碩士生畢業(yè)論文開(kāi)題報告范文
1.1 研究的背景和意義
如今越來(lái)越多的人開(kāi)始研究房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是居住房問(wèn)題，因為住房是人民生活的保障，是人民安居樂(lè )業(yè)的基本條件。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系著(zhù)整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展，其發(fā)展可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的重要支柱，與經(jīng)濟發(fā)展有著(zhù)直接的重大關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)，因此，上至國家，地方政府，下至居民，百姓都高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的突出問(wèn)題，極大地牽動(dòng)著(zhù)國家及時(shí)采取一系列調控措施，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定發(fā)展。1998年后隨著(zhù)我國住房制度改革的深入，城鄉居民可支配收入水平的提高，居民住房消費觀(guān)念發(fā)生變化，住房消費開(kāi)始有效啟動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)蓬勃發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在不斷完善城市功能，改善居民居住條件的同時(shí)，也促進(jìn)了國民經(jīng)濟的發(fā)展。在1998-2007年這十年間，房地產(chǎn)行業(yè)出現了較大的增長(cháng)幅度，但由于2008年受?chē)H金融危機和經(jīng)濟周期性變化等因素的影響，房地產(chǎn)行業(yè)增長(cháng)的幅度大為減弱。在經(jīng)過(guò)2009年一年的調整后，房地產(chǎn)行業(yè)又呈現了比較好的景象，可是最近一向報道顯示北京市由于房?jì)r(jià)過(guò)高，大量的外來(lái)務(wù)工人員由于買(mǎi)不起房子而紛紛離開(kāi)，我們知道北京的經(jīng)濟發(fā)展在很大程度上依賴(lài)于外來(lái)務(wù)工人員，他們的離開(kāi)勢必影響到經(jīng)濟的發(fā)展，上海亦是如此。因此，有效控制房?jì)r(jià)，保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展顯得尤為重要。
本文通過(guò)擬合優(yōu)度的方法研究上海房地產(chǎn)價(jià)格的分布形態(tài);利用經(jīng)諱度坐標畫(huà)出房地產(chǎn)價(jià)格等值線(xiàn)，從而結合距離、商圈等信息研究房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布特點(diǎn);以收益還原法為基礎，將野口悠紀雄在土地上的模型運用到房地產(chǎn)交易的整個(gè)過(guò)程，并結合上海的實(shí)際情況，把市場(chǎng)供需因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也考慮到模型中去。采用因子分析對供需指標進(jìn)行處理，進(jìn)而計算出泡沫程度。這些都旨在為政府有效控制房?jì)r(jià)提供建議，使房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展，為國民經(jīng)濟創(chuàng )造出更多的價(jià)值。
1.2 研究的目的與方法
1.2.1 研究目的
本文分為兩部分，對房地產(chǎn)價(jià)格分布和近幾年發(fā)展走勢的研究主要是為了分析房地產(chǎn)發(fā)展的現狀和特點(diǎn);進(jìn)一步地，根據上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，把野口悠紀雄的地價(jià)泡沫模型應用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，建立了符合上海特點(diǎn)的地價(jià)泡沫模型，從而計算出泡沫度。通過(guò)對影響因素的分析，以實(shí)現為有效控制房?jì)r(jià)的目的。
本文的研究目的是為了回答以下幾個(gè)問(wèn)題：(1)上海市房地產(chǎn)價(jià)格是如何分布的?(2)上海市房地產(chǎn)價(jià)格的空間分布有什么特點(diǎn)?(3)影響上海市房?jì)r(jià)產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些?(4)上海房地產(chǎn)的泡沫度到底有多大?
1. 2. 2 研究方法
為了保證本論文的研究結果的科學(xué)性和嚴謹性，在實(shí)證分析的過(guò)程中主要用到以下幾種研究方法：
(1)定性分析的方法。在對上海房?jì)r(jià)空間分布特點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，利用經(jīng)綜度坐標計算出房?jì)r(jià)距離中心地帶的距離，從而分析距離市中心遠近對房?jì)r(jià)的影響，并且結合商業(yè)圈對其價(jià)格分布進(jìn)行描述性分析;在研究上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢時(shí)，通過(guò)研究1994年-2010年住宅投資額、住房銷(xiāo)售面積、存量房交易情況和住宅交易價(jià)格等指標的發(fā)展趨勢進(jìn)而分析未來(lái)房?jì)r(jià)的走勢時(shí)也用到了定性分析的方法。
(2)定量分析的方法。在研究房地產(chǎn)價(jià)格分布時(shí)，用到了冪率擬合和擬合優(yōu)度檢驗;
在研究房地產(chǎn)泡沫度時(shí)，通過(guò)建立房地產(chǎn)泡沫模型，從量化的角度來(lái)分析土地價(jià)格、人口增長(cháng)率、建筑成本、CPI增長(cháng)率、可支配收入增長(cháng)率和GDP增長(cháng)率等指標對于房?jì)r(jià)的波動(dòng)影響，這些都用到了定量分析的方法。
1.3論文的創(chuàng )新點(diǎn)及不足之處
本文在借鑒前人研究的基礎上，有如下創(chuàng )新點(diǎn)：
(1)本文的數據是一手的材料。本文的上海市房地產(chǎn)數據都來(lái)自各大房地產(chǎn)網(wǎng)站(安居客，搜房網(wǎng)等)的掛牌交易價(jià)格，其數據為自2010年5月開(kāi)始到2011年7月截止的時(shí)間點(diǎn)數據。
(2)提出了我國房地產(chǎn)價(jià)格的一種新的分布形式。關(guān)于房?jì)r(jià)的幕律分布一般國外研究的比較多，國內來(lái)說(shuō)相對較少，而且相對來(lái)說(shuō)國外的房?jì)r(jià)大都很好的服從這一分布;本文把此種方法應用與中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較有代表性的城市上海，并研究各個(gè)區的房?jì)r(jià)是否也服從這一分布形態(tài)。
(3)本文把野口悠紀雄的地價(jià)泡沫模型應用于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，并根據上海市房地產(chǎn)的特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。我們根據房地產(chǎn)的建造成本、人工成本等加之合理的收益來(lái)確定房地產(chǎn)的基礎價(jià)格，為政府制定合理的房?jì)r(jià)提供參考，并根據實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格的差從而計算泡沫程度。
1.4論文結構
論文共分為六個(gè)章節，每個(gè)章節的內容如下：第一章，緒論。主要介紹了與論文研究相關(guān)的背景，研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的和本文中研究房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)用到的相關(guān)理論與方法。在這一部分中我們也指出了論文的創(chuàng )新點(diǎn)和不足之處，以便以后進(jìn)一步研究時(shí)明確哪些方法可以借鑒，哪些內容需要改善。在本章節的最后介紹了本文撰寫(xiě)的大致框架結構。
第二章，與本文相關(guān)的理論和研究綜述。在這一部分中我們介紹了與本論文研究相關(guān)的理論知識，在研究房地產(chǎn)價(jià)格分布時(shí)用到了冪律分布的概念，幕律分布參數值的估計方法及其如何對其進(jìn)行檢驗;在研究房?jì)r(jià)的空間分布時(shí)用到了一些空間經(jīng)濟學(xué)的知識;在研究房地產(chǎn)泡沫時(shí)涉及到了房地產(chǎn)泡沫的概念和相關(guān)檢驗房地產(chǎn)泡沫的方法，包括統計檢驗法，理論價(jià)格法和指標指示法。
第三章、第四章和第五章開(kāi)始進(jìn)入了實(shí)證研究部分。
第三章，對上海市房地產(chǎn)價(jià)格的分布進(jìn)行實(shí)證研究。對上海市2011年7月的房?jì)r(jià)進(jìn)行了研究，研究發(fā)現上海的房?jì)r(jià)經(jīng)檢驗在1%的顯著(zhù)性水平下，在某一個(gè)跳躍點(diǎn)之上服從冪律分布并且求出了幕律指數;我們再進(jìn)一步對各個(gè)區的房?jì)r(jià)分布特點(diǎn)進(jìn)行分析發(fā)現上海各個(gè)區的房?jì)r(jià)也大致服從冪律分布，這也與我們的設想相一致，進(jìn)一步的我們對上海市2010年5月的房?jì)r(jià)和2011年7月的房?jì)r(jià)進(jìn)行比較，發(fā)現2011年各個(gè)區的均價(jià)均低于2010年的水平，說(shuō)明政府對房?jì)r(jià)的調控一直沒(méi)有松解，并起到了一定的作用。在這一部分中我們還研究了房?jì)r(jià)的空間分布特點(diǎn)，大致表現為以市中心向外環(huán)房?jì)r(jià)依次降低的特點(diǎn)，并結合商業(yè)圈對各個(gè)區的房?jì)r(jià)進(jìn)行分析。
第四章，上海房?jì)r(jià)的發(fā)展走勢。因為本文主要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)中的住宅價(jià)格，因此本部分分析了近幾年上海市住宅投資在總投資比重，上海市住宅梭工面積和銷(xiāo)售面積以及上海市房?jì)r(jià)。分析發(fā)現自1994年-2010年上海市住宅投資額在總投資額中的比重不斷上升，1994年-2004年的住宅梭工面積和銷(xiāo)售面積不斷增加，自2004年后有所下降，近幾年上海的房?jì)r(jià)也呈不斷上升趨勢。
第五章，上海房地產(chǎn)泡沫模型和實(shí)證分析。本部分把野口悠紀雄的地價(jià)泡沫模型應用到房地產(chǎn)市場(chǎng)，并結合上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)泡沫模型。以居住房為主要研究對象，從量化的角度來(lái)分析土地價(jià)格、人口增長(cháng)率、建筑成本、CPI增長(cháng)率、可支配收入增長(cháng)率和GDP增長(cháng)率等指標對于房?jì)r(jià)的波動(dòng)影響。以收益還原法為基礎，建立房地產(chǎn)定價(jià)模型，并且考慮市場(chǎng)供需因素對房?jì)r(jià)的影響，從而計算房地產(chǎn)泡沫。本文還根據其他學(xué)者對房地產(chǎn)周期的劃分，進(jìn)一步對泡沫程度進(jìn)行分析，并給出各年份的相關(guān)政策以便驗證泡沫度劃分的準確性。
第六章，研究結論與展望�？偨Y出全文的主要研究結果，并對今后進(jìn)一步研究提出意見(jiàn)與建議。原文地址：/pic/p>
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