企業(yè)單位房地產(chǎn)經(jīng)濟論文
一、房?jì)r(jià)形成機制與房地產(chǎn)經(jīng)濟
1.房?jì)r(jià)本身的形成直接誘因,來(lái)自購買(mǎi)方和出售方的協(xié)商議價(jià)。
只有房?jì)r(jià)在足夠多的購房者認同的區間內,房地產(chǎn)的成交量才可以得以保證。也就是說(shuō),表面上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方的單方面定價(jià),但實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方與購房者之間的一種價(jià)格博弈。開(kāi)發(fā)方的定價(jià)原則在于,如果成交量降低就會(huì )采用一系列的促銷(xiāo)措施,從一定程度上降低房?jì)r(jià),而在其定價(jià)過(guò)程中會(huì )參考相似樓盤(pán)的報價(jià),以確定自己的價(jià)格策略。
2.房地產(chǎn)經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。
房地產(chǎn)經(jīng)濟是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的過(guò)程衍生出來(lái)的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè),勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè),房地產(chǎn)設計咨詢(xún)等創(chuàng )意科技類(lèi)產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟領(lǐng)域。同時(shí)延伸設計到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因為勞務(wù)支持而帶動(dòng)的區域經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價(jià)格指數是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟狀態(tài)的有效表達。
二、房地產(chǎn)成交價(jià)格影響因素分析
1.人們對于不同檔次居住用房產(chǎn)的需求對房?jì)r(jià)的影響。
就房屋的宜居性要求來(lái)說(shuō),不同購房者對于極高檔小區和基礎型小區均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求,但是反應了購買(mǎi)者對于房屋設施作為其居住用途上的不同要求。所以,單從2014年5月份數據來(lái)看,超過(guò)25每平米的住宅只有12%,這表明對于極高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商仍然對當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天,極高端房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高級官員購買(mǎi)房產(chǎn)的禁區。與此同時(shí),有29%的房屋售價(jià)落在了15~25的區間中,26%的房屋售價(jià)落在了1~15的區間中,此兩者占據了所有房屋資源的55%。此數據表明了大多數購房者是認同這一價(jià)格區間的。而6元以下區間、6~8區間、8~1區間中分別占有的比例為3%、11%和19%,本文研究區間范圍中期價(jià)格分布呈現較為完整的正態(tài)分布。
2.投資用房產(chǎn)的需求對于房?jì)r(jià)的影響。
房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因來(lái)自投資用房地產(chǎn)的投資人隨時(shí)可能撤出房地產(chǎn)市場(chǎng),而近7個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現下跌的主要原因,也是來(lái)自多個(gè)領(lǐng)域的投資用房地產(chǎn)投資人撤出。這些領(lǐng)域的投資人主要來(lái)自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過(guò)民間貸款運作投資用房地產(chǎn)的商人等。理論上講,因為投資用房地產(chǎn)之前囤積量的存在,以及投資人止損心理的存在,房地產(chǎn)售價(jià)可能出現成本倒掛的現象。
3.房產(chǎn)供應量對于房?jì)r(jià)的影響。
就以居住為目的購買(mǎi)房地產(chǎn)購買(mǎi)者來(lái)說(shuō),其需求是接近剛性的,而以投資為目的購買(mǎi)房地產(chǎn)的購買(mǎi)者來(lái)說(shuō),其需求是純彈性的。目前的市場(chǎng)狀態(tài)是以居住為目的購買(mǎi)房地產(chǎn)的購買(mǎi)者直線(xiàn)上升,而以投資為目的購買(mǎi)房地產(chǎn)的購買(mǎi)者數量直線(xiàn)下降。近7個(gè)月來(lái),杭州房?jì)r(jià)的連續下跌,也充分反應了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的趨冷。但是,因為以居住為目的購買(mǎi)房地產(chǎn)的買(mǎi)方力量存在,房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì )出現理論上的暴跌,而是應該在兩者均衡的條件下趨于浮動(dòng)。
三、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對策
1.積極控制土地保有量和開(kāi)發(fā)量的關(guān)系。
開(kāi)發(fā)商對于土地的保有可以分為兩種形式,其一是完全融資保有,其二是完全自有資金保有。兩者的本質(zhì)區別在于其購進(jìn)土地的資金是否經(jīng)過(guò)了前置貸款。事實(shí)上,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即使不進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),也可以完全通過(guò)土地的金融運作獲得相當豐厚的利潤。所以,到底將手中多少土地開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)項目,是開(kāi)發(fā)方需要平衡的問(wèn)題。在市場(chǎng)條件不好的情況下,可以適當延長(cháng)土地的持有期來(lái)?yè)Q取更大的利潤。
2.合理調查市場(chǎng),做好產(chǎn)品定位。
房地產(chǎn)銷(xiāo)售的利潤高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對土地開(kāi)發(fā)的利潤。而通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調查,可以充分了解目標人群的購買(mǎi)欲望和購買(mǎi)力,以對房地產(chǎn)項目的定價(jià)和定位做好定位。只有充分科學(xué)的對項目進(jìn)行價(jià)格和品質(zhì)的定位,才可以使產(chǎn)品達到完美的標準。
3.實(shí)行集約式資金管理。
集約式資金管理是面對快速復雜化的房地產(chǎn)投資形式,各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式,這種資金管理模式下,會(huì )通過(guò)計算機軟件對投資預期收益和投資風(fēng)險進(jìn)行分析。因為系統采用了模糊計算法,通過(guò)復雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結果,使得企業(yè)的投資更加具有理性。
四、結語(yǔ)
本文通過(guò)層次分析,認為房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動(dòng)趨勢,不會(huì )出現市場(chǎng)上擔心的暴跌的局面,而是可能出現相對穩定的緩慢回調后持續拉平的狀態(tài)。但因為市場(chǎng)局面相對復雜,企業(yè)應該做好多方面的應對措施。通過(guò)合理的措施,企業(yè)可以實(shí)現投資集約化,使得投資風(fēng)險得到更為有效的管控。
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