淺談房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析
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摘要：隨著(zhù)國民經(jīng)濟的快速增長(cháng)，我國房地產(chǎn)業(yè)也呈現出良好的發(fā)展態(tài)勢。但是，在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的背后，其所帶來(lái)的投資風(fēng)險也在日益增大，而要避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險，必須對房地產(chǎn)投資過(guò)程中可能出現的種種風(fēng)險和不確定性因素做出分析。本文介紹房地產(chǎn)投資中常采用的分析方法，并按照房地產(chǎn)周期進(jìn)行風(fēng)險因素的識別。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資;分析方法;風(fēng)險識別
房地產(chǎn)投資風(fēng)險，是指由于各種難以預測的因素的影響，使得房地產(chǎn)投資行為主體的期望目標與實(shí)際狀況之間發(fā)生差異，給投資者帶來(lái)經(jīng)濟損失的可能性。
一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要分析方法
目前，常用的風(fēng)險分析方法主要有專(zhuān)家調查法、故障樹(shù)分析法(FTA法)、幕景分析法、篩選監測診斷法、影響圖分析法等。
(一)專(zhuān)家調查法。
專(zhuān)家調查法主要包括專(zhuān)家個(gè)人判斷、頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ǖ?0余種方法，其中，頭腦風(fēng)暴法和德?tīng)柗品ㄊ怯猛据^廣、具有代表性的兩種。
1、頭腦風(fēng)暴法。頭腦風(fēng)暴法是以一個(gè)5~10人的專(zhuān)家小組以會(huì )議的方式進(jìn)行，參加會(huì )議的人可以暢所欲言，鼓勵不受任何約束發(fā)表不同意見(jiàn)。通過(guò)專(zhuān)家之間的信息交流和相互啟發(fā)，從而誘發(fā)專(zhuān)家們產(chǎn)生“思維共振”，以達到互相補充并產(chǎn)生“組合效應”，獲取更多的未來(lái)信息，使預測和識別的結果更準確。
頭腦風(fēng)暴法可以在很短的時(shí)間內得出風(fēng)險管理需要的結論，在項目管理實(shí)施的過(guò)程中，也可以經(jīng)常采用這種方法，對以后實(shí)施階段可能出現的風(fēng)險進(jìn)行預見(jiàn)性的分析。該方法是建筑企業(yè)進(jìn)行工程項目風(fēng)險管理最直接最有效的方法之一。但它適用于探討的問(wèn)題比較單純，目標比較明確、單一的情況。如果問(wèn)題牽涉面太廣，包含因素過(guò)多，就要先進(jìn)行分解，然后再分步進(jìn)行討論。
2、德?tīng)柗品�。德�(tīng)柗品ㄊ怯擅绹?zhù)名咨詢(xún)機構蘭德公司于五十年代初發(fā)明，經(jīng)過(guò)多年的使用和理論上的完善已日趨成熟。該方法的主要特點(diǎn)表現在：能夠讓專(zhuān)家自由地發(fā)表個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，能夠使分析人員與專(zhuān)家意見(jiàn)相互反饋。在進(jìn)行專(zhuān)家調查過(guò)程中，可以采用數理統計的方法對專(zhuān)家的意見(jiàn)進(jìn)行處理，使定性分析與定量分析有機地結合起來(lái)。一般經(jīng)過(guò)兩至三輪問(wèn)卷調查，即可使專(zhuān)家的意見(jiàn)逐步取得一致，從而得到比較符合實(shí)際的結論判斷。
該方法具有廣泛的代表性和可靠性，其優(yōu)點(diǎn)是在缺乏足夠統計數據和原始資料的情況下，可以進(jìn)行定量的估計，缺點(diǎn)主要是表現在易受心理因素的影響，主觀(guān)性強。
(二)故障樹(shù)分析法。
故障樹(shù)法也叫風(fēng)險樹(shù)法，也叫魚(yú)刺圖法，是分析問(wèn)題原因時(shí)廣泛使用的一種方法，其原理是將復雜的事物分解成比較簡(jiǎn)單的、容易被認識的事物。具體做法是利用圖解的形式將大的故障分解成各種小的故障，或對各種引起故障的原因進(jìn)行分解、細化。該法可以將企業(yè)面臨的主要風(fēng)險分解成許多細小的風(fēng)險，將產(chǎn)生風(fēng)險的原因一層又一層的分析，排除無(wú)關(guān)的因素，從而準確地找到對企業(yè)真正產(chǎn)生影響的風(fēng)險因子。
該方法經(jīng)常用于技術(shù)性強、較為復雜、直接經(jīng)驗較少項目的風(fēng)險識別，其優(yōu)點(diǎn)是比較全面地分析了所有故障原因，包羅了系統內外所有失效機理，比較形象化，直觀(guān)性較強。不足之處是適用于大系統時(shí)，容易產(chǎn)生遺漏和錯誤。
(三)幕景分析法。
幕景分析法是一種能夠分析引起風(fēng)險的關(guān)鍵及影響程度的方法，一個(gè)幕景就是對項目未來(lái)某種狀態(tài)的描述，它采用圖表或曲線(xiàn)等形式來(lái)描述當影響項目的各種因素發(fā)生某種變化時(shí)，整個(gè)項目情況的變化及其后果。其描述方法可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是某種狀態(tài)的描述，一類(lèi)是發(fā)展過(guò)程的描述，即未來(lái)若干年某種情況的變化鏈，可向決策人員提供最好的、最可能的或最壞的投資前景，并且詳細描繪出不同情況下可能發(fā)生的時(shí)間和風(fēng)險。當各種目標相互沖突排斥時(shí)，幕景分析就顯得特別有用。
(四)篩選-監測-診斷技術(shù)。
近年來(lái)，國內外學(xué)術(shù)界都較重視“災變”新理論，高德曼提出的“篩選-監測-診斷技術(shù)”是比較實(shí)用的。篩選是依據某種程序將潛在危險的影響因素進(jìn)行分類(lèi)選擇的風(fēng)險辨識過(guò)程;監測是對某種險情及其后果進(jìn)行監測、記錄和分析顯示過(guò)程;而診斷則是根據癥狀或其后果與可能的起因等關(guān)系進(jìn)行評價(jià)和判斷，找出可疑的起因進(jìn)行仔細檢查。篩選、監測和診斷是緊密相連的，由于客觀(guān)事物的復雜性和可變性，往往一次“篩選-監測-診斷”過(guò)程不能徹底解決問(wèn)題，在診斷之后還有可能產(chǎn)生新的風(fēng)險因素，因此需要重新進(jìn)行這一過(guò)程。篩選-監測-診斷技術(shù)應用中，花費的時(shí)間和精力非常多，由于過(guò)程很復雜，所以技術(shù)應用的過(guò)程本身隱藏著(zhù)許多主觀(guān)臆斷的可能勝。
總之，對于不同的風(fēng)險識別方法，使用時(shí)應針對實(shí)際問(wèn)題的不同特點(diǎn)結合不同風(fēng)險識別方法的優(yōu)缺點(diǎn)而進(jìn)行選擇，這些風(fēng)險識別方法實(shí)際上是有關(guān)知識、推斷和搜索理論應用于風(fēng)險因素的分析研究。
二、房地產(chǎn)投資主要風(fēng)險因素
房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素有多種分類(lèi)方法，按風(fēng)險的性質(zhì)可分為：系統風(fēng)險(市場(chǎng)體制性風(fēng)險)和非系統分析(項目差異性風(fēng)險);按投資周期可分為：投資決策階段風(fēng)險、土地獲取階段風(fēng)險、項目建設階段風(fēng)險和經(jīng)營(yíng)管理階段風(fēng);按風(fēng)險的來(lái)源可分為：社會(huì )風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。本文對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險因素按照壽命周期的方式進(jìn)行分類(lèi)分析。
(一)投資決策階段風(fēng)險。
在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，投資決策階段最為關(guān)鍵，這個(gè)階段的風(fēng)險主要來(lái)源于外部。如政策風(fēng)險、經(jīng)濟體制風(fēng)險、城市規劃風(fēng)險、區域發(fā)展風(fēng)險等方面。
1、政策風(fēng)險。政策風(fēng)險是指由于政策的潛在變化給房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品交換者與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響是全局性的，房地產(chǎn)政策的變化趨向，直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資者的成功與否。房地產(chǎn)業(yè)由于與國家經(jīng)濟發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對租金、售價(jià)的控制、對外資的控制、對土地使用的控制，對環(huán)境保護的要求，尤其對投資規模、投資方向、投融資的控制以及新稅務(wù)政策的制定，都對房地產(chǎn)投資者構成風(fēng)險。在未實(shí)現完全市場(chǎng)經(jīng)濟的條件下，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險尤為重要，特別是在我國，政府對房地產(chǎn)調控的力度非常大。因此，房地產(chǎn)商都非常關(guān)注房地產(chǎn)政策的變化趨勢，以便及時(shí)處理由此引發(fā)的風(fēng)險。
2、經(jīng)濟體制風(fēng)險。一個(gè)國家的經(jīng)濟體制決定著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展方向和國民經(jīng)濟的結構比例以及經(jīng)濟運行機制。如果政府將房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位降低，減少投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金，房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活動(dòng)將會(huì )減少;另一種情況是經(jīng)濟體制改革后房地產(chǎn)業(yè)內部結構發(fā)生改變，或者說(shuō)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式發(fā)生改變，各種房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中所占的比例發(fā)生改變。這種改變會(huì )給有些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)生機，則對另一些房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)?yè)p失。比如，一些城市工業(yè)結構的轉型，導致對廠(chǎng)房需求下降，而對寫(xiě)字樓需求增加。
3、城市規劃風(fēng)險。城市規劃風(fēng)險是指由于城市規劃的變動(dòng)對已經(jīng)建成的、正在建設中的以及將要建設的房地產(chǎn)商品的價(jià)值量產(chǎn)生影響，給房地產(chǎn)商品經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)經(jīng)濟上的損失的風(fēng)險。
4、區域發(fā)展風(fēng)險。區域發(fā)展風(fēng)險是指由于周?chē)h(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響其他房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險。
(二)土地獲取階段風(fēng)險。
房地產(chǎn)發(fā)展的最關(guān)鍵的環(huán)節就是獲得土地，在此階段，會(huì )涉及到征地拆遷和安置補償費等社會(huì )問(wèn)題，風(fēng)險較大。主要風(fēng)險來(lái)源有土地產(chǎn)權不清風(fēng)險、土地使用制度變化風(fēng)險、征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險等。 土地產(chǎn)權不清風(fēng)險。土地產(chǎn)權不清風(fēng)險是由于土地的產(chǎn)權不清楚給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險。土地產(chǎn)權不清，不僅給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)很多手續上的麻煩，而且有很多額外的損失，除了要花費額外人力、物力、財力等，有些還要訴諸法律，承擔敗訴后的經(jīng)濟風(fēng)險，如我國經(jīng)常出現的越權批地和非法出讓土地等現象。
2、土地使用制度變化風(fēng)險。土地使用制度變化風(fēng)險一方面體現在變革使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)成本增加，如使用年限、補償和收費的規定等;另一方面體現在政府改變使用土地的一些具體技術(shù)政策方面所帶來(lái)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。
3、征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險。征地開(kāi)發(fā)風(fēng)險是指由于征地拆遷所帶來(lái)的風(fēng)險，一方面我國現行拆遷安置法規條例太籠統，各地情況千差萬(wàn)別，法規可操作性比較差;另一方面地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會(huì )的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此，征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢(qián)和時(shí)間，承受更大的機會(huì )成本。
(三)項目建設階段風(fēng)險。
項目建設階段的主要目標是保證項目的成本、進(jìn)度和質(zhì)量目標的完成，這個(gè)階段的風(fēng)險因素較多，主要可以分為：開(kāi)發(fā)費用變化風(fēng)險、工程變更風(fēng)險，項目質(zhì)量風(fēng)險和施工安全風(fēng)險等方面。
1、開(kāi)發(fā)費用變化風(fēng)險。房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險源于開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%~100%，越到后期影響程度越小。在規劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設計，都會(huì )導致生產(chǎn)成本的增加，在建設期間，國家調整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標準，也都會(huì )使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加。
2、工程變更風(fēng)險。工程一旦發(fā)生變更，工期就很可能會(huì )被延長(cháng)，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì )發(fā)生較大的變化，錯過(guò)最佳租售時(shí)機，如已預售，會(huì )承擔逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失;另一方面會(huì )增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免由于工程變更造成工期拖延帶來(lái)的風(fēng)險。
3、項目質(zhì)量風(fēng)險。質(zhì)量是建筑項目的生命，開(kāi)發(fā)項目質(zhì)量主要體現在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀(guān)與環(huán)境協(xié)調等方面。如果由于承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，造成建筑結構存有安全隱患，質(zhì)量不佳，就會(huì )嚴重影響房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)和發(fā)展，有時(shí)甚至會(huì )產(chǎn)生法律糾紛，導致企業(yè)形象一落千丈，無(wú)法繼續發(fā)展。
4、施工安全風(fēng)險。施工安全風(fēng)險是指施工過(guò)程中出現各種事故而造成房地產(chǎn)破壞、人員傷亡、機械設備損壞等損失。這類(lèi)事故一旦發(fā)生，便會(huì )發(fā)生事故處理費和各種補償費，同時(shí)影響整體工作氣氛并延遲工期。這些損失變成開(kāi)發(fā)成本的增加，而且也會(huì )轉移到商品的成本中而成為商品經(jīng)營(yíng)者的損失。
(四)經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中最后卻又非常重要的一個(gè)環(huán)節。項目開(kāi)發(fā)完畢后，開(kāi)發(fā)商應盡快將商品房租售出去以回收資金并獲取利潤;相反，如果已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會(huì )房屋滯銷(xiāo)、資金積壓，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。這個(gè)階段的主要風(fēng)險來(lái)源有：物業(yè)管理風(fēng)險和營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險。
對房地產(chǎn)投資風(fēng)險進(jìn)行識別分析是控制房地產(chǎn)風(fēng)險的前提，在此基礎上進(jìn)行有效的風(fēng)險防范，才能保證房地產(chǎn)投資的順利進(jìn)行，獲得利潤。
主要參考文獻：
[1]許曉音。房地產(chǎn)投資風(fēng)險與防范對策研究。商業(yè)研究，2002.5.
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