談市場(chǎng)導向下房地產(chǎn)項目成本管理經(jīng)濟論文
自2010年國家對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了新一輪調控開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現房?jì)r(jià)下跌,成交量萎縮等現象,企業(yè)也隨之陷入資金壓力大的困境,為此房地產(chǎn)企業(yè)必須全面分析、掌握社會(huì )市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展,及時(shí)進(jìn)行相應的戰略調整,以提高自身的應變和競爭能力。實(shí)施和加強項目成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)提高生存能力的關(guān)鍵措施之一。
1.房地產(chǎn)項目成本管理
房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本也就是直接成本,它包括土地費用、建筑安裝工程費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開(kāi)發(fā)期間稅費、其他費用以及不可預見(jiàn)費用等[1]。其他費用主要是指管理費用、財務(wù)費用及銷(xiāo)售費用三項。項目成本管理是指根據企業(yè)的總體目標和項目的具體要求,在項目實(shí)施過(guò)程中,對項目成本進(jìn)行有效組織、控制、分析和考核等管理活動(dòng),以達到強化運營(yíng)管理,完善成本管理制度,提高成本核算水平[2]。
2.房地產(chǎn)項目成本管理方法
2.1以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為導向的項目成本管理方法
以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導的房地產(chǎn)項目成本管理首先通過(guò)招拍掛等途徑拿到項目開(kāi)發(fā)所需的土地;其次進(jìn)行市場(chǎng)調研、項目定位、規劃設計等的基礎上編制成本計劃工作;然后是在估算造價(jià)成本,管理費用、銷(xiāo)售費用、財務(wù)費用等三大費用及其它花費的基礎上編制項目成本預算;最后再分解成本指標至各業(yè)務(wù)部門(mén)進(jìn)行控制考核。這種成本管理方法的主要落腳點(diǎn)是建安工程費用的控制,關(guān)鍵點(diǎn)是設計階段的造價(jià)控制(見(jiàn)圖1)。
以開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程為主導的房地產(chǎn)成本管理方法存在以下幾方面缺點(diǎn):1)土地成本難以納入成本管理,在實(shí)際操作中土地成本多被忽略出成本管理;2)售價(jià)與市場(chǎng)脫節,由于這種方法首先確定的是成本因素,因而在確定項目銷(xiāo)售價(jià)格時(shí)往往參考成本因素的多,參考市場(chǎng)因素少,比較容易形成售價(jià)與市場(chǎng)脫節的尷尬現象,最終使整個(gè)項目利潤難以保證。
2.2 以市場(chǎng)為導向的項目成本管理方法
以市場(chǎng)為導向的項目成本管理方法,就是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司先根據市場(chǎng)需求定位擬開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品,確定產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格,再分解成具體的土地、造價(jià)及其它費用成本計劃,在開(kāi)發(fā)過(guò)程中以此為參考,形成成本預算,通過(guò)貫徹執行,達到項目成本管理目標的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(見(jiàn)圖2)。
以市場(chǎng)為導向的房地產(chǎn)項目成本管理方法具有以下幾個(gè)優(yōu)點(diǎn):①將項目成本中占較大比重的土地成本納入整個(gè)成本管理之中,力求成本管理沒(méi)漏洞;②以市場(chǎng)為導向,尤其是以市場(chǎng)可接受的售價(jià)為導向,確定產(chǎn)品定位,市場(chǎng)對成本管理的指導作用更積極;③反推倒算更容易讓全員形成成本管理控制的理念。
3.以市場(chǎng)為導向的項目成本管理方法的實(shí)施
3.1市場(chǎng)導向下項目成本管理應遵循的原則
全過(guò)程全員控制原則、動(dòng)態(tài)控制原則、目標控制原則、制度和組織保障原則是成本管理過(guò)程中經(jīng)常遵循的原則,除此之外還有2個(gè)原則比較重要:
3.1.1成本和品質(zhì)兼顧的原則
過(guò)渡的提高項目品質(zhì)會(huì )造成不必要的投入。所以在項目定位時(shí)不能過(guò)渡突出品質(zhì),忽視市場(chǎng)現狀。設計階段,要秉承項目是產(chǎn)品,不是藝術(shù)品的理念,做到品質(zhì)適度和可實(shí)施性。同時(shí)避免過(guò)渡節儉而影響品質(zhì),從而影響銷(xiāo)售,加大維護成本,甚至返工,實(shí)際增加了成本。
3.1.2工期安排兼顧成本的原則
成本和工期是相互制約和影響的關(guān)系,工期越短,單位時(shí)間內的投入越大,成本必然加大;工期越長(cháng),人力成本、財務(wù)費用、管理費用都會(huì )增加,也導致項目成本增加。因此項目實(shí)施過(guò)程中要安排合理的工期。
3.2市場(chǎng)導向下項目成本管理的做法
3.2.1 項目定位階段
本階段解決的主要問(wèn)題是產(chǎn)品定位和價(jià)格定位,企業(yè)應以市場(chǎng)為導向,確定擬開(kāi)發(fā)的項目定位,并通過(guò)預測產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格,測算顧客愿意接受的價(jià)格,再根據項目開(kāi)發(fā)面積確定目標銷(xiāo)售收入。目標利潤的確定可采以下方法:用先進(jìn)企業(yè)或企業(yè)歷史最高水平的銷(xiāo)售利潤率乘以預測的銷(xiāo)售收入;用先進(jìn)的資產(chǎn)利潤率乘以預計的資產(chǎn)平均占用額;用先進(jìn)的成本利潤率乘以預計的成本總額[3]。
3.2.2計劃成本分解階段
該階段是以售價(jià)為基礎,分解目標利潤、稅費、三項費用(管理、銷(xiāo)售、財務(wù))、報建報批相關(guān)費用,反推出土地成本、建安費用等成本,并編制成項目成本計劃。
3.2.3土地獲取
依據項目定位和計劃土地成本,尋找兩者結合的最佳平衡點(diǎn)。土地的價(jià)格在開(kāi)發(fā)成本中所占的比重較大,因此土地價(jià)格和獲取方式對項目達到成本管理目標至關(guān)重要。
3.2.4施工圖設計和會(huì )審
設計階段的造價(jià)控制是建安成本控制的關(guān)鍵,所以在這一階段要對建筑設計方案、結構形式、地基處理、戶(hù)型結構進(jìn)行反復論證會(huì )審,以求獲得最佳方案,將工程造價(jià)控制在項目的成本計劃目標之內。
3.2.5 編制項目成本預算
在正式施工圖出來(lái)之后,就可以編制項目的成本預算,可以較詳細的列出項目建設施工階段、銷(xiāo)售階段所發(fā)生的所有成本。項目成本預算相對項目成本計劃操作性、指導性更強,也以此制定項目成本管理的考核措施。
3.2.6項目建設階段
項目建設階段的工程成本控制主要集中在招投標、合同簽署、工程變更和竣工結算四個(gè)方面。通過(guò)招投標盡量降低工程造價(jià)、縮短工期,保證工程質(zhì)量。簽訂規范、細致、嚴密的合同文本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本管理中建設施工階段的一個(gè)重點(diǎn)。
3.2.7 其次還有前期準備環(huán)節的其它費用、管理費用、銷(xiāo)售費用和財務(wù)費用的控制。
4.結語(yǔ)
總之,房地產(chǎn)項目中的成本控制是整個(gè)管理的核心任務(wù),通過(guò)成本控制手段的加強,能夠減少甚至杜絕房地產(chǎn)企業(yè)中的資金浪費現象,對促進(jìn)社會(huì )與經(jīng)濟資源的節約意義重大。以市場(chǎng)為導向的房地產(chǎn)項目成本管理方法是一種管理上的創(chuàng )新,以期房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步適應調控的經(jīng)濟環(huán)境,增強市場(chǎng)生存能力。
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