淺析土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟論文

　　一、選題背景

　�。ㄒ唬� 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運行現狀

　　眾所周知，房地產(chǎn)是人類(lèi)生活、生產(chǎn)以及一切社火活動(dòng)最基本的物質(zhì)保障，同時(shí)也在人類(lèi)的社會(huì )財富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì )與經(jīng)濟文化等方面的發(fā)展有著(zhù)緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強的帶動(dòng)性。從上世紀八十年代至今，我國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開(kāi)始迅速發(fā)展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻。但是，與發(fā)達國家相比較，我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級階段，因此在市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中逐漸顯現出一些問(wèn)題。例如房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)快、住房保障較低、供給結構不盡合理、市場(chǎng)秩序不夠完善以及房地產(chǎn)信息不對稱(chēng)等。由于這些問(wèn)題的不斷升級，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎成為了一個(gè)飽受爭議和職責的行業(yè)，只升不降的房?jì)r(jià)不斷刺激著(zhù)我國大眾脆弱的神經(jīng)，有房無(wú)房，房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數的標志。怎樣對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運行趨勢進(jìn)行合理、科學(xué)的分析及判斷已經(jīng)成為政府當前面臨的嚴峻考驗。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的運行情況

　　要了解我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的運行狀態(tài)，必須首先獲取大量的市場(chǎng)信息。市場(chǎng)信息主要包括：消費者對住宅的需求、國家和政府制定的土地供給量計劃以及企業(yè)對房地產(chǎn)的銷(xiāo)售定價(jià)等等。而廣義上將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定義為包括房地產(chǎn)經(jīng)濟活動(dòng)的內部以及外部的所有相關(guān)信息，涉及到了宏觀(guān)和微觀(guān)兩個(gè)層面。企業(yè)從土地出讓計劃、地價(jià)與房?jì)r(jià)的走勢、以及市場(chǎng)供應需求來(lái)判斷企業(yè)總體競爭力，從而進(jìn)行投資決策。但市場(chǎng)信息具有極大的不對稱(chēng)性，這使得消費者總是處于劣勢，難以做出正確的選擇。而市場(chǎng)信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時(shí)的對房產(chǎn)行業(yè)的形勢做出準確的判斷。

　　二、目前我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)價(jià)格太高，許多百姓難以承受：隨著(zhù)我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，在許多一線(xiàn)城市，動(dòng)輒幾萬(wàn)元的房?jì)r(jià)早已不是新鮮事，而在一些二線(xiàn)城市或是縣級市中也開(kāi)始出現了上萬(wàn)元的房?jì)r(jià)。這樣的高的房?jì)r(jià)，讓很多百姓的購房愿望化為泡影。

　�。ǘ�）房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快：近幾年，我國的房?jì)r(jià)幾乎只增不減，很多大城市的房?jì)r(jià)增長(cháng)率都接近50%，這遠遠超過(guò)了國民收入的增長(cháng)速度。百姓工資的增長(cháng)速度遠遠低于物價(jià)的漲幅速度，尤其是房?jì)r(jià)的漲幅速度。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)市場(chǎng)體制存在缺陷，不夠健全：我國目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及監管體制都還不夠完善，其市場(chǎng)秩序也比較混亂，常常出現不利于房地產(chǎn)發(fā)展的現象。

　　三、房?jì)r(jià)上漲的原因分析

　�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)結構的不合理：從儲量市場(chǎng)以及增量市場(chǎng)的角度上來(lái)看，對于一般的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，增量市場(chǎng)往往都決定市場(chǎng)的供應，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一個(gè)較為特殊的市場(chǎng)，其增量市場(chǎng)不僅與儲量市場(chǎng)同在，并且兩者同時(shí)影響在市場(chǎng)的供應。從我國目前的房產(chǎn)市場(chǎng)結構來(lái)看，其保障性還很低，同時(shí)其交易與建設體制都不健全。

　�。ǘ�）內生性角度分析：地價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最基礎投資，地價(jià)是影響房?jì)r(jià)的關(guān)鍵因素。除了地價(jià)之外，建筑材料以及人工費用的不斷上漲也是影響房?jì)r(jià)的重要因素，據統計顯示，我國2011年的CPI同比增長(cháng)已經(jīng)超過(guò)5%，這就導致了生產(chǎn)成本與人力生活成本出現大幅上漲。

　�。ㄈ�）外生性分析：一直以來(lái)，我國各地方政府都高度關(guān)注GDP的增長(cháng)，然而卻忽視了對房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序的監管。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在很大的剛性需求，也是我們常說(shuō)的“丈母娘因素”，這種因素主要來(lái)自于當代80、90后對房產(chǎn)的需求。另外，我國目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在嚴重的不良投機行為，房產(chǎn)市場(chǎng)的高回報率導致出現眾多炒房現象。

　　四、對土地和房產(chǎn)業(yè)的有效調控措施

　�。ㄒ唬� 嚴把閘門(mén)，加強調控

　　1、嚴把土地閘門(mén)是控制房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，政府應該大力保障住房的土地供應，嚴格加強對土地的監管，針對閑置土地應該對其收取閑置費用，同時(shí)還應對兩年以上未開(kāi)工的部分企業(yè)實(shí)施收回國有土地使用權的制度，將更多的閑置土地以及企業(yè)用地作為住房用地，以保障百姓的住房需求。同時(shí)還應從以下四個(gè)方面對土地的供應結構進(jìn)行政策上的調控：

　　1。1 減少或是停止別墅用地；

　　1。2 優(yōu)先滿(mǎn)足普通住房的用地需求；

　　1。3 嚴格控制高檔企業(yè)用地和住宅用地；

　　1。4 加強地經(jīng)濟適用房用地的控制。

　　2、嚴把經(jīng)濟閘門(mén)與土地閘門(mén)同等重要，應充分的利用銀行利率與存款金制度，對市場(chǎng)上的資金量進(jìn)行調整，以此來(lái)為房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，促使其恢復到健康、政策的市場(chǎng)秩序上。首先，存款準備金與銀行利率的調整本身具有作用強且速度快的特點(diǎn)；其次，其能夠客觀(guān)的進(jìn)行經(jīng)濟調節，能夠影響所有銀行以及各種金融機構；再次，在特定的條件下，若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準備金制度的。

　　3、除了對土地閘門(mén)與經(jīng)濟閘門(mén)的調控以外，還需對行政閘門(mén)進(jìn)行調控。嚴把行政閘門(mén)主要是指利用國家相關(guān)行政手段，例如出臺政策、征費、限購以及稅收等手段加大對當前房產(chǎn)市場(chǎng)的監管力度，對房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的如炒房等不良行為進(jìn)行控制。政府應加強對土地供應結構的調整，防止土地政策及其價(jià)格起伏不定。

　�。ǘ�）認真研究，尋找有效措施

　　1、經(jīng)濟角度：為了控制房?jì)r(jià)上漲并使房產(chǎn)市場(chǎng)保持良好的秩序，應該大力加強對福利房政策以及貸款向低收入傾斜，制定并完善對低收入人群的保護政策。對金融模式進(jìn)行創(chuàng )新也是幫助調整房?jì)r(jià)市場(chǎng)秩序的有效措施，結合國家出臺的相關(guān)政策并在商品方開(kāi)發(fā)及保障性住房的建設過(guò)程中找到一個(gè)合理的切入點(diǎn)，在能夠保證自身收益正常的情況前提下，切實(shí)加大對中低收入的群眾的保護及優(yōu)惠政策。

　　2、行政角度：從行政制度上來(lái)保證經(jīng)濟適用房以及保障房的建設和開(kāi)工，在政策上給予傾斜。保障房的建設主要是為了改善民生，以促進(jìn)社會(huì )的和諧穩定發(fā)展。而我國目前的房產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供求具有極大的不平衡性，房?jì)r(jià)太高使很多中低收入的群眾難以實(shí)現購房愿望。因此，政府應通過(guò)加大保障房和經(jīng)濟適用房的建設來(lái)完善房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和制動(dòng)，使其平衡和諧的發(fā)展。

　　3、分層角度：從不同的需求角度來(lái)對房產(chǎn)進(jìn)行分類(lèi)，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市場(chǎng)的原則。讓不同類(lèi)型的住房能夠區別開(kāi)來(lái)，并運用不同的手段來(lái)對不同類(lèi)型的房產(chǎn)進(jìn)行管理。

　　總結：

　　本文對我國當前的土地及房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行了全面的分析，并指出房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快、市場(chǎng)秩序不和諧等是我國房產(chǎn)行業(yè)目前存在的關(guān)鍵問(wèn)題。同時(shí)，本文還認為地價(jià)是影響房?jì)r(jià)的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要從根本上來(lái)控制房?jì)r(jià)，調整房產(chǎn)市場(chǎng)秩序必須從多方面、多角度來(lái)分析，并研究出科學(xué)、合理的措施對其進(jìn)行解決。

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