物業(yè)管理服務(wù)采購中應注意問(wèn)題論文
物業(yè)管理是指通過(guò)服務(wù)外包的方式實(shí)現采購單位（主要是機關(guān)辦公場(chǎng)所）的保潔、保安、會(huì )議、綠化、維修、餐飲、車(chē)輛組織等日常綜合性的服務(wù)。
住宅類(lèi)的物業(yè)管理范圍主要指對業(yè)主的共有部分進(jìn)行管理服務(wù)，對業(yè)主的專(zhuān)有部分并不負責。若業(yè)主需要，須專(zhuān)項委托。而政府采購類(lèi)項目物業(yè)產(chǎn)權往往屬單個(gè)業(yè)主所有即政府所有，物業(yè)使用人僅是為數不多的幾個(gè)或單個(gè)，專(zhuān)有與共有服務(wù)部分區別并不如住宅物業(yè)那樣明顯，若物業(yè)管理服務(wù)范圍仍按原界定進(jìn)行劃分，顯然是服務(wù)范圍過(guò)窄。若采購單位對專(zhuān)有部分又須另行委托顯然不可取，也有可能背離采購單位的初衷。
因此，公共物業(yè)管理范圍除了大樓共有部分還包括由業(yè)主指定的專(zhuān)用部分。要準確界定政府采購的物業(yè)管理服務(wù)范圍，采購單位須熟知物業(yè)管理與后勤管理的區別與類(lèi)同，將一些物業(yè)管理未包含但屬后勤管理的內容進(jìn)一步歸入物業(yè)管理范圍，使原先后勤管理中服務(wù)職能全部歸入物業(yè)管理，例如各辦公室室內清掃、清潔，辦公設備維修，會(huì )議室的服務(wù)，傳達室服務(wù)等。
考量投標文件、業(yè)績(jì)和答辯
在采購物業(yè)管理服務(wù)項目的招標評標過(guò)程中，比較通行的做法是將投標文件、業(yè)績(jì)、答辯按不同的分值進(jìn)行分配，有的還要加權平均計算。筆者認為，物業(yè)管理評審中，上述三要素每一項所占的比例缺少一個(gè)科學(xué)的標準，所以要重視各個(gè)環(huán)節的評價(jià)。
對于投標文件，首先要評價(jià)其對招標文件的響應程度，要看各個(gè)工種配置的合理性，各工種工作程序的科學(xué)性及實(shí)效性。當然，投標文件的報價(jià)也是非常重要的評價(jià)因素。
業(yè)績(jì)評價(jià)就是對一個(gè)投標公司已有業(yè)績(jì)的評價(jià)，一般通過(guò)現場(chǎng)考察來(lái)完成。目前有些項目的評標對現場(chǎng)的考察做得比較倉促。筆者認為，對項目的考察不但要看外表，還要注重諸如其設備內在質(zhì)量控制記錄、檢修檢測記錄、保潔、會(huì )議、服務(wù)標準及各種反饋記錄的完整，各種應急預案實(shí)效的檢查以及直接與被服務(wù)的業(yè)主的訪(fǎng)問(wèn)、交談，從而確定投標公司的經(jīng)驗、公司文化以及服務(wù)水準。
物業(yè)管理服務(wù)是一種人對人的直接服務(wù)，選擇好服務(wù)隊伍重點(diǎn)是選擇好人。在評標中安排有答辯的環(huán)節，在多數情況下要求投標公司的領(lǐng)導及項目經(jīng)理參加，這是一個(gè)重要的考察步驟。這一環(huán)節要有較充足的時(shí)間。通過(guò)答辯可以進(jìn)一步了解投標單位的文化理念、服務(wù)意識，對物業(yè)管理后勤改革特點(diǎn)理解的深度，可以通過(guò)擬定一些問(wèn)答題考察項目經(jīng)理處理問(wèn)題的態(tài)度、經(jīng)驗及個(gè)人的素質(zhì)能力。不過(guò)分地講能選擇到一個(gè)政策水平高、責任心強、服務(wù)有經(jīng)驗、與業(yè)主易溝通、好配合的項目經(jīng)理，招標工作及今后的物業(yè)管理服務(wù)工作就成功了一半。根據需求和定位合理選擇最低價(jià)格在物業(yè)管理采購中，不少單位采用最低評標價(jià)法進(jìn)行評標。最低評標價(jià)法在降低采購成本、節約采購預算及減少采購單位干預等方面具有一定成效，但片面或者一味地追求低價(jià)，也會(huì )帶來(lái)一些弊端。
首先，由于目前大多數物業(yè)管理服務(wù)采購需求無(wú)衡量標準，資金預算沒(méi)有一個(gè)確定的依據，服務(wù)方案、內容和要求不具體、不準確、不統一，有時(shí)服務(wù)人數甚至都無(wú)法確定。如果此時(shí)堅持采用最低評標價(jià)法評標，則物業(yè)管理供應商很可能會(huì )通過(guò)“挑字眼”、“擦邊球”、“鉆空子”等方式，直接或間接提供不合理的低價(jià)謀求中標或成交。
其次，即使物業(yè)供應商以略高于成本價(jià)的低價(jià)中標或成交，但為挖掘有限的利潤空間勢必大幅壓縮成本或變相調整價(jià)格，例如，減少承諾的人員配置、對理應支付較高工資的特殊人員仍然按國家最低工資標準支付、降低服務(wù)檔次等。這樣不但物業(yè)管理項目不能吸引高素質(zhì)的人才，也留不住原有的優(yōu)秀員工，管理和服務(wù)人員流失嚴重，長(cháng)此以往，也必然導致管理與服務(wù)質(zhì)量下降，給采購單位帶來(lái)?yè)p失。
因此，在物業(yè)管理政府采購過(guò)程中盲目使用最低評標價(jià)法，片面追求中標或成交價(jià)絕對最低化是一種短視行為。只有在不斷推進(jìn)物業(yè)管理采購需求明細化、預算準確化和采購規范化的過(guò)程中，根據采購單位自身的物業(yè)定位與服務(wù)要求，客觀(guān)分析和合理比較，才能讓最低評標價(jià)法真正合理可信，進(jìn)而通過(guò)競爭遴選出真實(shí)的最低中標或成交價(jià)格。
綜合評分法不利于拉開(kāi)檔次
公開(kāi)招標中的綜合評分法為目前物業(yè)管理政府采購過(guò)程中比較常用的評標方法。作為服務(wù)類(lèi)采購項目，放棄對服務(wù)質(zhì)量的要求，一味認同絕對最低價(jià)，顯然是不合理的，因此，通常價(jià)格分設置為 20-30 分。
物業(yè)管理政府采購中執行的綜合評分因素應以?xún)r(jià)格、服務(wù)、業(yè)績(jì)、財務(wù)狀況、信譽(yù)、對招標文件響應程度等六方面為主。其中，對服務(wù)方案的評價(jià)可添加崗位專(zhuān)業(yè)人員上崗證書(shū)等客觀(guān)量化的評分細則，使評分因素更具體、更可比、更統一。綜合評分法的各個(gè)條目，仍有偏主觀(guān)、好中差界定不明等問(wèn)題，印象分所占比例仍較大，評審專(zhuān)家的自主權限和自由發(fā)揮的余地過(guò)多，有時(shí)憑幾條主觀(guān)分差之和，即可抵消投標價(jià)差異所帶來(lái)的分差。
根據相關(guān)政策法規，物業(yè)管理采購還會(huì )選用談判中的綜合評分法。此種方法先把供應商的最終報價(jià)擱置一邊，對服務(wù)方案、業(yè)績(jì)、信譽(yù)等其他方面進(jìn)行綜合評分，與最高綜合得分相差 10% 的均為第一檔次，在此檔次內再選取相對的最低價(jià)確定為成交價(jià)。在此種方法中，由于除去了價(jià)格分，因此其他打分因素的分值相應提高，每一項所占的權重也更大，但因為核定的拉分檔次設置為 10%,決定了采用此種方法的最終結果，是根本拉不開(kāi)高中低檔，幾乎所有供應商的綜合得分均在同一檔次內，最終仍然只能靠?jì)r(jià)格確定成交，基本失去了使用此種方法的意義。
選擇評審專(zhuān)家須避免三種情況
目前，各地房地產(chǎn)主管部門(mén)均已建立物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫，但政府采購職能與住宅類(lèi)項目招標職能并不是統一歸口，在政府采購物業(yè)管理過(guò)程中不時(shí)會(huì )借調住宅類(lèi)項目物業(yè)管理評審專(zhuān)家。對此，在采購類(lèi)物業(yè)管理評審專(zhuān)家選擇環(huán)節上往往會(huì )存在以下三個(gè)問(wèn)題。
一是評審專(zhuān)家選取不當，知識不對口。評審專(zhuān)家知識結構偏向住宅類(lèi)項目物業(yè)管理，往往按住宅物業(yè)管理思路套用采購項目物業(yè)管理，對采購項目的要點(diǎn)與重點(diǎn)定位不準，無(wú)法體現采購項目的個(gè)性化特點(diǎn)。
二是時(shí)間倉促，短時(shí)間內不能吃透采購文件精神。評審專(zhuān)家在評標過(guò)程中必須對投標文件實(shí)質(zhì)性響應招標文件情況，項目明細報價(jià)表與招標文件對應情況等嚴格把關(guān)，詳細評定，并且在短時(shí)間鑒別清楚對評審專(zhuān)家來(lái)說(shuō)確實(shí)比較苛刻，往往都是當天開(kāi)標評標，評標結果不能令人信服。
三是評標經(jīng)驗不足。目前，公建類(lèi)物業(yè)管理招標數量要遠遠少于住宅類(lèi)項目，對評審專(zhuān)家的培訓工作也未有效展開(kāi)，一些評審專(zhuān)家在接到評標通知以后就匆匆上陣，對政府采購相關(guān)的法律、規章制度和方針政策等方面的規定，對評標程序、步驟、方式、內容及評分規則等方面缺乏深入了解，評標現場(chǎng)顯得茫然而無(wú)所適。
筆者建議，較重大項目的評標應由政府物業(yè)主管部門(mén)、物業(yè)管理協(xié)會(huì )、有關(guān)大學(xué)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)等單位中抽取專(zhuān)家組成，并對其進(jìn)行必要的引導和培訓，以體現政府招標采購的公信度。
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