標準資產(chǎn)評估報告范文
標準資產(chǎn)評估報告范文【1】
一、緒言
中資資產(chǎn)評估有限公司接受濟南柴油機股份有限公司、咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)委托，根據國家有關(guān)國有資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及相關(guān)負債評估后，將其凈資產(chǎn)部分出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設立有限責任公司之目的進(jìn)行了評估。
本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，并對委估資產(chǎn)和負債在2001年8月31日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。
現謹將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：
二、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
委 托 方：濟南柴油機股份有限公司、咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)
濟南柴油機股份有限公司簡(jiǎn)介如下：
注冊地址及主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所地址：濟南市文化西路14號
法定代表人：王濤
注冊資本：10,400萬(wàn)元
濟南柴油機股份有限公司(股票簡(jiǎn)稱(chēng)：石油濟柴;股票代碼0617)系經(jīng)國家經(jīng)濟體制改革委員會(huì )體改生(1996)115號文批準，由濟柴廠(chǎng)作為獨家發(fā)起人，以募集方式設立的股份有限公司。
該公司1996年9月經(jīng)中國證監會(huì )發(fā)字(1996)226號文批準向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行股票，并于1996年10月在深圳證券交易所上市交易。
該公司主要經(jīng)營(yíng)柴油機、氣體發(fā)動(dòng)機、柴油及氣體發(fā)電機組的制造、銷(xiāo)售、修理、機械加工;所需原料輔料，機械設備、儀器儀表的銷(xiāo)售;柴油機、發(fā)電機組租賃、理化試驗。
截止2000年12月31日，該公司總股本10,400萬(wàn)股，其中流通股為3,250萬(wàn)股，總資產(chǎn)47,662.46萬(wàn)元，凈資產(chǎn)17,796.93萬(wàn)元，2000年度實(shí)現凈利潤520.43萬(wàn)元，每股收益0.05元，凈資產(chǎn)收益率2.92%。
該公司最大股東為濟南柴油機廠(chǎng)，其現持有石油濟柴7,150萬(wàn)股，占總股本68.75%。
資產(chǎn)占有方：咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)
咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)簡(jiǎn)介如下：
企業(yè)名稱(chēng)：咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)
注冊地址：咸陽(yáng)市東風(fēng)路35號。
法定代表人：曹家麟
注冊資本：壹億貳仟柒佰柒拾萬(wàn)元
經(jīng)濟性質(zhì)：咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)為全民所有制企業(yè)，是中國石油物資裝備(集團)公司下屬全資子公司。
經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：鋼管，鋼絲，鋼繩及制品，緊固件，閥門(mén)，鉚焊產(chǎn)品，機械設備及配件，以上產(chǎn)品相關(guān)技術(shù)的出口，所需原料、技術(shù)的進(jìn)口，進(jìn)料加工和“三來(lái)一補”業(yè)務(wù)。
兼營(yíng)：汽車(chē)運輸，來(lái)料加工，機械加工，鋼材，房屋租賃。
簡(jiǎn)要歷史：
50年代末，隨著(zhù)大慶等油田的發(fā)現，油田建設所需物資供應緊張，為了滿(mǎn)足油田開(kāi)發(fā)的需要，使進(jìn)口物資充分利用，減少不必要的損失，石油工業(yè)部決定籌建一個(gè)鋼管加工廠(chǎng)，在這樣的情況下，該廠(chǎng)于1958年建成，原名為石油工業(yè)西北供應辦事處咸陽(yáng)轉運庫鋼管加工廠(chǎng)。
1960年9月，直接隸屬于石油工業(yè)部領(lǐng)導。
成為獨立核算的部屬企業(yè)后，更名為石油工業(yè)部鋼管加工廠(chǎng)。
1961年1月，石油工業(yè)部鋼繩加工廠(chǎng)由天津遷至咸陽(yáng)，與鋼管加工廠(chǎng)合并成石油工業(yè)部鋼管鋼繩加工廠(chǎng)。
1971年工廠(chǎng)下放地方領(lǐng)導后，陜西省燃料化學(xué)工業(yè)局將工廠(chǎng)改名為陜西省咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)。
1990年，工廠(chǎng)重新收歸原石油部領(lǐng)導。
經(jīng)過(guò)從日本、德國引進(jìn)和四次較大規模的技術(shù)改造，該廠(chǎng)建成了年生產(chǎn)能力2萬(wàn)多噸的鋼絲繩生產(chǎn)線(xiàn)，可按不同標準生產(chǎn)規格范圍由Φ5.2mm到Φ70mm的30多個(gè)品種的鋼絲繩。
經(jīng)過(guò)四十年的建設，該廠(chǎng)發(fā)展成一個(gè)以生產(chǎn)石油鉆井鋼絲繩為主，同時(shí)生產(chǎn)石油機械用途精密鋼管、整筒式抽油泵等產(chǎn)品的國家大型一檔企業(yè)。
去年有償解除勞動(dòng)合同工作結束后，現有職工884人，其中，具有中級以上職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員116名。
該廠(chǎng)所屬行業(yè)為國家基礎產(chǎn)業(yè)，發(fā)展較為緩慢，其產(chǎn)品主要為油田服務(wù)。
在經(jīng)過(guò)較大規模的技術(shù)改造后，該廠(chǎng)產(chǎn)品等級得以提升，產(chǎn)能擴大，除了繼續為油田用戶(hù)提供其產(chǎn)品外，已進(jìn)入了煤炭、森工、港口和海洋等行業(yè)的重要用途的鋼絲繩市場(chǎng)。
三、評估目的
為咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及相關(guān)負債評估后，將其部分凈資產(chǎn)出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設立有限責任公司之目的進(jìn)行評估，對該凈資產(chǎn)在評估基準日2001年8月31日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映，為雙方的經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考依據。
四、評估范圍和對象
本次資產(chǎn)評估范圍為本次評估目的所涉及的咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)的資產(chǎn)及相關(guān)負債，以剝離后的資產(chǎn)負債表為基礎，凡列入該表內并經(jīng)核實(shí)的資產(chǎn)均在本次評估范圍之內。
具體資產(chǎn)類(lèi)型包括：流動(dòng)資產(chǎn)、長(cháng)期投資、固定資產(chǎn)、流動(dòng)負債、長(cháng)期負債。
納入本次資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)與委托評估及企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估立項申報時(shí)所申報的資產(chǎn)范圍一致。
根據經(jīng)上級主管部門(mén)批準的改制方案原則和委托雙方的要求，土地資產(chǎn)不進(jìn)入本次評估范圍。
新設公司擬采用租賃方式使用相關(guān)土地，有關(guān)手續委托雙方已按土地管理規定的程序進(jìn)行辦理。
五、評估基準日
根據委托方改制工作的具體方案，本次評估基準日定為：2001年8月31日。
本報告一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準。
六、評估原則
根據國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規，我們遵循獨立、客觀(guān)、科學(xué)、公正的原則，以及其他一般公允的評估原則，對涉及以上經(jīng)濟行為的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進(jìn)行了評估。
七、評估依據
本次評估的主要依據有：
(一)評估行為依據
1、《關(guān)于咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)向濟柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設立咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩有限責任公司的申請報告》中國石油物資裝備(集團)總公司文件;
2、《關(guān)于咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)向濟柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設立有限責任公司的批復》中國石油天然氣集團公司文件;
3、委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定合同》。
房地產(chǎn)項目資產(chǎn)評估報告范文【2】
天津XXXX有限公司:
天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司接受貴公司的委托,根據有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則,依據委估資產(chǎn)的實(shí)際情況和現行價(jià)格標準,采用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法和土地剩余法,按照必要的評估程序,就天津XXXX有限公司擬轉讓的房地產(chǎn)在二○一二年九月三十日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估。
現將資產(chǎn)評估情況報告如下:
一、委托方、產(chǎn)權持有單位及業(yè)務(wù)約定書(shū)約定的其他評估報告使用者概況
(一)委托方(產(chǎn)權持有單位)
本項目委托方和產(chǎn)權持有單位均為天津XXXX有限公司,基本情況如下:
該公司成立于一九九七年九月十六日,企業(yè)類(lèi)型為股份有限公司(上市);其住所位于天津新產(chǎn)業(yè)園區華苑產(chǎn)業(yè)區華天道 3 號,注冊資本為貳億玖仟貳佰肆拾玖萬(wàn)柒仟捌佰壹拾陸元人民幣;實(shí)收資本為貳億玖仟貳佰肆拾玖萬(wàn)柒仟捌佰壹拾陸元人民幣;《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》注冊號為 120000000009919;法定代表人為杜克榮。
經(jīng)營(yíng)范圍:計算機軟件、硬件、信息系統集成、信息處理與服務(wù);光機電一體化;化工填料和工業(yè)結晶設備;珍稀動(dòng)物養殖技術(shù)和產(chǎn)品的研制、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售;儀器儀表、計算機及外圍設備、文化辦公用機械;家用電器、家用電子產(chǎn)品;計算機修理;安全技術(shù)防范工程設計、施工、維修;自有房屋出租業(yè)務(wù);保安監控、防盜器材生產(chǎn)與銷(xiāo)售;無(wú)線(xiàn)通信終端設備經(jīng)銷(xiāo)、計算機知識培訓;經(jīng)營(yíng)本企業(yè)自產(chǎn).產(chǎn)品及技術(shù)的出口業(yè)務(wù);經(jīng)營(yíng)本企業(yè)生產(chǎn)所需的原輔材料、儀器儀表、機械設備、零配件及技術(shù)的進(jìn)口業(yè)務(wù)(國家限定公司經(jīng)營(yíng)和國家禁止進(jìn)出口的商品除外);經(jīng)營(yíng)進(jìn)料加工和“三來(lái)一補”業(yè)務(wù);紙張批發(fā)與零售;機械、電器及制冷設備的安裝、施工、智能建筑(系統集成其中消防系統除外)、有線(xiàn)電視系統設計安裝;商品房銷(xiāo)售代理;房地產(chǎn)信息咨詢(xún);自營(yíng)和代理各類(lèi)商品和技術(shù)的進(jìn)出口(國家限定公司經(jīng)營(yíng)或禁止進(jìn)出口的商品和技術(shù)除外);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售;通信用光纖、光纜生產(chǎn)及銷(xiāo)售;物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù);停車(chē)服務(wù)(以上經(jīng)營(yíng)范圍涉及行業(yè)許可的憑許可證件,在有效期內經(jīng)營(yíng),國家有專(zhuān)項專(zhuān)營(yíng)規定按規定辦理)。
經(jīng)營(yíng)期限自 一九九七年九月十六日至長(cháng)期。
(二)其他評估報告使用者
根據委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》,其他報告使用者為經(jīng)濟行為相關(guān)的當事方以及相關(guān)監管機構。
除國家法律法規另有規定外,任何未經(jīng)評估機構和委托方確認的機構或個(gè)人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、評估目的
本次評估的目的是對位于新產(chǎn)業(yè)園區華苑產(chǎn)業(yè)區華天道 3 號的房地產(chǎn)進(jìn)行評估,為委托方擬轉讓上述房地產(chǎn)提供價(jià)值參考。
三、評估對象和評估范圍
根據《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》和委托方填報的資產(chǎn)評估明細申報表,本次評估對象和范圍為天津XXXX有限公司擬轉讓的位于新產(chǎn)業(yè)園區華苑產(chǎn)業(yè)區華天道 3 號的房地產(chǎn),房屋建筑物面積合計 18,937.99 平米,土地使用權面積 21,452.30平米。
賬面原值 97,583,188.60 元,賬面凈值 63,072,489.31 元。
天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.委估房屋建筑物共計 4 項,包括設備樓、車(chē)庫、綜合樓,均建成于 1998 年,配套樓建成于 1999 年。
其中:配套樓建筑面積 4,708.25 平方米,為鋼混結構,房屋總層數 5 層;設備樓建筑面積為 662.56 平方米,為單層鋼混結構;車(chē)庫建筑面積為819.29 平方米,為 2 層混合結構;綜合樓建筑面積為 12,747.89 平方米,為鋼混結構,房屋總層數 7 層。
評估基準日,綜合樓(部分)和配套樓(全部)用于對外出租,剩余房產(chǎn)均由產(chǎn)權持有單位自用。
委估房屋建筑物所使用的土地使用權 1 宗,為產(chǎn)權持有單位于 1997 年以出讓方式取得。
土地用途為其他商服用地,產(chǎn)別為股份企業(yè)產(chǎn),終止日期為 2048 年 1 月 19日,土地四至為東至海泰大廈、南至博福益普生(天津)制藥有限公司、西至桂苑路、北至華天道。
委估房地產(chǎn)已取得了編號為“房地證津字第 116030900069”號《天津市房地產(chǎn)權證》。
本項目評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
資產(chǎn)評估中的價(jià)值類(lèi)型是指資產(chǎn)評估結果的價(jià)值屬性及其表現形式。
根據本次評估目的、評估對象以及評估時(shí)的市場(chǎng)條件等具體情況,確定本次評估的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下,評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
五、評估基準日
本項目評估基準日為二○一二年九月三十日,是委托方基于以下原因并綜合考慮擬進(jìn)行經(jīng)濟行為的日程安排和經(jīng)濟行為的性質(zhì)確定的:
1、該基準日接近經(jīng)濟行為實(shí)現日,能較好的反映委估資產(chǎn)狀況。
天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司
TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.
2、該基準日為天津XXXX有限公司的會(huì )計結算日,有利于資產(chǎn)清查和準確列示委估資產(chǎn)的賬面金額。
該評估基準日與《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》中確定的評估基準日一致。
六、評估依據
本次評估工作中所遵循的主要經(jīng)濟行為依據、法律法規依據、評估準則依據、權屬依據、取價(jià)依據和其他依據如下:
(一)經(jīng)濟行為依據
1、天津XXXX有限公司第五屆董事會(huì )第四十六次會(huì )議決議;
(二)法律法規依據
1、《中華人民共和國物權法》(主席令第 62 號);
2、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十一次會(huì )議通過(guò));
3、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(2007 年 8 月 30 日第十屆全國人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十九次會(huì )議通過(guò));
4、中華人民共和國國務(wù)院 (1991)第 91 號令 《國有資產(chǎn)評估管理辦法》;
5、《天津市土地管理條例》。
(三)評估準則依據
1、《資產(chǎn)評估準則——基本準則》(財企〔2004〕20 號);
2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》(財企〔2004〕20 號);
3、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》(會(huì )協(xié)〔2003〕18 號);
4、《資產(chǎn)評估準則——評估報告》(中評協(xié)〔2007〕189 號);
5、《資產(chǎn)評估準則——評估程序》(中評協(xié)〔2007〕189 號);天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.6、《資產(chǎn)評估準則——業(yè)務(wù)約定書(shū)》(中評協(xié)〔2007〕189 號);7、《資產(chǎn)評估準則——工作底稿》(中評協(xié)〔2007〕189 號);8、《資產(chǎn)評估準則——不動(dòng)產(chǎn)》(中評協(xié)〔2007〕189 號);9、《房地產(chǎn)估價(jià)規范》(GB/T50291-1999);10、《城鎮土地估價(jià)規程》(GB/T18508-2001)。
(四)權屬依據1、產(chǎn)權持有單位申報的評估明細表;2、會(huì )計報表、會(huì )計賬簿、原始憑證、發(fā)票等會(huì )計資料;3、產(chǎn)權持有單位《天津市房地產(chǎn)權證》[房地證津字第 116030900069 號];4、產(chǎn)權持有單位提供的其它有關(guān)說(shuō)明資料。
(五)取價(jià)依據1、產(chǎn)權持有單位提供的資產(chǎn)評估申報資料,有關(guān)原始憑證及情況說(shuō)明等;2、產(chǎn)權持有單位提供的會(huì )計報表及發(fā)票等財務(wù)資料;3、產(chǎn)權持有單位提供的施工圖紙、施工合同及有關(guān)資料;4、《天津市國有土地使用權出讓合同》(合同編號:新華 1997-4);5、2008 年《天津市建筑工程預算基價(jià)》;6、2008 年《天津市設備安裝工程預算基價(jià)》;7、2008 年《天津市裝飾裝修工程預算基價(jià)》;8、2012 年 9 月份《天津市工程造價(jià)信息》;9、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息;10、評估基準日近期中國人民銀行公布的存貸款利率;11、評估人員以實(shí)地勘察、市場(chǎng)調研等方式收集的其他相關(guān)資料。
(六)其他依據
1、產(chǎn)權持有單位《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照》(注冊號:120000000009919 號);
2、產(chǎn)權持有單位《中華人民共和國組織機構代碼證》(代碼:10307192-8);
3、產(chǎn)權持有單位《稅務(wù)登記證》(津稅證字 120117103071928 號);
4、產(chǎn)權持有單位對重要事項的說(shuō)明;
5、其他與評估有關(guān)的資料。
七、評估方法
(1)評估方法的選擇及理由
根據委托方提供的《天津市房地產(chǎn)權證》(房地證津字第 116030900069 號)委估宗地的土地用途為其他商服用地,土地面積為 21,452.3 平方米,房屋建筑物總面積 18,937.99 平米。
《天津市國有土地使用權出讓合同》(合同編號:新華 1997-4)中對土地使用條件約定為,規劃容積率為不大于 1.5。
委托方提供《XXXX有限公司總經(jīng)理辦公會(huì )紀要》記載:天津市華苑產(chǎn)業(yè)區華天道 3 號房地產(chǎn),宗地面積21452.3 平方米,規劃容積率 1.5,地上建筑物可建設面積 32178.45 平方米,目前已建設 18937.99 平方米,分攤土地面積 12625.33 平方米。
根據公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要,經(jīng)過(guò)充分論證,依據土地受讓條件同意對華天道 3 號啟動(dòng)二期建設項目,擬啟動(dòng)項目所分攤的土地面積不超過(guò) 8826.97 平方米。
所以本次評估我們將評估對象分為已建房產(chǎn)及其分攤土地使用權和擬啟動(dòng)二期建設項目房產(chǎn)分攤的土地使用權兩部分,分別進(jìn)行計算,最后將以上兩部分價(jià)值加總得出評估對象總價(jià)值。
根據本次評估目的,評估人員通過(guò)實(shí)地勘察和對周邊區域的調查并分析相關(guān)資料之后,通過(guò)現場(chǎng)實(shí)勘和對周邊區域的調查并分析相關(guān)資料之后,根據委估對象的特點(diǎn)和實(shí)際情況,選取適宜的估價(jià)方法如下:
委估房地產(chǎn)中的已建房產(chǎn)及其分攤土地使用權所處區域為成熟市場(chǎng),不適用成本法;已建房產(chǎn)及其分攤土地使用權現為最高最佳使用狀態(tài),不具備再開(kāi)發(fā)潛力,不適用于假設開(kāi)發(fā)法;該地區房地產(chǎn)租售價(jià)格比明顯不合理,采用收益法無(wú)法真實(shí)反映該區域房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格,所以不適用于收益法;該地區周邊類(lèi)似房地產(chǎn)銷(xiāo)售成交案例較多,故采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。
委估房地產(chǎn)中擬啟動(dòng)二期建設項目房產(chǎn)分攤的土地使用權,由于估價(jià)對象用途為其他商服用地,委估宗地周邊該類(lèi)用房出售案例較多,估價(jià)人員了解類(lèi)似房屋的建筑成本等相關(guān)費用資料,因此適宜采用剩余法進(jìn)行估價(jià)。
�、� 市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法以替代原理為理論基礎。
其估算公式為:
委估房產(chǎn)的評估價(jià)值=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×房地產(chǎn)狀況調整修正系數
具體過(guò)程如下:
A、搜集交易案例,選取可比實(shí)例
經(jīng)評估人員現場(chǎng)察勘委估對象的實(shí)際情況,調查周?chē)还┙o范圍內的多處同等用途房地產(chǎn)的租售情況。
在此基礎上,本著(zhù)交易時(shí)間與評估基準日接近,處于同一供給范圍內,屬于正常交易,用途相同的原則,選擇了近期成交的三個(gè)案例作為可比實(shí)例。
B、建立價(jià)格可比基礎
將可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理,建立價(jià)格可比基礎,統一其表達方式和內涵。
C、進(jìn)行各種因素的比較
將委估對象和可比實(shí)例進(jìn)行各種因素的比較,具體情況詳見(jiàn)《市場(chǎng)比較法因素條件說(shuō)明表》。
D、進(jìn)行各種因素的修正
主要包括以下幾方面的情況修正:
�、�、進(jìn)行交易情況修正
�、�、進(jìn)行交易日期修正
�、�、進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調整(包含區位因素修正、權益狀況修正及實(shí)物狀況修正)
E、求得比準價(jià)格,確定被評估建筑物(或房地產(chǎn))的評估值。
�、� 剩余法
剩余法又稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法,是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎上,扣除建筑物建造費用與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后,以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定委估對象土地價(jià)格的一種方法。
剩余法的計算公式
土地總價(jià)=開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值-建筑開(kāi)發(fā)成本-管理費用-利息-銷(xiāo)售稅金-租售費用-開(kāi)發(fā)利潤-取得土地的稅費
八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況
本次評估包括評估前期準備工作,現場(chǎng)勘察和評定估算工作,匯總分析撰寫(xiě)報告說(shuō)明工作,于二○一二年十月十九日出具資產(chǎn)評估報告書(shū)。
(一)接受委托階段
我公司接受委托,對其擬處置的(單項資產(chǎn)或組合)進(jìn)行價(jià)值評估,在明確了評估目的、評估對象、評估范圍和評估基準日之后,于 2012 年 10 月 8 日與委托方天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司TIANJIN ZHONGLIAN ASSETS APPRAISAL CO., LTD.簽訂了《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)》。
2、我公司根據約定事項擬訂了評估項目工作計劃,確定評估人員,組成評估小組,于 2012 年 10 月 9 日進(jìn)駐產(chǎn)權持有單位,聽(tīng)取其介紹委估資產(chǎn)情況。
(二)評估前期準備工作階段
接受委托后,評估人員開(kāi)始指導天津XXXX有限公司進(jìn)行資產(chǎn)清查,收集準備資產(chǎn)評估所需資料。
(三)評定估算工作階段
根據資產(chǎn)評估的有關(guān)原則和規定,評估人員進(jìn)行現場(chǎng)勘查及評定估算工作,對委托評估的資產(chǎn)履行了下列勘估程序:
1、收集資產(chǎn)清單和相關(guān)財務(wù)資料,指導企業(yè)相關(guān)的財務(wù)與資產(chǎn)管理人員在資產(chǎn)清查的基礎上,按照評估機構提供的"資產(chǎn)評估明細表"及其填寫(xiě)要求、資料清單,細致準確的登記填報,對被評估資產(chǎn)的產(chǎn)權歸屬證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術(shù)指標等情況的文件資料進(jìn)行收集。
2、根據資產(chǎn)評估明細表到現場(chǎng)對資產(chǎn)狀況進(jìn)行實(shí)地察看、核實(shí),與有關(guān)人員進(jìn)行交談,了解資產(chǎn)的運營(yíng)、管理狀況,評估人員通過(guò)查閱有關(guān)資料,了解涉及評估范圍內具體對象的詳細狀況。
根據經(jīng)驗及掌握的有關(guān)資料,檢查資產(chǎn)評估明細表有無(wú)漏項等情況;補充、修改和完善資產(chǎn)評估明細表,根據現場(chǎng)實(shí)地勘察結果,進(jìn)一步完善資產(chǎn)評估明細表,以做到“表”、“實(shí)”相符。
4、核實(shí)產(chǎn)權證明文件,對納入評估范圍的固定資產(chǎn)等的產(chǎn)權進(jìn)行調查,以確認做到權屬清晰。
(四)評估匯總階段
1、根據具體評估方法收集、計算各項參數,估算本次評估采用的各評估方法結果,在評定估算過(guò)程中,要求所有評估人員統一方法和標準,并對評估明細表、工作底稿、評估說(shuō)明進(jìn)行自檢和互檢。
2、對各評估方法初步評估結果進(jìn)行綜合分析、調整、修改和完善;分析各評估方法結果的合理性,選取適當的評估方法結果作為評估報告最終評估結論。
(五)提交評估報告階段
在上述工作基礎上,起草資產(chǎn)評估報告書(shū),與委托方就評估結果交換意見(jiàn),在全面考慮有關(guān)意見(jiàn)后,按評估機構內部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序對報告進(jìn)行反復修改、校正,最后出具正式資產(chǎn)評估報告書(shū)。
九、評估假設
(一)交易假設
交易假設是假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易的過(guò)程中,評估師根據待評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。
是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設。
(二)公開(kāi)市場(chǎng)假設
公開(kāi)市場(chǎng)假設是假定在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn),交易雙方彼此地位平等,彼此都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機會(huì )和時(shí)間,以便于對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。
該假設以資產(chǎn)在市場(chǎng)上可以公開(kāi)買(mǎi)賣(mài)為基礎。
(三)持續使用假設
持續使用假設是指評估時(shí)需根據被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用方式、規模、頻度、環(huán)境等情況繼續使用,或者在有所改變的基礎上使用,相應確定評估方法、參數和依據。
本報告評估結論是以上述評估假設為前提得出的,在上述評估假設變化時(shí),本報告評估結論無(wú)效。
十、評估結論
評估人員認真遵循資產(chǎn)評估有關(guān)法規和國家規定的評估方法及計價(jià)原則,經(jīng)過(guò)資產(chǎn)的賬面清查、產(chǎn)權驗證、實(shí)地勘察、評定估算、分析確定,據以得出委托方擬轉讓的房地產(chǎn)評估值為人民幣賬面價(jià)值 6,307.25 萬(wàn)元,評估值 20,009.00 萬(wàn)元,評估增值 13,701.75 萬(wàn)元,增值率 217.24 %。
資產(chǎn)評估結果匯總表
金額單位:人民幣萬(wàn)元
序號 項 目 數量 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增值額 增值率%
建筑面積:18,937.99 平
新產(chǎn)業(yè)園區華苑
1 方米;土地面積: 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%
產(chǎn)業(yè)區華天道 3 號
21,452.30 平方米。
合 計 6,307.25 20,009.00 13,701.75 217.24%
評估結論詳細情況見(jiàn)評估明細表。
十一、特別事項說(shuō)明
(一)天津XXXX有限公司向天津農村合作銀行科興支行借款人民幣8,000 萬(wàn)元,此次委估的房地產(chǎn)于評估基準日均已設定抵押,抵押期限為 2010 年 6月 17 日至 2015 年 6 月 16 日。
評估師未考慮該抵押事項對評估結論所產(chǎn)生的影響。
(二)評估基準日,委估綜合樓 A 區二層、A 區四層中建筑面積共計 2,604 平方米的房產(chǎn)已出租給中華聯(lián)合財產(chǎn)保險股份有限公司天津分公司,租賃期限自 2010 年5 月 20 日起至 2013 年 5 月 19 日止;綜合樓 A 區三層中建筑面積共計 1,287 平方米的房產(chǎn)已出租給北京華福工程有限公司,租賃期限自 2012 年 4 月 12 日起至 2014 年4 月 11 日止;委估配套樓及附屬院區(建筑面積 4708.25 平方米的配套樓及占地面積 3000 平方米附屬院區)已出租給天津市世發(fā)祥商貿有限公司,租賃期限自 2012年 8 月 16 日起至 2017 年 8 月 15 日止。
(三)評估結論未考慮委估房地產(chǎn)實(shí)際轉讓時(shí)應繳納的相關(guān)稅費;
(四)對被評估資產(chǎn)和委托方可能存在的其他影響評估結論的瑕疵事項,在本公司已實(shí)施的評估過(guò)程中不能獲悉的情況下,對本次評估結論的影響,本公司及簽字注冊資產(chǎn)評估師不承擔相關(guān)責任。
(五)在評估基準日后,報告書(shū)使用有效期以?xún)热糍Y產(chǎn)數量發(fā)生變化,應按原評估方法對資產(chǎn)額進(jìn)行相應調整;如果資產(chǎn)價(jià)格標準發(fā)生變化,并對資產(chǎn)評估值產(chǎn)生明顯影響時(shí),委托方應及時(shí)聘請評估機構重新確定評估結果。
如委托方自行對評估結果予以調整,本公司不負有任何法律責任。
在此提示評估報告使用者予以注意。
(六)本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下,根據公開(kāi)市場(chǎng)原則確定的現行公允市場(chǎng)價(jià)格,沒(méi)有考慮現在、將來(lái)可能承擔的抵押、擔保事項以及發(fā)生的特殊交易方式可能追加付出的價(jià)格等對評估價(jià)格的影響,當評估結論用于上述事宜或評估中遵循的持續經(jīng)營(yíng)原則發(fā)生變化時(shí),本評估結論無(wú)效。
十二、評估報告使用限制說(shuō)明
(一)評估報告只能服務(wù)于評估報告中載明的評估目的;
(二)評估報告只能由業(yè)務(wù)約定書(shū)中載明的評估報告使用者使用;
(三)除法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定外,未征得注冊資產(chǎn)評估師及其所在評估機構同意,本評估報告不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體。
(四)評估報告的使用有效期
評估結論的使用有效期為一年,即自評估基準日二○一二年九月三十日至二○一三年九月二十九日有效。
通常情況下,只有當評估基準日與經(jīng)濟行為實(shí)現日相距不超過(guò)一年時(shí),才可以
十三、評估報告日
二○XX年十月十九日。
天津XX資產(chǎn)評估有限責任公司 法 定 代 表 人:
中國天津 注冊資產(chǎn)評估師:
二○XX年十月十九日 注冊資產(chǎn)評估師:
【標準資產(chǎn)評估報告】相關(guān)文章：
資產(chǎn)評估報告12-12
診所資產(chǎn)評估報告11-02
資產(chǎn)評估報告模板05-24
資產(chǎn)評估報告模板11-27
房屋資產(chǎn)評估報告10-13
客運資產(chǎn)評估報告06-16
公司資產(chǎn)評估報告01-29
資產(chǎn)評估報告通用05-24