物業(yè)管理企業(yè)內部控制
物業(yè)管理企業(yè)內部控制
摘 要 隨著(zhù)我國產(chǎn)業(yè)結構的不斷調整，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展愈來(lái)愈受到重視。
物業(yè)管理行業(yè)隸屬于第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟占據重要地位，關(guān)聯(lián)度比較大。
但是由于發(fā)展時(shí)間較短，管理水平不完善，使得我國現階段的物業(yè)管理行業(yè)在激烈的競爭中面臨的風(fēng)險越來(lái)越大。
物業(yè)管理的發(fā)展取決于服務(wù)的好壞，因此我國物業(yè)管理行業(yè)應當通過(guò)加強內部控制改善其服務(wù)質(zhì)量。
本文旨在通過(guò)分析我國物業(yè)管理企業(yè)的內部控制現狀，提出一些關(guān)于加強內部控制的建議。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理企業(yè) 內部控制 建議
一、引言
由于我國近些年經(jīng)濟的快速崛起，人們收入水平的提高，使得其社會(huì )需求由低層次向高層次跨越，對服務(wù)的種類(lèi)及質(zhì)量要求越來(lái)越高。
而作為第三產(chǎn)業(yè)之一的物業(yè)管理行業(yè)則實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延伸，是一種社會(huì )化和專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)行業(yè)。
我國城鎮化的進(jìn)展將越來(lái)越多的居民容納入諸如小區等之類(lèi)的載體之中，發(fā)展潛力巨大，是城鎮化建設以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物。
我國物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，雖然取得了一定的效果，但是由于行業(yè)分散以及日益激烈的市場(chǎng)競爭壓力等因素，導致我國大多數物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展失衡。
企業(yè)的低管理水平、傳統的經(jīng)營(yíng)思維使得物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展受到了限制，企業(yè)競爭缺乏競爭意識。
究其原因，主要是由于物業(yè)管理企業(yè)內部控制比較薄弱，各項制度都不夠完善，造成了“住戶(hù)不滿(mǎn)、企業(yè)虧損”的雙輸局面。
因此，對物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強內部控制，提高企業(yè)的競爭能力已經(jīng)迫在眉睫。
二、我國物業(yè)管理企業(yè)內部控制存在的問(wèn)題
(一)物業(yè)管理公司缺乏對企業(yè)財務(wù)的內部控制。
1、企業(yè)內部缺乏財務(wù)控制意識。
前面提到物業(yè)管理是作為一個(gè)隨著(zhù)房地產(chǎn)的發(fā)展而興起的行業(yè)，因此很多在物業(yè)管理企業(yè)中任職的管理人員和員工都來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)，導致缺乏相應的財務(wù)管理知識及經(jīng)驗，使得企業(yè)內部缺乏財務(wù)控制意識。
目前物業(yè)管理行業(yè)有關(guān)財務(wù)管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏財務(wù)控制意識，其所獲得的財務(wù)信息并不能有效地反應企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。
另一方面，企業(yè)職工是企業(yè)運營(yíng)的基礎，但是由于企業(yè)員工的跨行業(yè)問(wèn)題以及內部缺少對員工的業(yè)務(wù)培訓等，導致從事財務(wù)工作的人員素質(zhì)普遍較低，無(wú)法勝任企業(yè)財務(wù)內部控制的工作。
2、企業(yè)的預算模式缺乏合理性。
企業(yè)的預算通過(guò)整合企業(yè)的資金流、物流、信息量，從而優(yōu)化企業(yè)的資源配置，提高資金的使用效率。
然而由于目前我國物業(yè)管理企業(yè)的規模較小，發(fā)展不均衡以及意識落后，企業(yè)在編制預算時(shí)存在著(zhù)對預算的認識不足，預算編制不合理，缺乏戰略導向以及預算的控制和考核機制不健全等問(wèn)題。
大多數企業(yè)缺乏對預算進(jìn)行合理的評價(jià)與分析，在預算的實(shí)施過(guò)程中企業(yè)的資金配置仍然不合理，使用效率也沒(méi)有明顯的提高。
大多數情況下企業(yè)編制預算所獲得的結果與期望有偏差。
(二)物業(yè)管理公司的內部控制存在著(zhù)風(fēng)險。
我國的物業(yè)管理企業(yè)隨著(zhù)行業(yè)的進(jìn)步而不斷發(fā)展，其業(yè)務(wù)類(lèi)型以及經(jīng)營(yíng)范圍越來(lái)越廣泛。
因此企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中難免會(huì )出現對企業(yè)經(jīng)營(yíng)不利的因素。
企業(yè)的服務(wù)對象即業(yè)主是其收入的主要來(lái)源，如果房屋或基礎設施出現問(wèn)題，會(huì )導致業(yè)務(wù)拒絕履行繳納管理費業(yè)務(wù)等一系列的問(wèn)題，企業(yè)無(wú)法回收資金，遭遇流動(dòng)性風(fēng)險。
物業(yè)管理企業(yè)的內控還易受到外部環(huán)境即公共關(guān)系的影響。
企業(yè)由于自身控制的不足，缺乏有效的風(fēng)險應對措施，導致企業(yè)經(jīng)營(yíng)的混亂，不利于企業(yè)的長(cháng)期、健康發(fā)展。
(三)物業(yè)管理企業(yè)內部控制缺乏戰略導向。
由于外部環(huán)境的劇烈變化，使得行業(yè)競爭加劇，我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展面臨嚴重的挑戰。
發(fā)展戰略對企業(yè)來(lái)說(shuō)有重要的意義，能夠為企業(yè)明確未來(lái)的發(fā)展方向以及主要目標。
但我國物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行內部控制時(shí)，卻忽視了企業(yè)的長(cháng)期利益，轉而將內部控制的成果與短期利益掛鉤。
由于物業(yè)管理服務(wù)觀(guān)念固化、管理模式陳舊，大多數企業(yè)市場(chǎng)化程度很低。
建管不分的體制影響了物業(yè)管理行業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、公眾化。
企業(yè)進(jìn)行內部控制的目標是合理配置資源，但究其根本還是保證企業(yè)戰略的實(shí)現。
企業(yè)的內部控制被局限在企業(yè)分散的職能部門(mén)、流程以及工作范圍內，無(wú)法將整個(gè)企業(yè)作為運營(yíng)主體加以控制。
企業(yè)的內控體系缺乏戰略的指導及支持，無(wú)法形成一個(gè)完善的、包容式的內控體系，這些都限制了物業(yè)管理企業(yè)內控的有效性。
三、加強物業(yè)管理企業(yè)內部控制的措施分析
(一)完善我國物業(yè)管理企業(yè)內部財務(wù)控制。
1、在企業(yè)內部加強財務(wù)管控意識。
物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)及其價(jià)值流轉每一環(huán)節都離不開(kāi)財務(wù)的反映和調控，因此管理者要重視內部的財務(wù)管控工作，而不僅僅是把它作為企業(yè)發(fā)展的一環(huán)。
提高經(jīng)營(yíng)者和員工的意識是加強內部控制的保障。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)以人為本，其素質(zhì)不僅影響著(zhù)工作的開(kāi)展，還影響著(zhù)企業(yè)文化的繼承和發(fā)展。
因此對管理層而言，應不斷加強理論學(xué)習，認識到財務(wù)管控在優(yōu)化企業(yè)流程、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率等方面的作用。
當然管理層要以身作則，不斷完善內部控制制度的同時(shí)，遵守其相關(guān)規定，為下屬樹(shù)立良好的典范。
對員工而言，企業(yè)需配置有資質(zhì)的員工擔任會(huì )計工作，并在企業(yè)內部通過(guò)培訓、教育等方式分層次提高員工的素質(zhì)。
2、建立適合物業(yè)管理企業(yè)的全面預算模式。
對物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于本身的規模限制，使得企業(yè)缺乏有效的預算體系。
預算不健全或不合理都會(huì )導致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏約束或盲目發(fā)展。
企業(yè)要想建立健全的全面預算模式，首先要加強企業(yè)內部預算工作的組織領(lǐng)導，明確相關(guān)的管理體制及執行預算各單位的職責范圍。
在企業(yè)內部組建由企業(yè)管理者和職能部門(mén)的人員組成的預算管理委員會(huì )，履行預算的監督管理職責。
再次，要根據相應時(shí)期的政策、市場(chǎng)環(huán)境、企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力等合理編制預算方案，避免預算過(guò)高或過(guò)低。
編制方案時(shí)可采用上下結合、分級編制、按層次匯總的方式，確保編制依據合理、方法科學(xué)可行。
最后，企業(yè)應當建立相應的預算考核制度。
通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的原則，考核預算的編制、實(shí)施以及結果。
(二)基于風(fēng)險管理加強物業(yè)管理企業(yè)的內部控制。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不可避免地會(huì )遭遇風(fēng)險，因此探析企業(yè)面臨的潛在風(fēng)險以及來(lái)源，進(jìn)行風(fēng)險管理已成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節。
風(fēng)險管理既包括對風(fēng)險的預測和評估，又包括在問(wèn)題出現后采取的相關(guān)應當措施。
由于物業(yè)管理公司是進(jìn)駐到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)中進(jìn)行業(yè)務(wù)工作，兩者的獨立性使得物業(yè)管理工作在此種情況下更應加強內部控制，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)的內部環(huán)境，改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況。
物業(yè)管理企業(yè)在接手物業(yè)之前，需對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有相關(guān)的了解，包括其信譽(yù)、資金能力、以往的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況等，從源頭來(lái)探求風(fēng)險。
同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)將雙方的責任劃分清楚，如房屋質(zhì)量、基礎設施出現問(wèn)題，責任不應涉及到物管企業(yè)。
通過(guò)責任劃分的方式避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將出現的“爛攤子”轉移給物管企業(yè)。
業(yè)務(wù)是其主要收入來(lái)源，但是由于個(gè)人行為的不確定性，在此物管企業(yè)應預防業(yè)主違反信用的情況出現。
物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)協(xié)議與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達成一致，即在簽訂房屋出售合同時(shí)，考察業(yè)主的支出能力等情況。
由于業(yè)主的管理費的拖欠，會(huì )導致企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂，給企業(yè)帶來(lái)?yè)p失。
企業(yè)應對業(yè)主的信用狀況進(jìn)行登記并追蹤，降低面臨各類(lèi)風(fēng)險的可能性。
(三)建立基于戰略導向的內部控制。
物業(yè)管理企業(yè)在變化的社會(huì )環(huán)境中，要想優(yōu)化資源配置，提高經(jīng)營(yíng)效率，企業(yè)的內控控制就必須以企業(yè)的戰略為導向，全方位、全過(guò)程地對企業(yè)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行管控。
企業(yè)的內控上升到戰略層面，這就要求企業(yè)在內控時(shí)要摒棄以往的只專(zhuān)注于企業(yè)的某個(gè)部門(mén)，只重視短期利益的情況，轉而將內控貫穿到企業(yè)內部的各個(gè)領(lǐng)域，包括采購、生產(chǎn)、財務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)等方面。
建立基于戰略導向的內部控制即將戰略作為內控的核心，通過(guò)制定與實(shí)施企業(yè)的內控戰略，并將戰略融入到企業(yè)內控的各個(gè)層面，通過(guò)這樣的無(wú)縫連接控制各層級的風(fēng)險的，加強企業(yè)內部的協(xié)調。
因此內部控制應由多層次的控制構成，包含多層次目標組成的目標體系，基于戰略對目標進(jìn)行管控極為關(guān)鍵。
通過(guò)發(fā)揮基于戰略導向的內部控制，從根本上保障戰略制定與實(shí)施、促進(jìn)和激勵，以及預防和糾正等，以促進(jìn)企業(yè)的生存和健康可持續發(fā)展。
四、結語(yǔ)
物業(yè)管理行業(yè)目前發(fā)展仍不完善，表現為服務(wù)形式單一、微利、規模較小等。
這些特點(diǎn)使得物業(yè)管理行業(yè)在競爭劇烈的當代市場(chǎng)環(huán)境中，生存和發(fā)展都面臨著(zhù)困境。
因此，為了提高物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率以及行業(yè)競爭力，加強內部控制成為企業(yè)必不可少的選擇。
物管企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中應當根據企業(yè)實(shí)際情況，通過(guò)創(chuàng )新思想，加強風(fēng)險管理以及建立基于戰略導向的內部控制等手段，促進(jìn)物管企業(yè)的全面發(fā)展。
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