固定資產(chǎn)評估報告范文
固定資產(chǎn)評估報告范文【1】
一、緒言
中資資產(chǎn)評估有限公司接受濟南柴油機股份有限公司、咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)委托，根據國家有關(guān)國有資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，為咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及相關(guān)負債評估后，將其凈資產(chǎn)部分出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設立有限責任公司之目的進(jìn)行了評估。
本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，并對委估資產(chǎn)和負債在2001年8月31日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。
現謹將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下:
二、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
委 托 方:濟南柴油機股份有限公司、咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)
濟南柴油機股份有限公司簡(jiǎn)介如下:
注冊地址及主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所地址:濟南市文化西路14號
法定代表人:王濤
注冊資本:10,400萬(wàn)元
濟南柴油機股份有限公司(股票簡(jiǎn)稱(chēng):石油濟柴;股票代碼0617)系經(jīng)國家經(jīng)濟體制改革委員會(huì )體改生(1996)115號文批準，由濟柴廠(chǎng)作為獨家發(fā)起人，以募集方式設立的股份有限公司。
該公司1996年9月經(jīng)中國證監會(huì )發(fā)字(1996)226號文批準向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行股票，并于1996年10月在深圳證券交易所上市交易。
該公司主要經(jīng)營(yíng)柴油機、氣體發(fā)動(dòng)機、柴油及氣體發(fā)電機組的制造、銷(xiāo)售、修理、機械加工;所需原料輔料，機械設備、儀器儀表的銷(xiāo)售;柴油機、發(fā)電機組租賃、理化試驗。
截止2000年12月31日，該公司總股本10,400萬(wàn)股，其中流通股為3,250萬(wàn)股，總資產(chǎn)47,662.46萬(wàn)元，凈資產(chǎn)17,796.93萬(wàn)元，2000年度實(shí)現凈利潤520.43萬(wàn)元，每股收益0.05元，凈資產(chǎn)收益率2.92%。
該公司最大股東為濟南柴油機廠(chǎng)，其現持有石油濟柴7,150萬(wàn)股，占總股本68.75%。
資產(chǎn)占有方:咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)
咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)簡(jiǎn)介如下:
企業(yè)名稱(chēng):咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)
注冊地址:咸陽(yáng)市東風(fēng)路35號。
法定代表人:曹家麟
注冊資本:壹億貳仟柒佰柒拾萬(wàn)元
經(jīng)濟性質(zhì):咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)為全民所有制企業(yè)，是中國石油物資裝備(集團)公司下屬全資子公司。
經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng):鋼管，鋼絲，鋼繩及制品，緊固件，閥門(mén)，鉚焊產(chǎn)品，機械設備及配件，以上產(chǎn)品相關(guān)技術(shù)的出口，所需原料、技術(shù)的進(jìn)口，進(jìn)料加工和“三來(lái)一補”業(yè)務(wù)。
兼營(yíng):汽車(chē)運輸，來(lái)料加工，機械加工，鋼材，房屋租賃。
簡(jiǎn)要歷史:
50年代末，隨著(zhù)大慶等油田的發(fā)現，油田建設所需物資供應緊張，為了滿(mǎn)足油田開(kāi)發(fā)的需要，使進(jìn)口物資充分利用，減少不必要的損失，石油工業(yè)部決定籌建一個(gè)鋼管加工廠(chǎng)，在這樣的情況下，該廠(chǎng)于1958年建成，原名為石油工業(yè)西北供應辦事處咸陽(yáng)轉運庫鋼管加工廠(chǎng)。
1960年9月，直接隸屬于石油工業(yè)部領(lǐng)導。
成為獨立核算的部屬企業(yè)后，更名為石油工業(yè)部鋼管加工廠(chǎng)。
1961年1月，石油工業(yè)部鋼繩加工廠(chǎng)由天津遷至咸陽(yáng)，與鋼管加工廠(chǎng)合并成石油工業(yè)部鋼管鋼繩加工廠(chǎng)。
1971年工廠(chǎng)下放地方領(lǐng)導后，陜西省燃料化學(xué)工業(yè)局將工廠(chǎng)改名為陜西省咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)。
1990年，工廠(chǎng)重新收歸原石油部領(lǐng)導。
經(jīng)過(guò)從日本、德國引進(jìn)和四次較大規模的技術(shù)改造，該廠(chǎng)建成了年生產(chǎn)能力2萬(wàn)多噸的鋼絲繩生產(chǎn)線(xiàn)，可按不同標準生產(chǎn)規格范圍由Φ5.2mm到Φ70mm的30多個(gè)品種的鋼絲繩。
經(jīng)過(guò)四十年的建設，該廠(chǎng)發(fā)展成一個(gè)以生產(chǎn)石油鉆井鋼絲繩為主，同時(shí)生產(chǎn)石油機械用途精密鋼管、整筒式抽油泵等產(chǎn)品的國家大型一檔企業(yè)。
去年有償解除勞動(dòng)合同工作結束后，現有職工884人，其中，具有中級以上職稱(chēng)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員116名。
該廠(chǎng)所屬行業(yè)為國家基礎產(chǎn)業(yè)，發(fā)展較為緩慢，其產(chǎn)品主要為油田服務(wù)。
在經(jīng)過(guò)較大規模的技術(shù)改造后，該廠(chǎng)產(chǎn)品等級得以提升，產(chǎn)能擴大，除了繼續為油田用戶(hù)提供其產(chǎn)品外，已進(jìn)入了煤炭、森工、港口和海洋等行業(yè)的重要用途的鋼絲繩市場(chǎng)。
三、評估目的
為咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)經(jīng)剝離的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)及相關(guān)負債評估后，將其部分凈資產(chǎn)出售給濟南柴油機股份有限公司、并以剩余的凈資產(chǎn)與濟南柴油機股份有限公司所收購的部分凈資產(chǎn)共同設立有限責任公司之目的進(jìn)行評估，對該凈資產(chǎn)在評估基準日2001年8月31日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映，為雙方的經(jīng)濟行為提供價(jià)值參考依據。
四、評估范圍和對象
本次資產(chǎn)評估范圍為本次評估目的所涉及的咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)的資產(chǎn)及相關(guān)負債，以剝離后的資產(chǎn)負債表為基礎，凡列入該表內并經(jīng)核實(shí)的資產(chǎn)均在本次評估范圍之內。
具體資產(chǎn)類(lèi)型包括:流動(dòng)資產(chǎn)、長(cháng)期投資、固定資產(chǎn)、流動(dòng)負債、長(cháng)期負債。
納入本次資產(chǎn)評估范圍的資產(chǎn)與委托評估及企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)評估立項申報時(shí)所申報的資產(chǎn)范圍一致。
根據經(jīng)上級主管部門(mén)批準的改制方案原則和委托雙方的要求，土地資產(chǎn)不進(jìn)入本次評估范圍。
新設公司擬采用租賃方式使用相關(guān)土地，有關(guān)手續委托雙方已按土地管理規定的程序進(jìn)行辦理。
五、評估基準日
根據委托方改制工作的具體方案，本次評估基準日定為:2001年8月31日。
本報告一切取價(jià)標準均為評估基準日有效的價(jià)格標準。
六、評估原則
根據國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)法規，我們遵循獨立、客觀(guān)、科學(xué)、公正的原則，以及其他一般公允的評估原則，對涉及以上經(jīng)濟行為的全部資產(chǎn)及相關(guān)負債進(jìn)行了評估。
七、評估依據
本次評估的主要依據有:
(一)評估行為依據
1、《關(guān)于咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)向濟柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設立咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩有限責任公司的申請報告》中國石油物資裝備(集團)總公司文件;
2、《關(guān)于咸陽(yáng)石油鋼管鋼繩廠(chǎng)向濟柴股份公司出售部分資產(chǎn)并共同設立有限責任公司的批復》中國石油天然氣集團公司文件;
3、委托方與我公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定合同》。
總資產(chǎn)周轉率=銷(xiāo)售凈額/平均總資產(chǎn)*100%
總資產(chǎn)周轉天數=計算期天數/總資產(chǎn)周轉率*100%
資產(chǎn)評估報告范文【2】
一、項目情況說(shuō)明 (一)區域情況說(shuō)明 XXXXX市概況
XX位于XX省北部、長(cháng)江以南沿岸，全境東西長(cháng)270公里，南北寬140公里，總面積約1882xx平方公里，占XX省總面積的11.xx%，其中城區規劃面積1400平方公里(撤縣設區)，建成區面積100平方公里(20xx0年)，城區人常住人口86萬(wàn)。
是長(cháng)江沿岸經(jīng)濟重鎮和XX省副中心城市，建成區面積、城區人口和經(jīng)濟實(shí)力僅次于省會(huì )XX。
1992年，XX市被國家列為沿江對外開(kāi)放城市，是首批5個(gè)沿江對外開(kāi)放城市之一。
XXX是中國內陸重點(diǎn)開(kāi)放城市，鄱陽(yáng)湖生態(tài)經(jīng)濟區、長(cháng)江中下游重要城市之一。
隨著(zhù)XXX一體化，將來(lái)XX至XX只需20分鐘。
XX地處贛、鄂、湘、皖四省交界處，襟江帶湖，背倚廬山，山擁千嶂，江環(huán)九派，是兵家必爭的軍事重鎮。
境內京九鐵路、合九鐵路、銅九鐵路等鐵路線(xiàn)貫通。
交通十分便利。
她右鄰鄱陽(yáng)湖，左連洞庭水，京九鐵路與長(cháng)江黃金水道在這里構成了中國南北、東西交流的軸心，是中國歷史悠久的著(zhù)名旅游城市。
長(cháng)江邊上的XX交通便利，鐵路、公路、水運、民航齊全。
得益于得天獨厚的條件，XX很早就開(kāi)始成為輕工業(yè)城市，并發(fā)展成為臨江工業(yè)城市，如今，它的汽車(chē)、鋼鐵、家具、玻璃等工業(yè)非常發(fā)達。
XX是在金融、文化、情報通訊、教育研究及交通等方面取得飛躍發(fā)展的充滿(mǎn)活力的城市。
XX、XX地緣相接，一個(gè)是全省行政中心城市，集政治、經(jīng)濟、文化功能于一體，另一個(gè)是重要的門(mén)戶(hù)城市，擁有152公里長(cháng)江岸線(xiàn)的天然優(yōu)勢。
20xx2年，XX和九江兩市生產(chǎn)總值占全省的xx4.1%，規模以上工業(yè)增加值占全省的xx2.5%，財政總收入占全省的xx0.8%。
經(jīng)濟全球化和區域經(jīng)濟一體化日益成為世界經(jīng)濟發(fā)展的潮流，而區域經(jīng)濟發(fā)展的“雙核”結構現象日益凸顯，即核心競爭力強的區域都是由一個(gè)中心城市、一個(gè)門(mén)戶(hù)城市及其連線(xiàn)所組成，如廣東的廣州和深圳、江蘇的南京和蘇州、浙江的杭州和寧波、山東的濟南和青島、遼寧的沈陽(yáng)和大連等。
在省委十三屆七次全體(擴大)會(huì )議上，省委書(shū)記XX明確提出，實(shí)現“龍頭昂起”，重中之重是集中力量加快推進(jìn)XX一體化。
據“十二五”規劃，“十二五”末XX、XXX兩市的經(jīng)濟總量和規模以上工業(yè)增加值都將達到全省的40%以上，完全有條件成為支撐XXX經(jīng)濟崛起的“雙核”。
(二)項目概況 1. 項目簡(jiǎn)況
“XXXXX廣場(chǎng)”是XXXXXXXXXX有限公司在XX開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項目，此項目地塊通過(guò)競拍方式于20XX年XX月拍得，項目地址位XX城市新核心，XXX道以南、XXX以東，以及XXXX道以南、
XXX以西。
項目所在地為城市中心級規劃區域，目前市民服務(wù)中心已投入使用，將帶來(lái)大量的人口涌入。
項目處在XXX湖4A級景區、緊鄰XX市最好的第一中學(xué)、最大第一人民醫院、體育中心和XXCBD中央商務(wù)區、XX交易中心。
項目?jì)葥碛邢∪焙百Y源，緊鄰XX湖濱湖景觀(guān)帶，項目奢享270°的一線(xiàn)湖景景觀(guān)。
緊鄰市政府，交通便利，遠眺XX，具有270度優(yōu)質(zhì)湖景資源。
并根據XX市規劃發(fā)展的要求，于20xx4年10月前辦理完成所有開(kāi)發(fā)手續，并正式開(kāi)工動(dòng)建。
2. 項目規劃指標
xx. 項目各業(yè)態(tài)分布
項目各業(yè)態(tài)可銷(xiāo)售面積列表如下:
4. 項目開(kāi)發(fā)進(jìn)度
XXXXX廣場(chǎng)整體業(yè)態(tài)為高層寫(xiě)字樓、公寓式酒店、商業(yè)等，其中酒店部分為自持，其余部分對外銷(xiāo)售。
截至20xx5年5月，XXXXX廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)計劃如下所示:
5. 項目區位分析
項目位于XXXXX湖新區XXXXX道以南，東XXXX路，西XXXX路。
對面是XXXX金融中心，與XXXX交易市場(chǎng)相鄰。
270度一線(xiàn)湖景，地段極其稀缺，優(yōu)勢非常明顯，是XX市不可多得的優(yōu)質(zhì)土地。
XXXXX區是未來(lái)大XX的新政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)中心，2009年，XXX市委、市政府在市委九屆七次全會(huì )提出了“拉大城市框架，實(shí)現從甘棠湖、南湖時(shí)代走向XXX時(shí)代”的戰略部署，隨著(zhù)以新市民中心(市四套班子辦公地點(diǎn)， 20xx5年4月已搬遷)、城市展示館為代表的一系列政府行政單位和公共配套設施的搬遷投入使用，政治、經(jīng)濟、文化功能已經(jīng)轉移至XXXX，無(wú)論從地理位置上，還是城市功能上，XXXX區將都將成為XXXX市核心
同時(shí)，隨著(zhù)新一中、新第一人民醫院、新XXX學(xué)等陸續投入使用，XXXX區成為XX生活配套設施等級最高、最齊全的片區，加上本身國內少有的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，XXXX區一定是XXX最適宜居住、價(jià)值最高的片區。
該片區將快速導入大量人口，成為XXX市建設的唯一核心區域。
6. 項目交通
項目地處XXXX道以南。
XXXX道作為XXX中軸，一直以來(lái)是政治、金融、商業(yè)的第一干道，雙向八車(chē)道，與XXX傳統老城區無(wú)縫對接，驅車(chē)10分鐘直接抵達XX傳統城區各地，并無(wú)地理位置的區隔感。
隨著(zhù)XXX樞紐的使用、XXX橋的通車(chē)、XXX繞城公路的建成，XXX市交通格局將瞬間改變，本項目所在區域人流、車(chē)流將快速大幅提升。
7. 項目配套
XXXX區市政配套設施先行，目前政府投資的學(xué)校、醫院等基礎設施已基本建設完成并投入使用，政府投資項目現已全面轉為以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的社會(huì )投資項目，片區內將快速導入大量人口。
本項目位于XXX區的核心，距離各城市配套均近在咫尺。
無(wú)論是行政商務(wù)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)還是居住生活，均享受XXX最高等級的便利配套設施。
1、市民服務(wù)中心
XXX民中心全稱(chēng)XXXX市民服務(wù)中心，坐落在XXXX市XXX區東南部、XX湖以東區域，東側為興城大道，南部與蓮花茶場(chǎng)相接，西部毗鄰政通路及蔡家湖，北至前進(jìn)西路。
坐標定位在體育西路延伸線(xiàn)以東、興城大道延伸線(xiàn)以西、前進(jìn)西路以南、XXXX公路(行政路)以北，四通八達，海納百川。
XXXX市民服務(wù)中心于20xx5年4月20日開(kāi)始搬遷，5月15日已全部搬遷完成，市直8xx家部門(mén)單位集中進(jìn)駐辦公，為群眾和客商提供“一站式”服務(wù)平臺。
“過(guò)去辦事要跑遍潯城，如今找部門(mén)辦事不用到處跑，各項手續在這一棟樓里即可全部辦結。
XXXX市民服務(wù)中心的投入使用，增強了XXXX新中心區的凝聚力與吸引力，有利于加快招商引資工作，促進(jìn)新中心區的建設步伐。
根據XXXX委九屆七次全會(huì )關(guān)于“加快城市建設步伐，拉大大城市框架，實(shí)現從甘棠湖、南湖時(shí)代走向XXXX時(shí)代”的戰略部署，按照XXXX總體規劃規定，依托城市現有資源和規劃條件，將XXXX規劃區打造成“行政文化中心、最佳人居新區、休閑觀(guān)光樂(lè )園”。
2、房產(chǎn)交易中心
XXXX房產(chǎn)交易中心位于XXXX道南側、XXX路東側交匯處，XXXX大道界面寬90米。
該中心承擔房屋產(chǎn)權交易和住房公積金貸款兩項面向社會(huì )、面向廣大市民服務(wù)的重要責任，是華中地區城市房屋公共資源交易特大規模“超市”之一，是集房產(chǎn)市場(chǎng)監管、公共交易與便民服務(wù)于一體的多功能綜合性平臺。
該中心現已投入使用。
xx、CBD中央商務(wù)區
中央商務(wù)區CBD單元城市設計范圍南起XXX大道、北至南海路，東起園藝路、西至XXX，(文博園)，總用地面積約161.7公頃，約合2100畝。
中央商務(wù)區周邊主次干道已經(jīng)建成，道路紅線(xiàn)20米至66米寬不等，內部XX河公園、XXX日報社等項目已經(jīng)建成。
周邊已布局國際金融廣場(chǎng)(XXX米城市地標)、XXXX廣場(chǎng)、XXXX(博物館、文化館)、XXXX(城市綜合體)、XXXXXXXX.XXXXXX(大型居住小區)、移動(dòng)大樓、房產(chǎn)交易中心等大型公建及開(kāi)發(fā)項目。
中央商務(wù)區簡(jiǎn)稱(chēng)CBD，是XXXX現代化的象征與標志，是城市的功能核心，是XX經(jīng)濟、科技、文化的密集區，商務(wù)區內集中了大量的金融、商貿、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設施。
具有最完善的交通、通信等現代化的基礎設施和良好環(huán)境，有大量的公司、金融機構、企業(yè)在這里開(kāi)展各種商務(wù)活動(dòng)。
XXX中央商務(wù)區逐漸成為區域經(jīng)濟發(fā)展的引擎，帶動(dòng)著(zhù)XXX區域整體實(shí)力提升。
4、XXXX區醫院(XXXX第一人民醫院總院)
XXXX區醫院選址于蔡家湖以東、福銀高速公路以北，建設用地規模200畝，總建筑面積1xx.25萬(wàn)m2，按三級醫院標準建設，滿(mǎn)足醫療、預防、康復、保健4大功能。
醫院設計依山就勢、依山傍水，房在林中、人在景中，并和XXX山脈相匹配。
是一所現代化、園林式、生態(tài)式、康復式的新醫院。
醫院已于20xx2年xx月正式投入使用。
5、XXX體育中心
體育中心位于XXX湖畔，建筑面積15.8萬(wàn)平方米。
主要功能含四館兩場(chǎng)、少兒體校及園林景觀(guān)工程。
現已投入使用，可承辦國際、國內單項比賽和省級綜合運動(dòng)會(huì )，同時(shí)可有效的引導和推進(jìn)全民健身運動(dòng)豐富市民生活，現已投入使用。
體育中心
6、XXX新區學(xué)校(XXXX中八里湖校區)
XXX區學(xué)校是一所集高中、初中、小學(xué)于一體的十二年一貫制學(xué)校，總用地面積1xx.xx4萬(wàn)m2，可容納學(xué)生約6000名(高中、初中、小學(xué)各2000名學(xué)生)。
XXX中八里湖校區已于20xx1年9月投入使用。
7、XXX博物館
位于勝利島上，緊鄰方尖碑，建筑面積1.8萬(wàn)m2，用地面積xx7畝，是集館藏、會(huì )議、公共服務(wù)及輔助用房為一體的現代化博物館，是收藏、紀念與展示XXX2200多年歷史文化的重要載體，是XXX歷史文化對外宣傳的窗口以及開(kāi)展歷史文化教育的基地，現已投入使用。
博物館
8、XXX文化藝術(shù)中心
位于XXX東岸，環(huán)湖一路北側臨湖處，與方尖碑及博物館遙相呼應。
建筑而積2.7萬(wàn)m2，用地面積64畝，該項目包括可容納1200人的大劇院、多功能小劇場(chǎng)、公共文化設施以及文化藝術(shù)廣場(chǎng)，與博物館共同構成城市文化中心以及地標。
9、XXX規劃展示館
XXX規劃展示館位于XXXX道西端北側臨湖處，建筑由幾個(gè)豎向塊體與一個(gè)懸浮在空中的水平舒展的圓形體塊構成。
外表由可反射周?chē)h(huán)境的鏡面玻璃形成，如同城市的一面鏡子展示著(zhù)城市的過(guò)去與現在，并喻示著(zhù)未來(lái)，是公示規劃法規、規劃成果以及市民參與并監督城市規劃的重要平臺。
10、XXXX海韻沙灘
位于XXX道及環(huán)湖西路臨湖區域，公園全長(cháng)xx.8公里(其中XXXX道段長(cháng)xx.2公里，環(huán)湖西路段長(cháng)0.6公里)，用地面積約10公頃。
按照顯山露水的理念，以陽(yáng)光沙灘為中心，沿八里湖大道和環(huán)湖西路重點(diǎn)打造陽(yáng)光沙灘、石岸聽(tīng)濤、夕陽(yáng)傍湖等景觀(guān)，并通過(guò)道路兩側熱帶風(fēng)情植物串聯(lián)，呼應已經(jīng)建成的八里湖公園一期，進(jìn)一步提升八里湖周邊景觀(guān)環(huán)境，形成具有南國風(fēng)光、熱帶風(fēng)情的城市公共濱水空間。
它的建成，既是承接廬山——八里湖的生態(tài)通廊，又是連接八里湖東、南兩大片區之間的景觀(guān)綠廊。
海韻沙灘
11、八里湖公園
(環(huán)湖二路段)——打造八里湖新區山水特色的生態(tài)景觀(guān)工程 八里湖公園總占地面積約100萬(wàn)m2，沿湖長(cháng)2xx公里。
12、市民中心公園
該項目位于前進(jìn)西路以南，興城大道以西，體育西路以東，行政路以南。
1xx、市委黨校新校區
該項目位于八里湖新區，興城大道東側、昌九高速北側。
占地面積40畝。
14、九龍山公園
該項目位于昌九高速公路和市一醫院八里湖分院以南，東起生活區，西至環(huán)湖二路，北至蔡家湖，總用地面積約17.6公頃(含部分湖面)。
8. 項目景觀(guān)
本項目坐享270度一線(xiàn)湖景，寫(xiě)字樓、酒店公寓住戶(hù)直接享受八里湖美景。
八里湖核心區域的一線(xiàn)湖景土地已經(jīng)出讓完畢，本項目所享有的景觀(guān)資源極其稀缺。
隨著(zhù)廬山索道的建設及投入使用，本項目距離廬山風(fēng)景區的時(shí)間將縮短為20分鐘以?xún)取?/p>
9. 項目的開(kāi)發(fā)、施工、設計、監理情況
(1)開(kāi)發(fā)單位:XXXXXXXXXXXX有限公司
XXXXXXXXXXXX有限公司成立于2007年4月5日，是一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè), 2008年7月7日公司在XXXX高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區購買(mǎi)商業(yè)用地4778平米(容積率xx.0)，地價(jià)為17，272，470.00元,興建XXX大廈，共建162xx2.xx6平米。
該項目從規劃設計到材料使用都充分運用與結合科技手段打造，給高新區帶來(lái)了一座嶄新的地標性建2007年公司還開(kāi)發(fā)了XX市XXXX學(xué)府雅居等樓盤(pán)。
公司本著(zhù)“專(zhuān)業(yè)做地產(chǎn)，精心鑄品牌”的企業(yè)發(fā)展理念，不斷的完善公司運營(yíng)機制，現如今公司已經(jīng)在開(kāi)發(fā)XXXXXXX大道以南，土地編號為XXXXX、XXXXXXXX6兩塊土地，現已投資數億元興建XXXXXX廣場(chǎng)，并著(zhù)手開(kāi)發(fā)更大、更具潛力的項目。
(2)施工單位:XXXXXXXXX有限公司
XXXXXXXX有限公司成立于2005年6月21日，是國家核準的施工總承包一級企業(yè)。
具有房建施工總承包一級、鋼結構工程專(zhuān)業(yè)承包一級、土石方專(zhuān)業(yè)工程一級、安裝工程專(zhuān)業(yè)承包一級等。
承建多個(gè)項目獲得杜鵑花獎。
(xx)設計單位:XXXXXXXXXXXX責任公司
XXXXXXXXX責任公司成立于2000年，是國家甲級建筑工程設計單位。
獲建設部頒發(fā)的國家甲級工程設計證書(shū)(證書(shū)號:XXXXXXX)，同時(shí)擁有城市規劃乙級資質(zhì);業(yè)務(wù)涵蓋建筑行業(yè)建筑工程設計，建筑工程咨詢(xún)，裝飾裝修設計及20萬(wàn)人口以下城市總體規劃和各種專(zhuān)業(yè)規劃編制(含修訂或者調整);詳細規劃的編制，研究擬定大型工程項目規劃選址意見(jiàn)書(shū)等。
公司總部設在�？�，并在北京、上海、天津、重慶、武漢、成都、江西、山東、廈門(mén)、三亞設有分支機構。
(4)監理單位:XXXXXXXXX監理有限公司
XXXXXXXXX監理有限公司成立于2001年12月24日，歷年來(lái)，公司依靠先進(jìn)的服務(wù)理念、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量、雄厚的人才優(yōu)勢、精湛的技術(shù)水平、豐富的工程建設經(jīng)驗、科學(xué)規范的建設管理，在XXX和周邊地區不斷地開(kāi)拓市場(chǎng)，得到了顧客的廣泛贊譽(yù)，贏(yíng)得了良好的社會(huì )信譽(yù)。
二○○一年三月通過(guò)ISO9001質(zhì)量管理體系認證，是中國建設監理協(xié)會(huì )會(huì )員單位、XXXX監理協(xié)會(huì )常務(wù)理事單位、XXXX招投標專(zhuān)業(yè)委員會(huì )常務(wù)理事單位。
10. 項目所處區域周邊市場(chǎng)分析 (1)周邊主要土地成交情況
項目周邊主要土地成交情況
數據來(lái)源:XXXXXX公共資源交易中心
從上述土地成交情況看，XXXXXXX樓面價(jià)為978元/㎡，其土地成交價(jià)格相對于平均水平較低。
由于項目土地價(jià)格具有一定優(yōu)勢，相對于周邊售價(jià)，項目有很大利潤的空間，溢價(jià)率高，盈利安全邊際較高。
(2) 周邊主要商業(yè)寫(xiě)字樓售價(jià)情況
項目周邊可比商業(yè)寫(xiě)字樓情況
XXXXX片區為XXXXX發(fā)展重點(diǎn)片區，片區內在售項目不多，但因為配套成熟、風(fēng)景優(yōu)美等，已成為全市成交率和成交價(jià)格標桿。
目前周邊項目XXXXXX城均價(jià)在7xx00元/平米左右，銷(xiāo)售情況良好;XXXXXXXX花園的寫(xiě)字樓7500元/平米，均已售完。
對比分析:
XXXXXXXXXXXX廣場(chǎng)在規劃階段充分研究了片區內項目，在每一個(gè)方面都對比了XXXX、XXXXXX廣場(chǎng)，從投資價(jià)值和性?xún)r(jià)比上來(lái)說(shuō)XXXXXXXX更勝一籌。
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本項目總共寫(xiě)字樓2684xx.xx平米，酒店式公寓xx5xx81.xx平米，商鋪xx6709.29根據以上兩盤(pán)表現來(lái)看，項目將在12個(gè)月內全部銷(xiāo)售完畢，尾盤(pán)非常有計劃實(shí)現價(jià)格的跳升。
(xx) 周邊其他業(yè)態(tài)售價(jià)情況
對比分析:
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XXX寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于起步階段，供應量和成交量較少，但成交價(jià)格都遠遠高于同等地段的住宅。
例如:XXXXX商業(yè)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓:成交價(jià)格7900元/平米。
XXXXX中心寫(xiě)字樓，成交價(jià)格8100元/平米。
租賃市場(chǎng)非�；鸨�，最典型的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓為XXXXXX中心，一席難求，租金價(jià)格較高，達到50元/平米。
根據專(zhuān)業(yè)判斷，各大銀行增加在XXX網(wǎng)點(diǎn)，中信、光大等進(jìn)入XXX，從金融機構的加大XXXXX局就可以明顯金融機構開(kāi)始加大對XXXXX的布局和開(kāi)拓的趨勢，同時(shí)大量國內外知名企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)入XXXX，大量的專(zhuān)業(yè)寫(xiě)字樓需要將會(huì )出現。
而昌XXXXXX廣場(chǎng)寫(xiě)字樓也因周邊齊全的配套和品質(zhì)的保證有較好的銷(xiāo)售前景。
本項目地段優(yōu)勢明顯，整體業(yè)態(tài)以高端寫(xiě)字樓為主，并配有酒店、銀行，旁邊是房產(chǎn)交易市場(chǎng)和水岸蓮華大型住宅區，項目建成后會(huì )成為XXXX高端人群聚集地，人氣將非常旺盛。
項目中將打造一條商業(yè)街，精細組合各種業(yè)態(tài)，商業(yè)價(jià)值領(lǐng)先全城。
商業(yè)街中將引進(jìn)超市、金融、高端餐飲、高端娛樂(lè )等業(yè)態(tài)，帶動(dòng)項目商業(yè)成熟。
根據目前XXXXXX等集中商業(yè)周邊商鋪價(jià)值已經(jīng)達到4萬(wàn)元/平米，普通商鋪價(jià)格達到1.xx-1.5萬(wàn)元/平米，據保守估計，本項目一層商鋪價(jià)格達到1.5萬(wàn)元，二層商鋪價(jià)格達到1萬(wàn)元，三層商鋪價(jià)格達到8千，四層商鋪價(jià)格達到7千，商鋪均價(jià)達到1萬(wàn)元/平米。
11. 項目?jì)?yōu)勢總結
項目位于XXX新核心，緊鄰XXXX新政府和中航“XXXX”高端商業(yè)區，具有得天獨厚的地理優(yōu)勢。
項目距XXXX大橋相當近，東側緊鄰XX城區主干道XXX大道，西側通過(guò)XXXXX大橋連接X(jué)X西部高速公路網(wǎng)，北可通往武漢和合肥，南可通往XX等地。
項目所在地為城市中心級規劃區域，目前市政府大樓已搬遷，將帶來(lái)大量的人口涌入。
緊鄰XXX4A級景區、XXXX最好的第一中學(xué)、最大第一人民醫院、體育中心和中央商務(wù)區。
項目?jì)葥碛邢∪焙百Y源，緊鄰XXX濱湖景觀(guān)帶，項目奢享270°的一線(xiàn)湖景景觀(guān)。
可遠眺XX風(fēng)景，近觀(guān)XXX風(fēng)景，享受周邊各類(lèi)旅游資源。
地理優(yōu)勢得天獨厚。
項目成本優(yōu)勢:項目低價(jià)優(yōu)勢明顯，樓面地價(jià)975元/平米，緊鄰本項目的兩塊土地，地價(jià)為1718元/平米和1500元/平米。
現在鋼材水泥處于歷史價(jià)格的低勢，對于項目整體的成本控制非常有利。
(三)項目財務(wù)分析
a) 項目資金來(lái)源
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一、本項目的資金來(lái)源為:自有資金，銀行信貸資金及售房收入。
二、投資計劃與資金籌措:
項目總投資人民幣50000萬(wàn)元，擬定的籌資方案為自籌資金xx7500萬(wàn)元、售房收入12500萬(wàn)元。
具體擬定的投資計劃與資金籌措見(jiàn)下表7-2:
表7-2 投資計劃與資金籌措表
單位:萬(wàn)元
b) 銷(xiāo)售收入估算
項目的總銷(xiāo)售收入估算為人民幣67517.87萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表7-xx:
表7-xx 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表
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c) 成本費用
項目成本費用為:64204.18萬(wàn)元，主要包括經(jīng)營(yíng)成本(開(kāi)發(fā)建設投資)、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、財務(wù)費用等構成，詳見(jiàn)下表7-4:
表7-4 成本費用表
單位:萬(wàn)元
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d) 利潤估算
e) 根據測算的銷(xiāo)售收入和成本費用，項目稅后總利潤為人民幣128xx6.78萬(wàn)元，詳
見(jiàn)下表7-5:
表7-5 損益表
單位:萬(wàn)元
2、根據損益表可以測算以下指標:
項目投資收益率:投資收益率=利潤總額/總投資×100% =(15xxxx2.98/50000)×100%=xx0.66%
本項目投資收益率為xx0.66%，經(jīng)濟效益良好;超過(guò)社會(huì )平均利潤率10%，抗風(fēng)險能力較強;項目共交所得稅5110.99萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加4696.24萬(wàn)元，可為地方創(chuàng )造可觀(guān)的財政收入。
通過(guò)以上經(jīng)分析，本項目從社會(huì )資源優(yōu)化配置的角度來(lái)看是合理的。
五、結論及建議
本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策、城市規劃及市場(chǎng)發(fā)展方向，銷(xiāo)售前景良好。
項目位置及其優(yōu)越，定位合理，預期盈利1.5億元，盈利能力強，具有良好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。
綜上所述，項目本身具有較強的抗風(fēng)險能力及較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值，對XXXX的城市建設、促進(jìn)
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XXXX商務(wù)區建設將起到積極作用，項目存在的機遇遠大于風(fēng)險，現請求貴行給予貸款支持!
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