引導語(yǔ)：深圳樓市調控政策“深八條”大家是否了解？會(huì )對企業(yè)的人才戰略提供支撐？我們一起來(lái)了解。
“深八條”自10月4日晚公布以來(lái)，引起了廣泛的關(guān)注，專(zhuān)家學(xué)者紛紛對“深八條”發(fā)表看法。針對“深八條”中的一些舉措，北京和深圳的專(zhuān)家都給予了高度評價(jià)。
他們認為，深圳此次出臺了最嚴厲、最有針對性、含金量最高的房地產(chǎn)調控政策，非常及時(shí)和必要。另外， “深八條”的實(shí)施，將有利于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展，有利于為深圳創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)人才提供更好環(huán)境，有利于實(shí)體經(jīng)濟的穩定健康發(fā)展，它是建成現代化國際化創(chuàng )新型城市、提升城市競爭力的必要條件，必將在深圳產(chǎn)生重要而積極的影響。
建成現代化國際化創(chuàng )新型城市必要條件
著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員張卓元指出，建設現代化國際化創(chuàng )新型城市，提升城市競爭力，關(guān)鍵是人才。“深八條”的出臺，將有利于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康發(fā)展，避免樓市泡沫擴大，保持房?jì)r(jià)穩定，從而使來(lái)深圳發(fā)展的人才能夠安居樂(lè )業(yè)，安心創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)。從競價(jià)轉為競配人才住房和保障性住房的面積，這對抑制高地價(jià)是比較有效政策。
張卓元認為，“深八條”是建成現代化國際化創(chuàng )新型城市、提升城市競爭力的必要條件，必將在深圳產(chǎn)生重要而積極的影響。
中國國際經(jīng)濟交流中心副總經(jīng)濟師徐洪才表示，“深八條”的出臺，將使房?jì)r(jià)瘋漲勢頭得到遏制，防止和化解潛在風(fēng)險，使深圳未來(lái)經(jīng)濟平穩健康運行得到保障，有更可預期的未來(lái)，有利于為深圳的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)者提供更好的環(huán)境，有利于建設現代化國際化創(chuàng )新型城市，有利于進(jìn)一步提升深圳城市競爭力。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任、城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛認為，從長(cháng)期來(lái)看，“深八條”對深圳城市競爭力的提升，對深圳產(chǎn)業(yè)升級將起到非常重要的作用。房?jì)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機行為過(guò)多，將對城市長(cháng)期發(fā)展和城市競爭力提升產(chǎn)生極大危害。深圳此次出臺了最嚴厲、最有針對性、含金量最高的房地產(chǎn)調控政策，非常及時(shí)和必要。
“深八條”半官方解讀，透露了深圳樓市調控哪些要害?
一是兩個(gè)調整。
首先是對于土地出讓方式的調整。這次政府出臺的文件，首先是對招拍掛出讓的商品住房用地采取當溢價(jià)超過(guò)一定比例時(shí)，從競價(jià)轉為競配人才住房和保障性住房的面積，這對于抑制高地價(jià)是比較有效的政策。開(kāi)發(fā)商在競地過(guò)程中因為沒(méi)有限制，不斷的失去理性，拍出高地價(jià)。這次當競價(jià)超過(guò)一定比例的時(shí)候，競配人才住房和保障性住房的面積，實(shí)際上對其帶來(lái)多重壓力：一方面是成本加大了，另一方面是商品房的利潤降低了，這迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要很精細、很冷靜、很理性的進(jìn)行競地，從而抑制地價(jià)過(guò)高、過(guò)快上漲。同時(shí)，通過(guò)這種競配，也對深圳的人才住房和保障性住房給予一定的促進(jìn)，深圳市在“十三五”期間要建設40萬(wàn)套人才和保障房，通過(guò)這種方式競配了人才和保障房，也可以對深圳40萬(wàn)套人才保障房的建設目標給予支持。另一個(gè)方面，是提高了競地保障金的比例，以前競地保障金是出讓底價(jià)的20%，這次提高到50%，如果發(fā)展商有違規資金來(lái)源的話(huà)，不但要取消競地資格，還要沒(méi)收競地保障金，這樣開(kāi)發(fā)商勢必要冷靜、理性的進(jìn)行競地，不能出現違法違規的行為。
第二個(gè)調整是恢復了 “90/70”政策。“90/70”政策對深圳來(lái)說(shuō)是非常有效的政策，是符合深圳實(shí)際的政策。深圳這個(gè)地方的房?jì)r(jià)比較高，一套住房的總價(jià)值要400萬(wàn)到500萬(wàn)，這樣的話(huà)，很多普通居民家庭的壓力是非常大的。世界上的大城市普遍都是這樣的，因為大城市的房?jì)r(jià)比較高，所以普遍會(huì )出現戶(hù)型結構比較適中、比較小，一般的豪宅不會(huì )在大城市市區出現，在這種情況下，中小戶(hù)型住房在國際化大都市是一種普遍的趨勢，香港商品房的平均戶(hù)型如果折算成建筑面積差不多也就是40、50平米。深圳這次戶(hù)型調整的政策比較符合三口之家人均住房水平�，F在市場(chǎng)上銷(xiāo)售的住房，78%都是90平米以?xún)龋?0平米以?xún)鹊膽?hù)型比較受歡迎。所以政府出臺這樣的政策，有利于引導中低價(jià)位、中小套型住房的建設，滿(mǎn)足普通居民的住房消費。
二是兩個(gè)限制。
一個(gè)是限購。在“3.25”新政中，深圳提出了深化限購政策，非戶(hù)籍居民購房資格從1年到3年，這是針對深圳外來(lái)人口比較多、外來(lái)投機炒作比較嚴重提出的適合本市實(shí)際的政策。 “3.25”新政實(shí)施以來(lái)，市場(chǎng)上仍然有一些外來(lái)的投機炒作者，通過(guò)購買(mǎi)房票或一系列違規行為獲得購房資格。這次深圳把非戶(hù)籍購房資格從3年社保提高到5年社保，跟北京、上�，F在的政策是一樣的。對于深圳這樣一個(gè)比北京、上海供求關(guān)系還要緊張、市場(chǎng)投機行為還要嚴重的城市，我想政府出臺這樣的政策是非常合適的。
另外，對于戶(hù)籍居民家庭炒房也給予了一定的規范。這次政策中，對于戶(hù)籍單身人士(含離異)限購一套住房，其他城市很少出臺這樣的政策。為什么出臺這樣的政策?今年一些城市離婚率較高，限購政策對非戶(hù)籍人口實(shí)施嚴格限購以后，戶(hù)籍人口成為購房主體，戶(hù)籍家庭限購2套住房，這樣勢必有些人要通過(guò)離婚、結婚不斷地獲得購房資格來(lái)炒作樓市。這次對于這個(gè)漏洞給予了規范，它也是對于“3.25”新政關(guān)于限購政策的補充和完善。
第二個(gè)限制是差別化信貸政策。“深八條”這次提出的差別化信貸政策可能是全國其他城市所沒(méi)有的，也非常符合深圳的實(shí)際。深圳這個(gè)城市市場(chǎng)化程度比較高，又是全國金融市場(chǎng)的中心，各類(lèi)資金流入深圳的量非常大，再加上深圳的金融市場(chǎng)比較活躍，首付貸、眾籌買(mǎi)房等一系列違規的東西也出現了，也確實(shí)對各種投機者炒樓提供了方便。在目前的貨幣政策環(huán)境下，為了抑制炒房者炒樓，應該說(shuō)有關(guān)部門(mén)在“深八條”制定中做了很深入的研究。估計這種研究是基于幾個(gè)要求：第一個(gè)方面是要保護剛需，在深圳這么緊缺的情況下，住房是一種很重要的社會(huì )資源，不能讓投機者把住房資源給壟斷了，否則剛需家庭是得不到住房的，所以第一著(zhù)眼點(diǎn)要滿(mǎn)足剛需、保證剛需。第二方面要按照國家的有關(guān)政策支持合理的改善性住房需求。第三點(diǎn)是堅決抑制各種類(lèi)型的投資和投機需求。在這方面，政府這次做的很精細、很精準。比如說(shuō)什么叫做剛性需求，這次提得很明確，就是無(wú)房也沒(méi)有貸款記錄，確實(shí)是第一次購買(mǎi)房產(chǎn)的家庭，繼續執行國家首付3成的規定;什么叫合理的改善性需求，這次也界定的比較清楚，就是名下無(wú)房，但是有過(guò)貸款記錄，說(shuō)明你買(mǎi)過(guò)房，再賣(mài)了想買(mǎi)個(gè)大的，這個(gè)屬于改善性，賣(mài)了以后你有一定的自有資金，因此要區別于剛性需求首付政策，這次深圳明確規定不低于5成。第三類(lèi)是有一套住房，如果再買(mǎi)一套，都帶一定的投資意圖，這種情況明確首付7成。
這次差別化的信貸政策體現了兩個(gè)原則，一是認房又認貸，二是對于剛性需求、合理的改善性需求、投資需求進(jìn)行了明確的界定，從各地出臺的文件看應該都沒(méi)有像深圳這么明確、這么明晰。
三是兩個(gè)加強。
一是加強商品房銷(xiāo)售價(jià)格的管理，也包括對于商務(wù)公寓價(jià)格的管理。價(jià)格管理這一塊有相應的法律法規，比如說(shuō)要進(jìn)行價(jià)格備案，嚴格按照備案價(jià)格來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)要明碼標價(jià)、一房一價(jià)，等等。但在實(shí)際過(guò)程中，應該說(shuō)一些企業(yè)利用政策在操作方面不完善的地方，頻繁的進(jìn)行提價(jià)，頻繁的進(jìn)行分期加推，實(shí)際上產(chǎn)生了市場(chǎng)供求關(guān)系緊張、房?jì)r(jià)上漲的非理性預期。這種行為這次“深八條”進(jìn)行了有針對性的規范，一方面備案價(jià)格要具體明確，而且要對備案價(jià)格的調整嚴格管理，不能通過(guò)頻繁的調價(jià)來(lái)炒作樓市。另一方面在商品房和商務(wù)公寓的批準預售和現房銷(xiāo)售備案過(guò)程中也要進(jìn)行價(jià)格管理，防止發(fā)展商通過(guò)分期推售抬高房?jì)r(jià)。第三，在其他秩序管理方面還要進(jìn)行管控。
第二個(gè)加強是關(guān)于市場(chǎng)秩序的整頓。這次也講得很明確，細分了好幾類(lèi)。之前的市場(chǎng)秩序整頓是弄到一起，但深圳的金融市場(chǎng)比較活躍，借助金融杠桿炒房的人很多，市場(chǎng)秩序整頓遠比其他城市復雜。這次分了三大類(lèi)秩序整頓：第一類(lèi)是房地產(chǎn)項目的交易秩序要整頓，就是剛才我講的防止企業(yè)通過(guò)分期推售、制造恐慌性購房來(lái)抬高房?jì)r(jià)。第二類(lèi)是對于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)秩序的整頓，這一塊主要是針對首付貸、眾籌買(mǎi)房這些問(wèn)題，明確了金融監管部門(mén)要聯(lián)合各有關(guān)部門(mén)對這一類(lèi)行為進(jìn)行打擊。第三類(lèi)是對于市場(chǎng)主體和中介行業(yè)加強整頓，有些中介行業(yè)通過(guò)借助資金池給一些消費者提供首付支持，實(shí)際上這都是違規的，這次政策對此進(jìn)行了規范。我想這些政策出來(lái)了以后，應該說(shuō)對深圳樓市的各個(gè)方面都給予了全面、系統、明確、精準的規范，也便于各政府主管部門(mén)嚴格執法，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現不規范和違法違規的現象。
根據我的個(gè)人觀(guān)察，這次的“深八條”政策跟深圳以前出臺的調控政策相比，內容非常豐富，從土地供應、土地出讓方式優(yōu)化、戶(hù)型結構調整、限購、限貸、價(jià)格管理、市場(chǎng)秩序整頓等八個(gè)方面出臺了很詳細的政。應當說(shuō)，政府對此次調控政策的制定，是經(jīng)過(guò)了長(cháng)期精準和精細化的研究，相信對深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)今后的穩定和健康發(fā)展，避免樓市泡沫擴大，保持房?jì)r(jià)穩定，一定會(huì )起到積極而重要的意義。