分析我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫預防策略論文
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；樓市；泡沫經(jīng)濟
論文摘要：文章對房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生與危害及其對策作簡(jiǎn)要分析。2010年我國政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的經(jīng)濟改革和政策調整，旨在抑制過(guò)快增長(cháng)的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康的發(fā)展，維護廣大人民的住房權利。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫
所謂泡沫經(jīng)濟，是指由于人們非理性的經(jīng)濟活動(dòng)，導致某種交易物的價(jià)格劇烈增長(cháng)，這個(gè)價(jià)格遠遠超過(guò)其本身的價(jià)值。這種突然形成的高價(jià)，不能長(cháng)期維持，按照經(jīng)濟規律，經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間它必然會(huì )下降到符合其價(jià)值的水平上，這種現象就像泡沫的破裂一樣，所以稱(chēng)作泡沫經(jīng)濟。當這種現象發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，便形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟。
房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的大規模爆發(fā)最早產(chǎn)生于日本。從1985年開(kāi)始，日本政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展采取了非常寬松的金融政策，鼓勵資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)由于美元貶值，大量國際資本進(jìn)入日本的房地產(chǎn)業(yè)，導致房?jì)r(jià)飛漲，使得國民紛紛投機房地產(chǎn)市場(chǎng)。
二、我國房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生
近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的巨大經(jīng)濟效益，各地政府對待房地產(chǎn)項目幾乎是一路綠燈，在政策與經(jīng)濟上都給予其相當大的扶持力度，這使得房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢頭過(guò)于強勁，一躍成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但這種非理性的發(fā)展，使得房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)顯露出超出國民經(jīng)濟承受范圍的苗頭，房?jì)r(jià)一路飆升，許多地區的房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超過(guò)了普通民眾的購買(mǎi)能力，“地王”與“天價(jià)”樓盤(pán)不斷地涌現，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為暴利行業(yè)的代名詞，其產(chǎn)生的經(jīng)濟泡沫也在不斷增長(cháng)。主要有以下原因：
第一，居高不下的市場(chǎng)需求導致房?jì)r(jià)非理性上漲。需求是市場(chǎng)的根本推動(dòng)力。我國是一個(gè)人口基數龐大的國家，國民對住房的需求量始終維持在一個(gè)較高的水平，加之近年來(lái)我國城市化速度的加快，住房需求一直居高不下，在這種長(cháng)期供不應求的狀態(tài)下，由于沒(méi)有政策的限制，開(kāi)發(fā)商掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權，在利益的驅動(dòng)下，房?jì)r(jià)的上漲逐漸進(jìn)入了一種非理性的狀態(tài)，并且開(kāi)始了惡性循環(huán)，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直維持在一種高房?jì)r(jià)、高需求的狀態(tài)，而且房產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)遠遠超過(guò)其本身的價(jià)值，從而促成房地產(chǎn)泡沫。
第二，我國土地的稀缺性導致房?jì)r(jià)隨地價(jià)飆升。我國的土地供給尤其是城市建設用地的供給量十分有限，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的高利潤性，眾多的大型企業(yè)紛紛介入，大量的國內企業(yè)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導致土地市場(chǎng)的競爭十分激烈，土地出讓金動(dòng)輒幾十億上下，地價(jià)的猛漲導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的直線(xiàn)上升，開(kāi)發(fā)商為了獲得高利潤回報，只有不斷抬高房?jì)r(jià)，最終把負擔全部轉嫁到了購房民眾身上。
第三，銀行等金融行業(yè)支持過(guò)度。我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中有超過(guò)50%的資金是來(lái)自于銀行，銀行為了追求利潤，將資金大量注入房地產(chǎn)市場(chǎng)，間接地促進(jìn)了地價(jià)的飆升；同時(shí)，銀行本身盲目的擴張信貸規模，忽略了房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險性，致使各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風(fēng)險，也為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。
第四，各地方政府對財政收入的追求。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤性，其在很多地方都成為了當地的支柱產(chǎn)業(yè)，為地方的經(jīng)濟發(fā)展和政府的財政收入做出了重大貢獻，所以，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各地政府都給予了很大的支持，導致房地產(chǎn)的政策過(guò)于寬松，地方政府不能切實(shí)有效地發(fā)揮政府的監管作用，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展缺乏合理的規劃與管理，這也是房地產(chǎn)泡沫形成的重要因素。 三、房地產(chǎn)泡沫的危害
第一，廣大民眾的住房權益無(wú)法得到保障。房地產(chǎn)泡沫破裂前最直接的危害就是房?jì)r(jià)過(guò)高，這使得人民大眾無(wú)力購房，或者說(shuō)一旦購房便背上了巨額的銀行債務(wù)，成為所謂的“房奴”，一方面大量的資本投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面人民的住房需求卻始終得不到滿(mǎn)足，這違背了廣大人民群眾的利益，不利于社會(huì )安定與發(fā)展。
第二，泡沫破裂會(huì )引發(fā)嚴重的金融危機。從日本的泡沫經(jīng)濟破裂可以看出，無(wú)論是銀行、企業(yè)還是投機者，大量的國民資本投入了房地產(chǎn)行業(yè)，一旦泡沫經(jīng)濟破裂，將會(huì )引發(fā)劇烈的金融危機，企業(yè)倒閉，投機者破產(chǎn)，最終銀行將會(huì )成為最大的買(mǎi)單者，由于銀行關(guān)系到國民經(jīng)濟發(fā)展的命脈，銀行的虧損對整個(gè)社會(huì )帶來(lái)的經(jīng)濟災難是難以估量的，不僅如此，這場(chǎng)經(jīng)濟災難對國家今后的發(fā)展將會(huì )產(chǎn)生長(cháng)久的負面影響。
四、房地產(chǎn)泡沫的對策
第一，銀行實(shí)行嚴格的信貸審核機制。由于房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來(lái)自銀行，要嚴格的控制銀行的信貸項目，杜絕信貸違規操作，嚴防不良貸款產(chǎn)生；同時(shí)，要嚴格控制房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的比重，防止控制投機行為，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展提供良好的金融條件。
第二，加強管理土地市場(chǎng)。土地交易價(jià)格是房?jì)r(jià)的風(fēng)向標，因此要對土地市場(chǎng)進(jìn)行嚴格規范，出臺相應的政策來(lái)遏制囤積土地等各種土地投機行為，保證土地市場(chǎng)的規范健康發(fā)展。
參考文獻：
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