淺析我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的有關(guān)問(wèn)題論文

　　1998年我國市場(chǎng)化住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，在調節房地產(chǎn)市場(chǎng)運行、保持金融市場(chǎng)穩定、促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了越來(lái)越重要的作用。但由于我國房地產(chǎn)金融具有一定的金融抑制特征，其促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的作用并沒(méi)有完全發(fā)揮出來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展對推進(jìn)房地產(chǎn)金融深化的要求日趨強烈，房地產(chǎn)金融從金融抑制向金融深化轉變已成為一種必然趨勢。但1997年亞洲金融危機，特別是2007年美國次貸危機引發(fā)國際金融危機之后，又一次將金融危機與房地產(chǎn)聯(lián)系在了一起。川包括崇尚金融自由化的西方國家在內的各國政府都出手干預金融市場(chǎng)，其中很多措施直接針對房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，并引發(fā)了人們對金融深化理論的反思。

　　一、房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的理論演進(jìn)脈絡(luò )

　　房地產(chǎn)金融創(chuàng )新源于金融發(fā)展與深化理論。金融發(fā)展與金融深化理論的不斷演進(jìn)與完善，為房地產(chǎn)金融發(fā)展實(shí)踐提供了理論基礎，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新與深化也開(kāi)始在一些發(fā)達國家不斷推進(jìn)，對促進(jìn)這些國家房地產(chǎn)的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。

　　從國內外的研究文獻看，對金融發(fā)展理論有突出貢獻的是約翰}G.格利和愛(ài)德華·S.肖。兩位學(xué)者從20世紀50年代開(kāi)始關(guān)注金融發(fā)展與經(jīng)濟增長(cháng)之間的關(guān)系，通過(guò)對金融中介在促進(jìn)投資方面的深人研究，驗證了金融發(fā)展在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)方面的重要作用，并進(jìn)一步說(shuō)明這種促進(jìn)作用發(fā)揮的程度會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展程度的提高而相應增強。20世紀60年代，格利與肖的論著(zhù)《金融理論中的貨幣》問(wèn)世。他們在這本書(shū)中闡明了各種金融資產(chǎn)在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)方面的重要作用，除了間接融資市場(chǎng)的投資主體外，其他非貨幣金融中介在投資中也扮演著(zhù)重要角色，整個(gè)金融體系的合理運轉有利于將分散性?xún)π钷D變?yōu)榧�中性投資，促進(jìn)生產(chǎn)性投資水平的提高，進(jìn)而促進(jìn)經(jīng)濟的增長(cháng)。

　　20世紀80年代，阿根廷、巴西等實(shí)行金融深化政策的發(fā)展中國家爆發(fā)了比較嚴重的金融危機或債務(wù)危機。這一現象引起了一些金融深化理論倡導者的重視，針對金融深化理論在這些國家實(shí)踐過(guò)程中產(chǎn)生的突出問(wèn)題，長(cháng)期從事金融深化理論研究的麥金農和馬克威爾·弗萊等學(xué)者開(kāi)始對以前的金融深化理論進(jìn)行反思，并在1990年代初期提出了金融深化次序理論，對傳統的金融深化理論進(jìn)行了修正與完善。 在金融深化理論的指引下，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，一些發(fā)達國家和少數發(fā)展中國家根據本國的實(shí)際情況，發(fā)展起了不同特色的房地產(chǎn)金融，形成了分別以美國、德國和新加坡為代表的抵押式房地產(chǎn)金融、互助儲蓄式房地產(chǎn)金融及強制性?xún)π畹墓�積金房地產(chǎn)金融三種典型模式。

　　二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的突出特征

　　我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新是在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟不斷發(fā)展與完善的大背景下加速推進(jìn)的。同國外一些國家相比，由于體制轉軌的階段性特征、資源享賦及經(jīng)濟發(fā)展程度的差異，我國的房地產(chǎn)金融創(chuàng )新表現出以下一些突出特征。準確把握這些特征，是有序、合理推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新并有效防范金融風(fēng)險的前提。

　　(一)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新短期內呈現一定的波動(dòng)性，但長(cháng)期穩步推進(jìn)的大趨勢沒(méi)有改變

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革進(jìn)程的推進(jìn)，我國房地產(chǎn)金融呈現出快速發(fā)展的勢頭:房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、住房公積金、房地產(chǎn)貸款證券化、房地產(chǎn)互助儲蓄都實(shí)現了快速發(fā)展。但由于市場(chǎng)開(kāi)放程度的提高，國內經(jīng)濟受?chē)�外宏觀(guān)經(jīng)濟形勢變化的影響越來(lái)越大，加之金融制度還處于發(fā)展完善之中，還不是很成熟，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新很容易受到國外金融動(dòng)蕩因素的影響。

　　(二)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新進(jìn)程中出現了金融風(fēng)險的苗頭

　　房地產(chǎn)金融創(chuàng )新能夠引人市場(chǎng)競爭機制，為房地產(chǎn)發(fā)展提供必要的金融支持。但由于市場(chǎng)條件與監管機制方面存在的問(wèn)題，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新過(guò)程中也容易造成房地產(chǎn)的過(guò)度發(fā)展問(wèn)題，并產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險，如果得不到充分的釋放，這種風(fēng)險就會(huì )不斷積累。不斷積累的風(fēng)險一旦爆發(fā)，便會(huì )迅速擴展，并通過(guò)一定的傳導機制引發(fā)整個(gè)金融體系的危機。因此，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新過(guò)程中的金融風(fēng)險及防范問(wèn)題已經(jīng)成為世界各國普遍關(guān)注的課題。我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新正處于起步階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上持續繁榮的背后所蘊藏的金融風(fēng)險不可忽視。

　　(三)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新深度依賴(lài)商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)創(chuàng )新與隱性資金輸人支持，金融創(chuàng )新風(fēng)險具有一定的集中性、隱蔽性與潛在性

　　我國房地產(chǎn)資金來(lái)源主體以商業(yè)銀行為主，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新更多體現在銀行的信貸業(yè)務(wù)的簡(jiǎn)單創(chuàng )新上，房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中在商業(yè)銀行系統內部，多元化的供給主體還沒(méi)有形成。近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范意識的增強，國家對房貸實(shí)現了從緊的政策，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金比例有所提高，但自籌資金增量部分多數以房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金等融資方式為主。在我國資本市場(chǎng)不充分發(fā)展與居民投資意愿不強等多重因素影響下，房地產(chǎn)信托與房地產(chǎn)基金出資人還是以商業(yè)銀行為主體。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與房?jì)r(jià)的整體提升，催動(dòng)商業(yè)銀行在房貸約束背景下通過(guò)信托和基金等渠道隱性為房地產(chǎn)行業(yè)提供資金支持，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新實(shí)際仍沒(méi)有打破商業(yè)銀行主導房地產(chǎn)金融的局面。

　　三、房地產(chǎn)金融創(chuàng )新中必須關(guān)注與解決的幾個(gè)問(wèn)題

　　我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新進(jìn)程起步于房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革實(shí)踐，與金融體制的改革和完善的相關(guān)性較強，同金融體制相對成熟的國家相比，表現出一些明顯的個(gè)性化特征。這就要求我們一定要準確把握這些個(gè)性化的特征，關(guān)注并解決好以下幾個(gè)問(wèn)題:

　　(一)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新與風(fēng)險防范的并重問(wèn)題

　　國外的房地產(chǎn)金融發(fā)展、深化理論及實(shí)踐表明，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新在促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)，也蘊含一定的金融風(fēng)險，如果不注意金融風(fēng)險的防范，當金融風(fēng)險積累到一定程度，不但會(huì )影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，也會(huì )危及整個(gè)金融體系的穩定性。另外，由于我國金融約束較強，金融深化與金融監管政策還處于不斷完善的過(guò)程之中，因此房地產(chǎn)金融創(chuàng )新更多地是依靠傳統商業(yè)銀行業(yè)務(wù)的創(chuàng )新與演化，金融創(chuàng )新風(fēng)險過(guò)于集中的特點(diǎn)比較明顯。這就要求我們要有序推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新，并將房地產(chǎn)金融創(chuàng )新與房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范結合起來(lái)，實(shí)現房地產(chǎn)金融創(chuàng )新與風(fēng)險防范并重。要高度重視房地產(chǎn)金融創(chuàng )新與深化可能帶來(lái)的金融風(fēng)險，未雨綢繆，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險給宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)的負面影響。

　　(二)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的適度性問(wèn)題

　　國內外實(shí)踐證明，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新與金融風(fēng)險的關(guān)系呈現出既支持又背離的非線(xiàn)性關(guān)系，有序、適度推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新，能夠分散局部集中的金融風(fēng)險，提高金融創(chuàng )新主體抵御風(fēng)險的能力，從而降低整個(gè)金融體系中的系統性風(fēng)險;脫離實(shí)體經(jīng)濟需要與超出金融市場(chǎng)承載能力的過(guò)度房地產(chǎn)金融創(chuàng )新，將導致過(guò)多資金向房地產(chǎn)市場(chǎng)的集聚，催生新的系統性風(fēng)險。因此，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新過(guò)程中一定要堅持適度性原則。

　　(三)結合國內實(shí)際科學(xué)構建房地產(chǎn)金融創(chuàng )新程度衡量指標體系問(wèn)題

　　房地產(chǎn)創(chuàng )新程度的科學(xué)計量是有序推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的前提。國外房地產(chǎn)金融深化多年的實(shí)踐過(guò)程建立了相關(guān)的指標體系，形成了較為成熟的金融創(chuàng )新程度測量方法，為我們提供了借鑒參考。但由于各國市場(chǎng)化水平、金融開(kāi)放程度、經(jīng)濟發(fā)展狀況存在較大差別，不可能有一個(gè)一勞永逸、普適性的衡量方法。

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