房地產(chǎn)金融防范問(wèn)題對策碩士論文
第1篇：我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及防范研究
當今，房地產(chǎn)行業(yè)在我國乃至世界都是重要產(chǎn)業(yè)，在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制下的中國，經(jīng)濟體制改革不斷深化，房地產(chǎn)行業(yè)正日益顯示出在社會(huì )生產(chǎn)和群眾生活兩方面不可缺少的功能，逐步發(fā)揮其作為國民經(jīng)濟基礎和導向的作用。房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始、發(fā)展和穩定的每個(gè)階段，都需要巨額資金和多種金融服務(wù)的支持，這些都需要房地產(chǎn)金融發(fā)揮其作用。
一、房地產(chǎn)金融的含義及作用
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)金融的含義
房地產(chǎn)金融的含義是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)相關(guān)渠道籌融資和獲得各種金融服務(wù)，包括信用渠道和貨幣流通渠道等，其對房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售、消費等各個(gè)方面產(chǎn)生影響。
房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。前者指的是與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的一切金融活動(dòng)，含義相對籠統。后者則表現在各種具體的金融形式上，包括設立住房?jì)π顧C構，發(fā)行企業(yè)債券，房地產(chǎn)企業(yè)股票基金上市，設立按揭性質(zhì)的證券公司等。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)金融的作用
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和消費時(shí)需要資金，房地產(chǎn)企業(yè)則可以運用多種融資方式和各種金融工具籌集和融通資金以支持需求，促進(jìn)房地產(chǎn)生產(chǎn)的資金鏈循環(huán)，保障各項房地產(chǎn)工程穩定進(jìn)行。
房地產(chǎn)金融的作用不僅僅只表現在房地產(chǎn)企業(yè)方面，同時(shí)也對改善人民居住水平，培育支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現我國政治目標起到了保障作用。我國要想發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和實(shí)現小康社會(huì )目標必須要有長(cháng)期且明確的房地產(chǎn)金融政策支持。
二、房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其原因
�。ㄒ唬┪覈康禺a(chǎn)金融風(fēng)險
我國的房地產(chǎn)金融風(fēng)險是指我國的金融系統，特別是我國的商業(yè)銀行，在為房地產(chǎn)商提供金融服務(wù)，融通資金，辦理結算業(yè)務(wù)時(shí)，遇到各種事先沒(méi)有辦法獲知的不確定因素干擾，從而使實(shí)際收益偏離了預期收益，金融系統將要承受的各種風(fēng)險。這里需要指出的是，房地產(chǎn)金融風(fēng)險既包括可能的未知損失，同時(shí)也包括可能的未知收益情況，本文將著(zhù)重研究的是未知損失方面。
房地產(chǎn)行業(yè)由于是高投資同時(shí)具有高利益的行業(yè)，決定其先天就是高風(fēng)險的。中國房地產(chǎn)金融發(fā)展歷史數十載，已經(jīng)基本形成了一套組成結構明顯的金融體系，其以我國商業(yè)銀行貸款為主，房地產(chǎn)基金，住房?jì)π钽y行、合作社等其他融資方式為輔。這套體系表明房地產(chǎn)金融風(fēng)險不再只是單獨業(yè)務(wù)，某個(gè)金融機構的風(fēng)險，而是整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險分類(lèi)
1.房地產(chǎn)資金融通業(yè)務(wù)方面的風(fēng)險。（1）信用風(fēng)險。房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)或者住房消費者由于缺失信用所造成風(fēng)險就是信用風(fēng)險。由于他們向銀行借款后無(wú)力償還或者不愿償還，導致貸款銀行不能按時(shí)甚至無(wú)法收回本金及利息，造成了嚴重的信用風(fēng)險。這種風(fēng)險既可能是貸款前商業(yè)銀行對借款人資信審查評估失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后其他情況的變動(dòng)造成的。
�。�2）流動(dòng)性風(fēng)險。流動(dòng)性風(fēng)險是一種現金風(fēng)險，由于金融機構缺乏足夠的現金或者隨時(shí)能轉換為現金的其他金融資產(chǎn)，導致不能清償到期債務(wù)和滿(mǎn)足客戶(hù)取款要求。流動(dòng)性風(fēng)險有兩種，包括原發(fā)性和繼發(fā)性風(fēng)險。前者指的是銀行資產(chǎn)結構比例不合理，中長(cháng)期貸款比例相比短期過(guò)高，而滿(mǎn)足客戶(hù)提款需要的現金不能完全通過(guò)現金和國庫券彌補，同時(shí)融入現金的方法和渠道有限，最終結果是流動(dòng)性不足，導致流動(dòng)性風(fēng)險。后者則是由信用風(fēng)險引起的。
�。�3）資產(chǎn)負債結構風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)在融通資金時(shí)，銀行業(yè)資產(chǎn)結構中中長(cháng)期貸款所占比例大，如果銀行業(yè)的負債結構多以活期存款投入，就極容易造成風(fēng)險。
�。�4）資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。如果中長(cháng)期貸款中存在逾期不還、無(wú)力償還和無(wú)法追索等質(zhì)量差的貸款，就會(huì )形成壞賬，銀行業(yè)就會(huì )面臨資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。
�。�5）利率風(fēng)險。如果貸款利率下調、存款利率上調，或者說(shuō)二者同向變動(dòng)但利率差不斷變小，都會(huì )造成風(fēng)險，使銀行在經(jīng)營(yíng)方面造成損失。在中長(cháng)期貸款中利率變化很大，利率風(fēng)險也就越大。房地產(chǎn)金融尤其是住宅金融的貸款期限一般都很長(cháng)，自然銀行面臨的利率風(fēng)險就會(huì )很大。
�。�6）通貨膨脹風(fēng)險。實(shí)際利率是剔除了通貨膨脹率后的名義利率。在名義利率不變時(shí)，通貨膨脹會(huì )影響實(shí)際利率，使其下降甚至變成負數，對銀行業(yè)極其不利，造成銀行業(yè)資金損失。
2.其它風(fēng)險。房地產(chǎn)金融風(fēng)險除了上述風(fēng)險外，還存在很多其他風(fēng)險，比如說(shuō)銀行在業(yè)務(wù)操作過(guò)程中由于失誤造成的操作風(fēng)險；經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程存在問(wèn)題導致效益下降甚至虧損的風(fēng)險；國家相關(guān)政策變動(dòng)造成的政策風(fēng)險；房地產(chǎn)保險以及信托方面的風(fēng)險；對法律不了解引起的法律風(fēng)險等。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)金融風(fēng)險形成的原因
1.房地產(chǎn)業(yè)融資結構不合理。近些年來(lái)，受到房地產(chǎn)行業(yè)暴利特點(diǎn)的影響，大量企業(yè)轉進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)謀求高利潤，然而這些企業(yè)里能達到在證券市場(chǎng)上市融資標準的是少之又少。絕大多數企業(yè)還是依靠銀行提供貸款來(lái)融資。有實(shí)際數字表明，全國房地產(chǎn)貸款中依賴(lài)銀行貸款的在50%左右，而部分大型城市更是高達80%。銀行因此間接甚至直接承受起房地產(chǎn)市場(chǎng)各環(huán)節的風(fēng)險，一旦某一環(huán)節出現問(wèn)題，風(fēng)險最終傳遞給銀行，逾期貸款和呆滯資金使銀行蒙受損失。
2.相關(guān)政策、法律不健全。目前我國存在一種比較極端片面的現象，某些地區認為房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)有強大的推動(dòng)作用，從而為了去片面追求GDP的增長(cháng)，容易造成這些地方的經(jīng)濟增長(cháng)過(guò)分依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。一旦出現開(kāi)發(fā)商存在很差的資信、房屋竣工期限與質(zhì)量都無(wú)保證的情況，銀行便要承受這種以虛擬房地產(chǎn)作為抵押物的風(fēng)險。
3.銀行與開(kāi)發(fā)商信息不對稱(chēng)。在信息的了解程度上，開(kāi)發(fā)商比銀行更有優(yōu)勢。銀行并不了解開(kāi)發(fā)商的情況，也不了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險程度，而開(kāi)發(fā)商直接掌握自身的全部信息同時(shí)深知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險。再加之我國個(gè)人和企業(yè)信用制度還不完善，極易出現空手套白狼的現象。
三、房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范與控制
從根本原因上看，土地制度、商業(yè)銀行管理體系、房地產(chǎn)行業(yè)復雜等綜合因素造成了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，因此我國應加大對相關(guān)方面的改革力度從而來(lái)避免風(fēng)險的進(jìn)一步擴大。如果我們僅僅從房地產(chǎn)金融運行規則和機制本身去考慮，結合相關(guān)的國際經(jīng)驗和根據中國當前國情，可通過(guò)以下幾點(diǎn)加以防范與控制：
�。ㄒ唬﹦�(chuàng )造多元化的融資渠道和發(fā)行證券來(lái)轉移分擔房地產(chǎn)融資風(fēng)險
目前我國一方面要控制銀行信貸規模，另一方面要創(chuàng )造其他融通資金的方法與途徑，通過(guò)各種不同的途徑轉移風(fēng)險，將風(fēng)險分散在不同領(lǐng)域。這樣一來(lái)，我國便可以基本解決房地產(chǎn)商過(guò)分依賴(lài)商業(yè)銀行的問(wèn)題。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還可以發(fā)行股票、企業(yè)債券等融通資金。
�。ǘ┻\用我國政府的宏觀(guān)經(jīng)濟政策，調節、控制和引導宏觀(guān)經(jīng)濟；運用中央銀行的監管職能對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行強有力的監督管理
健康穩定的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不僅有利金融系統的發(fā)展，對我國國民經(jīng)濟和政治穩定也至關(guān)重要，因此我國政府必須加強宏觀(guān)調控，控制風(fēng)險，引導各種金融機構能夠合理公平的競爭，維持其健康穩定。同時(shí)，中央銀行應加大調查房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題并能夠精準分析，及時(shí)將相關(guān)信息公開(kāi)，及時(shí)對相關(guān)不利態(tài)勢發(fā)出預警并積極采取應對措施，指導各金融機構的行為并嚴格監管。房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)并不是完全競爭市場(chǎng)（尤其在中國是半壟斷性），當上調利率時(shí)，確實(shí)能夠抑制住房需求，但并不會(huì )讓房?jì)r(jià)降下來(lái)。開(kāi)發(fā)商不會(huì )為了增加銷(xiāo)售量去降價(jià)出售，他們往往會(huì )暫時(shí)不賣(mài)房，囤積住房，等到購買(mǎi)力恢復正常后反而去加價(jià)銷(xiāo)售。因此，政府監管機構應抓住房地產(chǎn)問(wèn)題的根源，比如說(shuō)從土地方面入手，改善土地交易制度，加大政府對土地的監管，從根本上調節房?jì)r(jià)。
�。ㄈ┙ㄔO房地產(chǎn)金融風(fēng)險監測系統
我國應該建設相關(guān)方面的風(fēng)險監測系統，及時(shí)分析房地產(chǎn)的供給和需求，及時(shí)預報風(fēng)險，穩定持續的監測房地產(chǎn)金融體系。
�。ㄋ模┩晟品康禺a(chǎn)金融的法律環(huán)境
結合中國國情和國外經(jīng)驗，合理制定相關(guān)政策法規來(lái)有效防范控制風(fēng)險，保障房地產(chǎn)金融市場(chǎng)穩定與發(fā)展。
�。ㄎ澹┩晟莆覈膫�(gè)人以及房地產(chǎn)商的信用制度
目前我國還處于個(gè)人和企業(yè)相關(guān)信息不完整，不平衡，大量信用缺失，信用制度不完善的階段，應逐步建立完善的適合我國國情的信用制度。通過(guò)信用制度約束個(gè)人和企業(yè)的行為，防范信用風(fēng)險。
四、結束語(yǔ)
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的穩定與發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)金融的安全與穩定。加大防范和控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的力度，才能有效保障房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)金融業(yè)以及國民經(jīng)濟穩定發(fā)展。
第2篇：關(guān)于抑制我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議
房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，對國民經(jīng)濟的發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。但是，房地產(chǎn)的投資周期較長(cháng)，規模較大，房?jì)r(jià)較高，需要金融行業(yè)的資金支持。且在金融行業(yè)中，商業(yè)銀行信貸資金是房地產(chǎn)企業(yè)的重要資金來(lái)源。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展伴隨著(zhù)較高的金融風(fēng)險，銀行信貸風(fēng)險和其他方式的融資風(fēng)險都會(huì )導致房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融風(fēng)險。在這種情況下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險受到房地產(chǎn)企業(yè)和社會(huì )各領(lǐng)域的關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)以及政府相關(guān)部門(mén)積極研究房地產(chǎn)金融風(fēng)險的抑制方法。探索抑制我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議，不僅能降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，且對整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展有著(zhù)深刻意義。
1我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的種類(lèi)
1.1銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險
首先，銀行房地產(chǎn)信貸集中度較大。房地產(chǎn)對銀行的回報率較高，很多商業(yè)銀行都愿意向房地產(chǎn)企業(yè)貸款。在這種情況下，銀行房地產(chǎn)信貸隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而不斷增加。但是，我國中央銀行缺乏對商業(yè)銀行信貸的有效制約，沒(méi)有對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)的指導與監管，導致房地產(chǎn)信貸隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而出現非理性增長(cháng)的現象，進(jìn)而引起房地產(chǎn)泡沫膨脹，加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。其次，不良房地產(chǎn)貸款會(huì )影響房地產(chǎn)信貸安全，給金融機構帶來(lái)嚴重的資金損失。具體來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)信貸資金被房地產(chǎn)企業(yè)套牢，那么金融機構會(huì )產(chǎn)生優(yōu)良資產(chǎn)，導致優(yōu)良資產(chǎn)的獲利能力較小，無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)的資金需求，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。再次，土地儲備貸款存在著(zhù)較大的隱性風(fēng)險。隨著(zhù)我國土地儲備制度的實(shí)施，政府部門(mén)壟斷了土地的使用權，土地拍賣(mài)所得成為了政府部門(mén)財政收入的重要來(lái)源。但土地儲備貸款也存在一定的風(fēng)險，盲目收購大量土地而不考慮市場(chǎng)需求會(huì )導致土地無(wú)法賣(mài)出，貸款難以?xún)斶�，進(jìn)而引發(fā)信貸風(fēng)險。最后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著(zhù)較大的貸款風(fēng)險�，F階段，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負債率高居不下，維持在70%以上，遠遠超過(guò)了國際上規定的企業(yè)資產(chǎn)負債率。且很多房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)質(zhì)量不高，經(jīng)營(yíng)難度逐漸加大，信貸風(fēng)險逐漸上升。
1.2其他房地產(chǎn)融資方式風(fēng)險
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中，會(huì )將信貸風(fēng)險通過(guò)增發(fā)配股等方式轉嫁到股票投資者身上。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現問(wèn)題，將會(huì )嚴重影響股市的健康發(fā)展。另外，由于房地產(chǎn)項目的風(fēng)險較高，資金用量較大，我國的企業(yè)債券市場(chǎng)機制不完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法按期償還債券，進(jìn)而產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
2我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險形成的原因
首先，房地產(chǎn)投資與房?jì)r(jià)成正比，房地產(chǎn)投資越大，房?jì)r(jià)越高。且房?jì)r(jià)上漲會(huì )帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。但是，我國現階段的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求不平衡，房地產(chǎn)總供給遠遠低于房地產(chǎn)的需求量。其次，金融過(guò)度支持極大的推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，而銀行信貸資金的數量直接影響著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條，如果銀行信貸資金出現問(wèn)題將會(huì )使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金風(fēng)險。再次，宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展也會(huì )影響到房?jì)r(jià)。這是因為，在人們收入水平不斷提高的情況下，居民消費能力和投資需求不斷上漲，住房需求也不斷增長(cháng)，導致房?jì)r(jià)不斷上漲。并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )根據居民的住房需求不斷加大房地產(chǎn)投資，資金風(fēng)險也會(huì )隨之增加。
3抑制我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的建議
3.1抑制過(guò)度投機投資
首先，政府應加強重視房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應求的現象，積極運用信貸政策、稅收政策等，抑制房地產(chǎn)企業(yè)的投資性需求，進(jìn)而達到抑制房?jì)r(jià)的目的。因此，政府應對購買(mǎi)第二套和第三套方的消費者采取政策限制，避免投機性炒房。對于在短期內頻繁倒賣(mài)住房的消費者和投資者，政府應采取相應的稅收政策，提高稅率。另外，對于房屋空置問(wèn)題，國家應積極實(shí)施房屋空置稅，提高投機炒房者的投機成本，減少投機炒房的現象。
3.2落實(shí)存款保險制度
存款保險資金主要指金融機構在投保時(shí)繳納的保費，落實(shí)存款保險制度能夠保障存款人的利益，避免商業(yè)銀行出現存款擠兌現象。并且存款保險制度能夠加強對風(fēng)險的控制，抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險的擴散，進(jìn)而保持房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩定發(fā)展。另外，國家相關(guān)部門(mén)應成立金融資產(chǎn)管理工作，對各金融機構的資金管理進(jìn)行監督，降低金融風(fēng)險。
3.3銀行積極控制信用風(fēng)險
首先，我國應積極實(shí)施個(gè)人征信制度，根據個(gè)人的信用卡、消費信貸等狀況對消費者的信用程度進(jìn)行評估，建立個(gè)人信用檔案。銀行應在保證客戶(hù)信息安全的前提下建立征信信息共享平臺，在全國范圍內共享個(gè)人信用信息。另外，政府應積極加快法律體系建設，出臺相關(guān)的征信制度法律規定，為個(gè)人征信制度提供立法保障。其次，我國應積極完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的征信制度，對泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況進(jìn)行評價(jià)，并根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信用狀況制定相關(guān)的貸款標準，對信用良好的房地產(chǎn)企業(yè)可以予以貸款優(yōu)惠，而對于信用較差的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行可以限制這些企業(yè)的貸款，避免信貸風(fēng)險。
第3篇：我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新存在的主要問(wèn)題及對策探析
自20世紀90年代我國市場(chǎng)化住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)金融得到了發(fā)展，在調節房地產(chǎn)市場(chǎng)運行、維持金融市場(chǎng)穩定、促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要的作用。但因為我國房地產(chǎn)金融相對其他金融市場(chǎng)而言起步較晚，整體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)還不夠成熟，結構相對單一，發(fā)展程度落后于我國金融市場(chǎng)的整體水平，其對房地產(chǎn)發(fā)展的促進(jìn)作用尚未完全發(fā)揮出來(lái)。所以，我們要明確房地產(chǎn)金融的意義，尋求途徑改善房地產(chǎn)金融發(fā)展中存在的問(wèn)題，從不同角度支持其創(chuàng )新，讓我國房地產(chǎn)金融得到進(jìn)一步的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)金融概述
房地產(chǎn)金融是指圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、購買(mǎi)等各個(gè)環(huán)節，通過(guò)信用渠道、貨幣渠道所進(jìn)行的各種籌融資活動(dòng)和相關(guān)金融服務(wù)的各種資金融通活動(dòng)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)具有金融產(chǎn)品的特性，根本上來(lái)說(shuō)具有金融的屬性，企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)金融可以進(jìn)行價(jià)值轉換。從目前發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)投資有著(zhù)越來(lái)越大規模的資產(chǎn)需求，房地產(chǎn)與金融結合發(fā)展創(chuàng )新吸收社會(huì )資金，通過(guò)各種金融產(chǎn)品、金融工具向房地產(chǎn)企業(yè)提供廣泛的資金來(lái)源，是前進(jìn)方向。
二、房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的作用
�。ㄒ唬┐龠M(jìn)資金流通
房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的一個(gè)重要作用即是促進(jìn)資金的流通，房地產(chǎn)金融在金融產(chǎn)品與金融工具等方面，給房地產(chǎn)投資者提供了更多的選擇，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新在市場(chǎng)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)與供給上，讓投資者的投資范圍更加廣泛，市場(chǎng)的金融體系和市場(chǎng)的流通渠道拓寬不少，投資者因此在一定程度上降低了成本，投資者的資金限制也減少了，并且得到了很高的回報率，確保了金融資金的流通。
�。ǘ┨岣呓�(jīng)濟效益
創(chuàng )新和發(fā)展房地產(chǎn)金融，有助于融通社會(huì )資金，緩解由于房地產(chǎn)企業(yè)資金不足且依賴(lài)于銀行借貸造成的風(fēng)險集中情況，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)居民消費，證券市場(chǎng)發(fā)展，有利于資金使用效率提高，增加多環(huán)節資金使用，加快企業(yè)和銀行等主體的經(jīng)濟代謝，提高經(jīng)濟效益。
�。ㄈ┰黾由鐣�(huì )福利
增加社會(huì )福利是房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的重要作用之一，同時(shí)是房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的特色，房地產(chǎn)金融創(chuàng )新給大眾消費者創(chuàng )造更多種類(lèi)的金融產(chǎn)品和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，房地產(chǎn)金融的創(chuàng )新在一定程度上減少了經(jīng)濟壓力，從而促進(jìn)消費的增長(cháng)，帶動(dòng)社會(huì )福利的不斷提升。
三、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的不足之處
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)的融資渠道存在局限性
在我國，房地產(chǎn)的融資渠道主要在于銀行信貸，由于存在巨大的利潤空間，投資房地產(chǎn)有著(zhù)巨額利潤，大量銀行信貸資金愿意進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)信貸額度占銀行信貸比重非常大，導致資金風(fēng)險集中，銀行也承擔著(zhù)絕大部分房地產(chǎn)金融市場(chǎng)風(fēng)險。由于房地產(chǎn)行業(yè)對資金需求量大，從開(kāi)發(fā)到竣工每個(gè)環(huán)節都是很大的支出，直到銷(xiāo)售或者出租時(shí)才能獲得收益，期間費用也極其高昂，像廣告宣傳費用、辦公費用、員工工資等。根據中國人民銀行統計數據顯示，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中有七成以上是直接或間接來(lái)源于銀行。相比而言，在西方發(fā)達國家，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金一般不從商業(yè)銀行獲得，更多是靠各類(lèi)基金進(jìn)行融資。比如美國的房地產(chǎn)資金來(lái)源比重為15%是銀行貸款，70%是企業(yè)其他渠道融資而來(lái)。很明顯，單一的融資渠道造成了風(fēng)險過(guò)度集中，一旦從買(mǎi)地到開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售中的某個(gè)環(huán)節出現問(wèn)題，很容易造成資金回流受阻，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)動(dòng)蕩，影響整個(gè)金融體系穩定。
�。ǘ┓康禺a(chǎn)金融創(chuàng )新產(chǎn)品較為單一
我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新產(chǎn)品種類(lèi)不足，同質(zhì)化現象普遍存在，層次較低，房地產(chǎn)類(lèi)股票、債券、信托、基金等金融工具發(fā)展還比較滯后，而且，房地產(chǎn)類(lèi)金融產(chǎn)品設計合理性較差，比如房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短，比較多在1-2年，但房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)需要更長(cháng)的周期，一般長(cháng)于兩年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)期限，造成了這種金融工具對解決房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性不足的有效性并不明顯。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)體系尚不完善
當前我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要發(fā)展的是一級市場(chǎng)，二級市場(chǎng)的市場(chǎng)容量還有待提高，發(fā)展不足，發(fā)展空間不夠完善，缺乏信譽(yù)的市場(chǎng)無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)金融市場(chǎng)投資者與消費者的需求，單一的銀行體系阻礙了房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的發(fā)展，有必要建立多層次的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系。金融市場(chǎng)的持續穩定運作，離不開(kāi)強大的金融體系作為支撐，比如便捷的融資平臺、服務(wù)咨詢(xún)渠道、經(jīng)營(yíng)管理建議等等。而我國房地產(chǎn)金融體系不夠健全，甚至存在較多的漏洞與空白，在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的信貸、咨詢(xún)等業(yè)務(wù)無(wú)法充分開(kāi)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也會(huì )在企業(yè)的運作過(guò)程中不斷暴露，最終對企業(yè)的生存造成致命的影響。因此應該完善我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系，從而提高房地產(chǎn)金融的發(fā)展質(zhì)量。
�。ㄋ模┙鹑跈C構的參與比較有限
我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，通常只包括開(kāi)發(fā)商、銀行和購房人三者，金融機構的參與較少，市場(chǎng)化水平還比較低。因為缺少機構投資者的參與，難以發(fā)揮出其他市場(chǎng)參與者在平衡供求，穩定房?jì)r(jià)上面的作用，導致開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售住房時(shí)，常常會(huì )出現供求不平衡的情況，使得銷(xiāo)售成本造成的房?jì)r(jià)波動(dòng)加劇，同時(shí)提高了給開(kāi)發(fā)商貸款的銀行的信貸風(fēng)險，也不利于發(fā)揮出其他金融機構對市場(chǎng)的貢獻度。
四、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新的應對之策
�。ㄒ唬⿲�(shí)行房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化
針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道有限性造成的銀行信貸風(fēng)險集中問(wèn)題，應采取相應拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道分散投資風(fēng)險的措施。電子信息技術(shù)發(fā)展很大程度上促進(jìn)了互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，人們越來(lái)越依賴(lài)于互聯(lián)網(wǎng)金融，房地產(chǎn)企業(yè)應該抓住這樣的機會(huì )，打破傳統融資概念的局限，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資，并且可以在一定程度上降低融資成本，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng )造有利的融資條件。實(shí)現房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，首先要積極推動(dòng)銀行信貸資產(chǎn)證券化，通過(guò)將銀行釋放出的貸款轉賣(mài)給證券市場(chǎng)上的投資者，能夠分散和轉移銀行信貸風(fēng)險、優(yōu)化銀行資產(chǎn)結構、提高銀行資金流動(dòng)性。目前房地產(chǎn)金融證券化發(fā)展確實(shí)緩慢，因此我們要提高對證券化發(fā)展的重視程度，完善相關(guān)法規制度，敢于在一定程度上進(jìn)行創(chuàng )新嘗試，從而真正發(fā)揮證券化的作用。2005年3月，國務(wù)院批準國家開(kāi)發(fā)銀行和中國建設銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)，這標志著(zhù)住房抵押貸款證券化在我國正式拉開(kāi)序幕。建設銀行于當年年底發(fā)行了“建元”，意味著(zhù)我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上真正意義的住房抵押貸款證券化（MBS）的創(chuàng )立。
�。ǘ┘訌姺康禺a(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng )新
我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新產(chǎn)品的種類(lèi)不足、質(zhì)量差，在很大程度上阻礙了金融創(chuàng )新的進(jìn)程，因此，房地產(chǎn)行業(yè)要關(guān)注對金融創(chuàng )新產(chǎn)品的豐富，以此吸引投資者、消費者的關(guān)注，從而促進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的股票、債券等的發(fā)展。在互聯(lián)網(wǎng)金融充分發(fā)展、傳統金融業(yè)務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化的大環(huán)境下，大力發(fā)展住房產(chǎn)業(yè)投資基金、住房債券、房地產(chǎn)信托、指數化等金融產(chǎn)品，在確保金融產(chǎn)品的安全性、規范性與創(chuàng )新適度性的基礎上，加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng )新，吸收社會(huì )資金進(jìn)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和保障領(lǐng)域。例如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），目前我國還處于探索階段，為了更好推動(dòng)我國REITs的發(fā)展，應充分借鑒外國的先進(jìn)經(jīng)驗。首先，應參照西方國家的相關(guān)法規，對我國房產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)法規進(jìn)行完善，對房產(chǎn)產(chǎn)權的登記、交易管理制度進(jìn)行補充和修訂。其次，應對信托機構等加強監督和管理，強化信托行業(yè)的自律機制，保障REITs的規范發(fā)展。第三，要完善信息的公開(kāi)化制度，讓信息的需求者能夠及時(shí)快速得到房產(chǎn)信息、相關(guān)的政策信息和金融信息等，推進(jìn)我國REITs的發(fā)展進(jìn)程。
�。ㄈ┩晟品康禺a(chǎn)金融市場(chǎng)體系
一個(gè)發(fā)達的、健全的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由一級、二級市場(chǎng)都健康全面發(fā)展的多層次市場(chǎng)組成的。一級市場(chǎng)是發(fā)行市場(chǎng)，包括如住房抵押貸款市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信用借貸市場(chǎng)等；二級市場(chǎng)是流通市場(chǎng)，是房地產(chǎn)信用的再交易、再流通市場(chǎng)。而我國現有情況下，相對于一級市場(chǎng)的快速發(fā)展，二級市場(chǎng)處于萌芽狀態(tài)，兩級市場(chǎng)的發(fā)展存在著(zhù)很大的差異性。這就要求完善金融市場(chǎng)的資源優(yōu)化配置，進(jìn)行一級市場(chǎng)完善的同時(shí)，也要大力發(fā)展二級市場(chǎng)。合理適度開(kāi)發(fā)住房抵押貸款的股票市場(chǎng)和證券，進(jìn)行不斷的交易，并且不斷地流通，分散一級市場(chǎng)的風(fēng)險，對債權進(jìn)行轉移。通過(guò)對金融市場(chǎng)結構的優(yōu)化，縮小一級市場(chǎng)和二級市場(chǎng)發(fā)展差距，在注重房地產(chǎn)金融一級市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)，在風(fēng)險可控的范圍內積極探討發(fā)展房地產(chǎn)二級市場(chǎng)，促進(jìn)二級市場(chǎng)創(chuàng )新與發(fā)展，突破房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的瓶頸制約。
�。ㄋ模┰鰪姺康禺a(chǎn)金融機構的作用
同我國住房由開(kāi)發(fā)商直銷(xiāo)的方式不一樣，國外很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行住房銷(xiāo)售時(shí)是通過(guò)投資機構以代銷(xiāo)的方式來(lái)實(shí)現的，對那些不能按時(shí)銷(xiāo)售出去的房子，投資機構先用自己的錢(qián)將其買(mǎi)下，再進(jìn)行銷(xiāo)售。不僅如此，機構投資者在住房市場(chǎng)出現供求不平衡的現象時(shí)，可以?huà)伋龊统钟凶》縼?lái)緩解供求變化帶來(lái)的房?jì)r(jià)波動(dòng)，與我們所理解的投機不同，這種方式更多的是起到平衡供求，穩定房?jì)r(jià)的作用。借鑒國外發(fā)展經(jīng)驗，可在我國增加房地產(chǎn)貸款擔保機構、房地產(chǎn)保險公司等房地產(chǎn)金融機構的數量，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供支持與保障�？捎晌覈嚓P(guān)政府部門(mén)成立房地產(chǎn)貸款擔保協(xié)會(huì )，給房地產(chǎn)企業(yè)提供資金支持，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金規劃合理化，采取這樣的方法，為居民提供資金擔保，減小了居民對于資金的憂(yōu)慮。再者就是成立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)金融保險公司，公司可開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款保險、項目保險等保險業(yè)務(wù)，更好地為金融創(chuàng )新提供服務(wù)，形成一個(gè)健全而完善的房地產(chǎn)金融機構體系。
結語(yǔ)
綜上所述，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新盡管取得了一定進(jìn)展，但依然面臨著(zhù)很多問(wèn)題和挑戰，隨著(zhù)全球經(jīng)濟金融的發(fā)展，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng )新也是迫在眉睫，集中注意力多方面穩健發(fā)展房地產(chǎn)金融創(chuàng )新市場(chǎng)，有助于促進(jìn)金融市場(chǎng)有序高效運行，推動(dòng)宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展。
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