酒店的資產(chǎn)評估報告
酒店是一種商業(yè)性物業(yè)。長(cháng)期以來(lái),有關(guān)商業(yè)性物業(yè)估價(jià)的實(shí)踐和研究主要集中在零售業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)廠(chǎng)房和商用辦公樓等領(lǐng)域,有關(guān)酒店估價(jià)方法的研究并不多見(jiàn)。那關(guān)于酒店的資產(chǎn)評估報告是怎么樣的呢?
×××酒店連鎖：
根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)獨立、公正、科學(xué)、客觀(guān)的原則，按照國際公認的資產(chǎn)評估方法，為實(shí)施商標價(jià)值評估之目的，對“××”商標進(jìn)行了評估工作。
本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對整體資產(chǎn)價(jià)值在20xx年05月10日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。
目前我們的資產(chǎn)評估工作業(yè)已結束，現謹將資產(chǎn)評估結果報告如下： 根據對×××的發(fā)展現狀以及年營(yíng)業(yè)額，使用年限等因素的考慮，使用收益法進(jìn)行評估，最終得出×××酒店連鎖的企業(yè)價(jià)值結果為146.533億元。
本報告僅供委托方為本報告所列明的評估目的以及報送有關(guān)主管機關(guān)審查而作。
評估報告使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方同意，不得向他人提供或公開(kāi)。
除依據法律需公開(kāi)的情形外，報告的全部或部分內容不得發(fā)表于任何公開(kāi)的媒體上。
重要提示:
以上內容摘自資產(chǎn)評估報告書(shū)，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告全文。
本摘要與資產(chǎn)評估報告書(shū)正文具有同等法律效力。
評估機構及法人代表：XXX
評估師：XXX 20xx年05月10日
×××酒店連鎖資產(chǎn)評估報告書(shū)
受×××酒店連鎖有限公司的委托，對其所擁有的“×××”注冊商標進(jìn)行了評估，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，本公司的評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地核實(shí)、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)在20xx月30日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。
現將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下： 一、委托方與資產(chǎn)持有方簡(jiǎn)介 (一)委托方 名稱(chēng)：×××酒店連鎖
公司地址：XX市XX區XX路421號 法定代表人：XX 企業(yè)類(lèi)型：連鎖酒店 公司簡(jiǎn)介：
×××酒店連鎖創(chuàng )立于20xx 20xx0月在美國納斯達克上市，作為中國酒店業(yè)海外上市第一股，×××始終以顧客滿(mǎn)意為基礎，以成為“大眾住宿業(yè)的卓越領(lǐng)導者”為愿景，向全世界展示著(zhù)中華民族賓至如歸的“家”文化服務(wù)理念和民族品牌形象。
作為中國經(jīng)濟型酒店行業(yè)的領(lǐng)袖品牌，×××現已覆蓋全國90多座主要城市、擁有連鎖酒店400多家，形成了遙遙領(lǐng)先業(yè)內的最大的連鎖酒店網(wǎng)絡(luò )體系。
憑借標準化、干凈、溫馨、舒適、貼心的酒店住宿產(chǎn)品，×××為海內外八方來(lái)客提供安心、便捷的旅行住宿服務(wù)，傳遞著(zhù)“適度生活，自然自在”的簡(jiǎn)約生活理念。
成立至今，×××更以敏銳的市場(chǎng)洞察力、完善的人力資源體系、有力的管理執行力和強大的資金優(yōu)勢迅速建立起了品牌、系統、技術(shù)、客源等多個(gè)核心競爭力。
作為行業(yè)標桿企業(yè)，×××正用實(shí)際行動(dòng)帶動(dòng)著(zhù)中國經(jīng)濟型酒店市場(chǎng)走向成熟和完善。
二、評估目的
本次評估是根據評估機構與委托方簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托約定書(shū)，對委估的×××酒店商標進(jìn)行評估，確定其在評估基準日所表現的市場(chǎng)價(jià)值，為公司的商標轉讓提供依據。
三、評估對象和范圍
評估對象主要是×××酒店商標價(jià)值，評估范圍主要是考慮×××在過(guò)去幾年的發(fā)展的年營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)運成本等因素，評估其所創(chuàng )造的價(jià)值，為其股權轉讓提供依據。
四、評估基準日
本次資產(chǎn)評估的基準日期為20xx年01月30日。
這一基準日的確定是為了在評估參數選取中與企業(yè)和行業(yè)有關(guān)經(jīng)濟指標相銜接，便于測算。
評估基準日的確定對評估結果的影響符合常規情況，無(wú)特別影響因素。
本次評估的取價(jià)標準為評估基準日有效的價(jià)格標準。
五、評估原則
(一)遵循獨立性原則。
作為獨立的社會(huì )公正性機構，評估工作始終堅持獨立的第三者立場(chǎng)，不受外界干擾和委托者意圖的影響;
(二)遵循客觀(guān)性原則。
評估人員從實(shí)際出發(fā)，通過(guò)現場(chǎng)核實(shí)，在掌握翔實(shí)可靠資料的基礎上，以客觀(guān)公正的態(tài)度，運用科學(xué)的方法，使得評估結果具備充分的事
實(shí)依據;
(三)遵循科學(xué)性原則。
(四)遵循產(chǎn)權利益主體變動(dòng)原則。
即以委評資產(chǎn)的產(chǎn)權利益主體變動(dòng)為假設前提，確定其在評估基準日20xx年01月30日的現行公允價(jià)值;
(五)遵循資產(chǎn)持續經(jīng)營(yíng)的原則。
根據被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規模、環(huán)境等情況繼續使用，確定相應的評估方法、參數和依據;
(六)遵循替代性原則。
評估作價(jià)時(shí)，如果同一資產(chǎn)或同種資產(chǎn)在評估基準日可能實(shí)現的或實(shí)際存在的價(jià)格或價(jià)格標準有多種，則選用以較低的價(jià)格為基準。
六、評估依據
在本次資產(chǎn)評估工作中,評估人員遵循的具體行為依據、法規依據、產(chǎn)權依據、取價(jià)依據和參考資料有： (一)法規依據
1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院1991年第91號令); 2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》(國資辦發(fā)[1992]第36號); 3、《資產(chǎn)評估操作規范意見(jiàn)》(試行)(中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì ) [1996]03號); 4、《資產(chǎn)評估報告內容與格式的暫行規定》(財政部[1999]91號); 5、《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)財政部關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強資產(chǎn)評估監督管理工作意見(jiàn)的通知》(國務(wù)院[2001]102號); 6、《中華人民共和國公司法》; (二)行為依據
資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)。
(三)評估工作重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件
×××酒店連鎖公司章程 委托方提供的其他資料 (四)評估取價(jià)標準依據
1.經(jīng)審計后企業(yè)20xx年會(huì )計報表和財務(wù)數據; 2.企業(yè)20xxx數據和指標; 3.證券市場(chǎng)公布的相關(guān)數據和參數; 4.其他相關(guān)資料。
七、評估方法
根據委托方本次評估目的、范圍以及委托評估價(jià)值的現狀，我們采取收益法進(jìn)行評估。
具體評估該企業(yè)資產(chǎn)的步驟如下：
(1)根據近幾年數據對公司未來(lái)的收益進(jìn)行預測; (2)折現率的分析及計算;
(3)按求得的折現率進(jìn)行折現,確定×××的現金流評估現值。
無(wú)限年期收益法計算公式
RiAPin 1rr1ri1n
式中：：被評估資產(chǎn)的評估值;
P：未來(lái)第i年資產(chǎn)的預期收益; i：年序號
r：折現率; n：預期收益年限; A：年金 成立條件：純收益在n年(含第n年)以前有變化，純收益在n年(不含第n年)以后保持不變，收益年期無(wú)限;r大于零。
(4)根據企業(yè)價(jià)值評估公式評估其凈資產(chǎn)價(jià)值。
八、評估過(guò)程 (一)收益分析
中國經(jīng)濟型酒店最早始于1996年，當時(shí)上海錦江集團下屬的錦江之星作為我國第一個(gè)經(jīng)濟型酒店品牌問(wèn)世。
自那以后，隨著(zhù)我國經(jīng)濟持續、快速的增長(cháng)、對外開(kāi)放程度的不斷提高以及國內外旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，經(jīng)濟型酒店的服務(wù)為大多數人帶來(lái)了便利，這就為經(jīng)濟型酒店的發(fā)展帶來(lái)了良好的契機，×××也因此迅速成長(cháng)起來(lái)。
但是近兩年來(lái)，經(jīng)濟型酒店的過(guò)快擴張，利潤的增長(cháng)不足以彌補其物業(yè)等各方面費用的提高及競爭的加劇帶來(lái)的成本上升，酒店的盈利空間在慢慢地被擠壓。
綜上所述，根據目前的行業(yè)狀況，行業(yè)的需求仍然處于一個(gè)增長(cháng)的時(shí)期，但是由于經(jīng)濟型酒店的擴張過(guò)于快速，酒店的盈利空間會(huì )因為競爭有所下降。
表1 ×××近四年財務(wù)數據
同時(shí)分析國內現有的經(jīng)濟型酒店，×××的各項競爭力在這個(gè)行業(yè)是處于一個(gè)較為優(yōu)勢的地位，考慮到整個(gè)行業(yè)的發(fā)展狀況，根據×××近四年的財務(wù)數據，我們考慮在永續收益假設前提下，從評估基準日后第5年保持第四年的利潤不
變。
以下對×××未來(lái)現金的預測
表2
上述收入成本變動(dòng)運用的比例是根據以往數據按其綜合變動(dòng)的平均比例為預測期固定的變動(dòng)比例或是按其與收入之間的比例進(jìn)行的估值。
根據上述數據及公式，假設以后年度資本性支出均為基準日數額，即457.13百萬(wàn)元：
公司現金流=息稅前利潤X(1-稅率)+折舊費用+攤銷(xiāo)費用及其他不需付現成本-資本性支出-營(yíng)運資本變動(dòng)
得出公司現金流量表如下
(二)折現率計算
折現率是以資金的百分數計算的資金每年的盈利能力，也只一年后到期的資金折算為現值時(shí)所損失的數值。
1、股本資本成本=無(wú)風(fēng)險報酬率+(社會(huì )平均收益率-無(wú)風(fēng)險報酬率)x行業(yè)
風(fēng)險系數+企業(yè)特有風(fēng)險報酬率
根據20xx年的國庫債利率大概為3.02%，則無(wú)風(fēng)險報酬率為4%。
市場(chǎng)預期收益率取值5.3%。
行業(yè)風(fēng)險系數：結合行業(yè)特點(diǎn)，從證券交易市場(chǎng)交易數據可取1.77。
企業(yè)特有的風(fēng)險報酬率：
在本次評估中從以下幾個(gè)方面考慮企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中存在的不確定性或劣勢來(lái)確定企業(yè)特有風(fēng)險收益率：
(1)由于競爭的加劇，行業(yè)擴張加快，經(jīng)濟型酒店逐漸成為供給遠遠大于需求的行業(yè)，如果公司部采取其他措施積極應對，企業(yè)的利潤上升空間有限;
(2)×××今年來(lái)由于加盟店規模增加，在管理等方面加大了難度，提供的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障，給消費者帶來(lái)一定的損失;
(3)×××雖然連鎖的規模與大多數競爭對手相比處于優(yōu)勢地位，但是除了在實(shí)行低價(jià)的策略之外，沒(méi)有其他突出的特點(diǎn)與競爭對手區別，即其核心競爭力仍較低。
基于以上原因，企業(yè)特定風(fēng)險收益率取3%。
則Kr=3.02%+(5.3%-3.02%)x1.77+3%=10.06%。
2、債權資本成本
根據企業(yè)基準日負息債務(wù)具體情況(每筆借款利率)計算出稅前債務(wù)成本為4.76%
Kd=稅前債務(wù)成本x(1-稅率) =4.76%x(1-33%)=3.18%
以漢庭連鎖酒店為比較對象，根據基準日企業(yè)資產(chǎn)負債表， 可知凈資產(chǎn)價(jià)值(目前總資產(chǎn)-負債)，得E=380.58 百萬(wàn)元
基準日經(jīng)確定的付息債務(wù)D=164.7百萬(wàn)元
則折現率r=10.06%X(380.58/(380.58+164.7))+3.18%(164.7/(380.58+164.7))=7.98%
(三)現金流現值計算
根據現金流的計算公式可得
Pt1nRtAt(1r)r(1r)t
153.97461.67663.571040.121119.15 1.07981.079821.079831.079841.079840.0798
14818.68(百萬(wàn)元)
九、評估結論
企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值=公司現金流現值-基準日付息債務(wù)價(jià)值
=14653.3(百萬(wàn))
十、特別事項說(shuō)明
1、本項目評估是在獨立、客觀(guān)和公正的原則下進(jìn)行的，評估機構和評估人員與委估資產(chǎn)相關(guān)各方?jīng)]有任何特殊利害關(guān)系。
2、對×××四年的收入及成本等預測是根據市場(chǎng)的行業(yè)發(fā)展水平以及×××酒店現在的發(fā)展狀況等情況綜合考慮之后，做出的個(gè)人主觀(guān)預測。
3、由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值及非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值區分不是很明確，因此本次評估未考慮此因素。
4、本報告中，我們對委托方和資產(chǎn)占有方提供的有關(guān)評估對象法律權屬的資料和資料來(lái)源進(jìn)行了必要的查驗，但對評估對象的法律權屬不發(fā)表意見(jiàn)，也不作確認和保證。
本報告所依據的權屬資料之真實(shí)性、準確性和完整性由委托方和資產(chǎn)占有方負責。
4、上述評估結論系根據上述原則、依據、前提、方法、程序得出的，只有在上述原則、依據、前提存在的條件下成立;評估結論不應當被認為是對評估對象可實(shí)現價(jià)格的保證。
十一、評估基準日期后重大事項
從評估基準日起一年內的有效期內，若資產(chǎn)數量發(fā)生較大變化，應根據原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整。
若資產(chǎn)價(jià)格標準發(fā)生變化，并對資產(chǎn)評估結果發(fā)生明顯影響時(shí)，應及時(shí)聘請評估機構重新確定評估價(jià)。
十二、評估報告法律效力
(一)本評估報告的結論是以在產(chǎn)權明確的情況下，以持續經(jīng)營(yíng)為前提條件。
(二)本報告書(shū)評估結論有效期限自評估基準日20xx年01月30日至2016年1月30日。
當評估目的在評估基準日后的一年內實(shí)現時(shí)，以評估結果作為有關(guān)經(jīng)濟行為的作價(jià)依據(還需結合評估基準日后的重大事項)。
超過(guò)一年，需重新進(jìn)行評估。
(三)本評估報告經(jīng)評估機構及注冊評估師簽字蓋章后，具有法律效力。
(四)本報告書(shū)的評估結論僅供委托方為本次評估目的使用，報告書(shū)的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評估機構不得隨意向他人公開(kāi)。
十三、評估報告提出日期
本估報告提出評日期為20xx年05月10日。
中南大XX資產(chǎn)評估有限公司
評估人員：XXX
復核人員：XXX
二0XX年五月十日
擴展：如何做酒店資產(chǎn)評估【2】
一、傳統的酒店價(jià)值評估方法
在一般情況下,傳統的酒店價(jià)值評估方法主要是以下兩種：
(一)重置成本法
重置成本法假設購買(mǎi)者愿意支付不多于建造具有同等設施水平酒店成本的價(jià)格,既不考
慮市場(chǎng)愿意支付的價(jià)格,也不考慮酒店未來(lái)產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。
估價(jià)時(shí),首先按當前價(jià)格估計
酒店建造成本,然后根據酒店使用年限減去折舊金額,所得余額就是酒店價(jià)值。
重置成本法在估價(jià)時(shí)考慮特定市場(chǎng)存在的進(jìn)入障礙,如政府對特定區域酒店建設實(shí)行嚴
格限制,或擬建酒店無(wú)法獲得合適土地等,因此,在對擬發(fā)展項目進(jìn)行可行性評估時(shí),這種方法非常有效。
新開(kāi)業(yè)的酒店由于缺少經(jīng)營(yíng)歷史數據,無(wú)法應用其他估價(jià)方法,這種方法可能是
最合適的估價(jià)方法。
與其他商業(yè)性物業(yè)不同,酒店折舊由三個(gè)部分組成：
一是酒店的物理折舊——財產(chǎn)的物理磨損。
二是酒店的功能過(guò)時(shí)——與新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店內部布置、風(fēng)格和設計上缺乏吸引力而導致的價(jià)值損失。
三是酒店的外觀(guān)過(guò)時(shí)——外部原因導致的價(jià)值損失。
也就是說(shuō),酒店折舊不僅要考慮物理磨損,而且要考慮功能過(guò)時(shí)和外觀(guān)過(guò)時(shí)。
由于酒店特別容易發(fā)生功能過(guò)時(shí)和外觀(guān)過(guò)時(shí),而這些因素往往難以衡量和調整。
因此,在對開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(cháng)的酒店進(jìn)行估價(jià)時(shí),需要進(jìn)行高度主觀(guān)的和非連續折舊估計,從而使估價(jià)結果的可靠性和有效性大打折扣。
這種方法的另一個(gè)主要缺陷是,不能反映基于未來(lái)收入流的投資理念。
(二)交易金額比較法
交易金額比較法假設酒店購買(mǎi)方只愿意支付不多于近期同類(lèi)酒店交易金額的價(jià)格。
這種方法只關(guān)心市場(chǎng)上最近交易的同類(lèi)酒店的成交價(jià)格,而不考慮酒店的重置成本和未來(lái)產(chǎn)生凈收入的價(jià)值。
估價(jià)結果是對當前市場(chǎng)狀況的真實(shí)反映,容易為交易雙方所接受。
為了在實(shí)踐中有效地使用這種方法,估價(jià)機構需要獲得及時(shí)的、可證實(shí)的和可比較的交易數據。
對于像零售業(yè)房地產(chǎn)這樣的物業(yè)來(lái)說(shuō),估價(jià)機構獲得足夠的交易數據相對容易。
與這些
市場(chǎng)不同,酒店估價(jià)在數據收集上存在以下困難:首先,酒店市場(chǎng)上的買(mǎi)主、賣(mài)主以及交易數量不多,可作為估價(jià)基準的交易更少。
其次,大量酒店交易合同不公開(kāi),估價(jià)機構難以獲得足夠的可靠交易信息。
再者,不同酒店的規模、質(zhì)量、市場(chǎng)定位和設施等方面往往存在較大差異,難以直接比較。
最后,不同時(shí)期的酒店交易數據不能直接應用,需要對作為基準的酒店交易價(jià)格進(jìn)行跨時(shí)期調整。
一般來(lái)說(shuō),基準酒店交易金額只有在經(jīng)過(guò)大規模調整后,才能用于比較。
但是,交易雙方往往對調整幅度存在不同意見(jiàn),需要進(jìn)行大量的協(xié)商才能達成一致。
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