土地使用權價(jià)格評估報告-資產(chǎn)評估報告

時(shí)間：2025-11-12 19:49:47 資產(chǎn)評估報告

土地使用權價(jià)格評估報告-資產(chǎn)評估報告

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土地使用權價(jià)格評估報告-資產(chǎn)評估報告

　　摘要

　　XXX資產(chǎn)評估公司接受XX房地產(chǎn)有限公司的委托，就2009年11月以有償出讓方式取得的一塊土地并在其上建造一座磚混結構的寫(xiě)字樓在評估基準日的土地使用權價(jià)格進(jìn)行評估。

　　評估對象是于2009年11月一塊有50年使用權的土地，于2011年11月在此地上建成一座寫(xiě)字樓，當時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類(lèi)建筑物重置價(jià)格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為500平方米，建筑物面積為900平方米。目前用于出租，每月平均實(shí)收租金為3萬(wàn)元。另?yè){查，當地同類(lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年所支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價(jià)的

　　1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為沒(méi)建筑平方米20元，保險費為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。

　　評估基準日為2013年11月1日。

　　本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規和評估準則，遵循獨立、客觀(guān)、科學(xué)的工作原則和產(chǎn)權利益主體變動(dòng)原則、替代性原則等有關(guān)經(jīng)濟原則，對本宗土地使用權主要采用收益法進(jìn)行評估。

　　經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調查和詢(xún)證、評定估算等評估程序，得出了委估對象在評估基準日2013 年11 月1日的使用權價(jià)格。評估結果為：本宗土地使用權在2013年11月1日的土地使用權價(jià)格為2690623.72元，單價(jià)為每平方米5381.25元。

　　XX房地產(chǎn)有限公司土地使用權價(jià)格評估資產(chǎn)評估報告書(shū)

　　一、委托方情況簡(jiǎn)介

　　公司名稱(chēng)：XX房地產(chǎn)有限公司

　　注冊地址：北京市朝陽(yáng)區X區X號

　　法定代表：張X

　　注冊資本：2500萬(wàn)元

　　注冊號：110003597XXX

　　企業(yè)類(lèi)型：有限責任公司

　　經(jīng)營(yíng)范圍：開(kāi)發(fā)、出租出售寫(xiě)字樓

　　XX房地產(chǎn)有限公司成立于2000年，原注冊資本2000萬(wàn)元。主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，兼營(yíng)房地產(chǎn)出租以及信息咨詢(xún)業(yè)務(wù)。后經(jīng)多次增資擴股及股權轉讓工作，注冊資本增加到2500萬(wàn)元。

　　二、評估目的

　　XX房地產(chǎn)有限公司就用于出租的寫(xiě)字樓進(jìn)行評估，根據市場(chǎng)現狀，用收益法將其在評估基準日的預期收益進(jìn)行評估，為委托方提供價(jià)值參考意見(jiàn)。

　　三、評估對象及評估范圍

　　本次評估對象為XX房子產(chǎn)有限公司以用于出租的寫(xiě)字樓，評估范圍為基準日對應的土地使用權價(jià)格。

　　2011年寫(xiě)字樓當時(shí)造價(jià)為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類(lèi)建筑物重置價(jià)格為2500每平方米。

　　四、評估基準日

　　評估基準日為2013年11月1日。本次評估的作價(jià)標準均為評估基準日正在執行或有效的價(jià)格標準。該基準日為委托方根據經(jīng)濟行為的時(shí)間安排選定。

　　五、評估依據

　　1、《中華人民共和國公司法》;

　　2、財政部財評字[1999]91 號文件關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內容與格式的暫行規定》的通知;

　　3、中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)會(huì )協(xié)[2003]18 號《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權屬指導意見(jiàn)》的通知;

　　4、中國注冊會(huì )計師協(xié)會(huì )協(xié)[2004]134 號《中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)價(jià)值評估指導意見(jiàn)(試行)〉》的通知;

　　5、財企[2004]20 號《資產(chǎn)評估準則—基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則—基本準則》;

　　6、中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )中評協(xié)[2007]189 號關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估準則—評估報告》等7 項資產(chǎn)評估準則的通知;

　　7、其它相關(guān)的法律法規文件。

　　六、評估方法

　　通常企業(yè)價(jià)值或股權價(jià)值估算的方法主要有市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎法。本次評估由于該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟效益，適宜采用收益法。資產(chǎn)評估的收益法又稱(chēng)收益還原法或收益本金化法，是國際上公認的資產(chǎn)評估基本方法之一。

　　資產(chǎn)評估是通過(guò)估算被評估資產(chǎn)對象在未來(lái)期間的預期收益，選擇使用一定的折現率，將未來(lái)收益一一折成評估基準日的現值，用各期未來(lái)收益現值累加之和作為評估對象重估價(jià)值的一種方法。其適用條件要求是：評估對象使用時(shí)間較長(cháng)且具有連續性，能在未來(lái)相當年內取得一定收益;評估對象的未來(lái)收益和

　　評估對象的所有者所承擔的風(fēng)險能用貨幣來(lái)衡量。顯然地，資產(chǎn)評估的收益法涉及預期收益額、未來(lái)收益期、折現率這三個(gè)基本參數。收益法的核心問(wèn)題就是確定預期收益額、未來(lái)收益期、折現率。

　　XX有限公司寫(xiě)字樓已經(jīng)使用兩年土地使用年限為50年長(cháng)期擁有，目前該寫(xiě)字樓用于出租，每月平均實(shí)收資金為3萬(wàn)元。與當地同類(lèi)寫(xiě)字樓相比當地同類(lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為每月每建筑平方米50元，空置率為10%，每年所支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價(jià)的1.5%，土地使用稅及房產(chǎn)稅為沒(méi)建筑平方米20元，保險費為重置價(jià)的0.2%，土地資本化率為7%，該建筑物資本化率為7%。

　　首先計算總收益，其次計算總費用，再計算房地產(chǎn)純收益，然后計算房屋純收益，計算土地純收益，計算土地使用權價(jià)格，最后計算評估結果。

　　計算公式為:

　　年總費用=年管理費+年維修費+年稅金+年保險費

　　(1) 房地產(chǎn)年純收益=年總收益-年總費用 (2)年折舊率=(1-殘值率)/使用年限 (3) 房屋年純收益=房屋現值*(房屋資本化率+年折舊率)(4) 土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益 (5) 評估價(jià)的計算：

　　年總收益=50*12*900*(1-10%)=486000 元

　　由(1)得

　　年總費用

　　=486000*3.5%+2500*900*1.5%+20*900+2500*900*0.2%=73260 由(2)得

　　年房地產(chǎn)純收益=486000-73260=412740 元

　　由(3)得

　　年折舊率=(1-2%)/46=2%

　　由(4)得元