摘要：中國人民銀行、中國銀監會(huì )2日公布個(gè)人住房貸款調整的通知，要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭購買(mǎi)首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn);對擁有1套住房且房貸未結清的家庭，再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
對于實(shí)施“限購”措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規定執行
通知要求，央行、銀監會(huì )各派出機構應按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制結合當地不同城市實(shí)際情況，自主確定轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
通知還要求，銀行業(yè)金融機構應結合各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
目前全國僅剩5個(gè)城市沒(méi)有取消限購
截至2016年1月22日，全國46個(gè)限購城市，僅剩5個(gè)城市(北京、上海、廣州、深圳、三亞)沒(méi)有取消限購，足夠說(shuō)明取消限購是大趨勢。
據了解，北京目前仍然實(shí)行嚴格的限購政策，尤其是在通州新區實(shí)行了所謂的加強版限購，在購買(mǎi)資質(zhì)等方面的要求比此前任何時(shí)候都更為嚴苛。目前深圳也暫無(wú)取消限購的政策出臺。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，由于目前全國市場(chǎng)分化明顯，預計各地對這一政策的執行力度將不相同。預計積極響應的主要是二線(xiàn)城市。三四線(xiàn)城市的銀行放貸謹慎，執行的可能性并不大。2015年第四季度以來(lái)，中國住宅市場(chǎng)成交明顯上漲，市場(chǎng)成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動(dòng)全國房?jì)r(jià)呈現上漲走勢，樓市出現了暖冬。特別是一二線(xiàn)城市總體上行趨勢明顯。新政策實(shí)際影響有待市場(chǎng)觀(guān)察，由于僅降低首付款比例，對于購房者的還款壓力并未減輕，二線(xiàn)城市將是新政策主要影響區域。預計后續各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策。
經(jīng)濟學(xué)家馬光遠表示，這事實(shí)上等于他之前判斷的，首套房貸首付比例回到了20%。英大證券研究所所長(cháng)李大霄認為，這是支持合理住房消費的利好政策，對于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展有正面影響，對于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)和去庫存有正面作用，對于房地產(chǎn)股票有重要支持，對于股市穩定也有重要意義。
知名房地產(chǎn)商任志強通過(guò)微博評論稱(chēng)，“出個(gè)政策也婆婆媽媽的?”
“新政”比較
在過(guò)去的1年里，房貸政策歷經(jīng)了330新政和930新政兩次大的調整，其中330新政主要針對二套房首付比例進(jìn)行調整，首付比例從60-70%下調為40%;930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。此次相當于同時(shí)對首套房和二套房首付比例進(jìn)行調整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進(jìn)一步由40%降至30%。
2015年“930新政”：在不實(shí)施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。人民銀行、銀監會(huì )各派出機構應按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制結合當地實(shí)際情況自主確定轄內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。
2015年“330新政”：對擁有1套住房且相應購房貨款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買(mǎi)首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例為30%。
“新政”解讀
易居研究院副院長(cháng)楊紅旭：
其一， 從政策目的來(lái)看，官方稱(chēng)“為進(jìn)一步支持合理住房消費，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，其實(shí)還有一層意思沒(méi)說(shuō)，那就是“化解房地產(chǎn)庫存”。要想去庫存，必須還得為需求打雞血。而放松房貸，效果最明顯。
其二，從政策內容來(lái)看，集中在降首付方面。2015年9月，央行與銀監曾出新政，將首套普通房貸款首付降至最低25%，短短的四個(gè)月后，便又急吼吼的再降5個(gè)百分點(diǎn)!早知如此，當初為何不一次性降10個(gè)百分點(diǎn)?像擠牙膏一樣。不過(guò)，降至二成，也就回到2006年之前，屬于歷史最低水平了，以后不要才奢望進(jìn)一步下降了!
第一套房貸款沒(méi)有結清，再購第二套普通住房，首付降了10個(gè)百分點(diǎn)。2015年3月的“3.30"政策當中，曾把這一類(lèi)房貸降至了四成，現在進(jìn)一步降至三成!這個(gè)政策，未來(lái)還有一點(diǎn)點(diǎn)空間可以下降。
其三，從政策效果來(lái)看，值得期待。因為房貸政策，是影響樓市的第一重要政策，當前房貸利率主要由商業(yè)銀行根據自身情況調節，中央不便于出臺硬性政策，那么降低首付比例，便是央行與銀監會(huì )惟一可以使用的“大招”了。
首付門(mén)檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低、但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時(shí)雨”!因此，這一政策刺激普通住宅需求，尤其是房?jì)r(jià)偏高的一二線(xiàn)城市的購房需求。
其四，從政策的彈性來(lái)看，并非一刀切。實(shí)行限購的一線(xiàn)城市，沒(méi)有放松，主要是房?jì)r(jià)比較強勢。另外，對于非限購城市，央行和銀監會(huì )，也沒(méi)有強制各地商業(yè)銀行統一執行，而是規定：人民銀行、銀監會(huì )各派出機構應按照“分類(lèi)指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制結合當地不同城市實(shí)際情況自主確定轄區內商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。銀行業(yè)金融機構應結合各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業(yè)性個(gè)人住房貸款投放政策、風(fēng)險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
總而言之，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產(chǎn)庫存方針的具體落實(shí)，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來(lái)還會(huì )有其他寬松政策出臺，進(jìn)一步促進(jìn)樓市復蘇。2016年，全國樓市將繼續回暖。
新政或并未解決房地產(chǎn)需求根本
各商業(yè)銀行預計將分化執行，對于購房者來(lái)說(shuō)，新政策實(shí)際影響不大，但從心理層面看，會(huì )刺激一波需求入市。這一政策各地執行力度不一，預計積極響應的主要是二線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市各銀行放貸謹慎，預計執行的可能性不大。
刺激政策遇到市場(chǎng)分化難題，目前房?jì)r(jià)漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當地政府重視。例如，上周上海發(fā)改委、房管局召集的關(guān)于樓市的內部研討會(huì )上特別強調，要嚴防房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，從嚴執行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開(kāi)始要求申報預售證的新房源面積不得少于三萬(wàn)平方米，且物價(jià)部門(mén)對漲價(jià)設限，以期杜絕開(kāi)發(fā)商碎步快漲的銷(xiāo)售模式。
政策持續寬松，但效果依然只出現在一二線(xiàn)城市。雖然一線(xiàn)城市限購，不執行新首付政策，但心理影響大。二線(xiàn)城市將是新政策主要影響區域。預計后續各省都將針對房地產(chǎn)庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。
2016年，我國宏觀(guān)經(jīng)濟運行壓力巨大，2015年GDP同比增長(cháng)6.9%，20多年來(lái)首次跌破7%。投資及出口表現不佳成為拖累經(jīng)濟增長(cháng)的兩大主因，全國固定資產(chǎn)投資增速回落，進(jìn)出口總額同比下降。而固定資產(chǎn)投資之所以增長(cháng)緩慢，主要受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速回落幅度較大影響，且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速去年以來(lái)持續下滑。分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線(xiàn)城市，樓市資金面將明顯好轉。房?jì)r(jià)從統計局數據看已經(jīng)全面上漲。三四線(xiàn)因為庫存絕對值過(guò)高，這種情況下，2016年市場(chǎng)分化的趨勢將依然延續。
房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì )停
民生宏觀(guān)朱振鑫分析認為，房地產(chǎn)持久戰再下一城。未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì )停。
去庫存是供給側改革第一要務(wù)，激發(fā)房地產(chǎn)合理需求是去庫存第一要務(wù)。下調公積金首付后，下調一般貸款首付順理成章，不排除進(jìn)一步下調可能。未來(lái)兩三年，房地產(chǎn)政策暖風(fēng)不會(huì )停，一方面60億庫存需要去，另一方面房?jì)r(jià)整體已經(jīng)幾乎沒(méi)有上漲風(fēng)險，政策有松動(dòng)空間。下一步等待：交易環(huán)節稅費進(jìn)一步調整(放松征收標準，改變征收方式)、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。限購放開(kāi)可能性不大(問(wèn)題不在京滬，連這次下調首付都沒(méi)有)。
國泰君安的報告稱(chēng)，房貸首付政策的再次降低對二三四線(xiàn)樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長(cháng)期而言對樓市將產(chǎn)生較強支撐。
此次首付降低只是中央經(jīng)濟工作會(huì )議以來(lái)化解房地產(chǎn)庫存的第一步，信號意義明顯，預計降準降息、財政補帖、稅費優(yōu)惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售改善態(tài)勢將延續，投資端企穩可期。