房屋資產(chǎn)評估報告參考
資產(chǎn)評估報告是接受委托的資產(chǎn)評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關(guān)于項目評估過(guò)程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產(chǎn)評估項目承擔法律責任的證明文件。評估報告包括正文和附件兩部分。以下是關(guān)于房屋資產(chǎn)評估報告參考，歡迎閱讀!
內容格式
基本內容
一、概述
二、評估報告書(shū)封面及目錄
三、評估報告書(shū)摘要
四、資產(chǎn)評估報告書(shū)正文
五、備查文件
六、評估報告書(shū)裝訂
評估說(shuō)明
一、撰寫(xiě)評估說(shuō)明的基本要求
二、評估說(shuō)明封面及目錄
三、關(guān)于評估說(shuō)明使用范圍的聲明
四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明
五、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明
六、評估依據的說(shuō)明
七、各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說(shuō)明
八、整體資產(chǎn)評估收益現值法評估驗證說(shuō)明
九、評估結論及其分析
資產(chǎn)評估
一、概述
二、資產(chǎn)評估明細表樣表
房屋資產(chǎn)評估報告參考【2】
評估項目名稱(chēng)：××(按土地證的坐落)抵押價(jià)值評估
委托方：
評估方:
評估人員：
評估報告作業(yè)日期：
評估報告編號： 目 錄致委托方函 3
評估師聲明 4
評估的假設和限制條件 6
評估結果報告 10
一、 委托評估方 10
二、評估方 10
三、評估對象 10
四、評估目的 10
五、評估時(shí)點(diǎn) 11
六、評估依據 11
七、評估原則 11
八、價(jià)值定義 12
九、評估方法 12
十、評估結果 12
十一、評估報告的工作日期 13
十二、評估報告的應用有效期 13
十三、參與本次評估的工作人員 13
參加本次評估的注冊房地產(chǎn)評估師簽名(至少有兩名) 13
評估技術(shù)報告 14
一、評估對象 14
二、評估方法選用依據 15
三、最高最佳使用分析 15
四、評估測算過(guò)程 15
成本法 15五、評估結果確定 20
變現能力分析 22
附件 23
致委托方函
致函對象(為委托方的全稱(chēng))
致函正文 ①評估對象位置、建筑面積、土地面積、權屬狀況、用途及形象進(jìn)度等
�、谠u估目的
�、墼u估時(shí)點(diǎn)
�、茉u估結果
�、輩⑴c本報告評估的評估師
�、薹康禺a(chǎn)評估結果匯總表，包括市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值
房地產(chǎn)抵押評估結果匯總表
幣種：人民幣
數額及說(shuō)明
項目及單位 數 額 說(shuō) 明
1.假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值 總價(jià)(元或萬(wàn)元)
單價(jià)(元/m2)
2.法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬(wàn)元)
2.1拖欠建設工程價(jià)款 總額(元或萬(wàn)元)
2.2 已抵押擔保債權數額 總額(元或萬(wàn)元)
2.3其他法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬(wàn)元) 3.抵押價(jià)值 總價(jià)(元或萬(wàn)元)
單價(jià)(元/m2)
地上建筑物價(jià)值
土地價(jià)值
注：抵押價(jià)值=假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款
致函落款(為評估機構的全稱(chēng)，并加蓋評估機構公章，法定代表人簽名)
二〇〇**年**月***日
評估師聲明
我們鄭重聲明：
�、盼覀冊诒驹u估報告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準確的。
�、票驹u估報告中的分析、意見(jiàn)和結論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結論，但受到本評估報告中已說(shuō)明的假設和限制條件的限制。
�、俏覀兣c本評估報告中的評估對象沒(méi)有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒(méi)有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
�、任覀円勒罩腥A人民共和國國家標準《房地產(chǎn)評估規范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結論，撰寫(xiě)本評估報告。
�、晌覀円�(或沒(méi)有)對本評估報告中的評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘(在本聲明中應清楚地說(shuō)明哪些評估人員對評估對象進(jìn)行了實(shí)地查勘)，
評估人員對評估對象的勘查限于評估對象的外觀(guān)和使用狀況，評估人員不承擔對評估對象建筑結構質(zhì)量進(jìn)行調查的責任，也不承擔對其他被遮蓋非暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責任。
�、蕸](méi)有人對本評估報告提供了重要專(zhuān)業(yè)幫助(若有例外，應說(shuō)明提供重要專(zhuān)業(yè)幫助者的姓名)。
�、吮緢蟾嬖u估結果僅作為委托方在本次評估目的下使用，不得做其他用途。
未經(jīng)本評估機構書(shū)面同意，本報告的主部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門(mén)以外的單位和個(gè)人提供，也不得以任何書(shū)面形式發(fā)表。
�、瘫驹u估報告由XX公司負責解釋
�、蛥⒓颖敬卧u估的工作人員
參加本次評估的注冊房地產(chǎn)評估師簽名(至少有兩名)
評估師姓名 注冊證書(shū)號 簽 字
參加評估人員：
評估的假設和限制條件
1.說(shuō)明本次評估的假設前提，未經(jīng)調查確認或無(wú)法調查確認的資料數據，評估中未考慮的因素和一些特殊處理及其可能的影響，本評估報告使用的限制條件。
�、藕戏ㄇ疤幔�
�、贆鄬偾逦鸁o(wú)異議
�、诓粚儆诜煞ㄒ幗沟盅旱姆康禺a(chǎn)
�、埔粤㈨椫黧w可以在正常市場(chǎng)條件下轉讓為前提
�、且罁侠�
�、葍�(yōu)先受償權利
�、墒袌�(chǎng)穩定、政策未有重大變化、排除不可抗力影響
2.報告使用者注意的事項：
�、艃�(yōu)先受償款情況：
�、圃u估對象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響;
�、窃诘盅浩陂g可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點(diǎn);
�、群侠硎褂迷u評估值;
�、啥ㄆ诨蛘咴诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評估。
�、时卷椖恳延� 年 月 日開(kāi)始預售，預售范圍。
3.評估報告應用的有效期
4.假設評估對象在建工程在評估后按照現有的規劃、設計建設指標持續建設，能夠按照正常建設期完工，取得竣工手續并交付使用。
評估結果報告
一、 委托評估方
二、評估方
**公司
地址:
法定代表人:
房地產(chǎn)評估資質(zhì)級別: 資質(zhì)證書(shū)號：
聯(lián)系人： 聯(lián)系電話(huà)：
三、評估對象
1、項目坐落及四至
2、權益狀況
土地證、項目核準、規劃文件、施工許可證等法律文件的取得情況。
3、實(shí)物狀況
簡(jiǎn)要介紹在建工程的形象進(jìn)度。
4、評估范圍
要明確評估對象是全部土地使用權還是按地上建筑物分攤的土地使用權。
若抵押物的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位、對應用途等描述清楚。
四、評估目的
為確定評估對象抵押貸款額度提供參考依據而評估在建工程抵押價(jià)值。
五、評估時(shí)點(diǎn)
評估對象抵押評估時(shí)點(diǎn)，原則上為完成評估對象實(shí)地查勘之日。
但評估委托合同另有約定的除外。
評估時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應當在"評估的假設和限制條件"中假定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況一致，并在評估報告中提醒評估報告使用者注意。
六、評估依據
1、國家法律法規;
2、住房和城鄉建設部、國土資源部等部門(mén)規章;
3、北京市政府及有關(guān)部門(mén)的政策性文件;
4、技術(shù)標準
《房地產(chǎn)評估規范》【國標GB/T 50291-1999】
《城鎮土地評估規程》【國標GB/T 18508-xxxx】
5、委托方提供的相關(guān)資料：
6、評估人員掌握的有關(guān)資料以及實(shí)地勘查所獲取的資料。
七、評估原則
�、抛裱戏ㄔ瓌t。
�、谱裱罡咦罴咽褂迷瓌t。
�、亲裱娲瓌t。
�、茸裱u估時(shí)點(diǎn)原則。
�、勺裱斏髟瓌t。
八、價(jià)值定義
抵押價(jià)值為評估對象在評估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場(chǎng)價(jià)值減去評估師知悉的法定優(yōu)先受償款。
評估對象的市場(chǎng)價(jià)值包括評估對象占用范圍內的土地使用權的價(jià)值與地上建筑物的市場(chǎng)價(jià)值之和，或抵押地上建筑物及其分攤的土地使用權價(jià)值之和。
法定優(yōu)先受償款是指假定在評估時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，法律規定優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括拖欠建筑工程價(jià)款，已抵押擔保的債權數額及其他。
九、評估方法
居住類(lèi)在建工程抵押應選用適宜的兩種評估方法進(jìn)行評估，即成本法和假設開(kāi)發(fā)法(需簡(jiǎn)述每種方法思路與測算結果，最終取值的依據)。
十、評估結果房地產(chǎn)抵押評估結果匯總表
幣種：人民幣
數額及說(shuō)明
項目及單位 數 額 說(shuō) 明
1.假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值 總價(jià)(元或萬(wàn)元)
單價(jià)(元/m2)
2.法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬(wàn)元)
2.1拖欠建設工程價(jià)款 總額(元或萬(wàn)元)
2.2 已抵押擔保債權數額 總額(元或萬(wàn)元)
2.3其他法定優(yōu)先受償款 總額(元或萬(wàn)元) 3.抵押價(jià)值 總價(jià)(元或萬(wàn)元)
單價(jià)(元/m2)
地上建筑物價(jià)值
土地價(jià)值
注：抵押價(jià)值=假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款十一、評估報告的工作日期
十二、評估報告的應用有效期
十三、參與本次評估的工作人員
參加本次評估的注冊房地產(chǎn)評估師簽名(至少有兩名)
評估師姓名 注冊證書(shū)號 簽 字
參與評估人員： 單位蓋章 年 月 日
評估技術(shù)報告
一、評估對象
1、項目坐落及四至
2、權益狀況分析
(1)土地登記和權利狀況(權屬證書(shū)及登記情況：包括證號、權利人、使用權類(lèi)型、權利終止日期、他項權利狀況等)。
土地使用權證號 土地使用權人
土地使用權性質(zhì) 土地面積(m2)
權利終止日期
地價(jià)款支付情況
他項權利狀況
其它
(2)項目核準、規劃文件(建設用地與代征地、用途、建筑規模與密度、人防情況)，施工許可文件。
(3)法定優(yōu)先受償款情況
(4)銷(xiāo)售許可文件及預售情況
(5)就權益的瑕疵對價(jià)格的影響進(jìn)行分析
3、實(shí)物狀況
(1) 宗地情況
(2)地上建筑物的規劃與設計標準
(3)地上建筑物的建設現狀
(4)對價(jià)格影響的分析
4、評估范圍
要明確評估對象是全部土地使用權還是按地上建筑物分攤的土地使用權，若抵押的范圍只是項目的一部分，應就抵押部位對應用途等描述清楚。
5、區位狀況分析
6、市場(chǎng)背景分析
二、評估方法選用依據
根據評估對象的特點(diǎn)，簡(jiǎn)要說(shuō)明選用成本法、假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評估的理由。
三、最高最佳使用分析
遵循最高最佳使用原則，應以評估對象的最高最佳使用為前提評估。
四、評估測算過(guò)程
(一)成本法
運用成本法評估應按下列步驟進(jìn)行：
1.搜集有關(guān)成本、稅費、開(kāi)發(fā)利潤等資料;
2.估算重置價(jià)格或重建價(jià)格
重置價(jià)格或重建價(jià)格，應是重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)的評估對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤之和，其構成包括下列內容：
�、磐恋厝〉贸杀�
�、崎_(kāi)發(fā)成本
�、枪芾碣M用
�、蠕N(xiāo)售費用
�、赏顿Y利息
�、输N(xiāo)售稅費
�、送顿Y利潤
3.求取評估對象價(jià)格
測算公式
在建工程價(jià)值=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費用+銷(xiāo)售費用+投資利息+銷(xiāo)售稅費+投資利潤
土地取得成本=土地使用權購買(mǎi)價(jià)格+買(mǎi)方應當繳納的稅費
土地使用權購買(mǎi)價(jià)格應考慮評估對象土地使用權的年限。
新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應扣除折舊。
成本法評估測算匯總表
單 位 數 額 說(shuō) 明
一、重新購建價(jià)格 元
(一)土地取得成本 元
購買(mǎi)價(jià)格 元
取得稅費 元
或：征收集體土地費用 元
征地補償安置費用 元
土地補償費 元
安置補助費 元
地上附著(zhù)物補償費 元
青苗補償費 元
安排被征地農民的社會(huì )保障費用 元
相關(guān)稅費 元
征地管理費 元
耕地占用稅 元
耕地開(kāi)墾費 元
新菜地開(kāi)發(fā)建設基金 元
出讓金等費用 元
管理費用 元
土地開(kāi)發(fā)費 元
利息 元
利潤 元
或：城市房屋拆遷費用 元
房屋拆遷補償安置費用 元
被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格 元
被拆遷房屋室內自行裝飾裝修的補償金額 元
搬遷補助費 元
安置補助費 元
拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的補償費 元
相關(guān)稅費 元
房屋拆遷管理費 元
房屋拆遷服務(wù)費 元
房屋拆遷評估費 元
房屋拆除和渣土清運費 元
出讓金等費用 元
管理費用 元
土地開(kāi)發(fā)費 元
利息 元
利潤 元
(二)開(kāi)發(fā)成本 元
�、趴辈煸O計和前期工程費 元
�、平ㄖ惭b工程費 元
基礎工程費用 元
結構工程費用 元
設備安裝和裝飾工程費用 元
�、鞘彝夤こ藤M 元
a.基礎設施建設費 元
道路工程 元
給排水工程 元
給水工程 元
雨水工程 元
污水工程 元
中水工程 元
電力工程 元
電信工程 元
燃氣工程 元
熱力工程 元
有線(xiàn)電視工程 元
b.公共配套設施建設費 元
(三)管理費用 元
(四)銷(xiāo)售費用 元
(五)投資利息 元
(六)銷(xiāo)售稅費 元
銷(xiāo)售稅金及附加 元
其他銷(xiāo)售稅費 元
(七)投資利潤 元
投資利潤率 %
二、在建工程折舊 元
物質(zhì)折舊 元
功能折舊 元
經(jīng)濟折舊 元
三、測算結果 總價(jià) 元或萬(wàn)元
單價(jià) 元/m2
附件
1. 委托方的營(yíng)業(yè)執照
2. 委托方的委托函
3. 評估對象的位置圖
4. 評估對象四至和周?chē)h(huán)境照片(應有評估師在勘查現場(chǎng)的照片)
5. 評估對象形象進(jìn)度照片
6. 項目有關(guān)批準文件、權屬證明文件
7. 法定優(yōu)先受償權利等情況的查詢(xún)資料和調查記錄
8. 評估中引用的其他專(zhuān)用文件資料
9. 評估人員和評估機構的資格證明等
房地產(chǎn)抵押評估報告
(參數部分)
(居住類(lèi)在建工程成本法)四、 成本法體系參數
成本法參數體系及取值區間表
項目名稱(chēng) 相關(guān)系數 備注
1 土地取得成本
1.1 土地使用權購買(mǎi)價(jià)格 - 根據土地使用權的實(shí)際取得成本，參照土地市場(chǎng)情況確定
1.2 買(mǎi)方購買(mǎi)時(shí)應繳納稅費 3% 取費基數為土地使用權購買(mǎi)價(jià)格
2 開(kāi)發(fā)成本
2.1 建筑安裝工程費 基礎工程 - 按照不同的結構，根據工程進(jìn)度確定，詳見(jiàn)工程造價(jià)構成表
結構工程
設備安裝及裝飾工程
2.2 工程勘察設計和前期工程費 5-8% 以建安工程費為基數
2.3 室外工程費 基礎設施建設費 5-15% 根據實(shí)際發(fā)生情況，按建安工程費用的一定比例確定，對于別墅類(lèi)等室外工程費用占比較大的項目，可以不受此指標的限制。
公共配套設施建設費 - 根據實(shí)際發(fā)生情況測算
3 管理費用 2-5% 按表中1-2項之和為基數
4 銷(xiāo)售費用 2-4% 按表中1、2、3三項之和為基數
5 投資利息 - 按當期人民銀行公布基準利率計算，按表中1、2、3、4四項之和為基數，
6 銷(xiāo)售稅金 5.5% 主要指營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，按房地產(chǎn)評評估值為基數計算
7 投資利潤率 ≤40% 根據北京市居住類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，結合項目所處位置與工程形象進(jìn)度等情況，按表中1、2、3、4四項費用之和為基數
五、 參數體系說(shuō)明
1.土地取得成本
1.1期日修正系數
期日修正系數根據評估對象所在區位及北京市土地市場(chǎng)情況確定。
1.2買(mǎi)方購買(mǎi)時(shí)應繳納稅費
根據北京市情況，契稅按土地取得成本3%。
2.開(kāi)發(fā)成本
2.1建筑安裝工程費
包括基礎工程、結構工程、設備安裝及裝飾工程費用等。
根據勘察確定的實(shí)際工程進(jìn)展程度及各工程的比重，估算在建工程的建筑安裝工程費。
其計算公式為：
建筑安裝工程費=∑[各項工程完成進(jìn)度(%)×各項建筑工程預算]
不同結構工程中主要工程項目比例
結構分類(lèi)
項目名稱(chēng) 建筑結構類(lèi)型
磚混一等、二等 鋼砼結構 鋼結構
基礎工程 15 25 35
結構工程 50 60 55
設備安裝及裝飾工程 35 15 10
備注：為毛坯房標準的價(jià)格構成
上表中的比例為參考比例，應按照不同結構、設計標準等，結合實(shí)際完工情況進(jìn)行測算，調整幅度在±10%為宜。
2.2 工程勘察設計和前期工程費
包括市場(chǎng)調查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評價(jià)、規劃及建筑設計、建設工程招投標、施工的通水、通電、通路、場(chǎng)地平整及臨時(shí)用房等開(kāi)發(fā)項目前期工作所必要的費用。
2.3室外工程費
2.3.1基礎設施建設費
基礎設施建設費，為經(jīng)規劃部門(mén)批準建設的居住小區用地規劃紅線(xiàn)以?xún)鹊牡缆�、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛、排污、排洪等工程費用和居住小區紅線(xiàn)以外專(zhuān)門(mén)為本居住小區建設的基礎設施費用。
應按照市政府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預(決)算造價(jià)按居住面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分攤計入。
可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發(fā)包管理費，居住小區路燈維護費，地下水資源費，人防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費等。
2.3.2公共配套設施建設費
公共配套設施建設費，主要為居住小區服務(wù)的、非經(jīng)營(yíng)性公共設施和生活服務(wù)設施的建設費用，包括非經(jīng)營(yíng)性等教育、醫療衛生、文化體育、郵電、社區服務(wù)、行政管理、市政公用設施等。
應依據詳細規劃和施工圖預(決)算造價(jià)按居住面積和營(yíng)業(yè)性面積所占比例分攤計入。
3.管理費用
管理費用，為企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項費用。
管理費用按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)會(huì )計制度核算，并據實(shí)列入開(kāi)發(fā)成本，通常按土地取得成本與開(kāi)發(fā)成本之和一定比例測算，根據北京市房地產(chǎn)情況一般取2-5%。
4.銷(xiāo)售費用
銷(xiāo)售費用，企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項費用，以及專(zhuān)設銷(xiāo)售機構的各項費用。
按評估對象土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費用的一定比例計算，一般取2-4%。
5. 投資利息
投資利息，為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其它財務(wù)費用。
其中土地取得成本計息期為形象工程的客觀(guān)開(kāi)發(fā)周期;建安費、工程勘察設計和前期工程費、室外工程費的計息期為形象工程的客觀(guān)開(kāi)發(fā)周期的一半，貸款利率按當期人民銀行公布基準利率。
開(kāi)發(fā)周期一年以?xún)劝磫卫麥y算，一年以上按復利測算。
6.銷(xiāo)售稅金
根據北京市相關(guān)規定，按評估值的5.5%或5.4%(遠郊區縣)測算。
稅率的差別是根據評估對象所在位置的不同確定的。
7.投資利潤率
根據北京市居住類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，根據開(kāi)發(fā)利潤率計算基數不同，可以有不同合理取值區間。
根據北京市居住類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)情況，結合項目所處位置、項目定位、工程進(jìn)度，投資利潤率不超過(guò)土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費用和銷(xiāo)售費用之和的40%。
六、 在建工程折舊
新開(kāi)發(fā)土地和新建房地產(chǎn)，一般不應扣除折舊。
房屋資產(chǎn)評估報告參考【3】
一、 委托評估方
二、受托評估方
投行三班評估小組
三、評估對象
概況(包括實(shí)例房產(chǎn))
1、房產(chǎn)位置
2、房產(chǎn)現狀
根據委托方介紹及評估人員實(shí)地勘查，估價(jià)對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，
建筑物結構、裝修、設備及現狀使用情況如下：
建筑物詳細列表
房產(chǎn)名稱(chēng)
光華陽(yáng)光水城
華宇西城麗景
俊峰龍鳳云洲
性質(zhì)
商品房
商品房
商品房
戶(hù)型
一室一衛
兩室一廳一衛
兩室兩廳兩衛
租金
850元/月
1100元/月
1200元/月
交通條件
209楊家坪——井口(中級車(chē))、210菜園壩——白公館(中級車(chē))、215朝天門(mén)——雙碑、265朝天門(mén)——雙碑(中級車(chē))、227沙坪壩——井口半邊街、
221土灣——雙碑嘉陵廠(chǎng)、237西南醫院——井口、467磁器口——大坪九坑子、501朝天門(mén)——北碚、708沙坪壩——井口、821烈士墓——龍溪鎮電子校、
805重慶大學(xué)——嘉陵廠(chǎng)堆金村(中級車(chē))、808磁器口——南坪融僑半島(中級車(chē))、801烈士墓——渝北區一碗水(中級車(chē))，與沙區最繁華的商業(yè)中心——三峽廣場(chǎng)相距不過(guò)3分鐘車(chē)程
公交車(chē)228 267 881 821 808 209途經(jīng)
210、215、217、221、228、808、265、702、821、805多路公交車(chē)途經(jīng)，距離三峽廣場(chǎng)只有三分鐘的車(chē)程
周邊環(huán)境
陽(yáng)光水城位于沙坪壩區“北部新城”的中心區，重大科技園之內，臨近嘉陵江，西北部是著(zhù)名的歌樂(lè )山風(fēng)景區，地理位置得天獨厚，
總建筑面積40萬(wàn)平方米，是沙區目前規模最大的山水園林高尚社區。
鄰近沙坪壩公園和歌樂(lè )山
小區的景觀(guān)規劃即體現了人與自然的完美融合，綠化率高達43.89%，水系占到20%。
主體為一個(gè)20000平方米的超寬中庭景觀(guān)，安排一軸、二池、三林、四廣場(chǎng)，中央水系分為兩部分，一個(gè)近千平的游泳池，可暢游、可嬉戲，
更是一道稀有的水景，延坡地向下，水系被分隔，水流變小成溪，形成疊水延伸至低處，生活于此愜意舒適。
增一分則太肥、減一分則太瘦，經(jīng)過(guò)對市場(chǎng)的細心研究和對人們生活習慣的調查，俊峰龍鳳云洲的戶(hù)型設計本著(zhù)實(shí)用、舒適、健康的原則進(jìn)行設計，
從50平到120平，戶(hù)戶(hù)經(jīng)典，從簡(jiǎn)潔的一房到舒適的功能型三房滿(mǎn)足不同家庭結構的客戶(hù)需求，房型格局方正實(shí)用，戶(hù)型幾乎沒(méi)有浪費，每一平方米都有它的空間定位。
戶(hù)戶(hù)觀(guān)景，無(wú)視線(xiàn)死角，享受20000方豪景中庭，從此視野無(wú)界限。
盡可能將功能做細、做足，在細節處出彩。
地理位置
沙坪壩區楊公橋附近
楊梨路20號(原重慶燈泡廠(chǎng)原址)
該房位于楊公橋車(chē)站 龍鳳云洲小區
商業(yè)區繁華程度
餐飲：家�；疱�(楊公橋店),重慶家�；疱仐罟珮虻�,農老灶火鍋,和喜火鍋(梨楊路),千美香辣蝦，購物金樂(lè )連鎖超市(梨楊路),好又多量販重慶市欣陽(yáng)店,家樂(lè )福超市三峽廣場(chǎng)步行街店,美家樂(lè )超市,大川花園農貿超市
鄰近三峽廣場(chǎng)步行街(只有幾分鐘的車(chē)程)
購物：國美電器 立洋百貨 王府井百貨
餐飲：兩江雙椒雞 兩江風(fēng)情火鍋 君之薇 和喜火鍋
基礎設施
教育：沙坪壩區白鶴嶺幼兒園、重慶市沙坪壩小學(xué)，市政設施：童家橋郵政支局、三角碑郵政所，中國工商銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理處等
教育：68中 南開(kāi)中學(xué) 楊公橋小學(xué) 重慶大學(xué) 西南政法大學(xué)，小區內配套有游泳池、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、乒乓球臺、基本健身器材等
教育條件：重慶大學(xué) 西南政法大學(xué) 重師，醫院：西南醫院 愛(ài)德華醫院 重大A區校醫院
銀行：招商銀行 農業(yè)銀行 工商銀行
評估對象土地開(kāi)發(fā)程度宗地外“七通”(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)。
四、評估目的
為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價(jià)格參考依據
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
xxxx年1月1日
六、價(jià)值定義
本次評估采用的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準，評估結果中的房產(chǎn)租賃價(jià)值是指評估對象于評估時(shí)點(diǎn)xxxx年1月1日的宗地開(kāi)發(fā)程度為宗地外“七通”
(即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣)，宗地內“五通”(即：通路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場(chǎng)價(jià)值。
七、評估依據
1、有關(guān)法律、法規、政策文件和技術(shù)規程
(1)《中華人民共和國土地管理法》;
(2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;
(3)《房地產(chǎn)估價(jià)規范》;
(4)《城鎮土地估價(jià)規程》。
2、受托評估方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調查獲得的資料。
八、評估原則
1、合法原則
房地產(chǎn)估價(jià)應以估價(jià)對象的合法使用、合法處分為前提。
本報告遵守這一原則。
2、替代原則
具有相同使用價(jià)值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會(huì )相互影響和競爭，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此，在房產(chǎn)評估中，可以通過(guò)對房產(chǎn)各個(gè)條件的比較來(lái)評估租賃價(jià)格。
3、最高最佳使用原則
房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。
本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價(jià)格參考依據，因此以保持現狀為前提。
4、評估時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強的時(shí)間性和時(shí)效性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì )有不同的價(jià)格。
本報告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為xxxx年5月2日。
九、評估方法
房產(chǎn)評估中常用的估價(jià)方法有收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、重置成本法、基準地價(jià)法等，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)及掌握的市場(chǎng)資料，
在遵循有關(guān)法規、政策和評估技術(shù)標準的基礎上，經(jīng)過(guò)評估人員的實(shí)地查勘和認真分析，本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法對估價(jià)對象進(jìn)行評估，最后經(jīng)過(guò)綜合測算確定估價(jià)對象的現時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。
運用市場(chǎng)比較法法求取估價(jià)對象房產(chǎn)租賃價(jià)值，是依據替代原理將待估房產(chǎn)與類(lèi)似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，
通過(guò)對比租賃交易情況、區域因素和個(gè)別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準日的租賃價(jià)值。
十、區域因素修正
區域因素比較表
區域因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評估對象
性質(zhì)
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交易情況
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
交通條件
較好(100/101)
較好(100/101)
較好(100/101)
周邊環(huán)境
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
基礎設施
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
商業(yè)區繁華程度
相同(100/100)
較差(100/99)
較好(100/101)
合計
100/101
100/99
100/103
十一、個(gè)別因素修正
個(gè)別因素比較表
個(gè)別因素
實(shí)例一
實(shí)例二
評估對象
新舊程度
相同(100/100)
相同(100/100)
相同(100/100)
裝修程度
普通(100/99)
精裝(100/102)
精裝(100/102)
樓層
10(100/98)
16(100/102)
18(100/102)
配套設施(家電)
簡(jiǎn)單(100/99)
標準(100/101)
齊全(100/102)
其他個(gè)別因素
只能一人入住，室內條件較簡(jiǎn)陋(100/98)
可合租，室內條件較好(100/101)
可合租，室內條件豪華(100/102)
合計
100/94
100/106
100/108
十二、評估結果
評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學(xué)的評估方法，在認真分析現有資料的基礎上，
經(jīng)過(guò)周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價(jià)值的各項因素，確定評估對象在評估時(shí)點(diǎn)xxx年1月1日的價(jià)值結果為：
房產(chǎn)租賃價(jià)格：人民幣1081元整
大 寫(xiě)：人民幣壹仟零捌拾壹圓整
評估結果匯總表
評估對象
租賃價(jià)值
俊峰龍鳳云洲
1081元/月
十三、評估人員
姓 名 簽 字
十四、評估作業(yè)日期
xxx年4月28日
始xxx年1月1日止。
十五、評估報告應用的有效期
本報告的有效期，自出具報告之日起壹年。
即自xxxx年1月1日至xxxx年1月1日。
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