探究現代物業(yè)管理在農村發(fā)展的前景
下面是小編整理推薦的探究現代物業(yè)管理在農村發(fā)展的前景，歡迎各位物業(yè)管理畢業(yè)的同學(xué)閱讀，同時(shí)為大家推薦物業(yè)管理模式的反思與再造!
摘要：隨著(zhù)物質(zhì)生活水平的提高,在我國部分農村地區推行現代物業(yè)管理正逐步成為當地農民的呼聲。本文從物業(yè)管理的內容入手，結合我國農村發(fā)展的現狀及問(wèn)題，對發(fā)展前景進(jìn)行探討，并針對出現的問(wèn)題提出政策建議。
關(guān)鍵詞：現代物業(yè)管理 農村城市化 公共事務(wù)管理
一、 我國農村發(fā)展物業(yè)管理的可行性分析
改革開(kāi)放后，我國處在一個(gè)經(jīng)濟高速發(fā)展的時(shí)代，昔日的農村也發(fā)生了翻天覆地的變化。農村城市化不僅帶來(lái)農民生活水平的提高，還導致他們生活觀(guān)念的改變，他們迫切希望改變農村物業(yè)環(huán)境中所存在的一些問(wèn)題。然而，農村的管理不同于城市，“兩委”來(lái)管理村中公共事務(wù)，沒(méi)有或鮮有專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐。理想與現實(shí)的差距，讓現代物業(yè)管理在農村有了實(shí)行的可能性。
(一) 農村城市化的影響
1、 農民生活水平的提高
從1978年到2010 年，我國農民人均純收入由133.6元上升到5919元，增長(cháng)了43倍。家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制使得農民的生活發(fā)生了巨大變化，現在農民可以通過(guò)種地、養殖、外出打工、房屋出租等多種方式增加收入，收入渠道已經(jīng)實(shí)現了多元化，這就為農村發(fā)展物業(yè)管理奠定了物質(zhì)基礎。
2、 農民生活方式發(fā)生了改變
隨著(zhù)社會(huì )主義新農村的建設步伐的加快，農民對居住環(huán)境改善的要求日益凸顯，迫切希望改善農村臟、亂、差的局面，也希望農村能夠建立起健全的社會(huì )保障體系。越來(lái)越多在外務(wù)工的農民工習慣了城市里的生活方式與消費習慣，尤其是現在的80、90后，回到農村生活有種不適應的感覺(jué)，而農村配套的文化、體育、娛樂(lè )設施相對落后。
3、 農村鄉鎮企業(yè)的發(fā)展
農村城市化既為農村帶來(lái)了資金與技術(shù)，也帶來(lái)了先進(jìn)的管理理念�，F在越來(lái)越多的農村根據本地優(yōu)勢，發(fā)展手工業(yè)、加工業(yè)等鄉鎮企業(yè)，這些企業(yè)的入駐，迫切希望有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理公司為之管理廠(chǎng)房、辦公樓等物業(yè)。
(二) 農村公共事務(wù)的管理模式存在的問(wèn)題
目前，我國絕大多數農村公共事務(wù)管理主要是在村委會(huì )的領(lǐng)導下，以“村―組”兩級，在“兩委”(村支部委員會(huì )、村民委員會(huì ))的領(lǐng)導下開(kāi)展工作的傳統村級治理模式。
這種傳統的管理模式不適應社會(huì )主義新農村建設的任務(wù)，不適應的問(wèn)題日益凸顯，表現在以下兩個(gè)方面：第一、公共事務(wù)管理上的缺位。3~5人組成的村“村兩委”在組織和管理上勢單力薄，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、村莊規劃、衛生保潔、治安維護、水利建設、森林防火等工作的管理和推動(dòng)上出現了“斷裂”現象，組織和服務(wù)群眾的作用明顯不足。第二、公共事務(wù)管理的不到位。村“兩委”在民主議事、民族決策、建議意見(jiàn)等方面實(shí)際作用不大，實(shí)際工作中越來(lái)越明顯地局限于簽字、發(fā)通知單、傳話(huà)筒等。同時(shí)，由于村“兩委”在完成上級布置的諸多任務(wù)后，大多已經(jīng)筋疲力盡，因而對于村民要求改善生產(chǎn)生活等各種訴求難于顧及，在公共事務(wù)的管理與服務(wù)到位上比較難，群眾意見(jiàn)很大。
(三)農村物業(yè)發(fā)展存在的問(wèn)題
我們在看到農村發(fā)展過(guò)程中好的一面，也不容忽視農村存在的問(wèn)題，下面我們主要從與物業(yè)管理息息相關(guān)的六個(gè)方面來(lái)探討：
1、農村清潔衛生環(huán)境差，到處存在著(zhù)亂堆放、亂張貼、污水亂排放的現象，造成了農村給人“臟亂臭”的形象，在家園、田園清潔和水源清潔方面都亟待改善。
2、農村治安環(huán)境不好，一些無(wú)業(yè)青年到處流竄，偷盜、搶劫事件時(shí)有發(fā)生，造成了農村的不安定因素。
3、農村規劃設計方面缺乏統一規劃。這主要體現在房屋的建設、綠化的設計上各自為陣，使得農村景觀(guān)雜亂無(wú)章，也導致相鄰物權的問(wèn)題不斷凸顯。
4、農村物業(yè)、設施設備的老化。農村道路、水利設施因失修、缺少維護所引發(fā)的各種新問(wèn)題層出不窮。農村房屋設計上的存在著(zhù)的先天不足，加上后天缺乏必要的養護，導致房屋漏水、墻體開(kāi)裂、電線(xiàn)短路著(zhù)火等現象都時(shí)有發(fā)生。
5、農村大量留守人口的社會(huì )保障問(wèn)題。由于大量青壯年勞動(dòng)力大都外出務(wù)工了，留下了老年人、小孩在家，而老、少人群在面臨突發(fā)事件，如疾病時(shí)所需要的社會(huì )關(guān)懷、社會(huì )保障極為迫切，這就需要一個(gè)公共事務(wù)服務(wù)的部門(mén)能夠承擔起對這部分弱勢群體的救助與服務(wù)工作。
二、農村推行現代物業(yè)管理的好處
物業(yè)管理在我國農村實(shí)行已經(jīng)有了成功的案例。2007年9月，我國首個(gè)農村綜合物業(yè)管理站在河北涿州市盧家場(chǎng)開(kāi)張，由此拉開(kāi)了中國式農村物業(yè)管理在史冊上的序幕�，F代物業(yè)管理這種集高度統一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的管理模式在農村一但出現，利用農村現有的資源和城市現代化手段，將會(huì )顯示出強大生命力，對于農民、農村、政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)四方來(lái)說(shuō)均是一種“多贏(yíng)”的結果。
1、對農民來(lái)說(shuō)，推行現代物業(yè)管理，能夠讓農民擺脫農村清潔衛生“臟亂臭”的局面，生活在一個(gè)干凈、安全、舒適的環(huán)境，同時(shí)也能夠享受到城市人所特有的“待遇”――物業(yè)服務(wù)，提高生活的品質(zhì)，提高農民的幸福指數。
2、對于農村來(lái)說(shuō)，推行現代物業(yè)管理，意味著(zhù)“村-組”的村中公共事務(wù)管理模式將要向“村-社區”的管理模式轉變，能夠加快社會(huì )主義新農村建設的步伐，促進(jìn)農村生產(chǎn)、生活和生態(tài)效益的協(xié)調統一。這也將縮小城鄉二元結構的差距，推進(jìn)城鄉一體化的進(jìn)程。
3、對于政府來(lái)說(shuō)，傳統的管理模式下村“兩委”在公共事務(wù)管理上的缺位與不到位，導致了村民與基層組織的矛盾。政府脫身于日常的“物業(yè)服務(wù)”事項上，更能夠起到方針政策的把握及對村中大事的決策上，而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作開(kāi)展起到一個(gè)監督、引導的作用。
4、對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，進(jìn)軍農村是一個(gè)新的市場(chǎng)，能夠拓展它的業(yè)務(wù)空間， 實(shí)現業(yè)務(wù)來(lái)源的多元化。按照物業(yè)管理有關(guān)理論，有物業(yè)覆蓋的地方，就有物業(yè)管理活動(dòng)的空間。對于物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)，這也是一個(gè)有利的探索，能夠有利的推進(jìn)整個(gè)行業(yè)向前更一步。
三、 農村推行現代物業(yè)管理過(guò)程中面臨的困難及政策建議
現代物業(yè)管理在農村推行的設想是很美好，但是前進(jìn)的道路上卻不是一帆風(fēng)順的，結合已有的“盧家場(chǎng)模式”、“寧波慈溪模式”、“深圳寶安模式”等，我們來(lái)分析農村發(fā)展現代物業(yè)管理將面臨的困難，以及這些先行者的一些成功經(jīng)驗。
第一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費普遍存在著(zhù)經(jīng)費不足的瓶頸。物業(yè)服務(wù)行業(yè)作為微利行業(yè)，流動(dòng)資金一般有限。面對著(zhù)農村龐大的物業(yè)市場(chǎng)，很多物業(yè)設施需要百廢待興或者亟需配套建設。如在我國西部農村要實(shí)現沼氣物業(yè)化管理，需配備垃圾分類(lèi)池、污水處理池、發(fā)酵塔、沼渣車(chē)以及凈化爐等設備，這需要一筆龐大的資金，如果單靠物業(yè)服務(wù)企業(yè)投資，日后再慢慢回收成本，這勢必會(huì )打擊物業(yè)管理公司的積極性。所以建立多渠道的物業(yè)管理資金籌集渠道對于農村的物業(yè)管理公司良性運轉必不可缺。如盧家場(chǎng)村綜合物業(yè)管理站就采取政府補助、社會(huì )贊助和村民自籌結合的辦法建立起來(lái)的。深圳龍崗區完成對城中村的改造其扶持政策是區財政按建筑面積2元/M2標準對社區予以物業(yè)管理啟動(dòng)資金扶持，街道財政按區街3:1比例配套扶持。
第二、農村物業(yè)管理費該如何收取。一方面是收費標準該如何確立，是按面積還是按人頭收取抑或是按戶(hù)來(lái)收取?按面積收取是按宅地基面積還是按宅地基加上自留山、自留地的面積收取?……另一方面是村民祖祖輩輩在此居住，對繳費存在著(zhù)抵制情緒。這些都是在目前的農村物業(yè)管理試行地區存在著(zhù)爭議的問(wèn)題，也給我們物業(yè)管理公司進(jìn)駐農村在成本測算、業(yè)主爭議等工作中帶來(lái)了難度。因此，建立科學(xué)的農村物業(yè)管理成本核算制度極為迫切。
第三、物業(yè)管理工作在農村開(kāi)展面臨著(zhù)處理著(zhù)部分群眾意識改變的問(wèn)題。在筆者對廣東省汕尾市紅海灣經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區田乾鎮海埔墟村做的物業(yè)管理調查中，在接受調查的村民中90.23%贊成引入現代物業(yè)管理，但是一涉及到繳納物業(yè)管理費就表現出畏難情緒，只有不到50%的村民愿意繳納物業(yè)管理費。農村的稅費改革減輕了廣大農民的負擔，突然每個(gè)月要繳納一筆物業(yè)管理費讓不少村民會(huì )表現出對物業(yè)管理工作開(kāi)展的抗拒。對于這個(gè)問(wèn)題的解決，筆者建議有兩點(diǎn)很關(guān)鍵：一是提高當地農民的收入水平，物業(yè)管理公司可以利用本地優(yōu)勢，發(fā)展多種物業(yè)經(jīng)營(yíng)，讓本地村民入股成為物業(yè)公司的股東。如廣州石牌村城中村改造中的三駿企業(yè)集團，對村的集體經(jīng)濟進(jìn)行公司化管理，藏富于民，這樣物業(yè)管理費的收取難度就降低。二是要注意到農村特殊的風(fēng)土人情。農村不同于城市，人情味比較濃，諸如在海埔墟村，已經(jīng)在村委會(huì )的提議下，每戶(hù)每月繳納10塊錢(qián)的垃圾費，該工作由村中一名行動(dòng)不方便的村民承擔，收益也歸其所有。在農村目前存在著(zhù)大量的留守人員，如老人、兒童，是家人在外牽掛、擔心的源頭。若物業(yè)公司開(kāi)展針對這些留守人員的物業(yè)特約服務(wù)，相信對這部分家庭的物業(yè)管理費收取工作難度也不大。
第四、農村物業(yè)管理工作推進(jìn)過(guò)程中面臨的法律問(wèn)題。辟如：農村人口普遍素養還不高，人員利益私心偏重等多種新型法律法規空白問(wèn)題將會(huì )隨之而產(chǎn)生。由于現代物業(yè)管理制度大都是以城市為背景，將其向農村推廣，若完全依靠村民的自覺(jué)行為，將面臨難以引入或進(jìn)展緩慢的局面，因此，各級政府應出臺相關(guān)引導性政策與措施，在新農村建設中積極引導各地農村引入物業(yè)管理制度。此外，農村的物業(yè)權屬關(guān)系比較復雜，違規建筑的問(wèn)題也相對比較嚴重，在處理這些問(wèn)題時(shí)在法理與本土人情之間如何權衡，若借助當地有聲望的人士解決這些問(wèn)題，將會(huì )為物業(yè)管理工作的開(kāi)展帶來(lái)便利。
四、小結
綜上所述，我國絕大部分農村存在著(zhù)物業(yè)管理的需求及條件，但由于配套的法律法規不健全、部分村民的意識沒(méi)轉變、政府推進(jìn)的力度也不夠強、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身情況等原因，導致現代物業(yè)管理在農村的這股星星之火還未燎原。隨著(zhù)改革力度的不斷推進(jìn)、社會(huì )主義新農村建設的不斷摸索、居民生活水平的進(jìn)一步提高，我們相信現代物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我國農村還是會(huì )有一番作為的，因為農村物業(yè)管理是對多方(農村、農民、政府、企業(yè))都是有利的。
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