走出物業(yè)管理的六大誤區政治論文
務(wù)業(yè)管理論文-走出物業(yè)管理的六大誤區
我們局的物業(yè)管理是從20__年起步，目前僅限于××地區。運行以來(lái)，我們在各級領(lǐng)導的關(guān)心和支持下，做了一定的工作，取得了一定成績(jì)，但是，不盡人意的地方很多，尤其在物業(yè)管理方面問(wèn)題較多。物業(yè)管理中出現的問(wèn)題，說(shuō)明物業(yè)管理公司的工作做的不夠好，沒(méi)有達到住戶(hù)的要求，但是物業(yè)管理工作是我們局整體工作的一部分，×××局是大家的企業(yè)，我們居住的小區是我們賴(lài)以生存的家園，我們從事的事業(yè)和爭取實(shí)現的目標是共同的。物業(yè)管理又關(guān)系到各小區住戶(hù)的切身利益，搞好物業(yè)管理工作是我們物業(yè)公司義不容辭的責任，同時(shí)需要業(yè)主、住戶(hù)和業(yè)主、住戶(hù)所在單位的支持配合。因此，在物業(yè)管理工作范圍內全體業(yè)主、住戶(hù)和物業(yè)公司應該共同走出六大誤區：誤區之一：物業(yè)管理公司的管理應該包容一切。我們承認物業(yè)公司的工作應該包括物業(yè)管理的主要工作，但不能包容一切。我們都知道任何事物都是客觀(guān)存在，其內因起決定性的作用，外因在事物的變化中也起著(zhù)很重要的作用。在物業(yè)管理工作中，內因是指我們××物業(yè)管理有限責任公司。業(yè)主、住戶(hù)反映的問(wèn)題說(shuō)明我們物業(yè)公司有做的不好的地方。作為物業(yè)管理者，怎樣帶領(lǐng)全體業(yè)主走出誤區？我認為應從以下三個(gè)方面去做：
1、體現物業(yè)管理的內含。物業(yè)管理是指居住和非居住物業(yè)的產(chǎn)權人委托物業(yè)管理企業(yè)按合同以住戶(hù)的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，對業(yè)主及物業(yè)提供的一系列服務(wù)。物業(yè)管理的主要內容是提供物質(zhì)和精神相結合的服務(wù)。在物業(yè)管理實(shí)踐中，我們把物業(yè)管理歸納為一種服務(wù)，這種服務(wù)包括了對物業(yè)的管理、維護、修繕。物業(yè)管理必要條件是必須迎合住戶(hù)的需要去進(jìn)行，必須站在一個(gè)服務(wù)者的角度去實(shí)施，這樣才能考慮到業(yè)主的需要，從而使業(yè)主滿(mǎn)意。所以，我們要以住戶(hù)的根本利益為出發(fā)點(diǎn)，并為其提供一系列的服務(wù)。我局的物業(yè)管理工作中，幼兒教育、醫療保健、餐飲服務(wù)、超市購物、環(huán)境綠化、職工娛樂(lè )等等方面設施的建設，使其物質(zhì)、精神方面的需求基本得到了滿(mǎn)足。
2、強化物業(yè)管理的機制。我局的模式就是自管自建物業(yè)管理。物業(yè)管理與各單位的關(guān)系最為密切。當業(yè)主利益與單位的利益發(fā)生利害沖突時(shí)，作為物業(yè)管理公司應該怎么做?從物業(yè)管理的定義看，物業(yè)管理公司應該代表業(yè)主利益，替業(yè)主說(shuō)話(huà)。但我們物業(yè)公司與局以及各單位之間又有著(zhù)種種的關(guān)系，所以，每當業(yè)主利益與局以及各單位之間利益發(fā)生利害沖突時(shí)，物業(yè)公司就不是很好地代表住戶(hù)利益替業(yè)主說(shuō)話(huà)，反而代表局的利益。出現了物業(yè)公司兩頭為難的狀況，尤其是物業(yè)小區建設時(shí)遺留的質(zhì)量問(wèn)題，使我們的工作非常被動(dòng)。強化物業(yè)管理的機制建設是我們的重點(diǎn)。
3、強化為業(yè)主服務(wù)的意識。只有樹(shù)立了為業(yè)主服務(wù)的意識，才能考慮住戶(hù)需要什么，才能不斷地完善物業(yè)管理。作為一名業(yè)主、住戶(hù)如果自己的需要物業(yè)管理公司都給予了，住戶(hù)必定產(chǎn)生滿(mǎn)足感。住戶(hù)的滿(mǎn)足感會(huì )給企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生動(dòng)力，“凝聚產(chǎn)生力量，團結誕生興旺”是從我們企業(yè)工作的點(diǎn)點(diǎn)滴滴中體現的，我們局的發(fā)展，物業(yè)管理是一項不可少的內容。住戶(hù)的滿(mǎn)足感還會(huì )帶來(lái)業(yè)主對物業(yè)管理公司的好感。住戶(hù)一旦有了好感，即使我們的工作中出現不足，住戶(hù)也會(huì )諒解我們的，問(wèn)題自然就減少了。相反，物業(yè)管理者不能提供業(yè)主的需要，住戶(hù)的需要滿(mǎn)足不了，住戶(hù)就會(huì )產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生反感。再加上物業(yè)管理工作中出現的不足和工作中的疏忽，業(yè)主自然就會(huì )反映情況、指出問(wèn)題。所以，物業(yè)管理增強為業(yè)主、住戶(hù)服務(wù)的意識是至關(guān)重要的。中國公務(wù)網(wǎng)
在物業(yè)管理中外因是業(yè)主（住戶(hù)），外因在事物的變化中也起著(zhù)很重要的作用。物業(yè)管理反映出的各種問(wèn)題實(shí)質(zhì)都是由建筑物區分所有權問(wèn)題所派生出的。我們不能一味地只去要求物業(yè)管理公司怎么做，也要考慮一下作為業(yè)主應該怎樣去做。企業(yè)是我們的企業(yè)，我們的目標和利益是共同的，業(yè)主（住戶(hù)）應該自覺(jué)地與物業(yè)公司配合，不能一味的讓物業(yè)公司包容一切，有些投訴和不滿(mǎn)意，其責任并不在于物業(yè)管理公司，而是在業(yè)主方面。同時(shí)有些問(wèn)題也是需要由社會(huì )來(lái)解決的，我們局和物業(yè)公司也沒(méi)有辦法解決。因此，我們應該認真考慮業(yè)主、住戶(hù)對物業(yè)管理工作的影響，走出誤區。業(yè)主、住戶(hù)對物業(yè)管理的影響主要表現在三個(gè)方面：
1、業(yè)主、住戶(hù)的價(jià)值觀(guān)念，樹(shù)立服務(wù)也是商品的意識。馬克思說(shuō)：“任何時(shí)候，在消費品中，除了以商品形式存在的消費品外，還包括一定量的以服務(wù)形式存在的消費品�！蔽飿I(yè)管理公司所提供的服務(wù)是一種無(wú)形的商品，但這種無(wú)形的商品應該是有償的。業(yè)主、住戶(hù)要得到物業(yè)公司的服務(wù)，首要條件是業(yè)主出錢(qián)，物業(yè)公司出力。我們又是經(jīng)濟欠發(fā)達地區，特別是我們企業(yè)，享受了多年的多種多樣福利型服務(wù)，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識顯的更淡薄。馬克思說(shuō)：“服務(wù)這個(gè)詞，一般地說(shuō)，不過(guò)是指這種勞動(dòng)所提供的特殊使用價(jià)值，就像其它一切商品也提供自己的特殊使用價(jià)值一樣�！币虼�，一旦將服務(wù)置于市場(chǎng)中，以贏(yíng)利為目的，獲得了報酬，則顯示服務(wù)具有交換價(jià)值。與其它通用產(chǎn)品不同的是，它的特點(diǎn)是活動(dòng)過(guò)程的結果與顧客的消費同步，也就是說(shuō)服務(wù)在成為產(chǎn)品的同時(shí)就成為商品。由此看來(lái)，業(yè)主得到物業(yè)管理公司的服務(wù)，實(shí)際上是得到了勞務(wù)這一特殊商品的使用價(jià)值。在日常生活中人們要想得到商品的使用價(jià)值是要付出金錢(qián)的。所以，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)是一種很正常的現象。但是，我們很多人仍然習慣于已成為歷史的房屋管理福利政策，對物業(yè)管理中“誰(shuí)受益，誰(shuí)付款”的原則不予接受。只有相應的付出，才能得到相應的服務(wù)，物業(yè)管理公司有了足夠的經(jīng)費才能更好地為業(yè)主服務(wù)，沒(méi)有經(jīng)費怎么運行？另外，物業(yè)管理者的服務(wù)應得到業(yè)主的配合與支持。每位業(yè)主都應該把這些設施看作是自己家的東西。遺憾的是在這方面做的遠遠不夠。個(gè)別業(yè)主、住戶(hù)過(guò)分強調自己“上帝”的作用，過(guò)分的強調自身的權利，濫用權利，而不承擔自己應履行的義務(wù)，造成“業(yè)主角色錯位”，造成了業(yè)主自我心理的不平衡，從而背離了物業(yè)管理法律關(guān)系的平等、公平、誠實(shí)信用、尊重社會(huì )公共利益的基本原則。小區的綠化、消防設施、電梯的安全運行等等，我們的維護、維修是應該的，是我們的工作，但必須得到業(yè)主的配合與支持。業(yè)主和物業(yè)公司之間應有一種平和的心態(tài)，有一種合作過(guò)“日子”的心理，以誠相待、以心相處、以和為貴，共同管好居住區，我們局會(huì )更加興旺發(fā)達，我們的生活條件和環(huán)境會(huì )更美好。
2、業(yè)主的支付能力和相應的購買(mǎi)力。業(yè)主、住戶(hù)有了價(jià)值觀(guān)念，有花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識還不行，除了考慮恩格爾系數外，重要的是有足夠的錢(qián)去付享受服務(wù)所需的那一部分，就是說(shuō)應有相應的購買(mǎi)力。但是，如果業(yè)主有了花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的意識，可購買(mǎi)力達不到，物業(yè)管理公司也沒(méi)辦法。所以購買(mǎi)力這一問(wèn)題應由社會(huì )來(lái)解決，由政府來(lái)解決。像我們這樣的行業(yè)必須由企業(yè)來(lái)解決。不久的將來(lái)，物業(yè)管理要成為人們日常生活中必不可少的一部分，如同交通、讀書(shū)閱報、吃飯、上學(xué)、工作等一系列問(wèn)題一樣。既然在我們員工工資中有房補、糧補、書(shū)報、交通、通信、衛生等組成部分，那么，何不再加上物業(yè)管理這一項呢？給人們一定的補貼，提高人們在物業(yè)管理方面的購買(mǎi)力，這樣有利于物業(yè)管理的普及和發(fā)展。購買(mǎi)力中所反映的有些問(wèn)題是需要由社會(huì )來(lái)解決的，而我們局，我們物業(yè)公司根本沒(méi)有辦法解決。
3、環(huán)境建設的作用。環(huán)境熏陶，對人的行為起著(zhù)極其重要的作用。從哲學(xué)的角度而言，在人的素質(zhì)提高過(guò)程中，環(huán)境就是外因。好的文明的環(huán)境，通過(guò)潛移默化催人進(jìn)取，擯棄陋習，從而具有文明優(yōu)雅、健康向上的良好素質(zhì)；相反，長(cháng)期生活在陳規陋習的環(huán)境中，人容易喪失上進(jìn)心而隨波逐流。因此，物業(yè)管理要特別注重環(huán)境建設。
一是硬環(huán)境建設。也就是狹義的“環(huán)境”，包括辦公場(chǎng)所的寬敞、整潔、美化、綠化等等。除了整潔和寬敞外，濃厚的文化藝術(shù)氣息和高雅的審美意境也重要，有利于在儀表、言行等方面不斷改進(jìn)，自覺(jué)地向優(yōu)環(huán)境靠攏，從而漸漸形成人和環(huán)境和諧統一的良性循環(huán)。文明優(yōu)美的環(huán)境的長(cháng)期熏陶，還會(huì )激勵員工努力工作，積極向上，使工作成為員工一種需求，成為一種不可缺少的生活方式。
二是軟環(huán)境的建設。軟環(huán)境更側重于氛圍、風(fēng)氣的營(yíng)造。小區的良好風(fēng)氣、業(yè)主的舉止文明、身邊榜樣、小區集體榮譽(yù)感等等，都有助于小區業(yè)主養成積極上進(jìn)的好習慣和心態(tài)。軟環(huán)境的建設比硬環(huán)境的建設要艱難的多，它不僅需要物質(zhì)的支撐，更需要機制的配套，需要全體業(yè)主和業(yè)主所在單位一致的努力。而且，良好風(fēng)氣的形成，決不是一朝一夕的事，而是要很長(cháng)一段時(shí)間的堅持不懈的工作。軟環(huán)境的建設比較漫長(cháng)，值得我們?yōu)橹�。環(huán)境建設必須要有業(yè)主和小區各單位的支持和配合。
誤區之二：物業(yè)為主，用多種經(jīng)營(yíng)彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足。這只是物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理價(jià)格不到位的情況下不得已而為之的一種手段，我們物業(yè)公司管轄的幼兒園、醫務(wù)所、員工餐廳，是我們物業(yè)管理和拓寬服務(wù)范圍的主要方面，對我們來(lái)說(shuō)是必須要有的，但是，讓其賺錢(qián)來(lái)彌補物業(yè)管理經(jīng)費，用物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)機制去衡量，是物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機制扭曲的表現，而不是物業(yè)管理正常的運行機制，不能作為物業(yè)管理經(jīng)驗來(lái)推廣。任何一個(gè)行業(yè)都必須有正常的生存機制。作為市場(chǎng)行為，物業(yè)管理不僅自身的消耗應該得到補償，而且還應該有盈利，如果靠“多種經(jīng)營(yíng)”收入來(lái)彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足，反而成了物業(yè)管理的負擔，結果必將削弱甚至放棄物業(yè)管理，受傷害的還是廣大業(yè)主自身。20__-8-1823:54:00
因此，過(guò)多地強調物業(yè)管理企業(yè)用多種經(jīng)營(yíng)收入彌補物業(yè)管理收入的不足，只會(huì )給業(yè)主形成誤導，業(yè)主會(huì )習慣地與計劃經(jīng)濟時(shí)的福利型管理相比較，到我們真正的實(shí)行物業(yè)收費管理時(shí)候，就會(huì )阻礙物業(yè)管理正常價(jià)格的形成和物業(yè)管理機制的建立。
誤區之三：物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)。大家都知道，一百多年前馬克思就說(shuō)過(guò)，利潤必然趨向平均化，就是資本至少必須獲取平均利潤。我們局建局近三十年，住宅建設共有9萬(wàn)平方米。但是，近幾年來(lái)，我局的住宅建設飛速發(fā)展，尤其是20__年到20__年近三年多的時(shí)間內，我們局新建和在建的職工住宅12棟，達6萬(wàn)平方米，成為建局以來(lái)建房最多，面積最大的時(shí)期。我們不要與三十年比，就從近三年看，沒(méi)有任何理由說(shuō)物業(yè)管理投資就應該微利？至于我們沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理收費，是局領(lǐng)導從長(cháng)遠看，從各個(gè)方面考慮的，與物業(yè)管理企業(yè)是微利企業(yè)沒(méi)有因果關(guān)系。在物業(yè)管理價(jià)格不到位的情況下，只有背靠主業(yè)，維持公司運行。但是，我們必須要有的這樣的共識：公益事業(yè)和商業(yè)行為是一個(gè)行業(yè)兩個(gè)不同的領(lǐng)域，[文秘站－您的專(zhuān)屬秘書(shū)，中國最強免費！]如果作為公益事業(yè)，政府就應該給予補貼，如果是商業(yè)行為就應該遵循市場(chǎng)規律——等價(jià)交換。一個(gè)游戲不能有兩種規則，這是最起碼的常識。
誤區之四：物業(yè)管理＝房屋管理。我們承認房屋管理是物業(yè)管理的一項內容，我們局目前的職權在行政事務(wù)部，一部分的維修維護在我們公司。但是，物業(yè)管理是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的一種新的體制，我們不能簡(jiǎn)單的用數學(xué)加法來(lái)理解和解釋物業(yè)管理的含意：物業(yè)管理＝房屋管理。我們局將生活服務(wù)公司改制成立的物業(yè)管理公司，對實(shí)行物業(yè)管理邁出了關(guān)鍵的一步，隨著(zhù)企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理完全市場(chǎng)化是必然趨勢。因此，逐步進(jìn)行管理收費和住宅商品化是實(shí)現物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節。在目前物業(yè)管理收費不到位的情況下，我們不妨嘗試小區內的物業(yè)公司、業(yè)主和各單位共同管理的模式，首先由各單位出點(diǎn)水電、取暖費，以維持物業(yè)公司的正常運行，并且在住宅樓的建設過(guò)程中加強管理，建成使用以后質(zhì)量問(wèn)題實(shí)行終身保修。
誤區之五：物業(yè)管理中職責界定問(wèn)題。職責界定不明確是當前物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。在我局的物業(yè)管理中，職責界定是指施工單位、行政事務(wù)部、物業(yè)管理公司、業(yè)主（住戶(hù)）四方，在以物業(yè)為中心而發(fā)生的責任確定，由于職責界定欠明確，往往會(huì )造成某些責任的盲點(diǎn)。實(shí)踐中，物業(yè)開(kāi)發(fā)建設遺留的質(zhì)量問(wèn)題，使得物業(yè)管理承擔了本該由建設單位在建設時(shí)承擔的責任，使住戶(hù)和物業(yè)公司發(fā)生了種種矛盾，其實(shí)，事情的責任并不在物業(yè)管理公司，但是由于職責界定的不明確造成了雙方本來(lái)完全可以避免的沖突，這類(lèi)事件在當前我們的工作中反映的尤為突出。目前，我們的物業(yè)管理要成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )應解決問(wèn)題。
誤區之六：××物業(yè)公司＝××生活服務(wù)公司。20__年我們局將××生活服務(wù)公司改制為××物業(yè)公司，這不只是名稱(chēng)的改變，而是將我局后勤管理向市場(chǎng)化過(guò)渡邁出關(guān)鍵的第一步，是質(zhì)的變化。物業(yè)管理公司不是福利機構，而是企業(yè)。公司的成立告訴居住在我們各個(gè)小區的住戶(hù)，物業(yè)管理要開(kāi)始收費了。物業(yè)收費是必然趨勢，因為企業(yè)要服務(wù)于社會(huì )，但必須減輕企業(yè)辦社會(huì )的壓力。目前我們局暫時(shí)沒(méi)有實(shí)行收費是出于大環(huán)境考慮的。隨著(zhù)后勤體制改革的不斷深入，我局最終也要實(shí)行物業(yè)管理收費。當然，物業(yè)管理收費我們必須遵循市場(chǎng)規律�，F在，物業(yè)管理費普遍實(shí)行的是按物業(yè)面積大小收取，而且這種辦法似乎已經(jīng)被人們所接受。這種辦法表面上看起來(lái)公平，其實(shí)掩蓋著(zhù)不公平。比如住房面積大的每天產(chǎn)生的垃圾量未必就大。相反，住房面積小，居住人口多的住戶(hù)產(chǎn)生的垃圾要多一些，對環(huán)境和安保的影響要大一些。而物業(yè)管理只是管住戶(hù)門(mén)口以外的公共部分，住戶(hù)室內的面積大小似乎與物業(yè)管理沒(méi)有多大關(guān)系，實(shí)際上住宅面積的大小只與住戶(hù)的維修有關(guān)。因為住房面積大，相應的屋頂等面積分攤就大，而維修費與通常收取的物業(yè)管理費無(wú)關(guān)。因此，我認為，我們局將來(lái)實(shí)行物業(yè)收費，收費價(jià)格應考慮以下三個(gè)因素的影響：
一是住戶(hù)人口的多少。從物業(yè)管理角度看，人口多少與每天產(chǎn)生的垃圾量、對環(huán)境的享有、對保安的工作量有直接的關(guān)系，而這些方面直接關(guān)系到物業(yè)管理的工作量。
二是住房及小區環(huán)境的新舊程度。對不同的物業(yè)來(lái)講，物業(yè)越陳舊，小區共用設施、共用設備越陳舊，日常清掃維護工作量越大，因此，同一物業(yè)隨著(zhù)年代的增加，物業(yè)管理費用應逐年增加（這里還不涉及房屋、共用設施設備維修基金的收繳），如綠化基礎差、工作量大的收費應越高。
三是物業(yè)管理的價(jià)格與共用設施設備的規模有關(guān)。不同的小區，共用設備品種多的，管理和維修工作量就大，費用就應越高。如我們的小區有自備變壓器，供水供暖，物業(yè)公司要對這些設備進(jìn)行管理、維修，付出的勞動(dòng)量就大，收費就應該高。如××小區和小高層的供熱、供水、電梯等系統，維修工作量更大，這些付出都應該通過(guò)收取比其它小區高的物業(yè)管理費獲得回報。小區公共場(chǎng)地綠地比例大，清掃養護工程量就大，物業(yè)公司在這方面開(kāi)展的工作也應該通過(guò)收費標準的不同得以體現。
嚴格地講，物業(yè)管理收費應逐步到位，受市場(chǎng)承受能力的制約，在目前收入不高的情況下，每月物業(yè)管理費過(guò)多，我們企業(yè)職工是難以承受的，每月的工資，要交幾十元的物業(yè)管理費，所占比重太大。但是，物業(yè)管理企業(yè)又不是福利機構，而是企業(yè)，不可能承擔救濟義務(wù)，因此在物業(yè)管理價(jià)格不到位的情況下，只有維持目前的現狀，但我們的住戶(hù)要有思想準備，不能簡(jiǎn)單的認為：××物業(yè)公司＝××生活服務(wù)公司。在大環(huán)境允許的情況下，收費將逐步到位。
總之，我們局的物業(yè)管理我們起步晚，需要做的工作很多很多。物業(yè)管理工作最終的發(fā)展必須隨著(zhù)電力后勤管理體制改革的不斷深入走向規范化、正規化。在目前我們公司只有想方設法增強服務(wù)意識，才能贏(yíng)得業(yè)主、住戶(hù)的信任與社會(huì )的認同，增強企業(yè)自身競爭力，從而不斷發(fā)展壯大。
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