物業(yè)管理的成本控制
現在，物業(yè)管理越來(lái)越受到我們的關(guān)注，物業(yè)管理的成本控制是小編為這一行業(yè)的朋友準備的論文，歡迎大家閱讀，同時(shí)為大家推薦淺議住宅小區物業(yè)管理!
摘要:降低管理成本,提高投資效益,已成為物業(yè)企業(yè)改革的方向。本文簡(jiǎn)要分析了物業(yè)管理成本響因素,從健全物業(yè)企業(yè)組織、營(yíng)造良好的企業(yè)文化、多元化經(jīng)營(yíng)、國外經(jīng)鑒等四個(gè)方面,重點(diǎn)闡述了物業(yè)管理成本的控制策略。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;成本控制
改革開(kāi)放以來(lái),物業(yè)管理行業(yè)全面發(fā)展。同時(shí)顧客對物業(yè)管理企業(yè)的要求也不斷的提高,并且隨著(zhù)外資企業(yè)滲入到我國物業(yè)管理行業(yè),促使物業(yè)管理行業(yè)之間的競爭顯得日益激烈。如何在日益激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地,提高投資收益,有效控制物業(yè)管理成本的研究顯得日益迫切和重要。
一、物業(yè)管理成本的內涵和特點(diǎn)
物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各項支出,根據不同的分類(lèi)標準可劃分為不同類(lèi)別。一般來(lái)說(shuō),主要包括:管理服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費;公共設施、設備日常運行、維修及保養費;綠化管理費;清潔衛生費:保安費;辦公費;文體活動(dòng)成本;物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;法定稅費等。根據物業(yè)管理企業(yè)的工作內容可以看出,物業(yè)管理成本具有點(diǎn)多、面廣、線(xiàn)長(cháng)的特點(diǎn)。
二、對影響物業(yè)管理成本的因素的分析
(一)物業(yè)企業(yè)組織成本較高。組織成本是企業(yè)成本的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)的組織成本主要包含靜態(tài)組織成本和動(dòng)態(tài)組織成本兩個(gè)方面。物業(yè)企業(yè)靜態(tài)組織成本是由企業(yè)自身組織結構決定的,動(dòng)態(tài)組織成本是指組織在運行中消耗的成本。靜態(tài)組織成本主要表現在企業(yè)組織結構不完善,組織存在多頭領(lǐng)導、管理層次過(guò)多等。動(dòng)態(tài)組織成本主要體現在組織中的人員素質(zhì)參差不齊,組織決策難以有效貫徹實(shí)施等。隨著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展,企業(yè)組織也不斷壯大,組織成本有居高不下趨勢,增加物業(yè)企業(yè)負擔。
(二)物業(yè)企業(yè)管理方式簡(jiǎn)單。大多數物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種簡(jiǎn)單的粗放式的服務(wù)。管理服務(wù)手段智能化水平低下,科技含量低,手工操作形式比較多,這必然需要大量的物力和人力。隨著(zhù)我國經(jīng)濟發(fā)展水平的高速增長(cháng),人民生活水平日益提高,不僅使勞動(dòng)力成本不斷上升,而且客戶(hù)對物業(yè)企業(yè)的要求也日益增高,造成物業(yè)管理企業(yè)成本不斷增多。
(三)社區配套設施不完備,管理難度大。改革開(kāi)放以來(lái),房地產(chǎn)事業(yè)不斷快速發(fā)展,并且社區的配套設施也不斷完善。但是部分社區在早期的規劃時(shí),忽略了日后的物業(yè)管理,社區中的部分基礎設施不完善,難以滿(mǎn)足顧客需求的多樣化。
(四)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式單一。部分物業(yè)管理企業(yè)是由政府房管部門(mén)轉變而來(lái)的,經(jīng)營(yíng)方式比較單一,與現代企業(yè)制度差距還比較大。其經(jīng)營(yíng)范圍主要圍繞著(zhù)社區內部的設備日常運行、維修及保養、清潔衛生、保安等基本服務(wù)。由于顧客需求的多樣化趨勢加強,簡(jiǎn)單的社區服務(wù)已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足顧客的需求,造成部分資源的浪費,增加了企業(yè)成本。
三、物業(yè)管理成本的有效控制
物業(yè)企業(yè)管理成本的高低對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展起到重要的作用,加強對物業(yè)企業(yè)管理成本研究,降低物業(yè)管理成本,促使物業(yè)企業(yè)改革并以靈活的方式開(kāi)展專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng),積極參與社會(huì )競爭,提高投資收益。
(一)要改善物業(yè)企業(yè)組織,降低組織成本。完善組織結構�？茖W(xué)分析組織職能。調整職能管理部門(mén),擴大組織管理幅度,減少組織管理層次,促使物業(yè)企業(yè)的組織結構優(yōu)化。避免出現多頭領(lǐng)導現象,減少組織內的摩擦費用。同時(shí),擴大管理幅度,有利于上級對下級的有效管理和監督,保證組織決策能貫徹實(shí)施。減少管理層次有利于對企業(yè)管理成本的監控。
加強對組織內部人員的培訓。雖然物業(yè)管理行業(yè)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),對勞動(dòng)力質(zhì)量的需求不是很高,但是物業(yè)管理企業(yè)也要對企業(yè)內部員工及時(shí)進(jìn)行培訓,提高勞動(dòng)者的素質(zhì)。例如,通過(guò)委培進(jìn)修方式。全面培訓從業(yè)人員,提高其政策法律知識水平和職業(yè)道德。物業(yè)管理企業(yè)中基層管理服務(wù)人員的素質(zhì)高低,直接決定著(zhù)管理服務(wù)的效果如何。影響著(zhù)企業(yè)在客戶(hù)中的形象。對員工進(jìn)行培訓能夠保證組織決策的有效實(shí)施,減少組織成本。
(二)要營(yíng)造良好的組織文化。企業(yè)文化的營(yíng)造是物業(yè)企業(yè)發(fā)展之源和動(dòng)力之本,從本質(zhì)上講企業(yè)文化是企業(yè)內部成員在長(cháng)期實(shí)踐活動(dòng)中所形成的并且被組織成員所普遍認可和遵循的具有組織特色的價(jià)值觀(guān)念和行為規范。組織文化能從根本上改變員工原有的價(jià)值觀(guān)念,建立起新的價(jià)值觀(guān)念,促使員工適應組織正常的實(shí)踐活動(dòng)需要。組織文化作為團體共同價(jià)值觀(guān),具有自我調控功能,使組織的目標自動(dòng)轉化為個(gè)體成員的自覺(jué)行動(dòng)。例如,在良好的組織文化中,企業(yè)組織中的成員以浪費組織資源為恥辱,以節約企業(yè)資源為光榮。由此可見(jiàn),組織文化在組織成本控制中的巨大作用。物業(yè)企業(yè)在注重企業(yè)形象的同時(shí),要不斷地完善組織的文化,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)健康、快速發(fā)展。
(三)要促進(jìn)物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理企業(yè)除了提供基本的社區服務(wù)外,可以利用自身有利條件,在社區內開(kāi)展多元化經(jīng)營(yíng),這樣既能發(fā)現和培育新的效益增長(cháng)點(diǎn),又能滿(mǎn)足不同客戶(hù)的個(gè)性化需求,同時(shí)達到降低服務(wù)成本,提高投資收益的效果。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,既不會(huì )增加管理成本,也不會(huì )增加業(yè)主的負擔,而且還會(huì )給物業(yè)企業(yè)創(chuàng )造收益,因此多元化的經(jīng)營(yíng)策略成為物業(yè)企業(yè)控制企業(yè)成本的有效途徑。
(四)要借鑒國外經(jīng)驗,降低管理成本。在西方發(fā)達國家中會(huì )計成本是一門(mén)發(fā)展比較迅速的學(xué)科。隨著(zhù)各種學(xué)科的快速發(fā)展以及在成本會(huì )計中的應用,新型的注重企業(yè)管理型的成本會(huì )計已經(jīng)形成。適合我國當前多數企業(yè)實(shí)際需要的標準成本會(huì )計,責任成本會(huì )計、目標成本計算、質(zhì)量成本會(huì )計、成本決策、成本預測和近十幾年孕育的適時(shí)制與倒推成本法、作業(yè)成本法與作業(yè)管理、成本企劃、產(chǎn)品生命周期成本會(huì )計以及戰略成本管理等。我們都可以根據我們的實(shí)際情況進(jìn)行認真研究,加以運用到物業(yè)企業(yè)日常管理中來(lái)。
收費智能管理方法。在西方發(fā)達國家中。物業(yè)企業(yè)依托電子科技的迅速發(fā)展,實(shí)施以IC卡技術(shù)為核心,運用計算機和通訊技術(shù)手段的“一卡通”智能管理新方法。“一卡通”的收費管理方法,提高了物業(yè)管理效能。
總之,物業(yè)企業(yè)是以服務(wù)為宗旨,以經(jīng)營(yíng)為手段的綜合型經(jīng)營(yíng)組織。物業(yè)管理成本的高低直接決定了物業(yè)管理企業(yè)的可持續發(fā)展因此加強對控制物業(yè)管理成本的研究,從而降低管理服務(wù)成本,實(shí)現投資效益最大化成為物業(yè)管理企業(yè)的重中之重。
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