房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告書(shū)
房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估報告【1】
目 錄
致 委 托 方 函
評 估 人 聲 明
評估的假設和限制條件
房產(chǎn)評估結果報告
一、委托評估方
二、受托評估方
三、評估對象概況
四、評估目的
五、評估時(shí)點(diǎn)
六、價(jià)值定義
七、評估依據
八、評估原則
九、評估方法
十、區域因素修正
十一、個(gè)別因素修正
十二、評估結果
十三、評估人員
十四、評估作業(yè)日期
十五、評估報告應用的有效期
致 委 托 方 函
xxxxxxxxx：
承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價(jià)值進(jìn)行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據。
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)格的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的評估結果如下：
一、評估對象
評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車(chē)站龍鳳云洲小區俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權類(lèi)型為出讓?zhuān)C載用途為商品房，本次評估評估對象1個(gè),實(shí)例2個(gè)。
在評估時(shí)點(diǎn)，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權利。
二、評估時(shí)點(diǎn)
20XX年1月1日
三、估評目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃供價(jià)格參考依據。
四、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的價(jià)值結果為：
房產(chǎn)租金：光華陽(yáng)光水城-人民幣895元整
華宇西城麗景-人民幣1048元整
俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整
大寫(xiě)：光華陽(yáng)光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整
華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整
俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整
評估結果匯總表
房產(chǎn)名稱(chēng)
租金(元/月)
光華陽(yáng)光水城
895元/月
華宇西城麗景
1048元/月
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
投行三班房產(chǎn)租賃評估組
二〇**年一月一日
評
估 人 聲 明
我們鄭重聲明：
1、我們在本評估報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準確的。
2、本評估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本評估報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。
3、我們與本評估報告中的評估對象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
4、我們依照中華人民共和國國家標準(GB/T 50291-1999)《房地產(chǎn)估價(jià)規范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本評估報告。
5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢(mèng)娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘，對其建筑、結構、設施的完好程度進(jìn)行了評估，但建筑物及相關(guān)設備的質(zhì)量狀況最終應以有相關(guān)資質(zhì)機構的鑒定結果為準。
6、本報告評估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。
未經(jīng)本評估機構書(shū)面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。
參加本次評估的評估人簽名：
姓 名 簽 字
估價(jià)的假設和限制條件
1、由于本次評估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據的，因此以保持現狀為評估前提。
2、本報告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，僅為本報告設定的評估目的服務(wù)，不得用于其它交易。
本次評估采用市場(chǎng)比較法評估房地產(chǎn)租賃價(jià)值。
3、報告評估出的房地產(chǎn)租賃價(jià)值，不涉及獨立于建筑物的設施和設備等(該類(lèi)設備的有無(wú)，不影響建筑物的正常使用)。
4、房產(chǎn)估價(jià)結果具有很強的時(shí)效性，在一定條件下得出的結果只能適用于特定時(shí)期。
本次報告評估出的房產(chǎn)租賃價(jià)值，為評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。
隨著(zhù)時(shí)間的推移和房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，評估對象的價(jià)格或者價(jià)值可能發(fā)生很大的變化，則本估價(jià)報告需做出相應的調整，甚至重新評估。
6、自出具報告之日起，本報告的有效期為壹年。
房產(chǎn)租賃評估結果報告
一、 委托評估方
二、受托評估方
投行三班評估小組
三、評估對象
概況(包括實(shí)例房產(chǎn))
1、房產(chǎn)位置
2、房產(chǎn)現狀
根據委托方介紹及評估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結構、裝修、設備及現狀使用情況如下：
建筑物詳細列表
房產(chǎn)名稱(chēng)
光華陽(yáng)光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質(zhì)
商品房
商品房
商品房
戶(hù)型
一室一衛
兩室一廳一衛
兩室兩廳兩衛
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口(中級車(chē))、210菜園壩——白公館(中級車(chē))、215朝天門(mén)——雙碑、265朝天門(mén)——雙碑(中級車(chē))、227沙坪壩——井口半邊街、221土灣——雙碑嘉陵廠(chǎng)、237西南醫院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門(mén)——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮電子校、805重慶大學(xué)——嘉陵廠(chǎng)堆金村(中級車(chē))、808磁器口——南坪融僑半島(中級車(chē))、801烈士墓——渝北區一碗水(中級車(chē))
，與沙區最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場(chǎng)相距不過(guò)3分鐘車(chē)程
公交車(chē)228 267 881 821 808 209途經(jīng)
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車(chē)途經(jīng)，距離三峽廣場(chǎng)只有三分鐘的車(chē)程
周邊環(huán)境
陽(yáng)光水城位于沙坪壩區“北部新城”的中心區，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著(zhù)名的歌樂(lè )山風(fēng)景區，地理位置得天獨厚，總建筑面積40萬(wàn)平方米，是沙區目前規模最大的山水園林高尚社區。
鄰近沙坪壩公園和歌樂(lè )山
小區的景觀(guān)規劃即體現了人與自然的完美融合，綠化率高達43.89%，水系占到20%。
主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀(guān)，安排一軸、二池、三林、四廣場(chǎng)，中央水系分為兩部分，一個(gè)近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。
增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過(guò)對市場(chǎng)的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峰龍鳳云洲的戶(hù)型設計本著(zhù)實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設計，從50平到120平，戶(hù)戶(hù)經(jīng)典，從簡(jiǎn)潔的一房到舒適的功能型三房滿(mǎn)足不同家庭結構的客戶(hù)需求，房型格局方正實(shí)用，戶(hù)型幾乎沒(méi)有浪費，每一平方米都有它的空間定位。
戶(hù)戶(hù)觀(guān)景，無(wú)視線(xiàn)死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無(wú)界限。
盡可能將功能做細、做足，在細節處出彩。
地理位置
沙坪壩區楊公橋附近
楊梨路20號(原重慶燈泡廠(chǎng)原址)
該房位于楊公橋車(chē)站 龍鳳云洲小區
商業(yè)區繁華程度
餐飲：家�；疱�(楊公橋店),重慶家�；疱仐罟珮虻�,農老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購物金樂(lè )連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽(yáng)店,家樂(lè )福超市三峽廣場(chǎng)步行街店,美家樂(lè )超市,大川花園農貿超市
鄰近三峽廣場(chǎng)步行街(只有幾分鐘的車(chē)程)
購物：國美電器 立洋百貨 王府井百貨
餐飲：兩江雙椒雞 兩江風(fēng)情火鍋 君之薇 和喜火鍋
基礎設施
教育：沙坪壩區白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等
教育：68中 南開(kāi)中學(xué) 楊公橋小學(xué) 重慶大學(xué) 西南政法大學(xué)，小區內配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球臺、基本健身器材等
教育條件：重慶大學(xué) 西南政法大學(xué) 重師，醫院：西南醫院 愛(ài)德華醫院 重大A區校醫院
銀行：招商銀行 農業(yè)銀行 工商銀行
評估對象土地開(kāi)發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評估目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20XX年1月1日
六、價(jià)值定義
本次評估采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，評估結果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評估對象于評估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場(chǎng)價(jià)值。
七、評估依據
1、有關(guān)法律、法規、政策文件和技術(shù)規程
(1)《中華人民共和國土地管理法》;
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規范》;
(4)《城鎮土地估價(jià)規程》。
2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調查獲得的資料。
八、評估原則
1、合法原則
房地產(chǎn)估價(jià)應以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
本報告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì )相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過(guò)對房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來(lái)評估租賃價(jià)格。
3、最高最佳使用原則
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。
本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據，因此以保持現狀為前提。
4、評估時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì )有不同的價(jià)格。
本報告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2022年5月2日。
九、評估方法
房產(chǎn)評估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準地價(jià)法等，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，在遵循有關(guān)法規、政策和評估技術(shù)標準的基礎上，經(jīng)過(guò)評估人員的實(shí)地查勘和認真分析，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過(guò)綜合測算確定估價(jià)對象的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。
運用市場(chǎng)比較法法求取估價(jià)對象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據替代原理將待估房產(chǎn)與類(lèi)似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過(guò)對比租賃交易情況、區域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準日的租賃價(jià)值。
十、區域因素修正
區域因素比較表
區域因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評估對象
性質(zhì)
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情況
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通條件
較好(100/101)
較好(100/101)
較好(100/101)
周邊環(huán)境
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
基礎設施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商業(yè)區繁華程度
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
合計
100/101
100/99
100/103
十一、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素比較表
個(gè)別因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評估對象
新舊程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
裝修程度
普通(100/99)
精裝(100/102)
精裝(100/102)
樓層
10(100/98)
16(100/102)
18(100/102)
配套設施(家電)
簡(jiǎn)單(100/99)
標準(100/101)
齊全(100/102)
其他個(gè)別因素
只能一人入住，室內條件較簡(jiǎn)陋(100/98)
可合租，室內條件較好(100/101)
可合租，室內條件豪華(100/102)
合計
100/94
100/106
100/108
十二、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)20XX年1月1日的價(jià)值結果為：
房產(chǎn)租賃價(jià)格：人民幣1081元整
大 寫(xiě)：人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評估結果匯總表
評估對象
租賃價(jià)值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評估人員
姓 名 簽 字
十四、評估作業(yè)日期
20XX年4月28日
始20XX年1月1日止。
十五、評估報告應用的有效期
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。
即自20XX年1月1日至20XX年1月1日
房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報告【2】
xxxx信房地產(chǎn)評估有限公司是通過(guò)福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理委員會(huì )房地產(chǎn)價(jià)格評估機構從業(yè)行為年度檢查的評估公司。
公司擁有一批具有豐富實(shí)戰經(jīng)驗及理論知識的注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、注冊資產(chǎn)評估師、高級會(huì )計師等優(yōu)秀人才。
公司業(yè)務(wù)范圍是房地產(chǎn)評估與土地評估。
在公司我實(shí)習崗位是助理評估人員。
和專(zhuān)業(yè)評估人員到現場(chǎng)勘察房地產(chǎn)結構等進(jìn)行拍照和勘察，和客戶(hù)進(jìn)行交流。
搜集相關(guān)的比較案例。
在指導教師的指導下根據實(shí)地勘察及其結果做房地產(chǎn)評估抵押報告。
并幫忙裝訂報告，報備等工作
在實(shí)習中應用的主要技能，如對房地產(chǎn)知識的熟悉，判斷其年限，結構，區位等各方面因素。
對xx房地產(chǎn)趨勢的了解和判斷。
拍照的技術(shù)及與客戶(hù)如何進(jìn)行對話(huà)。
如何有效率的完成工作。
如何與同事相處的技能。
實(shí)習中，開(kāi)發(fā)了自己的實(shí)踐能力。
如在一些儀器設備的使用，還有wordexcel等辦公軟件的操作。
新學(xué)到了房地產(chǎn)評估的專(zhuān)業(yè)知識。
還有關(guān)于抵押貸款等內容。
現場(chǎng)勘察地形的步驟及技術(shù)。
在短短的28的實(shí)習，我看到了自己求知及好奇的心態(tài)。
能夠端正自己的工作態(tài)度，并認真及時(shí)的完成工作，有吃苦耐勞的精神。
能在指導教師耐心的指導下掌握有關(guān)房地產(chǎn)評估的知識及實(shí)踐操作的技能，能很好的運用辦公軟件以較高的工作效率對待工作。
但同時(shí)發(fā)現了自身的不足。
如具備的專(zhuān)業(yè)知識不夠。
理論知識的欠缺、不扎實(shí)。
沒(méi)有時(shí)刻關(guān)注身邊及其房地產(chǎn)等有關(guān)方面的訊息，信息不夠全面。
經(jīng)驗不足，不善于與客戶(hù)進(jìn)行溝通，達到有效的合作意向。
對于一些問(wèn)題的處理，不沉著(zhù)和果斷。
xxxx信房地產(chǎn)評估有限公司的管理和業(yè)務(wù)都較為合理、規范化。
內部員工辦事效率高，做事積極主動(dòng)。
高層管理人員對員工信任和支持。
使其取得不錯的成績(jì)及經(jīng)濟效益。
但我覺(jué)得在業(yè)務(wù)方面如果能做到權責明確，分配得當會(huì )更加完善的。
從這次的實(shí)習中，認識到了自身的不足。
也更清楚認識到理論與實(shí)踐相結合的重要性。
我決定在下一個(gè)月和以后的學(xué)習生活中不斷豐富自身的業(yè)務(wù)知識和素養。
努力學(xué)好專(zhuān)業(yè)知識，掌握職業(yè)技能。
做到在實(shí)踐中不斷發(fā)現問(wèn)題和總結經(jīng)驗。
注意信息的獲取方式，獲得更多有效的信息資源。
了解市場(chǎng)行情及變化。
爭取能夠更好更快的融入社會(huì )，找到自己的工作崗位，明確工作方向。
從而實(shí)現人生的價(jià)值追求。
受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于20XX年10月30日至20XX年11月5日，根據委托的，遵循國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》、遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及國家相關(guān)法律、法規和政策的規定，經(jīng)現場(chǎng)勘查和社會(huì )調查，遵循客觀(guān)、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選擇了成本途徑法進(jìn)行了分析和測算，確定該評估對象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是412.38萬(wàn)元，人民幣大寫(xiě):肆佰壹拾貳萬(wàn)叁仟捌佰元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2062元。
評估人員:陳曉
20XX年11月05日
房地產(chǎn)估價(jià)結果報告
(一)委托方
名稱(chēng):湖北工業(yè)大學(xué)商貿學(xué)院
法定代表人:xxx
地址:湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號 聯(lián)系電話(huà):xxxxxxx (二)估價(jià)方 名稱(chēng):陳曉
地址:武漢xxx房地產(chǎn)估價(jià)公司
聯(lián)系電話(huà):xxxxxxx
資格等級:xx級
估價(jià)機構證書(shū)編號:xx房地自估(20XX)第xxxx號
(三)估價(jià)對象
本次估價(jià)對象為位于湖北省武漢市洪山區雄楚大街634號湖北工業(yè)大學(xué)商貿學(xué)院圖書(shū)館，占地面積為20000平方米，建筑總面積為32000平方米，四層錯落式布局，共七層，建于2007月。
土地評估單位為1800/平方米。
(四)評估目的
評估該房地產(chǎn)20XX年10月的市場(chǎng)價(jià)值 (五)評估基準日
二零一二年十月三十日 (六)評估原則 1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
5、客觀(guān)、公正、公平原則 (七)評估依據
1、國家標準《房地產(chǎn)估價(jià)規范》 2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū) 3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書(shū)
4、政府部門(mén)有關(guān)計價(jià)和稅費標準及目前本地區房地產(chǎn)價(jià)格信息 5、委托方提供和估價(jià)人員現場(chǎng)勘查取得的全部資料 6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 7、中華人民共和國國家標準《城鎮土地估價(jià)規范》 (八)評估方法
由于評估對象房地產(chǎn)為事業(yè)單位辦公樓，無(wú)直接受益，也很少有交易實(shí)例，故確定采用成本途徑法進(jìn)行本次估價(jià)。
成本途徑法的基本思路:成本途徑是通過(guò)估測被評估房產(chǎn)的重新構件成本，然后扣除各種貶值，以確定評估對象房地產(chǎn)價(jià)值的評估思路和技術(shù)方法。
估算的計算公式:房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值;建筑物價(jià)值=重置成本*成新率
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告
(1)估測土地價(jià)值
土地總價(jià)值=1800*1000=180萬(wàn)元 (2)估測建筑物的價(jià)值
�、俟罍y建筑物安裝成本(采用單位工程造價(jià)比較法)
A、B、C3個(gè)參照物的成本情況
經(jīng)分析比較，得知:參照物A外部裝修好于評估對象，因此單位工程造價(jià)比評估對
象高3%;參照物B門(mén)窗的材質(zhì)較評估對象差，因此單位工程造價(jià)較評估對象低2%;參照物C與評估對象的情況基本相同，無(wú)需調整。
參照物A調整后的單位造價(jià)為:1800×100/103=1747.57(元/平方米) 參照物B調整后的單位造價(jià)為:1750×100/98=(元/平方米)
評估對象的單位工程造價(jià)為:(1800+1750+1700)÷3=1785.71(元/平方米)
評估對象建筑安裝成本為:1785.71×32000=57142857(元)=5714.2857(萬(wàn)元) ②估測勘察設計及前期工程費。
勘察設計費按建筑安裝成本的2%收取，其他前期工程費按建筑安裝成本1.5%計。
則總的前期費用=5714.2857×﹙2%﹢1.5%﹚=200(萬(wàn)元)
�、塾嬎慊A設施及配套工程費。
根據政府有關(guān)規定及費用標準規定，文化、教育基礎設施配套工程費收費標準為220(元/平方米)則基礎設施及配套工程費為704萬(wàn)元。
�、苡嬎愎芾碣M用。
建筑單位管理費用按建筑安裝成本的2%計算。
則管理費用=5714.2857×2%=114.29(萬(wàn)元)
�、萦嬎阃顿Y利息。
建設項目建設期為3 年，其貸款分年均勻撥付，三年貸款額分別為300萬(wàn)元、400萬(wàn)元、500萬(wàn)元，年利率為6%，建設期內利息只計息不支付. 則各年應計算利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率 第一年末:300/2*6%=9萬(wàn)元
第二年末:(300.9+400/2)*6%=30.54萬(wàn)元
第三年末:(300.9+400+30.54+500/2)*6%=59.37萬(wàn)元 建設期利息和=9+30.54+59.37=98.91萬(wàn)元
�、抻嬎汩_(kāi)發(fā)利潤。
經(jīng)分析調查，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)該類(lèi)房地產(chǎn)的平均投資利潤率為15%。
則開(kāi)發(fā)利潤為(5714.2857+200+704+114.29+98.91)×15%=1041.87(萬(wàn)元) ⑦計算銷(xiāo)售稅費。
經(jīng)分析，營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及銷(xiāo)售費用合計為開(kāi)發(fā)后房?jì)r(jià)的9%。
則銷(xiāo)售稅費=[(5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87)/(1-9%)] ×9%=778.68(萬(wàn)元)
�、嘤嬎憬ㄖ锏闹刂贸杀�。
建筑物的重置成本為前幾項之和。
則重置成本=5714.2857+200+704+114.29+98.91+1041.87+778.68=8652.04(萬(wàn)元) ⑨估測建筑物成新率。
評定人:周升 評定日期:20XX年11月4 說(shuō)明:G、S、B分別為結構、裝修、設備部分的修正系數，本次評估分別取0.75、0.12、0.13.
則建筑物評估價(jià)值=重置成本×成新率 =8652.04×94.63% =8187.42(萬(wàn)元) (3)計算房地產(chǎn)評估值
房地產(chǎn)評估值=土地使用權評估值+建筑物評估值
=180+8187.42
=8367.42(萬(wàn)元)
房地產(chǎn)單價(jià)=8367.42×10000÷32000=2614.82(元/平方米) (三)評估結論
根據計算結果，經(jīng)分析確定評估對象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為8367.42萬(wàn)元，房地產(chǎn)單價(jià)為每平方米2614.82元。
附件
1、估價(jià)對象示意圖
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