下統稱(chēng)商務(wù)樓)。福田區樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標體系由四個(gè)一級指數構成,即樓宇經(jīng)濟規模指數、樓宇經(jīng)濟發(fā)展指數、樓宇經(jīng)濟效益指數和樓宇經(jīng)濟環(huán)境指數,權重分別為25%、25%、30%和20%。
�、贅怯罱�(jīng)濟規模指數。
是反映樓宇承載能力和聚集能力的指標。其主要由億元樓棟數(指樓內企業(yè)納稅合計達到1億元及以上的樓宇,簡(jiǎn)稱(chēng)億元樓)、億元樓建筑面積、億元樓增加值和億元樓稅收四個(gè)二級指標構成,權重分別為20%,20%、30%和30%。
�、跇怯罱�(jīng)濟發(fā)展指數。
是反映樓宇發(fā)展程度和潛力的指標。其主要由億元樓增加值占轄區地區生產(chǎn)總值比重、億元樓稅收相當于轄區稅收比重、兩年均為億元樓樓宇增加值和兩年均為億元樓樓宇稅收四個(gè)二級指標構成,權重分別為20%、20%、30%和30%。
�、蹣怯罱�(jīng)濟效益指數。
是反映樓宇產(chǎn)出水平和能源消耗的指標。其主要由單位占地面積增加值產(chǎn)出、單位占地面積稅收產(chǎn)出、單位增加值水耗和單位增加值電耗四個(gè)二級指標構成,權重分別為25%、25%、25%和25%。
�、軜怯罱�(jīng)濟環(huán)境指數。
是反映樓宇經(jīng)濟發(fā)展的支撐能力的指標。其主要由單一業(yè)主占比、一級物業(yè)管理資質(zhì)樓宇占比、樓宇空置率和樓宇綜合環(huán)境滿(mǎn)意程度四個(gè)二級指標構成,權重分別為20%、20%、20%和40%。
在各項指標權重的設定上,樓宇經(jīng)濟指數主要采用德?tīng)柗品?邀請有關(guān)專(zhuān)家學(xué)者根據各個(gè)指標的重要程度分別賦予相應的權重。在考慮各指標的權數上主要基于以下因素:第一, 各子系統對樓宇經(jīng)濟發(fā)展的貢獻程度及其相關(guān)關(guān)系;第二,各子系統內因素對系統的影響程度及其相關(guān)關(guān)系;第三,結合福田區的發(fā)展戰略目標的相關(guān)性。權數的最終確定采用統計平均法,即根據專(zhuān)家們對各評價(jià)指標所賦予的相對重要性系數分別求其算術(shù)平均數,所得的平均數作為各指標的權重。
�。�2）計算方法。
以上年樓宇經(jīng)濟的調查數據為基數,計算本期一級指標和樓宇經(jīng)濟綜合發(fā)展指數。計算公式:一級指標=∑[(二級指標報告期值/基期值)*本項指標的權重],樓宇經(jīng)濟綜合發(fā)展指數=∑(一級指標值*本類(lèi)指標的權重)。
5、樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標統計調查方法。
通過(guò)對樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標體系16個(gè)二級指標梳理,需要進(jìn)行統計調查的指標主要集中在四大方面,分別是稅收指標、增加值指標、樓宇基本情況相關(guān)指標以及樓宇環(huán)境滿(mǎn)意度指標。
�。�1）稅收指標。
根據基本單位名錄庫,整理出轄區商務(wù)樓宇內的企業(yè)單位名錄,并與國、地稅部門(mén)的稅收數據庫進(jìn)行雙向匹配(因當前稅收征收以注冊地為準,而統計數據以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地為準,為保持數據盡量統一性,匹配時(shí)以統計數據為基準的基礎上,對注冊在本轄區而生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不在本轄區的企業(yè),未納入本轄區基本單位名錄庫的企業(yè),計算單棟樓宇稅收時(shí)以稅收數據為準),最終整理出單棟樓宇納稅數據。
�。�2）增加值指標。
當整理出納稅超億元商務(wù)樓宇后,對納稅超億元的商務(wù)樓宇內的企業(yè),根據其規模,對三上企業(yè)(指規模以上、限額以上、資質(zhì)內)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),根據統計年報庫內相關(guān)財務(wù)指標核算增加值;對三下企業(yè)發(fā)放《企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況調查表》(該表根據收入法計算增加值的需要制定而成,主要含勞動(dòng)者報酬、稅金、固定資產(chǎn)折舊和營(yíng)業(yè)盈余等指標)核算增加值,最后將所有三上企業(yè)與三下企業(yè)增加值匯總得出單棟樓宇增加值。
�。�3）樓宇基本情況指標。
對納稅超億元的商務(wù)樓宇,由物業(yè)管理公司填寫(xiě)《商務(wù)樓宇基本情況調查表》,主要包括業(yè)主個(gè)數、物業(yè)管理公司資質(zhì)、占地面積、建筑面積、商務(wù)面積、用水量、用電量等指標。
�。�4）樓宇綜合環(huán)境滿(mǎn)意程度指標。
在一定的概率保證度下,隨機抽取一定數量的樓內從業(yè)人員,填寫(xiě)《商務(wù)樓宇環(huán)境滿(mǎn)意度調查問(wèn)卷》,對所在樓宇環(huán)境進(jìn)行滿(mǎn)意度評價(jià),主要包括辦公環(huán)境、治安、衛生、用餐、物業(yè)管理服務(wù)、交通便捷等問(wèn)題。
6、樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標體系實(shí)際應用。
圍繞樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標體系,福田區與2012年下半年針對轄區近400棟商務(wù)樓宇,組織開(kāi)展了樓宇經(jīng)濟統計調查工作。經(jīng)統計2011年福田區納稅超過(guò)億元的樓宇共有63棟,總占地面積59.16萬(wàn)平方米,總建筑面積544.59萬(wàn)平方米;共實(shí)現稅收407.36億元,相當于轄區稅收總額的62.5%;共實(shí)現增加值1140.84億元,占轄區地區生產(chǎn)總值的54.3%;樓宇綜合環(huán)境滿(mǎn)意度77.3分(80分為滿(mǎn)意,70分為一般)。2011年福田區樓宇經(jīng)濟綜合指數為114.2(以2010年為100),綜合反映出福田區樓宇經(jīng)濟發(fā)展水平和潛力有較大提升。其中,樓宇經(jīng)濟規模指數達125.2,反映出擴張速度顯著(zhù);樓宇經(jīng)濟發(fā)展指數為112.6,反映出發(fā)展能力強勁;樓宇經(jīng)濟效益指數為114.1,高產(chǎn)低耗效應得到進(jìn)一步體現;樓宇經(jīng)濟環(huán)境指數為102.6,反映出福田樓宇綜合環(huán)境得到進(jìn)一步提升。
通過(guò)樓宇經(jīng)濟發(fā)展評價(jià)指標體系, 綜合、全面、直觀(guān)反映出了轄區樓宇經(jīng)濟發(fā)展的各個(gè)方面,科學(xué)評價(jià)其發(fā)展現狀,為政府科學(xué)管理決策提供了重要的參考依據和數據支撐,同時(shí),也為社會(huì )各界了解轄區樓宇建筑、辦公環(huán)境、周邊設施、入駐率、租金等情況提供了有效參考,得到各方認可。
7、樓宇經(jīng)濟統計中值得關(guān)注的問(wèn)題。
�。�1）樓宇統計力量方面。
樓宇經(jīng)濟發(fā)達地區,具有樓宇多、單位高度集聚的特點(diǎn),而且樓宇內單位變動(dòng)頻繁,要做好樓宇經(jīng)濟統計,需要一支穩定的基層統計力量作為支撐。當前,福田區主要依靠街道助理統計員,建議有條件的地區,可將街道相關(guān)力量整合,與樓宇物業(yè)管理部門(mén)加強合作,改變信息多頭采集模式,實(shí)現樓宇信息的一次性采集,或采取從樓宇物業(yè)公司購買(mǎi)服務(wù)的形式,建立“一樓一人”的樓宇經(jīng)濟工作隊伍。
�。�2）樓宇信息平臺建設方面。
由于樓宇經(jīng)濟涉及眾多部門(mén),各部門(mén)的數據信息均在自己的系統內,如稅務(wù)部門(mén)的納稅系統、工商部門(mén)的登記注冊系統、統計部門(mén)的統計報表系統。各系統之間相對獨立,缺少數據對接口,給數據整合工作帶來(lái)諸多不便,浪費很多人力、物力。因此,為做好樓宇經(jīng)濟統計工作,迫切需求搭建集信息查詢(xún)、統計、監管、服務(wù)為一體的“樓宇經(jīng)濟信息平臺”,將經(jīng)濟、社會(huì )數據與空間地理數據相結合,實(shí)現網(wǎng)上信息的實(shí)時(shí)采集上報和共享。
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