房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)管理模式分析論文
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式前景
1.中國的城鎮化還沒(méi)有結束，大量的人口將從三四線(xiàn)城市和農村涌入一二線(xiàn)城市。未來(lái)數年內人口流動(dòng)的主導方向都是從中小城市進(jìn)入一線(xiàn)城市，因此，北京、上海等一線(xiàn)城市的土地以及二線(xiàn)城市一些地段較好的土地是稀缺的�？梢灶A測，在未來(lái)數年內，我國的房?jì)r(jià)水平在總體上還將平穩上漲，但是由于地價(jià)越拍越貴，房?jì)r(jià)與地價(jià)之間的利差將越來(lái)越單薄。
2.另一方面，因為我國出生率的下降以及人口預期壽命的延長(cháng)，總人口縮減和中青年人口占比減少將成為我國人口變化的總趨勢。加之我國嚴格的計劃生育政策，人口因素對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比歷史上任何一個(gè)國家都可能更為劇烈。根據招商證券研究中心的研究報告，我國25－45歲的購房適齡人口在2008年已經(jīng)達到高峰，隨后將持續下降，在2018年以后下降速度會(huì )明顯上升。城市化進(jìn)程在一定程度上能抵消適齡購房人口減少的影響，但這種抵消只能在未來(lái)14年左右的時(shí)間里有效。目前的城市化率已經(jīng)達到46%，城市化率在未來(lái)會(huì )處于加速階段，城鎮購房適齡人口(25－45歲人口)在2015年到2027年間形成了一個(gè)高峰平臺，其中2023年前后達到最高峰，約為2.483億。就也意味著(zhù)傳統的以開(kāi)發(fā)為主導的房地產(chǎn)企業(yè)在購房高峰期后將越來(lái)越難以獲得快速增長(cháng)，所以，隨著(zhù)我國城市化水平的提升和人口增長(cháng)率的不斷下降，房地產(chǎn)行業(yè)應該逐漸轉向以持有核心商業(yè)地產(chǎn)為主的綜合運作模式上面來(lái)。
二、以客戶(hù)導向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)管理過(guò)程研究
以客戶(hù)為導向的理念是綜合房地產(chǎn)企業(yè)保持競爭力的根本。綜合房地產(chǎn)企業(yè)持有大量物業(yè)，此類(lèi)物業(yè)一方面必須是客戶(hù)需要的，另一方面則必須是能持續吸引客戶(hù)的。要真正做到以客戶(hù)為導向，完善企業(yè)的運營(yíng)管理流程，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做到以下幾點(diǎn)。
(一)對潛在客戶(hù)進(jìn)行分類(lèi)
房地產(chǎn)企業(yè)的客戶(hù)既包括居民又包括商業(yè)用戶(hù)，不管產(chǎn)品是面向居民的居住型房地產(chǎn)還是商戶(hù)的商業(yè)地產(chǎn)，企業(yè)都應該首先對項目的潛在客戶(hù)進(jìn)行細分，以確定各細分市場(chǎng)中客戶(hù)的需求，并以此作為產(chǎn)品設計與開(kāi)發(fā)的基礎。比如萬(wàn)科就將其客戶(hù)細分為成功家庭、職業(yè)新銳、望子成龍家庭、幸福晚年家庭和務(wù)實(shí)家庭型，這種細分有助于產(chǎn)品的精細化開(kāi)發(fā)。
(二)建立基于客戶(hù)價(jià)值的分析模型
對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，客戶(hù)的價(jià)值在于他們可以給企業(yè)帶來(lái)現金流量，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以采用建立在現金流貼現方法上的客戶(hù)價(jià)值分析模型，對客戶(hù)的價(jià)值進(jìn)行計算�？蛻�(hù)價(jià)值的大小中取決于客戶(hù)對項目的購買(mǎi)量、企業(yè)的預期收益率和現金流持續期。根據分析可以確定客戶(hù)價(jià)值的大小，幫助企業(yè)確定目標客戶(hù)群。
(三)確定企業(yè)的目標客戶(hù)
在對客戶(hù)價(jià)值進(jìn)行分析之后，房地產(chǎn)企業(yè)可以追求那些符合自身戰略定位的客戶(hù)作為目標客戶(hù)。目標客戶(hù)確定之后，應了解其對于產(chǎn)品的需求，要實(shí)現這個(gè)目標，房地產(chǎn)企業(yè)就應該設立一個(gè)可以反饋客戶(hù)的態(tài)度的專(zhuān)門(mén)機構，用以跟蹤并不斷地改善房地產(chǎn)企業(yè)所提供的產(chǎn)品與服務(wù)。這個(gè)機構的核心是建立與企業(yè)規模相符的客戶(hù)信息管理系統，并致力于掌握客戶(hù)的個(gè)性化信息。
(四)對目標客戶(hù)開(kāi)展一對一開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷(xiāo)
在項目開(kāi)始之前，房地產(chǎn)企業(yè)應該為目標客戶(hù)制定一流的規劃設計、施工方案和商業(yè)方案，開(kāi)發(fā)人員和產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)人員都應該與客戶(hù)成為朋友，站在客戶(hù)的角度來(lái)思考項目，保證項目最終能符合客戶(hù)的期望，贏(yíng)得客戶(hù)的滿(mǎn)意;在項目實(shí)施階段，項目經(jīng)理、項目商務(wù)經(jīng)理以及企業(yè)的相關(guān)職能部門(mén)，需要與客戶(hù)充分溝通，隨時(shí)注意項目實(shí)施與客戶(hù)需求間的關(guān)系;項目竣工之后物業(yè)管理的持續期限很長(cháng)，一般來(lái)說(shuō)與房屋的使用壽命相等，所以對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)公司物業(yè)管理質(zhì)量的重要性絕不亞于房地產(chǎn)的質(zhì)量本身。如果房地產(chǎn)公司所提供的物業(yè)管理服務(wù)中讓業(yè)主獲得了好處，他們必然會(huì )成為房地產(chǎn)商的口碑塑造者。這一方面大大提高了開(kāi)發(fā)商的美譽(yù)度和知名度，同時(shí)也提升了房地產(chǎn)公司產(chǎn)品的差異化水平。
(五)以客戶(hù)為中心重組業(yè)務(wù)流程
傳統的房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在一種重視產(chǎn)品，而輕視客戶(hù)的運營(yíng)管理體系。因此，要建立客戶(hù)導向的運營(yíng)模式，房地產(chǎn)企業(yè)就必須對企業(yè)的整個(gè)業(yè)務(wù)流程、企業(yè)文化、信息流程、培訓模式等進(jìn)行全方位再造，才能所得整個(gè)組織轉變?yōu)榭蛻?hù)導向的組織。
1.業(yè)務(wù)流程再造
業(yè)務(wù)流程再造所涉及的主要內容是決策權力分配流程的再造、業(yè)績(jì)評估體系的再造和員工激勵機制的再造。決策權力分配流程的再造主要涉及到在客戶(hù)導向的模式下重新進(jìn)行權利劃分和部門(mén)劃分的問(wèn)題，新的決策流程應該能更靈活的處理客戶(hù)的訴求。業(yè)績(jì)評估體系和員工激勵機制的再造主要涉及到在新的運營(yíng)管理模式下，如何激勵員工以客戶(hù)的需求作為自己工作的出發(fā)點(diǎn)，以及如何將對客戶(hù)的服務(wù)納入到企業(yè)的績(jì)效考核體系中的問(wèn)題，新的評估的激勵體系應該更有利于激發(fā)員工服務(wù)于客戶(hù)的意識�？蛻�(hù)導向的運營(yíng)模式塑造涉及到了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的所有環(huán)節，不僅包括傳統上的營(yíng)銷(xiāo)與市場(chǎng)部門(mén)，工程部門(mén)、法律部門(mén)、財務(wù)部門(mén)等都會(huì )成為客戶(hù)接觸的窗口，都成為企業(yè)價(jià)值增值過(guò)程中的一部分。因此基于客戶(hù)導向的管理要求企業(yè)必須從體制上推行部門(mén)間橫向合作，協(xié)同應對客戶(hù)的問(wèn)題與訴求，形成以客戶(hù)為中心的企業(yè)組織架構體系和運營(yíng)管理程序。
2.企業(yè)文化再造
房地產(chǎn)企業(yè)將其企業(yè)文化逐步從“產(chǎn)品為中心”或“銷(xiāo)售為中心”的文化轉變?yōu)椤耙钥蛻?hù)為中心”的文化，企業(yè)的各個(gè)部門(mén)的工作都從客戶(hù)角度來(lái)展開(kāi)，把提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標之一。同時(shí)還可以結合企業(yè)內部的機構整合，推行嶄新的機構組織模式;結合企業(yè)的人力資源規劃，打造企業(yè)價(jià)值和個(gè)人價(jià)值和諧共生的平臺。
3.信息流程再造
房地產(chǎn)企業(yè)應該結合最先進(jìn)的信息技術(shù)，建立可全企業(yè)共享的內部客戶(hù)數據庫系統，將客戶(hù)的基本情況、與企業(yè)的交易記錄、客戶(hù)對產(chǎn)品的滿(mǎn)意度、客戶(hù)對產(chǎn)品的后續需求等信息進(jìn)行整合，然后充分利用企業(yè)收集的數據，通過(guò)數據挖掘，及時(shí)滿(mǎn)足客戶(hù)的訴求，并可以使對客戶(hù)的一對一營(yíng)銷(xiāo)變得更為方便。
4.培訓模式再造
房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對新老員工再培訓，真正作到把企業(yè)“客戶(hù)導向”的運營(yíng)理念和“以滿(mǎn)足客戶(hù)利益為目的”的企業(yè)目標深入員工內心，讓企業(yè)員工的目標與公司目標保持一致，而不發(fā)生理念上的沖突，這樣才能使組織發(fā)揮最大的效益，使員工的工作達到最大的效率。企業(yè)培訓工作應把重心集中于對企業(yè)理念的講解、與客戶(hù)的溝通技巧和新組織運作方式等方面。
5.客戶(hù)導向運營(yíng)管理的制度化
房地產(chǎn)企業(yè)可以在實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上，建立符合公司戰略的客戶(hù)導向型管理制度，具體包括:客戶(hù)資料及來(lái)往文件管理、客戶(hù)投訴管理、客戶(hù)信用管理、項目回訪(fǎng)管理、項目物業(yè)管理等內容，并將這些內容細化、規范化，形成標準化的管理。
三、基于客戶(hù)導向的綜合房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)管理模式設計
綜合性房地產(chǎn)的運營(yíng)管理主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):第一，綜合性房地產(chǎn)運營(yíng)管理的基本組織形式不同。房地產(chǎn)屬于第三產(chǎn)業(yè)，其運營(yíng)的對象是服務(wù)，服務(wù)的對象是圍繞著(zhù)人展開(kāi)的，具有無(wú)形和不可觸及的特點(diǎn)，所以運營(yíng)管理必須圍繞著(zhù)人與人而組建。否則，即使事先制定周密的計劃，也會(huì )因為工作人員的隨機性和客戶(hù)的隨機性偏好而產(chǎn)生不同的結果。第二，產(chǎn)品和運營(yíng)系統設計方式不同。與一般企業(yè)不同，綜合性房地產(chǎn)的運營(yíng)系統和產(chǎn)品的設計必須同時(shí)進(jìn)行。第三，顧客在運營(yíng)過(guò)程中的作用不同，在一般企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程中，顧客不參與企業(yè)的生產(chǎn)，但是，在綜合性的房地產(chǎn)運營(yíng)過(guò)程當中，“顧客就在工廠(chǎng)里”。顧客的參與可能產(chǎn)生兩個(gè)結果:消極的作用和積極的作用。我們必須采取一定的措施防范顧客參與的消極影響，積極利用顧客的積極作用從而提高運營(yíng)管理的效率和質(zhì)量。第四，績(jì)效的評價(jià)比較復雜。綜合性房地產(chǎn)運營(yíng)管理的效果和質(zhì)量更加重要，運營(yíng)的質(zhì)量很難定義，不可能只是簡(jiǎn)單的用收入和成本等數據進(jìn)行評價(jià)。除此之外，綜合性房地產(chǎn)的運營(yíng)管理的特點(diǎn)還表現為運營(yíng)過(guò)程人力資本密集，員工的作用非常重要;運營(yíng)的對象是無(wú)形的，所以概念、方法和流程等無(wú)形的因素作用很大。
【房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)管理模式分析論文】相關(guān)文章：
分析社區生態(tài)旅游管理模式論文05-29
企業(yè)運營(yíng)管理心得09-30
企業(yè)財務(wù)分析論文06-20
分析企業(yè)電子商務(wù)的發(fā)展現狀論文10-23
【精選】企業(yè)財務(wù)分析論文06-20
淺析建筑業(yè)供應鏈管理模式與實(shí)施分析管理學(xué)論文09-05
關(guān)于對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行成本管理的探究論文09-24
中小科技型企業(yè)人力資源管理模式發(fā)展研究論文09-08
企業(yè)運營(yíng)沙盤(pán)個(gè)人總結11-30
- 相關(guān)推薦