簡(jiǎn)談金融政策與房地產(chǎn)論文

　　摘要：房地產(chǎn)是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，其需求和供給都會(huì )受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，如果降低利率必將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。另外，貸款的首付比例，匯率的變化，股市的變化等，都和房?jì)r(jià)的變化具有十分明顯的互動(dòng)效應。深入分析這些影響對于合理制定金融政策、控制房地產(chǎn)商品價(jià)格具有重要的意義。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融政策;房?jì)r(jià)

　　房地產(chǎn)商品是家庭消費支出中最大的一部分，房地產(chǎn)商品具有消費和投資的雙重屬性，消費者可以通過(guò)購買(mǎi)或者租賃兩種方式享受住房服務(wù)，上述三個(gè)特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融的關(guān)系非常密切，金融政策的改變必然對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。一個(gè)國家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，必然提升人們對房地產(chǎn)投資的利潤預期，從而導致房地產(chǎn)投資的過(guò)度膨脹。尤其是在經(jīng)濟全球化日益發(fā)展和人民幣升值預期不斷增強的情況下，國外資金也會(huì )更多地涌向中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上升，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，無(wú)疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個(gè)方面，從經(jīng)濟學(xué)的需求和供給的視角，來(lái)分析房地產(chǎn)金融政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　一、金融政策與房地產(chǎn)需求

　�。ㄒ唬├�率與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　利率對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現在兩個(gè)方面：（1）當利率降低時(shí)，會(huì )迫使人們降低儲蓄而轉向消費或進(jìn)行其他投資，居民在尋找消費和投資出路時(shí)，可能會(huì )考慮購買(mǎi)或者擴大住宅的消費或投資。這對于原來(lái)已計劃擴大住宅消費或投資的居民來(lái)說(shuō)，會(huì )加快他們的行動(dòng)步伐，進(jìn)而增加對住宅的現實(shí)需求;（2）在利率降低時(shí)，住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費或投資的成本，也會(huì )刺激居民擴大住宅需求。相反，當利率提高時(shí)，住宅需求會(huì )必然減少。

　　住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國際測算標準，住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭需要7年的時(shí)間才能買(mǎi)得起一套房子。住宅的昂貴價(jià)格使得家庭必須靠銀行貸款才能購買(mǎi)起住宅，而影響消費者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國針對居民購買(mǎi)住宅的金融政策大致出現在1996年底1997年初，當時(shí)，政府為了鼓勵房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，解決老百姓家有所居的問(wèn)題，出臺了一些相關(guān)政策措施，于是，五大國有銀行開(kāi)始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說(shuō)大多數居民的資金積累有限，以致住宅購買(mǎi)需求還沒(méi)有普遍形成;再比如，銀行新推出一項業(yè)務(wù)時(shí)對風(fēng)險的評估往往偏高，而居民也對住房貸款從觀(guān)念到習慣還不能立即接受;除了這些以外，銀行確定的大約10%的高利率，不能不說(shuō)是擋在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展道路上的一個(gè)主要障礙。進(jìn)入新世紀后，隨著(zhù)中央政府對民生問(wèn)題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低（基本保持在5%—6%左右），使越來(lái)越多的居民開(kāi)始通過(guò)按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現住房消費，住房按揭貸款絕對數量和占總貸款比重都出現了迅速增加。

　　利率對家庭實(shí)際支出的影響，可以通過(guò)實(shí)際例子予以說(shuō)明。一套總額100萬(wàn)元的房子，首付20萬(wàn)元，貸款80萬(wàn)元，年限為20年，采用5。04%的年利率（2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率）則月均還款額為5297元，采用7。83%的年利率（2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率）則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對住宅的需求。

　　回顧中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史就可以發(fā)現，利率對消費者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，而降低利率將會(huì )降低居民的月均還款額，減少居民的負擔，從而增加對住宅的需求。顯而易見(jiàn)，提高利率，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、從而對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯，致使國家在一年之內多次提高利率，以抑制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲。

　�。ǘ�）貸款首付比例與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　2000年以來(lái)，銀行不斷降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著(zhù)許多家庭可以提前享受到住房需求，未來(lái)的房地產(chǎn)需求得以在短期內實(shí)現，降低了住房消費或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對銀行來(lái)說(shuō)，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險不斷增加，進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對風(fēng)險的評估和對壞帳率的測算達到一定程度，銀行舊會(huì )逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會(huì )提高按揭貸款門(mén)檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險，也會(huì )加大投機活動(dòng)所需的資金周轉量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機活動(dòng)。

　　具體到中國當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認為，政府進(jìn)行金融政策調控的目的，不應當是限制居民的正常需求（反而應當大力鼓勵），而應該是降低銀行的金融風(fēng)險和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機炒作行為。根據國外的數據統計結果，在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下，首付20%之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0。5%，但在出現嚴重的房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候另當別論。銀行的資金大多來(lái)自普通老百姓的存款，因此一定要設立按揭貸款首付比例的門(mén)檻來(lái)保護儲戶(hù)的利益。當前在20%的基礎上繼續提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率，但是同時(shí)會(huì )壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常消費需求，所以政府的落腳點(diǎn)應該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。

　�。ㄈ�）匯率、經(jīng)濟全球化與房地產(chǎn)需求

　　房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，中國處于經(jīng)濟快速增長(cháng)的階段，每年國民經(jīng)濟保持10%左右的增長(cháng)率。同時(shí)中國處于城市化率快速推進(jìn)的過(guò)程，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長(cháng)。中國加入WTO以后，隨著(zhù)經(jīng)濟全球化進(jìn)程的深入，資金的逐利本性決定國外資金必然有強烈的動(dòng)機來(lái)購買(mǎi)中國的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，中國目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預期必將刺激更多的國外資金涌入中國市場(chǎng)。因此，在冷卻國內房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的同時(shí)，必須采取措施控制國外資金的涌入。

　�。ㄋ模�樓市與股市的互動(dòng)效應

　　從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價(jià)格快速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性體現的十分明顯。1999年以后整體市場(chǎng)投資渠道的缺乏，特別是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投資者對股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性（不動(dòng)產(chǎn);銷(xiāo)售不出去可以轉租;隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展、周?chē)�環(huán)境優(yōu)化可以增值等），房地產(chǎn)投資（尤其在大城市）基本成為高回報、低風(fēng)險投資的惟一渠道，投資房產(chǎn)的人群包括個(gè)人、企業(yè)、銀行、基金等等（顧建發(fā)，2005）。

　　需要特別注意的是2006年以來(lái)，中國股市一路上漲，致使許多家庭財富得到了迅速增加。在股市處于快速增長(cháng)的階段，資金并不會(huì )明顯轉向房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是，一旦股市進(jìn)入調整階段，股市的資金將會(huì )迅速轉向房地產(chǎn)市場(chǎng)，股市本身的財富效應也會(huì )增加房地產(chǎn)的消費需求，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格又將出現上漲趨勢。這種狀況在2007年表現得非常突出。

　　二、金融政策與房地產(chǎn)供給

　　影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率（周偉林、等，2004）。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的過(guò)程中，其資金來(lái)源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會(huì )增加開(kāi)發(fā)商在取得土地、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)中的現金流支出，加大開(kāi)發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門(mén)檻。

　　住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開(kāi)銀行等金融機構的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場(chǎng)的供應量。如果國家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對住宅開(kāi)發(fā)商的貸款，提高市場(chǎng)利率，這樣，住宅開(kāi)發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會(huì )減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲蓄愿望增強，進(jìn)而減少對房產(chǎn)的消費需求與投資需求，也會(huì )影響住宅開(kāi)發(fā)商的供給愿望。相反，國家采取寬松的貨幣政策，銀行擴大放款，市場(chǎng)利率下降，住宅開(kāi)發(fā)成本降低，就會(huì )刺激住宅開(kāi)發(fā)商增加住宅供給。同時(shí)，利率降低，人們的儲蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會(huì )刺激人們使用消費信貸方式購房，增加住宅需求，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。

　　在人民幣升值預期的作用下，如果國家對于國外資本進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有任何限制，也必然會(huì )導致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時(shí)，根據股市和房市間的互動(dòng)影響，可以想象，股市的波動(dòng)也會(huì )直接或間接地對住房供給發(fā)生影響。

　　三、結論和政策建議

　　由上所述可見(jiàn)，金融政策的變化是通過(guò)需求和供給兩個(gè)方面對房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此，合理利用金融政策調控房?jì)r(jià)具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用，并不是象有人想象的那樣簡(jiǎn)單。

　　首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門(mén)檻，都將抑制購房欲望和實(shí)際投資，從而抑制房?jì)r(jià)的無(wú)序上升。然而，需要注意的是，政府出臺金融政策的目的，并非簡(jiǎn)單地降低房?jì)r(jià)，而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機屬性，降低銀行的金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。進(jìn)一步說(shuō)，銀行還可以針對不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。

　　其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調控房?jì)r(jià)時(shí)，必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)投資的利潤預期走向。因為一般情況下，投資與否或多少取決于預期利潤和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預期利潤率居高不下，而政府對非居住性購房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會(huì )減少，從而使金融政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用就無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。

　　再次，人民幣匯率上升預期會(huì )強化現已存在的流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，而對匯率的調控并非一國之力可為，這無(wú)疑使得中央政府的政策效果受到影響。

　　總之，金融政策可以在抑制房地產(chǎn)價(jià)格上有所作為，但是要使房地產(chǎn)價(jià)格真正得到控制，還應綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關(guān)的政策措施。

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