2017年資產(chǎn)評估報告范本
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2017年資產(chǎn)評估報告范本【1】
一、概述
二、評估報告書(shū)封面及目錄
三、評估報告書(shū)摘要
四、資產(chǎn)評估報告書(shū)正文
五、備查文件
六、評估報告書(shū)裝訂
基本內容與格式二 評估說(shuō)明
一、撰寫(xiě)評估說(shuō)明的基本要求
二、評估說(shuō)明封面及目錄
三、關(guān)于評估說(shuō)明使用范圍的聲明
四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明
五、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明
六、評估依據的說(shuō)明
七、各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說(shuō)明
八、整體資產(chǎn)評估收益現值法評估驗證說(shuō)明
九、評估結論及其分析
基本內容與格式三 資產(chǎn)評估明細表
一、概述
二、資產(chǎn)評估明細表樣表
總則
二、凡按現行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類(lèi)資產(chǎn)評估項目必須遵循本規定。
三、本規定所稱(chēng)的資產(chǎn)評估報告的基本內容和格式是指資產(chǎn)評估機構接受委托開(kāi)展資產(chǎn)評估活動(dòng)后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財產(chǎn)評估主管機關(guān)和委托方出具的涉及該評估項目的評估過(guò)程、方法、結論、說(shuō)明及各類(lèi)備查文件等內容的資產(chǎn)評估報告的基本內容及編制格式;
評估機構在具體項目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規定的要求。
四、本規定所稱(chēng)資產(chǎn)評估報告是由資產(chǎn)評估報告書(shū)正文、資產(chǎn)評估說(shuō)明、資產(chǎn)評估明細表及相關(guān)附件構成。
五、資產(chǎn)評估機構進(jìn)行資產(chǎn)評估活動(dòng)時(shí)，應當遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規定的要求;具體項目不適用本規定的，可結合評估項目的實(shí)際情況增減相應的內容。
六、資產(chǎn)評估活動(dòng)應充分體現評估機構的獨立、客觀(guān)、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報告書(shū)的陳述不得帶有任何誘導、恭維和推薦性的陳述，評估報告書(shū)正文不得出現評估機構的介紹性?xún)热荨?/p>
七、資產(chǎn)評估報告的數據一般均應當采用阿拉伯數字，資產(chǎn)評估報告應用中文撰寫(xiě)打印，如需出具外文評估報告，外文評估報告的內容和結果應與中文報告一致，并須在評估報告中注明以中文報告為準。
八、凡涉及資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的有關(guān)規定與本規定相抵觸的，以本規定為準。
九、本規定由財政部負責解釋、修訂，并從頒布之日起實(shí)施。
基本內容與格式一 資產(chǎn)評估報告書(shū)
一、概述
(一)進(jìn)行資產(chǎn)評估必須按本規定撰寫(xiě)資產(chǎn)評估報告書(shū)，并作為資產(chǎn)評估機構提交委托方和提請財產(chǎn)評估主管機關(guān)確認批復的基本內容與格式。
(二)評估報告書(shū)包含的基本內容和格式：
1.評估報告書(shū)封面及目錄;
2.評估報告書(shū)摘要;
3.評估報告書(shū)正文;
4.備查文件;
5.評估報告書(shū)裝訂。
二、評估報告書(shū)封面及目錄
(一)評估報告封面須載明下列內容：
1.評估項目名稱(chēng);
2.資產(chǎn)評估機構出具評估報告的編號(該編號需注明年度及報告書(shū)序號);
3.資產(chǎn)評估機構全稱(chēng);
4.評估報告提交日期;
5.評估報告封面可載明評估機構的服務(wù)商標(即圖形標志)。
(二)評估報告的目錄在評估報告書(shū)的封二上排印，包括每一章節的標題及相應的頁(yè)碼。
(三)評估報告須按評估報告書(shū)、評估說(shuō)明、評估明細表分冊裝訂(注明評估報告共包括幾冊)，各分冊扉頁(yè)上分別打印該冊目錄。
三、評估報告書(shū)摘要
(一)評估機構應以較少的篇幅，將評估報告書(shū)中的關(guān)鍵內容摘要并刊印在評估報告書(shū)正文之前，以便使各有關(guān)方了解該評估報告書(shū)提供的主要信息，方便企業(yè)在注冊等情況下的使用;
(二)“摘要”與資產(chǎn)評估報告書(shū)正文具有同等法律效力，并按評估報告的統一格式要求由注冊資產(chǎn)評估師、評估機構法定代表人及評估機構等簽字蓋章并署明提交日期;
(三)“摘要”必須與評估報告書(shū)揭示的結果一致，不得有誤導性?xún)热�，并應當采用下述文字提醒使用者閱讀全文：“以上內容摘自資產(chǎn)評估報告書(shū)，欲了解本評估項目的全面情況，應認真閱讀資產(chǎn)評估報告書(shū)全文”。
四、資產(chǎn)評估報告書(shū)正文
(一)評估報告書(shū)正文應按照以下基本內容和格式撰寫(xiě)：
1.首部;
2.緒言;
3.委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介;
4.評估目的;
5.評估范圍與對象;
6.評估基準日;
7.評估原則;
8.評估依據;
9.評估方法;
10.評估過(guò)程;
11.評估結論;
12.特別事項說(shuō)明;
13.評估基準日期后重大事項;
14.評估報告法律效力;
15.評估報告提出日期;
16.尾部。
(二)首部
1.標題。
標題應簡(jiǎn)練清晰，含有“××××(評估項目名稱(chēng))資產(chǎn)評估報告書(shū)”字樣，位置居中偏上;
2.報告書(shū)序號。
報告書(shū)序號應符合公文的要求，包括評估機構特征字、公文種類(lèi)特征字(例如：評報、評咨、評函，評估報告書(shū)正式報告應用“評報”，評估報告書(shū)預報告應用“評預報”)、年份、文件序號，例如：××評報字(1998)第18號，位置本行居中。
(三)緒言
應寫(xiě)明該評估報告委托方全稱(chēng)、受委托評估事項及評估工作整體情況，一般應采用包含下列內容的表達格式：
“××(評估機構)接受××××的委托，根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規定，本著(zhù)客觀(guān)、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對為××××(評估目的)而涉及的全部資產(chǎn)和負債進(jìn)行了評估工作。
本所評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)和負債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查與詢(xún)證，對委估資產(chǎn)和負債在××××年××月××日所表現的市場(chǎng)價(jià)值作出了公允反映。
現將資產(chǎn)評估情況及評估結果報告如下：”
(四)委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
1.應較為詳細地分別介紹委托方、資產(chǎn)占有方(兩者合一的可作為資產(chǎn)占有方介紹)的情況，主要包括：
(1)名稱(chēng)、注冊地址及主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所地址、法定代表人、歷史情況簡(jiǎn)介;
(2)企業(yè)資產(chǎn)、財務(wù)、經(jīng)營(yíng)狀況，行業(yè)、地域的特點(diǎn)與地位，以及相關(guān)的國家產(chǎn)業(yè)政策。
2.須寫(xiě)明委托方和資產(chǎn)占有方之間的隸屬關(guān)系或經(jīng)濟關(guān)系，如無(wú)隸屬或經(jīng)濟關(guān)系，則寫(xiě)明發(fā)生評估的原因;
3.如資產(chǎn)占有方為多家企業(yè)，須逐一介紹。
(五)評估目的
1.應寫(xiě)明本次資產(chǎn)評估是為了滿(mǎn)足委托方的何種需要，及其所對應的經(jīng)濟行為類(lèi)型;
2.須簡(jiǎn)要、準確說(shuō)明該經(jīng)濟行為的發(fā)生是否經(jīng)過(guò)批準，如已獲批準，則應寫(xiě)明已獲得的相關(guān)經(jīng)濟行為批準文件，含批件名稱(chēng)、批準單位名稱(chēng)、確立日期及文號。
(六)評估范圍和對象
1.須簡(jiǎn)要寫(xiě)明納入評估范圍的資產(chǎn)在評估前的賬面金額及資產(chǎn)類(lèi)型;
2.如納入評估的資產(chǎn)為多家占有，應說(shuō)明各自的份額及對應的主要資產(chǎn)類(lèi)型;
3.須寫(xiě)明納入評估范圍的資產(chǎn)是否與委托評估及立項時(shí)確定的資產(chǎn)范圍一致，如不一致則應說(shuō)明原因。
(七)評估基準日
1.寫(xiě)明評估基準日的具體日期，式樣為：本項目資產(chǎn)評估基準日是××××年××月××日;
2.寫(xiě)明確定評估基準日的理由或成立的條件;
3.須對確定評估基準日對評估結果影響程度作出明確揭示;
4.申明評估中所采用的價(jià)格是否是評估基準日的標準，如不是則說(shuō)明原因;
5.評估基準日的確定應由評估機構根據經(jīng)濟行為的性質(zhì)商委托方確立，并盡可能與評估目的實(shí)現日接近。
(八)評估原則
1.寫(xiě)明評估工作過(guò)程中遵循的各類(lèi)原則;
2.寫(xiě)明本次資產(chǎn)評估遵循國家及行業(yè)規定的公認原則;
3.對于所遵循的特殊原則，應作適當闡述。
(九)評估依據
1.評估依據一般可劃分為行為依據、法規依據、產(chǎn)權依據和取價(jià)依據等;
2.行為依據應包括進(jìn)行資產(chǎn)評估的項目委托方的申請、股份企業(yè)董事會(huì )決議及資產(chǎn)評估立項批復等;
3.法規依據應包括資產(chǎn)評估的有關(guān)條法、文件及涉及資產(chǎn)評估的有關(guān)法律、法規等;
4.產(chǎn)權依據應包括評估資產(chǎn)的產(chǎn)權登記證書(shū)、土地使用權證、房屋產(chǎn)權證等;
5.取價(jià)依據應包括資產(chǎn)評估中直接或間接使用的、企業(yè)提供的財務(wù)會(huì )計經(jīng)營(yíng)方面的資料和評估機構收集的國家有關(guān)部門(mén)發(fā)布的統計資料和技術(shù)標準資料，以及評估機構收集的有關(guān)詢(xún)價(jià)資料和參數資料等;
6.對評估項目中所采用的特殊依據應在本節內容中披露。
(十)評估方法
1.簡(jiǎn)要說(shuō)明評估人員在評估過(guò)程中所選擇并使用的評估方法;
2.簡(jiǎn)要說(shuō)明選擇評估方法的依據或原因;
3.如對某項資產(chǎn)評估采用一種以上的評估方法，應適當說(shuō)明原因并說(shuō)明該資產(chǎn)評估價(jià)值確定方法;
4.對于所選擇的特殊評估方法，應適當介紹其原理與適用范圍。
(十一)評估過(guò)程
1.評估過(guò)程應反映評估機構自接受評估項目委托起至提交評估報告的工作過(guò)程，包括接受委托、資產(chǎn)清查、評定結算、評估匯總、提交報告等過(guò)程;
2.接受委托中應明確反映接受項目委托、確定評估目的和評估對象及范圍、選定評估基準日、擬定評估方案的過(guò)程;
3.資產(chǎn)清查中應反映指導資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)與收集準備資料、檢查核實(shí)資產(chǎn)與驗證資料的過(guò)程;
4.評定估算中應反映現場(chǎng)檢測與鑒定、選擇評估方法、收集市場(chǎng)信息、具體計算的過(guò)程，在該部分應針對評估方法反映評估過(guò)程的特點(diǎn);
5.評估匯總中應反映評估結果匯總、評估結論分析、撰寫(xiě)說(shuō)明與報告、內容復核的過(guò)程。
(十二)評估結論
1.評估結論應包括評估結果匯總表、評估后各資產(chǎn)占有方的份額和評估機構對評估結果發(fā)表的結論;
2.須使用表述性文字完整地敘述資產(chǎn)、負債、凈資產(chǎn)的賬面價(jià)值、調整后賬面值、評估價(jià)值及其增減幅度，并含有“評估結論詳細情況見(jiàn)評估明細表”的提示;
3.評估結果除文字表述外，評估報告中還須按統一規定的格式列表揭示評估結果(其格式見(jiàn)“基本內容與格式三資產(chǎn)評估明細表”);
4.存在多家資產(chǎn)占有方的項目，應分別說(shuō)明評估結果;
5.對于不納入評估匯總表的評估結果，應單獨列示;
6.評估機構如對所揭示的評估結果尚有疑義，則應對實(shí)際情況充分揭示并在評估報告中發(fā)表自己的看法，以提示資產(chǎn)評估報告使用者注意;
7.對評估中已查明的盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損、報廢、資金掛賬、呆壞賬、無(wú)需支付的負債等原因造成的資產(chǎn)價(jià)值變化，評估結果中應作增減值處理，如因企業(yè)尚未報經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準而未對上述資產(chǎn)進(jìn)行會(huì )計處理，評估機構應在評估報告中提示企業(yè)按現行規定程序報批后進(jìn)行處理;
8.對不納入評估結果的各類(lèi)租賃資產(chǎn)，其評估結果應單獨表述，并說(shuō)明是否納入評估結果匯總表。
(十三)特別事項說(shuō)明
1.評估報告中陳述的特別事項是指在已確定評估結果的前提下，評估人員揭示在評估過(guò)程中已發(fā)現可能影響評估結論，但非評估人員執業(yè)水平和能 力所能評定估算的有關(guān)事項;
2.提示評估報告使用者應注意特別事項對評估結論的影響;
3.揭示評估人員認為需要說(shuō)明的其他問(wèn)題。
(十四)評估報告評估基準日期后重大事項
1.揭示評估基準日之后發(fā)生的重要事項;
2.特別提示評估基準日的期后事項對評估結論的影響;
3.說(shuō)明所揭示的期后事項系評估基準日至評估報告提出日期之間發(fā)生的重大事項;
4.說(shuō)明發(fā)生在評估基準日期后不能直接使用評估結論的事項。
(十五)評估報告法律效力
1.具體寫(xiě)明評估報告成立的前提條件和假設條件;
2.寫(xiě)明評估報告的作用依照法律法規的有關(guān)規定發(fā)生法律效力;
3.寫(xiě)明評估結論的有效使用期限;
4.寫(xiě)明評估結論僅供委托方為評估目的使用和送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用，申明評估報告書(shū)的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機構不得隨意向他人提供或公開(kāi)。
(十六)評估報告提出日期
1.寫(xiě)明評估報告提交委托方的具體時(shí)間;
2.評估報告原則上應在確定的評估基準日后3個(gè)月內提出。
(十七)尾部
1.寫(xiě)明出具評估報告的評估機構名稱(chēng)，并蓋章;
2.寫(xiě)明評估機構法定代表人姓名并簽名;
3.至少由兩名注冊資產(chǎn)評估師蓋章并簽名。
資產(chǎn)評估報告書(shū)的附報文件至少包括如下基本內容：
1.有關(guān)經(jīng)濟行為文件;
2.資產(chǎn)評估立項批準文件;
3.被評估企業(yè)前3年會(huì )計報表(至少包括企業(yè)資產(chǎn)負債表、損益表);
4.委托方與資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執照復印件;
5.產(chǎn)權證明文件復印件;
6.委托方、資產(chǎn)占有方的承諾函;
7.資產(chǎn)評估人員和評估機構的承諾函;
8.資產(chǎn)評估機構資格證書(shū)復印件;
9.評估機構營(yíng)業(yè)執照復印件;
10.參加本評估項目的人員名單及其資格證書(shū)復印件;
11.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定合同;
12.重要合同;
13.其他文件。
(一)評估報告必須按照統一格式進(jìn)行打印和裝訂，評估報告的項目名稱(chēng)應在封面顯著(zhù)即居上中間位置。
評估機構名稱(chēng)及報告提交日期應在封面下方居中位置打印，字體應依次變小。
(二)評估報告須用幅面209×295毫米規格的紙張(A4紙規格)印刷，文中采用字體均應符合公文行文格式。
(三)評估報告應統一標注頁(yè)碼序號。
(四)評估機構應在評估報告書(shū)封底或其他適當位置注明評估機構名稱(chēng)、地址、聯(lián)系電話(huà)、傳真及郵政編碼。
基本內容與格式二 評估說(shuō)明
(一)凡按現行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規定必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類(lèi)資產(chǎn)評估項目，應當按本基本內容與格式的要求撰寫(xiě)評估說(shuō)明，其目的在于通過(guò)注冊資產(chǎn)評估師和評估機構描述其評估程序、方法、依據、參數選取與計算過(guò)程，通過(guò)委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對資產(chǎn)評估行為和結果構成重大影響的事項等，說(shuō)明評估操作符合相關(guān)法律、行政法規和行業(yè)規范的要求，在一定程度上證實(shí)評估結果的公允性，保護評估行為相關(guān)各方的合法利益。
(二)評估機構、注冊資產(chǎn)評估師及委托方、資產(chǎn)占有方應保證其撰寫(xiě)或提供的構成評估說(shuō)明各組成部分的內容真實(shí)完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項。
(三)評估說(shuō)明是資產(chǎn)評估報告申請審查確認材料的必備部分，評估說(shuō)明中所揭示的內容應同評估報告所闡述的內容一致。
(四)評估說(shuō)明是財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查確認評估報告的重要文件，原則上評估說(shuō)明不提交給其他有關(guān)當事人。
(五)評估說(shuō)明包括以下基本內容和格式：
1.評估說(shuō)明的封面及目錄;
2.關(guān)于評估說(shuō)明使用范圍的聲明;
3.關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明;
4.資產(chǎn)清查核實(shí)情況說(shuō)明;
5.評估依據的說(shuō)明;
6.各項資產(chǎn)及負債的評估技術(shù)說(shuō)明;
7.整體資產(chǎn)評估收益現值法評估驗證說(shuō)明;
8.評估結論及其分析。
(六)本基本內容與格式，對某具體評估項目確實(shí)不適用的，可根據實(shí)際情況進(jìn)行適當修改，增減相關(guān)內容。
(一)評估說(shuō)明封面應載明下列內容：
1.×××(評估項目名稱(chēng))資產(chǎn)評估說(shuō)明;
2.評估報告書(shū)編號;
3.評估機構名稱(chēng);
4.評估報告書(shū)提出時(shí)間;
5.評估說(shuō)明如分冊裝訂，應在封面上注明共幾冊此冊為第幾冊。
(二)評估說(shuō)明目錄
1.目錄應在封面的下一頁(yè)排印，包括每一部分的標題和相應的起止頁(yè)號，評估說(shuō)明每一頁(yè)頁(yè)碼標注應與目錄相符;
2.評估說(shuō)明中收錄的備查文件或資料的復印件，須統一標注頁(yè)碼(原文件或資料的頁(yè)碼可以保留)。
聲明應寫(xiě)明評估說(shuō)明僅供財產(chǎn)評估主管機關(guān)、企業(yè)主管部門(mén)審查資產(chǎn)評估報告書(shū)和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規規定，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見(jiàn)諸于公開(kāi)媒體。
(二)《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項的說(shuō)明》由下列內容構成：
1.委托方與資產(chǎn)占有方概況;
2.關(guān)于評估目的的說(shuō)明;
3.關(guān)于評估范圍的說(shuō)明;
4.關(guān)于評估基準日的說(shuō)明;
5.可能影響評估工作的重大事項說(shuō)明;
6.資產(chǎn)及負債清查情況的說(shuō)明;
7.資料清單;
(三)委托方與資產(chǎn)占有方概況，應包括(但不限于)下列基本內容：
1.企業(yè)名稱(chēng)及簡(jiǎn)稱(chēng)、注冊地址及總部地址、注冊資本、法定代表人;
2.企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革包括隸屬關(guān)系的演變，股份企業(yè)設立重組情況或擬進(jìn)行的重組情況;
3.經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì);
4.近3年來(lái)企業(yè)的資產(chǎn)、財務(wù)、負債狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)，已經(jīng)審計或正在進(jìn)行審計的，應說(shuō)明注冊會(huì )計師發(fā)表的意見(jiàn);
bsp; 5.主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)能力，近年實(shí)際生產(chǎn)量、銷(xiāo)售量，主要市場(chǎng)及其市場(chǎng)占有率，本企業(yè)產(chǎn)品在同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)的地位，主要原材料、能源供應情況，環(huán)境污染及治理情況;
6.形成企業(yè)主要生產(chǎn)能力的狀況，正在或計劃進(jìn)行的投資項目簡(jiǎn)況;
7.執行的主要會(huì )計政策，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是否存在國家政策、法規的限制或優(yōu)惠，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢分析、各種因素的風(fēng)險。
(四)關(guān)于評估目的說(shuō)明
1.說(shuō)明評估目的及與評估目的對應經(jīng)濟行為的進(jìn)展狀況，評估目的實(shí)現后預計產(chǎn)生的影響;
2.已經(jīng)獲得有關(guān)部門(mén)批準的，應載明批件名稱(chēng)、批準日期及文號，并收錄于評估說(shuō)明附錄的資料清單之中。
(五)關(guān)于評估范圍的說(shuō)明
1.說(shuō)明需要委托評估機構進(jìn)行評估的具體資產(chǎn)范圍，明確載明需要評估的資產(chǎn)和負債的類(lèi)型、賬面金額及資產(chǎn)狀況;
2.對于租賃或特許使用的資產(chǎn)以及沒(méi)有會(huì )計記錄的無(wú)形資產(chǎn)應特別說(shuō)明;
3.如在評估目的實(shí)現前有不同的資產(chǎn)占有者，應列表載明各資產(chǎn)占用者待評估資產(chǎn)的類(lèi)型、賬面金額等。
(六)關(guān)于評估基準日的說(shuō)明
1.明確所選取的評估基準日，評估基準日表述為：××××年××月××日;
2.適當說(shuō)明選取評估基準日的理由及其合理性，如評估基準日受特定的經(jīng)濟行為文件所約束，應載明該文件的名稱(chēng)、批準日期及文號。
(七)可能影響評估工作的重大事項說(shuō)明
1.委托方和資產(chǎn)占有方有責任寫(xiě)明所有對評估結果產(chǎn)生重大影響的事項;
2.如委托評估的資產(chǎn)曾經(jīng)進(jìn)行過(guò)清產(chǎn)核資或資產(chǎn)評估，應說(shuō)明曾經(jīng)進(jìn)行的評估情況和調賬情況;
3.如存在影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項，應逐一介紹;
4.對存在的抵押、質(zhì)押、擔保及其它或有負債、或有資產(chǎn)應說(shuō)明事項的性質(zhì)、金額及與列入評估范圍的資產(chǎn)和負債的關(guān)系。
(八)資產(chǎn)及負債清查情況的說(shuō)明
資產(chǎn)委托方和占有方須應對本企業(yè)因進(jìn)行資產(chǎn)評估而組織開(kāi)展的資產(chǎn)及負債清查的情況和結果作出說(shuō)明，主要應包括下列內容：
1.列入清查范圍的資產(chǎn)及負債的種類(lèi)、賬面金額，產(chǎn)權狀況，實(shí)物資產(chǎn)分布地點(diǎn)及特點(diǎn);
2.清查工作的組織，時(shí)間計劃、實(shí)施方案;
3.清查核實(shí)所采取的措施，待處理、待報廢，高、精、尖設備和特殊建筑物以及毀損、變質(zhì)存貨檢測、鑒定的情況;
4.清查中發(fā)現的盤(pán)盈、盤(pán)虧、毀損、報廢、呆壞賬、無(wú)需償付的負債情況及其原因分析;
5.根據有關(guān)規定對發(fā)現問(wèn)題進(jìn)行賬務(wù)調整的情況，并列示調整前后比較表。
(九)資料清單
列示資產(chǎn)委托方、資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評估資料名稱(chēng)，主要包括：
1.資產(chǎn)評估、清查登記表(由評估機構出具樣式);
2.資產(chǎn)與負債清查結果;
3.相關(guān)經(jīng)濟行為的批文;
4.會(huì )計報表;
5.產(chǎn)權證明文件;
6.重大合同、協(xié)議等;
7.生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)統計資料;
8.其他與評估資產(chǎn)相關(guān)的資料。
(一)本章主要說(shuō)明評估機構對委托評估的企業(yè)所占有的資產(chǎn)(含應評估的相關(guān)負債)進(jìn)行清查核實(shí)的情況，具體包括以下基本內容：
1.資產(chǎn)清查核實(shí)的內容;
2.實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn);
3.影響資產(chǎn)清查的事項;
4.資產(chǎn)清查核實(shí)的過(guò)程與方法;
5.資產(chǎn)清查結論;
6.清查調整說(shuō)明。
(二)資產(chǎn)清查核實(shí)的內容
寫(xiě)明評估人員對委托評估聲明中確定的評估范圍進(jìn)行抽查復核，介紹進(jìn)行資產(chǎn)清查的具體內容：資產(chǎn)類(lèi)型、賬面金額、形成及產(chǎn)權狀況(含應評估的相關(guān)負債)，實(shí)物資產(chǎn)應說(shuō)明對其數量、品質(zhì)、存放地點(diǎn)進(jìn)行清查，并說(shuō)明對可能影響資產(chǎn)評估的重大事項進(jìn)行的了解。
(三)實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn)
簡(jiǎn)要說(shuō)明待評估實(shí)物資產(chǎn)的分布情況、特點(diǎn)。
對于影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重大資產(chǎn)項目應指明地點(diǎn)及特征。
(四)影響資產(chǎn)清查的事項
簡(jiǎn)要說(shuō)明可能影響資產(chǎn)查勘核實(shí)的有關(guān)事項，例如資產(chǎn)性能的限制、存放地點(diǎn)的限制、訴訟保全限制、技術(shù)性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密等。
對于不能直接清查資產(chǎn)，應說(shuō)明原因及涉及的資產(chǎn)范圍，并逐一列示。
(五)資產(chǎn)清查的過(guò)程與方法
1.說(shuō)明資產(chǎn)清查的主要過(guò)程與使用的方法;
2.清查過(guò)程應反映清查工作的組織安排、時(shí)間計劃、實(shí)施方案;
3.清查方法應反映對主要資產(chǎn)清查核實(shí)所采取的措施，對待修理、待報廢、高、精、尖重要設備和特殊房屋建筑物進(jìn)行檢測的技術(shù)，對變質(zhì)的存貨進(jìn)行鑒定的手段。
(六)資產(chǎn)清查結論
1.概括說(shuō)明資產(chǎn)清查結論;
2.說(shuō)明資產(chǎn)清查結果是否與賬面記錄存在差異，如存在差異，應說(shuō)明差異相對程度與絕對程度，并說(shuō)明差異的原因;
3.對于產(chǎn)權不清晰的資產(chǎn)應逐一列示，說(shuō)明原因，并載明委托方與資產(chǎn)占有方的應承擔的責任;
4.對于是否存在無(wú)形資產(chǎn)的情形應特別說(shuō)明，包括是否折股或納入投資范圍的有關(guān)事項。
(七)清查調整說(shuō)明
主要說(shuō)明根據有關(guān)會(huì )計政策等規定應予以調整的處理，如有調整事項，應列示調整前后比較表。
調整事項應說(shuō)明已與資產(chǎn)占有方取得一致意見(jiàn)，對于雙方有異議的事項，評估人員應具體說(shuō)明調整的原因。
(一)主要說(shuō)明進(jìn)行評估工作中所遵循的具體行為依據、法規依據、產(chǎn)權依據和取價(jià)依據，主要包括如下基本內容：
1.主要法律法規;
2.經(jīng)濟行為文件;
3.重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件;
4.采用的取價(jià)標準;
5.參考資料及其他。
(二)主要法律法規
主要列示國家公布的與資產(chǎn)評估相關(guān)的主要法律、法規、規章、制度及國家政策。
(三)經(jīng)濟行為文件
本節主要說(shuō)明實(shí)施經(jīng)濟行為所必須取得的有關(guān)部門(mén)批件。
(四)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權證明文件
主要列示由委托方、資產(chǎn)占有方提供的與資產(chǎn)評估相關(guān)的重大合同、協(xié)議、產(chǎn)權證明文件。
(五)采用的取價(jià)標準
主要列示由評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價(jià)值的技術(shù)標準，包括國家各部委、地方政府及有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的技術(shù)標準、規范文件。
(六)參考資料及其他
主要列示有評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價(jià)值的參考資料，包括經(jīng)驗數據資料、研究成果、統計資料、行業(yè)慣例及國際評估慣例等，以及評估人員認為需要列示的其他評估依據。
(一)基本要求
1.評估技術(shù)說(shuō)明主要是對各項資產(chǎn)及負債進(jìn)行評定估算和估價(jià)過(guò)程的詳細說(shuō)明，具體反映評估中選定的評估方法和采用的技術(shù)思路及實(shí)施的評估工作。
評估技術(shù)說(shuō)明應按評估項目涉及的會(huì )計科目分類(lèi)逐一撰寫(xiě)，應至少含有以下基本內容：
(1)委估資產(chǎn)及負債的賬面情況，包括賬面金額、發(fā)生日期等;
(2)委估資產(chǎn)及負債的主要業(yè)務(wù)內容，適當介紹二級明細科目，甚至三級明細科目資產(chǎn)內容;對清查中發(fā)現的賬外資產(chǎn)應分別單獨列示;
(3)評估實(shí)施的工作，即評估過(guò)程中做了哪些工作;
(4)評估價(jià)值確定的方法、依據、計算過(guò)程;
(5)涉及的計算公式;
(6)涉及的評估價(jià)值構成等式;
(7)評估值與調整后賬面值的差異及其原因;
(8)評估舉例，舉例應選擇典型的、價(jià)值量大的資產(chǎn)，應有詳細的評估過(guò)程，推導評估結論的每一參數都應說(shuō)明來(lái)源或依據;
(9)外幣資金折算為人民幣時(shí)，所選取的匯率;
(10)對于選用特殊方法進(jìn)行評估，應詳細介紹選用該方法的原因及其科學(xué)性、合理性。
2.評估技術(shù)說(shuō)明可以根據項目具體情況適當分類(lèi)，但采用成本加和法評估整體資產(chǎn)至少應分為流動(dòng)資產(chǎn)、長(cháng)期投資、機器設備、房屋建筑物、在建工程、土地使用權、無(wú)形資產(chǎn)、其它資產(chǎn)、流動(dòng)負債、長(cháng)期負債和租金標準與使用費標準等。
評估項目中不存在該類(lèi)評估對象的除外。
(二)流動(dòng)資產(chǎn)評估說(shuō)明
1.流動(dòng)資產(chǎn)評估說(shuō)明應以貨幣資金、應收票據、應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款、短期投資、待攤費用和遞延資產(chǎn)、存貨等分別撰寫(xiě);評估過(guò)程或方法相同的可以適當組合、分類(lèi)，如產(chǎn)成品、在用低值易耗品可以不并入存貨，而單獨予以說(shuō)明。
2.在分類(lèi)說(shuō)明流動(dòng)資產(chǎn)評估方法前，應按會(huì )計科目列示賬面值并適當匯總，保證與資產(chǎn)負債表相對應。
3.各備抵賬戶(hù)賬面余額包括短期投資跌價(jià)準備、壞賬準備、存貨跌價(jià)準備、長(cháng)期投資減值準備應按零值計算，且予以專(zhuān)項說(shuō)明。
4.貨幣資金的評估說(shuō)明。
(1)貨幣資金一般應包括現金、銀行存款及其他貨幣資金;
(2)現金存放地點(diǎn)、盤(pán)點(diǎn)方式和過(guò)程;
(3)對銀行存款應說(shuō)明是否查閱了銀行對賬單、銀行余額調節表，對數量較大的銀行賬戶(hù)函證情況及不符情況下的處理方式;
(4)如存在未達賬項，應說(shuō)明未達賬項是否影響凈資產(chǎn)，影響如何;
(5)其他貨幣資金的存在形式、形成原因。
5.應收票據的評估說(shuō)明。
(1)說(shuō)明應收票據的種類(lèi)、變現能力、信用程度;
(2)說(shuō)明已查閱票據憑證及查閱結果;
(3)對于在評估現場(chǎng)工作日已變現的應收票據數額作說(shuō)明;
(4)對可能壞賬的應收票據，應說(shuō)明原因及如何確定評估值的;
(5)已壞賬的應收票據，應說(shuō)明原因，并說(shuō)明所取得證據。
6.應收賬款、應收股利、應收利息、預付賬款和其他應收款的評估。
(1)說(shuō)明是否分析了發(fā)生時(shí)間、原因，是否對收回的可能性進(jìn)行了判斷，并寫(xiě)明分析結果;
(2)說(shuō)明清查核實(shí)的具體方法及核實(shí)結果;
(3)對可能壞賬的項目，應說(shuō)明原因及如何確定評估值的;
(4)對已壞賬的項目，應說(shuō)明原因及取得的證據。
7.短期投資的評估。
(1)說(shuō)明投資種類(lèi)、變現能力;
(2)上市的有價(jià)證券應列示評估基準日的收盤(pán)價(jià)、持有量及評估計算過(guò)程;
(3)非上市的有價(jià)證券應列示票面利息率或約定利息率及評估計算過(guò)程。
8.待攤費用和遞延資產(chǎn)的評估。
(1)遞延資產(chǎn)包括開(kāi)辦費、長(cháng)期待攤費用;
(2)說(shuō)明待攤費用和遞延資產(chǎn)的原始發(fā)生額、攤銷(xiāo)期、所形成的資產(chǎn)或權利是否已在其他類(lèi)型資產(chǎn)中反映，如反映，應說(shuō)明不另計評估值;
(3)應結合待攤費用和遞延資產(chǎn)的具體內容說(shuō)明是否存在尚存的資產(chǎn)或權利，如存在，應指明受益期、受益額。
9.存貨的評估。
(1)應分別按庫存商品、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品與半成品、主要材料與輔助材料、包裝物(庫存物資)、委托加工材料、在庫低值易耗品、在用低值易耗品、委托代銷(xiāo)商品、受托代銷(xiāo)商品進(jìn)行說(shuō)明;
(2)外購存貨說(shuō)明賬面價(jià)值構成，分析價(jià)值構成的合理性，并載明已查詢(xún)市場(chǎng)價(jià)格;
(3)自制存貨說(shuō)明銷(xiāo)售成本率、銷(xiāo)售費用率及相關(guān)的稅費額或比率的確定方法與數額;
(4)自制存貨的適銷(xiāo)程度應說(shuō)明，并列舉依據，如：市場(chǎng)占有率、存貨周轉率、市場(chǎng)信譽(yù)度等因素;
(5)在用的存貨應具體說(shuō)明如何確定成新率;
(6)對于存在失效、變質(zhì)、殘損、無(wú)用的存貨，應說(shuō)明對其價(jià)值的影響程度，需要技術(shù)鑒定的，應說(shuō)明鑒定方法及鑒定結論;
(7)委托代銷(xiāo)商品、受托代銷(xiāo)商品應當說(shuō)明代銷(xiāo)費用的結算方式，并結合代銷(xiāo)費用的結算方式選擇適當的評估方法。
(三)長(cháng)期投資的評估
1.說(shuō)明長(cháng)期投資的種類(lèi)、形成原因及對企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)狀況的影響;
2.對于有特殊約定的長(cháng)期投資，應詳細說(shuō)明約定的內容，并簡(jiǎn)要介紹對投資人權益的影響;
3.對于上市的證券，應說(shuō)明已查詢(xún)評估基準日的收盤(pán)價(jià)以及證券市場(chǎng)指數;
4.對于非上市的證券，應說(shuō)明已查明票面利率或約定的利率;對于非上市的證券，如存在可預計的收益，應說(shuō)明已按收益現值法評估;
5.對于控股的長(cháng)期投資，應寫(xiě)明投資比例，并說(shuō)明已對被投資企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估(類(lèi)似單獨的項目進(jìn)行說(shuō)明);
6.對于非控股的其它投資，應簡(jiǎn)要介紹投資背景、被投資單位的概況，在不能對被投資企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估情況且不存在資產(chǎn)狀況瑕疵情況下(說(shuō)明原因)，對于被投資單位資產(chǎn)變化較大(賬面凈資產(chǎn)超過(guò)注冊資本15%以上的變化或固定資產(chǎn)初始投入項目?jì)热莼驍盗恳炎兓?5%以上)或投資超過(guò)3年，一般應說(shuō)明是否已獲得被評估單位提供的審計后會(huì )計報表。
(四)機器設備的評估
1.應總體介紹機器設備的特點(diǎn)、購置日期、類(lèi)別、工藝流程、技術(shù)水平狀況、日常管理制度;
2.應說(shuō)明評估原值的構成及其來(lái)源與依據;
3.應說(shuō)明設備成新?tīng)顩r，或增值貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據;對于待修理設備，應說(shuō)明修復的可能性及預計費用;
4.對于精密、大型、高價(jià)的設備，應說(shuō)明已進(jìn)行技術(shù)檢測，并介紹檢測情況;
5.對于報廢的設備，應特別提示，并說(shuō)明檢測的狀況及繼續使用的可能性;
6.對于能夠用于獨立經(jīng)營(yíng)并可單獨計算獲利的機器設備，一般應說(shuō)明其收益狀況及收益額;
7.大型或重型設備的建筑基礎，按房屋建筑物的評估要求進(jìn)行;
8.舉例說(shuō)明應選擇金額大、技術(shù)典型的設備;
9.舉例設備應包括進(jìn)口設備、國產(chǎn)設備、專(zhuān)用設備，國產(chǎn)設備應包括一般生產(chǎn)設備(機器)、運輸設備、電子設備等不同類(lèi)型，如有自制設備，應予以舉例說(shuō)明。
(五)房屋建筑物的評估
1.總體介紹房屋建筑物的類(lèi)型、建造日期、面積及特點(diǎn)、日常管理狀況;
2.應具體說(shuō)明評估對象原值的構成;
3.應說(shuō)明房屋建筑物成新?tīng)顩r，或增貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據;
4.對于待修理房屋建筑物，應說(shuō)明修復的可能性及費用;
5.對于復雜、大型、獨特、高價(jià)的房屋建筑物，應說(shuō)明已進(jìn)行現場(chǎng)查勘，并介紹查勘情況;
6.對于國家強制報廢房屋建筑物，應特別提示，并說(shuō)明查勘的狀況及繼續使用的可能性;
7.對于能夠用于獨立經(jīng)營(yíng)并可單獨計算獲利的房屋建筑物，一般應說(shuō)明其收益狀況及收益額;
8.應選擇金額大、典型的房屋建筑物舉例說(shuō)明;
9.房屋建筑物中含附屬設備的，應按設備評估的要求進(jìn)行說(shuō)明;
10.如列舉參照物(比較案例)，應全面介紹比較因素;
11.舉例房屋建筑物應包括各種結構，對于構筑物也應舉例說(shuō)明。
(六)工程物資的評估
1.應當說(shuō)明工程物資應用的工程項目;
2.工程物資評估說(shuō)明的其他要求參照有關(guān)存貨評估說(shuō)明的格式與內容。
(七)在建工程的評估
1.總體介紹在建工程的項目?jì)热�、開(kāi)工日期、預計完工日期及對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響;
2.在建工程的評估說(shuō)明參照房屋建筑物、機器設備的評估說(shuō)明要求;
3.應說(shuō)明在建工程賬面價(jià)值的明細構成，并分析其合理性;
4.應說(shuō)明在建工程的形象進(jìn)度、已支付工程款情況，并詳細說(shuō)明對評估價(jià)值的影響。
(八)土地使用權及資源性資產(chǎn)的評估
1.介紹土地的一般因素、個(gè)別因素、區域因素，包括：行政、經(jīng)濟、社會(huì )、位置、面積、價(jià)格、用途、級別、使用期限、交易日期、交易情況、容積率、地塊形狀、臨街情況、地形地貌、地質(zhì)狀況、基礎設施、交通狀況、環(huán)境質(zhì)量、區域規劃、周邊產(chǎn)業(yè)狀況;
2.說(shuō)明土地使用權評估價(jià)值的構成，詳細說(shuō)明費用確定的依據，并反映影響因素;
3.如列舉參照物(比較案例)，應全面介紹比較因素;
4.資源性資產(chǎn)的評估按國務(wù)院有關(guān)部門(mén)的規定進(jìn)行。
(九)其他無(wú)形資產(chǎn)的評估
1.其他無(wú)形資
2017年資產(chǎn)評估報告模板【2】
一、資產(chǎn)評估結果明細表 二、資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū)
三、資產(chǎn)委托方聲明書(shū)及產(chǎn)權持有者聲明書(shū) 四、現場(chǎng)勘查照片 五、房地產(chǎn)權證復印件 六、評估項目組成員名單
七、評估機構及簽字注冊資產(chǎn)評估師承諾函 八、簽字注冊資產(chǎn)評估師資格證書(shū)復印件 九、資產(chǎn)評估機構資格證書(shū)復印件 十、資產(chǎn)評估機構企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照復印件
注冊資產(chǎn)評估師聲明
一、我們在執行本評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規和資產(chǎn)評估準則，恪守獨立、客觀(guān)和公正的原則;根據我們在執業(yè)過(guò)程中收集的資料，評估報告陳述的內容是客觀(guān)的，并對評估結論合理性承擔相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負債清單由委托方、被評估單位申報并經(jīng)其簽章確認;所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當使用評估報告是委托方和相關(guān)當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒(méi)有現存或者預期的利益關(guān)系;與相關(guān)當事方?jīng)]有現存或者預期的利益關(guān)系，對相關(guān)當事方不存在偏見(jiàn)。
四、我們按照有關(guān)準則的要求對評估報告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行了必要的現場(chǎng)調查;我們已對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權屬資料進(jìn)行了查驗，并對已經(jīng)發(fā)現的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)披露。
但評估報告不能作為對評估對象及相關(guān)資產(chǎn)的法律權屬的確認和保證。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說(shuō)明及其對評估結論的影響。
×××擬抵押房地產(chǎn)評估項目
資產(chǎn)評估報告摘要
×××
一、委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者 資產(chǎn)評估委托方：×××。
產(chǎn)權持有者：×××。
本評估報告使用者為委托方及本次擬實(shí)施經(jīng)濟行為所涉各相關(guān)當事方。
二、評估目的
為委托方向銀行抵押貸款而涉及的擬抵押房地產(chǎn)提供價(jià)值參考。
三、評估對象和評估范圍
評估對象：×××所有的位于×××房地產(chǎn)。
納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估資產(chǎn)范圍一致。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
本次資產(chǎn)評估確定的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
五、評估基準日
評估基準日為×年×月×日。
六、評估方法
本公司評估人員對委托評估的資產(chǎn)實(shí)施了實(shí)地察看與核對，并進(jìn)行了必要的市場(chǎng)調查與詢(xún)證，履行了必要的評估程序，采用市場(chǎng)法評估所涉及的資產(chǎn)價(jià)值。
七、評估結論
委估房產(chǎn)的價(jià)值總計為人民幣×××。
八、評估結論的使用有效期
本評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日×年×月×日起至×年×月×日止。
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的詳細情況和合理理解評估結論，應當認真閱讀評估報告正文。
評估報告的特別事項說(shuō)明和使用限制請閱讀資產(chǎn)評估報告正文。
×××擬抵押房地產(chǎn)評估項目
資產(chǎn)評估報告
×××
×××評估有限公司接受×××委托，根據有關(guān)法律、法規和資產(chǎn)評估準則、資產(chǎn)評估原則，采用市場(chǎng)法，按照必要的評估程序，對×××所有的位于×××擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評估，現將資產(chǎn)評估情況報告如下：
一、委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者 (一)委托方介紹：×××。
(二)產(chǎn)權持有者介紹：×××。
(三)委托方以外的其他評估報告使用者
除委托方外，國家法律、法規規定為實(shí)現本次評估目的相關(guān)經(jīng)濟行為而需要使用本報告的其他評估報告使用者。
二、評估目的
為委托方向銀行抵押貸款而涉及的擬抵押房地產(chǎn)提供價(jià)值參考。
三、評估的對象和評估范圍
評估對象：×××所有的位于×××房地產(chǎn)。
納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估資產(chǎn)范圍一致。
(一)法律權屬狀況
×××的房地產(chǎn)為×××所有。
(二)周邊環(huán)境
×××周邊商業(yè)發(fā)達，基礎配套設施齊全，交通便利。
(三)實(shí)物狀況
委估房產(chǎn)位于×××，普通裝修，建于2006年，水電設施齊全。
土地使用權面積：×××。
四、價(jià)值類(lèi)型及其定義
本次資產(chǎn)評估確定的價(jià)值類(lèi)型為市場(chǎng)價(jià)值。
市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計數額。
五、評估基準日
本項目資產(chǎn)評估基準日為×年×月×日。
六、評估依據
本次評估的依據主要包括資產(chǎn)評估經(jīng)濟行為依據、政策法規依據、準則依據、產(chǎn)權依據、取價(jià)依據，具體如下：
(一)經(jīng)濟行為依據 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書(shū) (二)政策法規依據
1.《中華人民共和國公司法》; 2.《中華人民共和國合同法》; 3.《中華人民共和國物權法》;
4.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令[1991]第91號); 5.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國資委令[2005]第12號);
6.《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(國資委產(chǎn)權[2006]274號); (三)準則依據
1.《資產(chǎn)評估準則-基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-基本準則》(財企[2004]20號); 2.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》(會(huì )協(xié)[2003]18號); 3.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-獨立性》(中評協(xié)[2012]248號); 4.《評估機構業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》(中評協(xié)[2010]214號); 5.《企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)》(中評協(xié)[2011]227號);
6. 關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則-評估報告》等7項資產(chǎn)評估準則的通知(中評協(xié)[2007]189號); 7.《以財務(wù)報告為目的的評估指南(試行)》(中評協(xié)[2007]169號)
8.《資產(chǎn)評估準則-無(wú)形資產(chǎn)》和《專(zhuān)利資產(chǎn)評估指導意見(jiàn)》中評協(xié)[2008]217號); 9.《關(guān)于修改評估報告等準則中有關(guān)簽章條款的通知》(中評協(xié)[2011]230號); 10.《資產(chǎn)評估準則-利用專(zhuān)家工作》(中評協(xié)[2012]244號)。
(四)產(chǎn)權依據
1.×××房產(chǎn)權證復印件; 2.×××房產(chǎn)權證復印件; 3.×××土地使用權證復印件。
(五)取價(jià)依據
1.評估專(zhuān)業(yè)人員取得的市場(chǎng)調查資料和記錄; 2.國家有關(guān)部門(mén)公布的物價(jià)指數;
3.評估專(zhuān)業(yè)人員現場(chǎng)對資產(chǎn)核實(shí)、勘測、檢測和分析等收集的佐證資料; 4.中國人民銀行關(guān)于調整各項存貸款利率的通知。
七、評估方法
估價(jià)人員在認真分析所掌握的資料并對估價(jià)對象進(jìn)行實(shí)地勘察后，根據估價(jià)對象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，最終選擇市場(chǎng)法評估委估資產(chǎn)的價(jià)值。
市場(chǎng)法是將估價(jià)對象與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似資產(chǎn)加以比較對照，從類(lèi)似資產(chǎn)的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對象客觀(guān)合理價(jià)格的一種估價(jià)方法。
八、評估程序實(shí)施過(guò)程和情況
本公司接受委托后，選派評估工作人員，組成評估項目組。
×年×月×日開(kāi)始評估前期準備工作，于×年×月×日到現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，2015年3月27日出具評估報告書(shū)。
具體過(guò)程如下：
(一)接受委托
1.我公司接受委托后，對評估目的，評估對象及范圍、評估基準日、主要資產(chǎn)狀況和對資產(chǎn)評估實(shí)踐的計劃要求進(jìn)行初步了解。
2.制定評估方案，包括初步確定評估工作進(jìn)度安排，確定評估項目負責人和評估人員。
(二)資產(chǎn)調查
1.×年×月×日到現場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘，收集資產(chǎn)評估資料清單所列資料;委托方人員在對評估范圍的資產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)的基礎上按評估資料清單的要求收集準備相關(guān)的產(chǎn)權證明、資產(chǎn)質(zhì)量狀況等相關(guān)評估資料。
2.通過(guò)實(shí)地踏勘調查了解了委托資產(chǎn)周邊的交通條件、環(huán)境條件、經(jīng)濟狀況等區域因素。
(三)評定估算
×年×月×日至27日，評估人員對從現場(chǎng)調查收集的資料進(jìn)行分析，開(kāi)展市場(chǎng)調研、詢(xún)價(jià)工作，根據本次評估目的選擇市場(chǎng)法，評定估算各項指標并計算委評資產(chǎn)的評估價(jià)值。
1.運用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列幾個(gè)步驟進(jìn)行： (1)搜集交易實(shí)例; (2)選取可比實(shí)例;
(3)對可比實(shí)例成交價(jià)格做適當的處理。
其中，根據處理的內涵不同，分為價(jià)格換算、價(jià)格修正和價(jià)格調整。
價(jià)格換算即建立價(jià)格可比基礎，價(jià)格修正即交易情況修正，價(jià)格調整包括交易日期調整和房地產(chǎn)狀況調整;
(4)求取比準價(jià)格。
2.收集和選取比較實(shí)例
選取的可比實(shí)例的基本要求包括：
(1)可比實(shí)例房地產(chǎn)應是估價(jià)對象房地產(chǎn)的類(lèi)似房地產(chǎn); (2)可比實(shí)例的成交日期應與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;
(3)可比實(shí)例的交易類(lèi)型應與估價(jià)目的吻合;
(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格。
根據上述選擇案例原則，最終選取最相似的三個(gè)比較案例如下：
3.比較因素的選擇
根據估價(jià)對象的特點(diǎn)，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素一般主要有： (1)交易時(shí)間：確定房地產(chǎn)價(jià)格指數。
(2)交易情況：是否為正常、公開(kāi)、公平、自愿的交易。
(3)區域因素：主要有所處位置、交通狀況、生活服務(wù)設施、教育配套設施、周邊環(huán)境等。
(4)個(gè)別因素：主要指建筑結構、建筑裝修、成新?tīng)顩r、樓層、朝向、房間布局、設備設施等。
4.比較因素條件說(shuō)明
根據評估人員了解的實(shí)際情況，估價(jià)對象與比較實(shí)例的比較因素條件詳述見(jiàn)下表。
5.比較因素修正 (1)交易情況修正
以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)，均為目前市場(chǎng)上的正常售價(jià)，故不作修正。
(2)交易日期修正
以上所選的可比實(shí)例與委估房地產(chǎn)，交易日期相差不大，故不作修正。
(3)區域因素修正
以上所選的可比實(shí)例與委估房產(chǎn)都為杭州市濱江區六合天寓小區商品房，區域因素相差不大，這里僅對位置因素稍作修正。
(4)個(gè)別因素修正
委估房地產(chǎn)與可比實(shí)例A、B、C相比，在×××有所不同，對此進(jìn)行適當調整。
通過(guò)對以上各因素的分析，各比較因素調整如下：
6.比準價(jià)格計算
以上三個(gè)可比實(shí)例與估價(jià)對象位于同一區域，且交易日期比較接近，故取三個(gè)試比價(jià)格簡(jiǎn)單算術(shù)平均數作為比準價(jià)格：
市場(chǎng)單價(jià)=×××元/㎡;
結論：委估房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值=×××元。
(四)評定匯總
2015年3月27日匯集資產(chǎn)評估工作底稿，得出評估結果，編寫(xiě)資產(chǎn)評估報告書(shū)，并進(jìn)行資產(chǎn)評估機構內部復核，檢驗評估結果。
(五)提交評估報告
根據資產(chǎn)評估機構內部復核意見(jiàn)，對評估報告進(jìn)行必要的修改，2015年3月27日向委托方提交正式的資產(chǎn)評估報告。
九、評估假設 (一)一般性假設
1.交易假設：交易假設是假定所有評估資產(chǎn)處在交易過(guò)程中，評估人員根據評估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，評估結果是對評估對象最可能達成交易價(jià)格的估計。
2.公開(kāi)市場(chǎng)假設：假設評估對象擬進(jìn)入的市場(chǎng)為一個(gè)充分發(fā)達與完善的市場(chǎng)，即公開(kāi)市場(chǎng)，評估對象在市場(chǎng)上實(shí)現的交換價(jià)值隱含著(zhù)市場(chǎng)對該評估對象在當時(shí)條件下有效使用的社會(huì )認同。
在公開(kāi)市場(chǎng)下，買(mǎi)方與賣(mài)方的地位平等，都有獲取足夠信息的機會(huì )和時(shí)間，買(mǎi)賣(mài)雙方的交易都是自愿的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進(jìn)行的。
(二)特定假設
委托方和產(chǎn)權持有者提供的與評估相關(guān)的所有資料是編制本報告的基礎。
評估工作是以委托方提供的有關(guān)經(jīng)濟行為文件，產(chǎn)權持有者提供的有關(guān)資產(chǎn)權屬文件、證件、有關(guān)法律文件的真實(shí)合法為假設前提。
十、評估結論
根據國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律和國家其他有關(guān)部門(mén)的法規與規定，本著(zhù)獨立、客觀(guān)、公正的原則，評估人員履行必要的評估程序，對×××委托的位于×××的擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評估，在評估基準日×年×月×日，委估房產(chǎn)的價(jià)值總計為人民幣×××，詳見(jiàn)資產(chǎn)評估明細表。
十一、特別事項說(shuō)明
(一)本次評估是在獨立、客觀(guān)、公正的原則下作出的，本公司及參加評估工作的全體人員與經(jīng)濟行為各方之間無(wú)任何特殊利害關(guān)系，評估人員在評估過(guò)程中恪守職業(yè)道德和規范。
(二)委托方及產(chǎn)權持有者提供給評估機構及評估人員的產(chǎn)權依據及評估相關(guān)的所有資料是編制本報告的基礎。
委托方及產(chǎn)權持有者對其所提供資料的可靠性、真實(shí)性、準確性、完整性負責。
評估人員對資料做必要的查驗，但評估報告不能作為對評估對象和相關(guān)資產(chǎn)的法律權屬的確認和保證。
如委托方及產(chǎn)權持有者提供的資料中存在虛假或隱瞞事實(shí)真相等行為，則本評估結果很可能無(wú)效。
(三)產(chǎn)權持有者存在的可能影響資產(chǎn)評估值的有關(guān)事項，在委托評估時(shí)未作特殊說(shuō)明，而在評估人員根據專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關(guān)責任。
(四)評估報告使用者應注意以上的特別事項對評估結論所產(chǎn)生的影響。
十二、評估報告使用限制說(shuō)明
(一)評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。
委托方應當合理使用評估報告，注冊資產(chǎn)評估師和評估機構對委托方和其他評估報告使用者不當使用評估報告所造成的后果不承擔責任。
(二)評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
(三)未征得出具評估報告的評估機構同意，評估報告內容不得被摘抄、引用或披露于公開(kāi)媒體，法律、法規規定以及相關(guān)當事方另有約定的除外。
(四)本資產(chǎn)評估報告有效期為自評估基準日起一年內有效，但如果評估后基準日至經(jīng)濟行為發(fā)生日盡管不到一年，市場(chǎng)條件或資產(chǎn)狀況已發(fā)生重大變化，評估報告的結論不能反映經(jīng)濟行為實(shí)現日價(jià)值，這時(shí)評估結論失效。
本報告所包含若干被查文件及附件，均與本報告書(shū)正文具有同等法律效力。
十三、評估報告日
2015年3月27日
×××評估有限公司 中國注冊資產(chǎn)評估師：
法定代表人：
報告日期：二〇一五年三月二十七日 中國注冊資產(chǎn)評估師：
9
資產(chǎn)評估項目組成員名單
評估項目負責人：××× 中國注冊資產(chǎn)評估師
評估項目復核人：×××
組成人員：×××
中國注冊資產(chǎn)評估師 10
資產(chǎn)評估人員與評估機構承諾函
×××：
受貴方的委托，我們對貴方因抵押貸款需要而委托本公司評估的位于×××的擬抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，以×年×月×日為基準日進(jìn)行了評估，并形成了資產(chǎn)評估報告。
在本報告中披露的假設條件成立的情況下，我們承諾如下：
一、具備相應的執業(yè)資格。
二、評估對象和評估范圍與評估業(yè)務(wù)約定書(shū)的約定一致。
三、對評估對象及其所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行了必要的核實(shí)。
四、根據資產(chǎn)評估準則和相關(guān)評估規范選用了適當的評估方法。
五、充分考慮了影響評估價(jià)值的主要因素。
六、評估結論合理。
七、評估工作未受到干預并獨立進(jìn)行。
×××評估有限公司
注冊資產(chǎn)評估師：
注冊資產(chǎn)評估師：
二〇一五年三月二十七日
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