美國住房金融體系分析論文

　　美國現在的住房金融體系是從大蕭條之后逐漸演化而來(lái)的。2001年其家庭住房自有率達到67、8%, 2007年超過(guò)70%,這都離不開(kāi)金融體系的強力支撐。[3]

　　(一)美國住房金融體系的構成

　　美國的住房金融體系由一級市場(chǎng)和二級市場(chǎng)構成。一級市場(chǎng)集中了對購房者提供融資的各種活動(dòng);二級市場(chǎng)是出售房貸相關(guān)資產(chǎn)的各種活動(dòng)。

　　一級市場(chǎng)由儲貸協(xié)會(huì )、[4]商業(yè)銀行、儲蓄銀行、畢業(yè)論文范文、抵押公司等機構構成,提供豐富的信貸產(chǎn)品。儲貸協(xié)會(huì )和儲蓄銀行大多是區域性的私營(yíng)機構,吸收個(gè)人存款,從事傳統的房貸業(yè)務(wù);商業(yè)銀行發(fā)放房貸,還購買(mǎi)房貸抵押票據。儲貸危機后商業(yè)銀行成為最主要的住房金融機構,儲貸協(xié)會(huì )和儲蓄銀行的業(yè)務(wù)已與商業(yè)銀行無(wú)異。抵押公司從商業(yè)銀行借款來(lái)發(fā)放房貸,賺取利差收益。這些機構發(fā)放房貸后保留一部分,將其他部分出售,這便形成了美國特色的住房金融二級市場(chǎng)。

　　二級市場(chǎng)的參與者主要是政府支持的兩大私人企業(yè)———房利美和房地美,它們購買(mǎi)特定條件的房貸資產(chǎn),并以此為基礎發(fā)行抵押證券。二級市場(chǎng)也包括“純”私營(yíng)企業(yè),如AIG、花旗等,主要是購買(mǎi)以房貸資產(chǎn)為基礎的證券化產(chǎn)品,并廣泛參與相關(guān)衍生品的開(kāi)發(fā)和交易。

　　政府主導的保險機制是美國住房金融體系的中流砥柱,[5]也是崇尚市場(chǎng)經(jīng)濟的美國政府干預住房金融的主要方式:政府或政府機構并不直接對家庭發(fā)放房貸,也不對發(fā)放房貸的金融機構提供補貼,而是以政府信用對個(gè)人信用增級,刺激市場(chǎng)化運作的金融機構擴大對住房消費的融資規模。FHA和VA在一級市場(chǎng)上為房貸提供保險和保證,吉利美、房利美和房地美則主要在二級市場(chǎng)上提供擔保。

　　私營(yíng)保險機構主要占據高端市場(chǎng),并占據住房金融衍生品開(kāi)發(fā)交易的主要份額,是住房保險市場(chǎng)的有力補充。隨著(zhù)市場(chǎng)環(huán)境日益寬松,它們也將業(yè)務(wù)向下延伸,與政策性保險機構展開(kāi)競爭。

　　(二)美國住房金融體系的特點(diǎn)

　　1、證券化。過(guò)去的20多年美國經(jīng)歷了翻天覆地的金融創(chuàng )新浪潮,住房金融領(lǐng)域不僅是創(chuàng )新的主要陣地,更是創(chuàng )新的領(lǐng)頭羊。至2008年一季度,房貸抵押證券MBS余額達7、4萬(wàn)億美元,而同期美國公司債券和國債規模分別為5、9萬(wàn)億和5萬(wàn)億美元。運用先進(jìn)的證券化技術(shù), MBS又被進(jìn)一步衍生出更加復雜的金融產(chǎn)品,引起了交易量的爆炸性增長(cháng)。[6][7]

　　2、依賴(lài)資本市場(chǎng)。美國的金融體系是市場(chǎng)主導的,住房金融體系也依賴(lài)這個(gè)強大的資本市場(chǎng),在一級市場(chǎng)生產(chǎn)和批發(fā)房貸資產(chǎn),在二級市場(chǎng)將其分裝和零售。依賴(lài)發(fā)達的資本市場(chǎng),二級市場(chǎng)的零售得以實(shí)現,[8][9]極大地推動(dòng)了一級市場(chǎng)的生產(chǎn)和再生產(chǎn)。一級市場(chǎng)的住房金融機構在接近資本市場(chǎng)方面得到了政府的強力支持,對資本市場(chǎng)的依賴(lài)程度進(jìn)一步提高。

　　3、強勢美元支撐。從大蕭條開(kāi)始直到布雷頓森林體系,再到牙買(mǎi)加框架,美元強勢地位逐步加強,至今全球仍然高度依賴(lài)美元:全球63%的外匯儲備是美元,即使美聯(lián)儲將基準利率降低到1%,外部資金仍然熱情不減地涌向美國。

　　美元保持強勢地位,提升了美元資產(chǎn)的吸引力,[10]打開(kāi)了美國資本市場(chǎng)與國際資金的通道,是美國住房金融體系正常運轉的重要前提。

　　(三)美國住房金融體系的功能結構

　　美國的住房金融體系里,政策性機構和商業(yè)性機構各有分工,形成了一個(gè)以動(dòng)員儲蓄為核心的、前后繼起的功能鏈條。

　　1、政策性金融的功能分析。房貸的主要特點(diǎn)是期限長(cháng),容易導致放貸機構資產(chǎn)和負債之間的時(shí)間缺口,政策性住房金融的核心功能是提升整個(gè)住房金融體系動(dòng)員儲蓄的能力。具體體現在兩個(gè)方面:一是支持私人機構,為一級市場(chǎng)提供流動(dòng)性支持;二是設立政策性機構或支持私人機構,提供相關(guān)的保險或擔保,實(shí)施信用增級。證券化降低了房貸資產(chǎn)流動(dòng)的門(mén)檻,讓更多的投資者具有了投資能力,但證券化過(guò)程并沒(méi)有為這些資產(chǎn)增加任何新息,還不足以調動(dòng)投資者的主觀(guān)投資意愿。政府主導的保險和擔保以政府信用強化了個(gè)人信用,向房貸資產(chǎn)注入了新息,激發(fā)了投資者的熱情,促進(jìn)了房貸資產(chǎn)的交易。政府信用的介入使在常規的渠道之外又開(kāi)辟了將盈余資金吸納到住房金融領(lǐng)域來(lái)的渠道(見(jiàn)圖2)。

　　2、商業(yè)性金融功能分析。商業(yè)性金融主要位于美國住房金融鏈條的最前端———尋找儲蓄的使用者。受到政策支持,商業(yè)性機構擺脫了流動(dòng)性的約束,在盈利的牽引下全身心地投入到主動(dòng)負債的行動(dòng)中,當傳統意義上的邊際客戶(hù)開(kāi)始遞減之后,它們自然而然地降低標準,向下挖掘傳統標準之外的房貸客戶(hù)。[11]美國的住房金融體系是圍繞著(zhù)動(dòng)員儲蓄這一核心功能構建和完善的,金融分散風(fēng)險、提供信息、分割所有權的功能都是增強其動(dòng)員儲蓄功能的手段,政策性金融通過(guò)信用增級,成為提升儲蓄動(dòng)員功能的中堅力量(見(jiàn)圖3)。

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