改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中有什么需要注意的
在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評估方法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估時(shí)都有一些應注意的事項。下面是小編整理的改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的注意事項的相關(guān)內容，歡迎瀏覽。
改制企業(yè)土地資產(chǎn)評估中的注意事項【1】
市場(chǎng)比較法(1)
市場(chǎng)比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)最常用的方法之一，在進(jìn)行比較修正時(shí)應注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：
1、比較案例與評估對象在客觀(guān)條件上一致，但價(jià)格內涵不同，仍然要進(jìn)行修正。
如評估對象的客觀(guān)開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)費用已計入到其他資產(chǎn)中，因此評估價(jià)格內涵為“三通一平”，此時(shí)就要對比較案例進(jìn)行修正。
只有這樣才能保證市場(chǎng)比較法評估的價(jià)格內涵與成本逼近法評估的價(jià)格內涵的一致性。
2、對宗地面積大小要引起足夠的重視。
由于企業(yè)改制中土地用地規模不一樣，對宗地價(jià)格產(chǎn)生了很大的影響。
對此，對宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開(kāi)發(fā)區內宗地估價(jià)的方法，將選擇的小宗地實(shí)例價(jià)格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價(jià)格。
3、充分考慮土地利用現狀與規劃要求之間的差別，對土地利用的規劃條件，進(jìn)行適當的修正。
比較案例土地價(jià)格一般是根據最佳利用原則確定的，有時(shí)待估對象與比較案例的規劃條件一致，但待估地塊現狀沒(méi)有達到規劃條件，并且企業(yè)仍然按原來(lái)現狀利用，此時(shí)就應該對比較案例進(jìn)行規劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說(shuō)企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現狀。
成本逼近法(2)
成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時(shí)應注意以下幾點(diǎn)：
1、必須重置征地費。
進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費用的原值與評估時(shí)的差別很大。
因此，在評估時(shí)必須按評估對象所在的位置重新估算征地費(或土地取得費)的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的征地費(或土地取得費)。
2、仔細分析征地費(或土地取得費用)的情況。
在企業(yè)改制工作中發(fā)現征地費用的構成以及征地標準差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，一般都超過(guò)了國家規定的標準，但在應用成本逼近法時(shí)，應采用客觀(guān)費用，而不是實(shí)際費用。
3、確定合理開(kāi)發(fā)費用。
在確定開(kāi)發(fā)費時(shí)，不應以實(shí)際的開(kāi)發(fā)費用為依據，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內涵為依據。
相關(guān)閱讀-資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中土地權屬瑕疵問(wèn)題處理【2】
一、產(chǎn)權證件缺失問(wèn)題處理
產(chǎn)權證件缺失問(wèn)題從形成過(guò)程分析，一般有歷史成因和程序瑕疵兩個(gè)表現，這兩個(gè)表現在部分常見(jiàn)業(yè)務(wù)中，并不是孤立存在的，經(jīng)常是互相交織。
(一)歷史成因造成的產(chǎn)權證件缺失
歷史成因一般存在于國有企業(yè)，從實(shí)際業(yè)務(wù)中看，主要是過(guò)往對土地資產(chǎn)管理不到位所造成，致使實(shí)際使用土地沒(méi)有獲得土地使用證。
本著(zhù)對國有資產(chǎn)保值增值的考慮，評估師應當積極進(jìn)行歷史成因調查和分析，同時(shí)與當地國土管理部門(mén)進(jìn)行溝通和查檔。
根據《土地登記辦法》(國土資源部令第40號)第十五條規定，“土地登記簿是土地權利歸屬和內容的根據”，建議評估師在資產(chǎn)占有人的陪同下前往國土登記部門(mén)申請查詢(xún)待估宗地的土地登記簿登記內容以確認權屬。
如果登記薄未對待估宗地記載，并且也未登記其他利益關(guān)聯(lián)方，評估機構應當建議委托方聘請律師對此評估對象進(jìn)行分析，評估師提供協(xié)助，最終根據律師提供的專(zhuān)業(yè)法律意見(jiàn)再按照評估準則進(jìn)行操作，并在評估報告的說(shuō)明事項中進(jìn)行系統、詳盡的描述以提醒報告使用者。
(二)程序瑕疵造成的產(chǎn)權證件缺失
程序瑕疵一般出現在2003年國土資源部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規范土地登記工作的通知》(國土資發(fā)[2003]383號)之后，此后部分資產(chǎn)占有人獲取的土地使用權會(huì )因為各種原因在程序上無(wú)法符合土地登記的相關(guān)政策法規而造成權屬瑕疵，最終無(wú)法獲取土地使用證。
目前常見(jiàn)的現象分為三種，一種是已經(jīng)辦理了土地出讓?zhuān)炇鹜恋爻鲎寘f(xié)議并交納了地價(jià)款和相關(guān)稅費;另外一種是辦理了土地出讓手續，但地價(jià)款和相關(guān)稅費未繳清;最后一種是與政府相關(guān)部門(mén)達成意向或協(xié)議，特別是與政府非土地管理部門(mén)(比如開(kāi)發(fā)區管委會(huì )、招商局等)，尚未辦理土地出讓手續。
根據《關(guān)于進(jìn)一步規范土地登記工作的通知》“從本文件下發(fā)之日起，各類(lèi)土地權屬審核，必須以土地證書(shū)作為土地權利的唯一證明材料，…，對以其他材料作為土地權屬證明的，一律不予承認。”原則上，對于程序瑕疵造成的產(chǎn)權證件缺失的估價(jià)對象，不應當作為無(wú)形資產(chǎn)--土地使用權進(jìn)行評估，已經(jīng)發(fā)生的相關(guān)支出應當與審計協(xié)商調整為預付賬款。
對于第一種程序瑕疵，在實(shí)際執行中，可以征詢(xún)委托方、資產(chǎn)占有方和利益相關(guān)方的意見(jiàn)，由多方協(xié)商確定是否納入假設獲得土地使用證后的情況進(jìn)行評估，評估機構應該切實(shí)控制風(fēng)險。
例如，在某國有企業(yè)擬轉讓其下屬位于某市的火力發(fā)電公司股權時(shí)，評估公司發(fā)現公司資產(chǎn)中電廠(chǎng)所占用的土地與本文所述的第一種程序瑕疵一致，評估師與多方進(jìn)行溝通，評估師與公司技術(shù)部門(mén)也出現了分歧，后來(lái)，通過(guò)深入調查，評估師獲得一份國土資源部重點(diǎn)查處全國違法用地的通知，在此通知中，該估價(jià)對象作為查處對象之一，其主要原因就是在辦理土地出讓中，由于當地政府沒(méi)有獲得用地指標而違規辦理了土地征收和出讓手續。
深入地調查為資產(chǎn)評估機構屏蔽了一次重大風(fēng)險。
對于第二種程序瑕疵，根據《關(guān)于進(jìn)一步規范土地登記工作的通知》“對于出讓土地沒(méi)有支付全部土地使用權出讓金的，不得登記”，同時(shí)根據土地出讓合同，受讓方應當按照合同約定繳納地價(jià)款。
對于此類(lèi)土地原則上不應當納入土地使用權進(jìn)行評估，采取此種處理方式是基于兩種可能，一種是剛獲取土地使用權，土地市場(chǎng)在短期內不會(huì )出現較大波動(dòng)，土地價(jià)格比較公平透明;另外一種是土地獲取時(shí)間較早，此類(lèi)土地存在違反土地出讓合同關(guān)于地價(jià)款繳納義務(wù)的約定。
對于第三種程序瑕疵，無(wú)論在法律法規層面還是在實(shí)際使用中，都存在巨大不可測風(fēng)險，故應當禁止納入土地使用權評估范疇處理。
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