保障性住房物業(yè)管理資金來(lái)源與運用機制
文章首先簡(jiǎn)單介紹了我國保障性住房的現狀和發(fā)展趨勢，提出保障性住房在物業(yè)管理中遇到的資金來(lái)源與運用問(wèn)題，建立保障性住房物業(yè)管理資金來(lái)源與運用機制，確保保障性住房在使用過(guò)程中物業(yè)管理的有效進(jìn)行。
摘要：目前中國的住房市場(chǎng)中，保障性住房因為政策和制度的優(yōu)勢，其所占的比例越來(lái)越大。“十二五”期間，我國會(huì )有大量保障性住房的建設。在不久的將來(lái)，這些保障性住房會(huì )大規模地投入使用。在建筑物的使用過(guò)程中，物業(yè)管理是一項重要的內容。
關(guān)鍵詞：保障性住房;物業(yè)管理;資金來(lái)源與應用;有效機制
一、引言
最近幾年，隨著(zhù)住房保障政策和住房保障制度的建立，經(jīng)濟適用房、廉租房和公租房等政府部門(mén)為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價(jià)格或租金的保障性住房越來(lái)越多，這些保障性住房將在今后幾年甚至幾十年的住宅市場(chǎng)中占據一定的份額。與一般商品住房一樣，保障性住房在使用過(guò)程中也需要進(jìn)行物業(yè)管理。物業(yè)管理是指受物業(yè)所有人的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
相對于商品住房而言，保障性住房有一定的特殊性，保障性住房的物業(yè)管理存在一定的困難。保障性住房的使用人群相對而言都是低收入家庭，這在一定程度上造成了物業(yè)管理費用收繳率的低下，物業(yè)管理過(guò)程中物業(yè)管理資金的來(lái)源受到了一定的限制，這必然導致保障性住房物業(yè)管理服務(wù)水平的低下。長(cháng)此以往，保障性住房在使用過(guò)程中將會(huì )出現房屋質(zhì)量下降、住宅環(huán)境惡化等問(wèn)題，這將嚴重影響保障性住房使用者的生活質(zhì)量，違背保障性住房建設的初衷。因此，要研究解決保障性住房在物業(yè)管理中出現的各種問(wèn)題，尤其是物業(yè)管理資金來(lái)源與運用問(wèn)題，確保保障性住房物業(yè)管理的有效進(jìn)行。
二、保障性住房的現狀和發(fā)展趨勢
保障性住房，是與商品性住房相對應的一個(gè)概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價(jià)格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構成。由于我國70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我國的住房保障制度只能以低水平、廣覆蓋為目標：住房保障體系需要保障70%以上的中低收入家庭。
1995年我國開(kāi)始實(shí)施的“安居工程”是保障性住房的雛形。1998年住房制度改革，正式提出“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”，最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房，中低收入家庭購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房，其他收入高的家庭購買(mǎi)、租賃市場(chǎng)價(jià)商品住房。2006年出臺“90/70”政策(即新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下戶(hù)型必須占總面積比例的70%以上)，市場(chǎng)結構開(kāi)始向中小戶(hù)型住宅轉變，并稱(chēng)尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今后兩年廉租住房建設規模。2007年提出住房保障制度的目標和框架，即以城市低收入家庭為對象，進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規范經(jīng)濟適用住房制度，加大棚戶(hù)區、舊住宅區改造力度，力爭到“十一五”期末，使低收入家庭住房條件得到明顯改善。2008年底，提出爭取用三年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶(hù)區改造問(wèn)題，計劃2009-2011年，全國平均每年新增130萬(wàn)套經(jīng)濟適用住房，到2011年年底，基本解決747萬(wàn)戶(hù)現有城市低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。2009年制定保障性住房發(fā)展規劃，計劃2009-2011年解決750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)棚戶(hù)區居民的住房問(wèn)題。2010年提出全年要建設各類(lèi)保障性住房和棚戶(hù)區改造住房580萬(wàn)套，改造農村危房120萬(wàn)戶(hù)。2011年國家發(fā)展和改革委員會(huì )提出，未來(lái)五年，我國將建設城鎮保障性安居房3600萬(wàn)套，使保障性住房的覆蓋率達到20%;2011-2012年將各建1000萬(wàn)套，后三年完成剩余的1600萬(wàn)套保障性住房的建設。從我國住房保障制度和住房保障政策的發(fā)展來(lái)看，國家對保障性住房的保障力度越來(lái)越大，保障性住房的建設規模也越來(lái)越廣。在未來(lái)的住房市場(chǎng)中，保障性住房所占的份額也會(huì )越來(lái)越大。
三、保障性住房物業(yè)管理的資金平衡問(wèn)題
住宅社區物業(yè)管理是指住宅社區物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對社區內各類(lèi)房屋和設備、設施及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護、修繕和提供服務(wù)的活動(dòng)。保障性住房的物業(yè)管理是指政府或住戶(hù)通過(guò)招標等渠道委托有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)對保障性住房小區的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕與整治，包括管理、經(jīng)營(yíng)與服務(wù)三方面的工作。
(一)保障性住房物業(yè)管理費用的構成
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規定提取的福利費。物業(yè)管理人員的費用，包括基本工資、按規定提取的福利費、加班費和服裝費，不包括管理、服務(wù)人員的獎金(獎金是根據經(jīng)濟效益從盈利中提取的)。
2.公共設施、設備日常運行維修及保養費。公共設施、設備日常運行維修及保養費包括：(1)公共建筑(如過(guò)道、門(mén)廳、樓梯及道路環(huán)境)內的各種土建設施的維修費;(2)給排水日常運行、維修及保養費;(3)電氣系統設備維修保養費;(4)燃氣系統設備維修保養費;(5)消防系統設備維修保養費;(6)公共照明費;(7)不可預見(jiàn)費;(8)易損件更新準備金。
3.綠化管理費。綠化管理費是指小區內環(huán)境綠化的養護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費和景觀(guān)再造費。
4.清潔衛生費。清潔衛生費包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環(huán)衛所需的其他費用。
5.保安費。保安費是指對封閉式小區公共秩序的維持費用，不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費(保安系統、保安器材等);保安人員人身保險;保安用房及保安人員住房租金。
6.辦公費。辦公費包括交通費(車(chē)輛及保險維護費用)、通訊費、低值易耗辦公用品費、書(shū)報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金(含水電費)和其他雜項等。
7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊率。物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備和其他設備等。
8.利潤。利潤率按各地物價(jià)主管部門(mén)根據本地區實(shí)際情況確定，一般保障性住房的物業(yè)管理利潤率低于社會(huì )平均水平。
9.法定稅費。法定稅費指按現行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應繳納的稅費。物業(yè)管理企業(yè)享 受?chē)覍Φ谌a(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費。
(1)營(yíng)業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的5%征收;
(2)城市建設維護稅：按營(yíng)業(yè)稅7%計征;
(3)教育附加費：按營(yíng)業(yè)稅3%計征。
(二)保障性住房物業(yè)管理的資金平衡問(wèn)題
目前，我國對保障性住房的物業(yè)管理還沒(méi)有明確統一的規則和標準，對保障性住房的物業(yè)管理模式還在進(jìn)一步的探索和研究之中。但在保障性住房的使用過(guò)程中，物業(yè)管理存在著(zhù)一定的問(wèn)題和困難。保障性住房在物業(yè)管理過(guò)程中，存在的最大困難就是資金來(lái)源問(wèn)題。首先，保障性住房是為中低收入者提供的住房，相比起商品房的住戶(hù)而言，保障性住房住戶(hù)的生活成本本來(lái)就比較低，對房屋的使用成本也比較低。在這種情況下，部分保障性住房的住戶(hù)在使用過(guò)程中必定會(huì )排斥物業(yè)管理費的收取，從而造成物業(yè)費收繳率的低下。其次，我國各地對保障性住房物業(yè)管理費的收取還有一定的規定。例如，廣東省對實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)管理收費進(jìn)行了調整，對物業(yè)管理費等經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費按收費標準的低限予以減收。這就更造成了保障性住房物業(yè)管理過(guò)程中資金來(lái)源的困難。
保障性住房是政府的保障性政策，可以說(shuō)是政府民生工程，因此，在保障性住房的使用過(guò)程中，物業(yè)管理的內容和服務(wù)也應當跟上。在保障性住房的物業(yè)管理中，由必不可少的服務(wù)而產(chǎn)生的費用可以歸納成以下三種：(1)人員費用。主要用于支付物業(yè)管理企業(yè)管理層和操作層員工的工資及福利。(2)物資及能源消耗費用。主要用于支付保障性住房及其設備設施的日常維護、小區綠化、小區清潔和行政辦公等方面的物資消耗、公共設施設備等能源消耗以及物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)的折舊等費用。(3)稅費和利潤。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的利潤以及必須繳納的稅費。
在保障性住房物業(yè)管理過(guò)程中，由于資金來(lái)源比較困難，而在日常物業(yè)管理中又存在著(zhù)固定的費用，因此，如果實(shí)行正常標準的物業(yè)管理，事實(shí)上保障性住房物業(yè)管理的資金來(lái)源和使用是不平衡的。這種情況下，往往會(huì )造成保障性住房物業(yè)管理水平的低下，進(jìn)一步造成保障性住房社區質(zhì)量和環(huán)境的下降，影響保障性住房住戶(hù)的生活水平，這與建設保障性住房的初衷是相互違背的。
四、保障性住房物業(yè)管理的資金來(lái)源與運用機制設計
(一)保障性住房物業(yè)管理資金來(lái)源其他渠道設想
1.政府補貼。從保障性住房物業(yè)管理的當前狀況看來(lái)，單純靠物業(yè)管理企業(yè)收取的收繳
率低下的物業(yè)管理費，無(wú)疑不能滿(mǎn)足保障性住房標準的物業(yè)管理水平。因此，政府作為保障性住房的直接倡導者和引入者，理應解決保障性住房在使用過(guò)程中遇到的困難和問(wèn)題。而且保障性住房在使用過(guò)程中，物業(yè)管理收不抵支的情況有部分原因是政府造成的，政府有責任進(jìn)行補貼，幫助物業(yè)管理企業(yè)解決保障性住房物業(yè)管理中遇到的資金來(lái)源困難問(wèn)題。政府對保障性住房物業(yè)管理的補貼可以從以下幾個(gè)方面考慮：主要有年度財政預算安排的保障資金;提取貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額;土地出讓凈收益中安排的保障資金;政府的對部分保障性住房的租金收入。
2.有償服務(wù)收入。物業(yè)管理企業(yè)可以在保障性住房社區內進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)項目，開(kāi)展物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，這樣可以彌補物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過(guò)程中的資金短缺;對特定物業(yè)服務(wù)實(shí)施有償服務(wù)的收入。雖然個(gè)別保障性住房的家庭消費能力不強，但對于較大的保障性住戶(hù)數量和生活必須消費項目，依然可以產(chǎn)生一定量的消費需求，這就可以增加保障性住房物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理過(guò)程中的資金來(lái)源。
3.居民勞動(dòng)力人股。保障性住房居民以勞動(dòng)力的形式參與保障性住房的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)可以對保障性住房對象的失業(yè)勞動(dòng)力進(jìn)行招募，在專(zhuān)門(mén)的培訓后，讓他們直接參與物業(yè)管理過(guò)程，他們的勞動(dòng)力的付出就按照一定優(yōu)惠比例轉化為他們的物業(yè)管理費。盡管作為物業(yè)管理者，這些保障性住房居民不一定是最合適的，但是以這種勞動(dòng)力入股的制度，可以使保障性住戶(hù)的工作與他們的社區質(zhì)量產(chǎn)生直接聯(lián)系，他們的勞動(dòng)付出將促進(jìn)保障性住房社區的和諧。因此，居民勞動(dòng)力人股是保障性住房物業(yè)管理資金來(lái)源的一個(gè)新穎有效的辦法。
4.新業(yè)務(wù)的拓展。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)的中介，在為保障性住房家庭提供綜合信息服務(wù)的同時(shí)，可以從中得到商機并拓展新的業(yè)務(wù)，從而獲得利潤。這一利潤并非從住戶(hù)那里獲得，而是從商家那里獲取，某些商家需要利用媒介載體進(jìn)行宣傳，以此減少營(yíng)業(yè)面積和人員規模，降低成本。這樣一來(lái)，保障性住房社區可以構建信息平臺并發(fā)送商品和服務(wù)的資訊，使目標客戶(hù)鎖定在社區內，實(shí)現宣傳效果，擴大商機，獲得利潤。商家以廣告費或其他資金投入的形式資助物業(yè)管理企業(yè)對信息平臺的構建和運作。而作為消費者的保障性住戶(hù)家庭并不需要為此付費，這種方式使物業(yè)管理企業(yè)社會(huì )效益和經(jīng)濟效益兼得。更重要的是，對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)這種方式可以高效地整合各種社會(huì )資源和資訊，一方面，能夠為保障性住戶(hù)家庭提供更多個(gè)性化的服務(wù)，滿(mǎn)足保障性住戶(hù)多方面的要求;另一方面，也可以有效地緩解物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理的資金壓力，并在一定程度上，產(chǎn)生客觀(guān)的盈利潛力，形成一個(gè)信息和資金的良性循環(huán)。
(二)保障性住房物業(yè)管理的資金來(lái)源與運用機制設計
保障性住房是在政府保障政策和保障制度下產(chǎn)生的，對于保障性住房的資金來(lái)源與運用備受關(guān)注，介于保障性住房與一般商品房的區別，在保障性住房物業(yè)管理資金來(lái)源設想的基礎上，設計保障性住房物業(yè)管理資金來(lái)源與運用機制，有助于保障性住房物業(yè)管理的透明化，使保障性住房物業(yè)管理的資金使用更加合理有效，真正解決在保障性住房物業(yè)管理中遇到的困難和問(wèn)題。僅僅提出保障性住房物業(yè)管理的資金來(lái)源設想，并不能有效地解決物業(yè)管理過(guò)程中的資金問(wèn)題。因為不能具體地設計出有效的資金來(lái)源與運用機制，資金來(lái)源設想只是空想，只有把不同途徑的來(lái)源資金運用到具體的物業(yè)管理費用中，才能更有效地進(jìn)行保障性住房的物業(yè)管理工作。在資金來(lái)源途徑中，除了物業(yè)管理企業(yè)的直接收入(有償服務(wù)和新業(yè)務(wù)拓展)之外，物業(yè)管理費、政府補貼和居民勞動(dòng)力入股的資金來(lái)源可以委托社區居委會(huì )或政府部門(mén)相關(guān)人員對資金進(jìn)行監管，與物業(yè)管理企業(yè)的直接收人共同運用到保障性住房的物業(yè)管理中。
五、結語(yǔ)
保障性住房物業(yè)管理的最大問(wèn)題就是資金問(wèn)題，解決好了物業(yè)管理過(guò)程中的資金來(lái)源和運用問(wèn)題，就能把保障性住房的物業(yè)管理有效合理地進(jìn)行下去，真正做到保障性住房的“保障”初衷。
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