承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的法律之力
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摘 要：優(yōu)先購買(mǎi)權的法律上之力，即優(yōu)先購買(mǎi)權之力究竟為形成力，抑或請求之力，在此基礎之上，對于這兩種學(xué)說(shuō)進(jìn)行分析，筆者認為，根據我國法律的規定，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權應為一種形成權。
關(guān)鍵詞：優(yōu)先購買(mǎi)權;法律上之力;形成力;請求力
關(guān)于權利的本質(zhì)，歷來(lái)眾說(shuō)紛紜。
以德國學(xué)者梅克爾為代表的“法力說(shuō)”認為，權利之本質(zhì)為法律上之力。
所謂法律上之力，系由法律所賦予的一種力量，憑借此種力量，既可以支配標的物，亦可以支配他人。
[1]形成力與請求力就是這樣一種法律之力，是以法律之力的性質(zhì)為劃分標準，亦即以權利之作用不同而對權利作出的劃分，此外還有支配力等。
筆者從權利的作用角度考察承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的性質(zhì)。
一、比較法上的借鑒
德國民法理論界通說(shuō)認為該項權利是一種形成權，具有形成力，權利人可以通過(guò)單方意思表示而在自己與形成權的相對人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同，無(wú)須相對人為承諾。
[2]優(yōu)先購買(mǎi)權行使的結果是“僅使權利人取得移轉受先買(mǎi)權拘束的標的物的債權”，[3]也即，行使優(yōu)先購買(mǎi)權的后果是使承租人與出租人之間形成一個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，使得出租人受合同之債的約束，承租人可以向其主張履行請求權，即移轉房屋所有權請求權。
臺灣地區學(xué)者們更多主張該項權利是附停止條件的形成權。
黃茂榮教授在分析“土地法”第104條時(shí)指出，優(yōu)先購買(mǎi)權之性質(zhì)為附有條件之形成權，以先有買(mǎi)賣(mài)契約存在，且優(yōu)先購買(mǎi)權人行使優(yōu)先購買(mǎi)權為條件。
因優(yōu)先購買(mǎi)權人附有條件的形成權之行使，使權利人與義務(wù)人間成立以義務(wù)人與第三人所定的買(mǎi)賣(mài)契約之內容為內容的契約。
[4]王澤鑒教授亦認為該項形成權附有停止條件，須俟義務(wù)人出賣(mài)標的物于第三人時(shí)，始得行使。
[5]筆者并不贊同形成權可以附條件，因形成權的相對人必須接受權利主體行使形成權行為的事實(shí)，因而形成權的行使必須單純明確，否則將使法律關(guān)系復雜化且陷于不穩定狀態(tài)，嚴重影響相對人的利益。
[6]據此，筆者認為，出租人與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權都不是形成權所附的停止條件，而是該項形成權的“形成理由”，即是法律明定的形成權的行使前提。
二、存在的其他學(xué)說(shuō)
(1)締約請求權說(shuō)認為，承租人有請求出租人與之訂立買(mǎi)賣(mài)合同的權利。
然而筆者認為，依據契約自由原則，出租人當然享有不與承租人締約的權利。
依據該說(shuō)，承租人便只是一般交易相對人的法律地位，其“優(yōu)先性”如何體現?承租人的利益又如何保障?依據該說(shuō)，將會(huì )使承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權成為一句空話(huà)。
(2)附強制締約義務(wù)的請求權說(shuō)，該說(shuō)同樣認為承租人對出租人有一項請求權，不同的是，法律施加給出租人強制締約的義務(wù)。
具體言之，出租人對承租人有一個(gè)“通知”義務(wù)，這一義務(wù)是法定義務(wù)，其實(shí)質(zhì)是出租人對承租人的強制要約;當然，實(shí)踐中亦存在出租人未通知承租人，而承租人在獲悉出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款之后的合理期限內可以向出租人發(fā)出要約，此時(shí)出租人必須強制承諾。
[7]依據該說(shuō)，無(wú)論是強制要約抑或是強制承諾，在出租人與承租人之間能夠形成一項買(mǎi)賣(mài)合同。
(3)期待權說(shuō)，該說(shuō)認為，在出租人出賣(mài)租賃房屋之前，承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權僅僅表現為一種可能性。
只有在特定的法律事實(shí)出現，即當出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人才能實(shí)際行使自己的優(yōu)先購買(mǎi)權，使這項權利由可能性變?yōu)楝F實(shí)性。
毋庸置疑，出租人與承租人簽訂的租賃合同成立并生效時(shí)，優(yōu)先購買(mǎi)權隨之發(fā)生;而當出租人與第三人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，承租人可以行使優(yōu)先購買(mǎi)權。
在權利得以行使之前的階段，該項權利當然處于期待狀態(tài)。
但筆者認為，將該項權利定位為期待權，不解決任何實(shí)際理由。
對權利性質(zhì)的定位，應當有利于該項權利的解釋和適用。
三、《房屋租賃合同司法解釋》第21條表明該項權利為形成權
通過(guò)對形成權說(shuō)和附強制締約義務(wù)的請求權說(shuō)的比較，筆者認為，此二者并無(wú)差別。
因為形成權說(shuō)確立的關(guān)鍵是無(wú)須出租人為承諾，承租人通過(guò)自己的單方意思表示而在自己與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
而附強制締約義務(wù)的請求權說(shuō)，因給出租人施加了強制要約或強制承諾的義務(wù)，因而其法律效果亦是在承租人與出租人之間成立買(mǎi)賣(mài)合同。
故，筆者認為，主張承租人優(yōu)先購買(mǎi)權之性質(zhì)為此二者中的任一個(gè)都并無(wú)不妥，都能產(chǎn)生法律要求的法律效果，因此亦無(wú)須再對此二者加以進(jìn)一步的區別。
從法條表述本身入手，《房屋租賃合同司法解釋》第21條規定，在出租人侵害承租人優(yōu)先購買(mǎi)權的情形，承租人可以請求出租人承擔賠償責任。
該項賠償責任的請求權基礎，筆者認為系違約責任，而違約責任的前提當然是承租人與出租人之間有效的合同。
通說(shuō)的觀(guān)點(diǎn)，這項合同就是形成權的行使在承租人與出租人之間訂立的合同。
有學(xué)者進(jìn)一步認為，該項權利是形成訴權，只能通過(guò)向法院起訴來(lái)行使。
[8]筆者并不贊同，盡管法條中用法院支持與否的態(tài)度來(lái)表明承租人此項權利的效力，也并不意味著(zhù)該項權利不能在當事人之間自由行使，而無(wú)須通過(guò)起訴。
綜上，承租人優(yōu)先購買(mǎi)權是一項形成權，依承租人的單方意思表示就可以在承租人與出租人之間訂立一項房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而無(wú)須出租人為承諾。
出租人與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同以及承租人行使優(yōu)先購買(mǎi)權皆是該項形成權的“形成理由”和法定前提，而非所附的停止條件。
參考文獻：
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[7] 冉克平，論房屋承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權——兼評最高人民法院<房屋租賃合同司法解釋>第21-24條[J]，法學(xué)評論，2010(4).
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