試析我國房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收問(wèn)題的探討和研究
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【論文摘要】隨著(zhù)重慶、上海兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收已近一年，房產(chǎn)稅作為調節收入，實(shí)現社會(huì )公平，增加財政稅收，符合“十二五”規劃的重要稅種，終提上議程并在不斷的調整和變革。本文通過(guò)對美國、日本、俄羅斯等國家征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗借鑒，結合我國房產(chǎn)稅征收的實(shí)際情況，并初步提出相關(guān)建議。
【論文關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅;國際比較;借鑒
一、引言
隨著(zhù)2011年1月28日《重慶市關(guān)于進(jìn)行對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》以及《上海市房產(chǎn)稅實(shí)施細則》的相繼出臺，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收終于浮出水面。上海和重慶率先試點(diǎn)改革，積極探索適合我國房地產(chǎn)發(fā)展國情的房產(chǎn)稅制以及有效可行的征納稅機制。雖然，目前房產(chǎn)稅對抑制房?jì)r(jià)的作用并不理想，房產(chǎn)稅的征收成果也不令人滿(mǎn)意，房?jì)r(jià)上漲下跌在很大程度上還是取決宏觀(guān)調控的政策，但房產(chǎn)稅的征收在我國這樣一個(gè)以社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟為背景的國情下，它不但是保證房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要手段，而且也是維護市場(chǎng)和社會(huì )公平和諧，保證國家財政收入的重大舉措和改革。
顧名思義，房產(chǎn)稅是一種以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產(chǎn)權所有人征收的財產(chǎn)稅。其征收的范圍主要針對城市、縣城、建制鎮和工礦區房產(chǎn)征收，國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，宗教寺廟、公園、名勝古跡、個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn)等不包括在內。計稅標準分為自用和出租、出典兩種情況，對于自用的房產(chǎn)按房產(chǎn)計稅余值征收，用于出租、出典的房產(chǎn)按租金收入征稅，由此可見(jiàn)，房產(chǎn)稅屬于個(gè)別財產(chǎn)稅。
當前，只有一小部分城市進(jìn)行了試點(diǎn)，現行的房產(chǎn)稅稅制仍存在征稅范圍過(guò)窄，計稅依據不合理，房地產(chǎn)稅費過(guò)于混亂等多種弊端，這就需要充分借鑒國際上的基本做法和經(jīng)驗，在促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)不斷完善我們稅法制度。
二、房產(chǎn)稅的國際比較與借鑒
目前，房地產(chǎn)稅收是世界各國普遍都在征收的一種稅。世界上幾乎所有國家稅收制度中都會(huì )涉及到房地產(chǎn)稅，甚至在其稅收收入中占有相當大的比重，但具體的征收制度卻各有不同。
(一)美國：“征收規范，因地制宜”
房產(chǎn)稅是美國地方政府的一項稅收，早在建國初期就已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行，地方政府根據各自實(shí)際情況來(lái)確定稅率并依法征收。美國征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了地方的各項服務(wù)和基礎設施建設提供資金支持，而并不是作為調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要手段，但在一定程度上對房地產(chǎn)的供給和需求有間接影響。其房產(chǎn)稅的稅率是由州和地方根據本地財政需要制定的，因此各地的稅率高低不等，并隨著(zhù)時(shí)間的推移可進(jìn)行小幅調整。但總體而言，目前稅率大致介于1%~3%之間。例如洛杉磯郡估稅官辦公室在每年的7月1日評估確定最新的房地產(chǎn)稅稅率，其主要調價(jià)的依據是當年1月前后的市場(chǎng)價(jià)格信息，稅單則是在每年11月1日寄出，如果房主沒(méi)有收到稅單，應該主動(dòng)向郡政府索取，不能以沒(méi)有收到稅單為理由而逃避納稅責任。房地產(chǎn)稅的繳稅日期，每年分為兩次，即當年的12月10日與次年的4月10日之前。逾期未繳稅會(huì )有10%的額外罰金，逾期三年未繳稅會(huì )導致房屋被沒(méi)收拍賣(mài)。
美國的房產(chǎn)稅以“寬稅基，少稅種”為基本原則，從稅收的分布結構來(lái)看，美國重視對房地產(chǎn)的保有環(huán)節征稅，而針對流轉環(huán)節的稅收負擔相對較輕。在美國，對土地和房屋直接征收的是房地產(chǎn)稅，歸在財產(chǎn)稅項下，稅基是房地產(chǎn)評估值的一定比例，但各州規定不一，從20%~100%不等。除保有環(huán)節的稅收外，還包括交易環(huán)節的稅。即房地產(chǎn)所得稅，是對房地產(chǎn)或者土地在經(jīng)營(yíng)、交易過(guò)程中，就其所得或增值收益課征的稅收。美國的房地產(chǎn)交易稅稅率為2%，在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)繳納。
(二)日本：“評估征稅，兼顧公平”
在日本，房產(chǎn)稅屬于地方性稅收，由地方政府來(lái)征收，采用普通的征收方式。在中央政府規定標準稅率和最高上限后，地方政府有權在合理的范圍內進(jìn)行浮動(dòng)，具有較大的自主決定權。但針對房產(chǎn)的保有環(huán)節，日本并未設立專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，列入“固定資產(chǎn)稅”的對象加以征收。其用途也主要用于地方教育，衛生及基礎設施等公用事業(yè)。
日本房產(chǎn)稅的課稅范圍較廣，固定資產(chǎn)稅中房產(chǎn)稅的課稅對象是城鄉各地域上的納稅義務(wù)人所擁有的房屋，包括住房、店鋪、工廠(chǎng)、倉庫及其他建筑，除去減免規定之外，凡是能增加房屋使用價(jià)值的附屬物均在課稅范圍之內。房產(chǎn)稅的計稅依據是作為征稅對象的房屋估定價(jià)格。估定價(jià)格是按照正常條件下房屋應有的交易價(jià)格來(lái)確定的時(shí)價(jià)。為保證稅負穩定和
簡(jiǎn)化征收手續，房屋計稅依據原則上實(shí)行基準年度的評估方式，即每三年估價(jià)一次。在此后的第二、三年中，除非有房產(chǎn)改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等， 一般不重新估價(jià)。估價(jià)當年為基準年，計稅依據按基準年度的評估額為準。每三年對房屋進(jìn)行估價(jià)，使稅收能按照房屋的實(shí)際價(jià)值來(lái)征收，并體現出稅收的公平與簡(jiǎn)化。
(三)俄羅斯：“級差稅率，醞釀改革”
俄羅斯1991年12月通過(guò)《自然人房產(chǎn)稅法》，目前在全國范圍內對自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。在俄羅斯，房產(chǎn)稅實(shí)行的是差別稅率，房產(chǎn)評估價(jià)格越貴，稅率也就越高。如果一個(gè)人擁有多處房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評估價(jià)格之和作為稅基，相應按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規定稅率范圍，地方政府則在國家規定的稅率范圍內自行制定本地區的房產(chǎn)稅稅率。特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠。
可是，長(cháng)期以來(lái)，俄羅斯存在房產(chǎn)估價(jià)過(guò)低導致應繳稅額太少等多種問(wèn)題，日益顯現的弊端已不能適應新的形勢要求，房地產(chǎn)改革勢在必行。
(四)墨西哥：“低稅率，方式靈活”
房地產(chǎn)稅在墨西哥擁有較長(cháng)歷史，早在西班牙殖民時(shí)期，當地居民就要為自己所擁有的不動(dòng)產(chǎn)繳納費用。1917年，房地產(chǎn)稅正式寫(xiě)入墨西哥法律。經(jīng)過(guò)數次變革，目前已形成一套較完善的征繳體系。墨西哥房地產(chǎn)稅稅率較低，政府希望利用低稅率刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，改變房地產(chǎn)市場(chǎng)增速緩慢的現狀。按照法律規定，擁有房產(chǎn)的墨西哥居民每年都要根據相應稅率，向州政府繳納一次房地產(chǎn)稅，房屋的價(jià)值由政府派遣的評估師確定。
墨西哥繳納房地產(chǎn)稅的方式靈活，可以月付、季付甚至雙月付。在每年固定的時(shí)間，居民會(huì )收到通知繳納房地產(chǎn)稅的郵件，然后到當地銀行付款。如果在銀行擁有賬戶(hù)，也可申請自動(dòng)從賬戶(hù)上扣除稅款的服務(wù)。此外，各地財政部門(mén)還會(huì )指定一些商店代收房地產(chǎn)稅。
從以上幾個(gè)國家的比較來(lái)看，房產(chǎn)稅作為地方財政收入的重要來(lái)源之一，因其具有稅源穩定、容易管理的有點(diǎn)，在地方稅收體系中占有重大比重。許多國家在征收房產(chǎn)稅時(shí)，都以房屋當前評估的實(shí)際價(jià)值作為征稅依據，并側重在房產(chǎn)的保有環(huán)節征稅，避免在房產(chǎn)的流動(dòng)環(huán)節征收過(guò)多的稅費。以美國為代表的國家，堅持“寬稅基、少稅種、低稅率”，降低住宅建設與經(jīng)營(yíng)中的稅收負擔。此外，各國都通過(guò)不同的形式對低收入群體進(jìn)行稅收優(yōu)惠，包括稅收減免、免征額等方式。
三、我國開(kāi)征房產(chǎn)稅的問(wèn)題及建議
房產(chǎn)稅的征收在我國尚處于起步階段，雖然成效值得肯定，但在滬渝試點(diǎn)的過(guò)程中，也存在著(zhù)較多問(wèn)題。主要包括：
(一)征收范圍過(guò)窄
從滬渝兩地試點(diǎn)情況看，征收范圍過(guò)于狹窄，僅限于二套以上新購房和高檔別墅等增量房，從某種程度上來(lái)說(shuō)，這部分業(yè)主屬于富裕群體，對稅收不是很敏感。這種情況下房產(chǎn)稅在很大程度上具有商品稅的特征，而不是對社會(huì )財富存量征收的、真正意義上的財產(chǎn)稅。
(二)稅率設置有待考證
整體看，滬渝兩地房產(chǎn)稅征收稅率均偏低，力度較小。在房?jì)r(jià)依然堅挺的時(shí)期，這種低稅率往往具有一定程度的轉嫁性。因此，目前稅率的確定還有待進(jìn)一步論證。
(三)立法程序不合理
滬渝試點(diǎn)的辦法僅僅是當地政府的決定，其房產(chǎn)稅征收的依據也只是“國務(wù)院第136次常務(wù)會(huì )議有關(guān)精神”。而事實(shí)上兩地對住宅保有環(huán)節征稅和現行的房產(chǎn)稅暫行條例中“非經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)不征稅”的規定，相互沖突，嚴格說(shuō)不符合稅收法定原則。由于沒(méi)有堅實(shí)可靠的法律支點(diǎn)，造成征收難題。
房產(chǎn)稅的改革，在及時(shí)的發(fā)現問(wèn)題的同時(shí)，還要借鑒外國的有益經(jīng)驗，吸取教訓，通過(guò)系統科學(xué)的制度設計，穩步推進(jìn)，實(shí)現房產(chǎn)稅改革的既定目標。
(一)貫徹稅收法定原則，加快房地稅立法工作
我國稅收法定原則的法律依據表明，我國征稅主體必須且僅依法律的規定征稅，納稅主體必須且僅依法律的規定納稅。房地產(chǎn)立法工作也應當遵守此原則。當然，征稅房產(chǎn)稅關(guān)系到千萬(wàn)家庭的切身利益，因此，對，對什么是房產(chǎn)稅、征稅主體、納稅主體、稅率、稅率環(huán)節、納稅期限和地點(diǎn)、減免稅、稅務(wù)爭議等具體內容，必須由國家權力機構作出具體明確規定。因此，在條件成熟時(shí)，應盡快將《房產(chǎn)稅暫行條例》上升為由全國人大制定的法律，再輔之以具體的實(shí)施細則加以配套。
(二)設置合理的房產(chǎn)稅稅基和稅率
房產(chǎn)稅稅基和稅率的設置應遵循“先易后難，先窄后寬”的原則，科學(xué)設置房產(chǎn)稅的稅基、稅率以及減免稅優(yōu)惠�？梢詤⒖济绹慨a(chǎn)稅的經(jīng)驗，實(shí)現房產(chǎn)稅“寬稅基、低稅率”的原則，由中央規定稅率的最高上線(xiàn)，各地方政府根據當地經(jīng)濟發(fā)展實(shí)際情況，選定不同的適用稅率，這樣既保證中央有一定的宏觀(guān)調控權，又能體現和照顧各地不同的實(shí)際情況。
(三)統一稅制，逐步擴大征收范圍
作為財產(chǎn)稅類(lèi)的一種，房產(chǎn)稅在性質(zhì)上更偏重于公平方面，因為它具有調節社會(huì )貧富差距的功能，它同時(shí)也是地方財政收入的重要來(lái)源。從長(cháng)遠來(lái)看，房產(chǎn)稅應逐步適當擴大征稅面，否則房產(chǎn)稅將難以真正地發(fā)揮作用。
目前，我們可以看出調整和完善房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策已成為政府的重點(diǎn)工作之一，雖然在短期內看不到房產(chǎn)稅擴大的信號，但從長(cháng)遠來(lái)看房產(chǎn)稅是大勢所趨�，F實(shí)表明，推廣房產(chǎn)稅至全國范圍內的條件還不成熟，房產(chǎn)稅推廣面臨著(zhù)很多問(wèn)題，它不是簡(jiǎn)單的財政問(wèn)題，而是涉及利益再分配、調整稅制結構，關(guān)系經(jīng)濟全局持續健康發(fā)展的大問(wèn)題。因此，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)漸進(jìn)式的過(guò)程，我們在不斷發(fā)現問(wèn)題的基礎上，借鑒國外經(jīng)驗，推行適合中國特色的房產(chǎn)稅改革方案。
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