我國房地產(chǎn)金融的未來(lái)發(fā)展趨勢論文
房地產(chǎn)業(yè)對發(fā)展中國家和發(fā)達國家來(lái)講都是國民經(jīng)濟最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個(gè)投資巨大、回收緩慢、回報豐厚、具有風(fēng)險的極其復雜的系統工程。隨著(zhù)我國城市化進(jìn)程的加快，其投資規模將達到社會(huì )投資總規模的20%以上。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)方面的金融框架和金融手段目前已經(jīng)顯得非常滯后，嚴重制約了產(chǎn)業(yè)本身結構調整和進(jìn)一步大規模發(fā)展的可能性，在即將到來(lái)的新一輪房地產(chǎn)業(yè)的調整時(shí)期這一矛盾將更加突出。
一、我國房地產(chǎn)金融的現狀與問(wèn)題：?jiǎn)我灰蕾?lài)銀行債權資金支持，股權和股東觀(guān)念淡薄，風(fēng)險集中
1、國內房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目前除了銀行信貸資金支持外幾乎還沒(méi)有其他的融資方式。1998年前經(jīng)政府批準的企業(yè)發(fā)行過(guò)一些房地產(chǎn)企業(yè)債券，但1998年以后基本上停止了所有債券的發(fā)行。最近出現一些信托基金，但到目前為止，發(fā)行總量也不超過(guò)40億元。2002年全國社會(huì )融資總量是2.4萬(wàn)億元，其中1.9萬(wàn)億元接近80%都是銀行借款(銀行借款中有6000多億元是房地產(chǎn)貸款）。2002年資金總量中還有15.8%是發(fā)行債券，而這3800億元中基本上全是國債，也就是說(shuō)，對各行業(yè)而言，企業(yè)債券市場(chǎng)幾乎是一個(gè)被封閉和關(guān)閉的領(lǐng)域。再來(lái)看市場(chǎng)直接融資，2002年通過(guò)股市總的融資額只有962億元，占總的融資量的4%;前幾年股市高峰期時(shí)，融資量可達5000億元，2001年大概有1000億元：資本市場(chǎng)的融資能力正在大量萎縮。目前我國2.5萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)中只有50余家實(shí)現在證券市場(chǎng)上融資，其數量同其在國民經(jīng)濟中的地位極不相稱(chēng)。與中國乃至世界其他行業(yè)風(fēng)起云涌的收購和兼并浪潮相比，中國的房地產(chǎn)更是顯示出它的單調和風(fēng)平浪靜。
2、房地產(chǎn)業(yè)本身沒(méi)有成立屬于本行業(yè)的專(zhuān)業(yè)金融機構，行業(yè)內用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的長(cháng)期資金嚴重不足，開(kāi)發(fā)商過(guò)于依賴(lài)行業(yè)外商業(yè)銀行的貸款支持。由于銀行對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的非專(zhuān)業(yè)化認知，對于消費者收人預期風(fēng)險的把握能力，再加上分業(yè)管理的局限性以及銀行本身資金短存長(cháng)貸，既影響了開(kāi)發(fā)商商品房的銷(xiāo)售又抑制了個(gè)人住房條件的改善，嚴重地制約了房地產(chǎn)業(yè)資本周轉的速度^行業(yè)外資金所能提供房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融服務(wù)往往是被動(dòng)的、無(wú)序的、零散的、片面的和不完整的。單一的、非專(zhuān)業(yè)的金融服務(wù)很難達到投資者、開(kāi)發(fā)商所需要的金融服務(wù)的要求，很難滿(mǎn)足購房者所需的多品種可選擇的金融綜合服務(wù)的目的，很難完成全行業(yè)的資金流轉過(guò)程。由于現階段并沒(méi)有形成適用于房地產(chǎn)特殊需要的完整的金融模式，在中國空前的城市化過(guò)程中，很難進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。買(mǎi)方信貸是一個(gè)長(cháng)期行為，是極其嚴密、精確、復雜、完整的信用過(guò)程；更加上中國房地產(chǎn)的周期性短、區域性強，封閉性及低門(mén)檻的成長(cháng)環(huán)境以及房地產(chǎn)業(yè)本身的封閉式和專(zhuān)權式管理，一旦出現信貸風(fēng)險，在債務(wù)軟約束的條件下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（尤其是國有企業(yè)）通過(guò)銀行負債將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險轉嫁到了商業(yè)銀行身上。
二、學(xué)習與借鑒：以美國百年房地產(chǎn)金融發(fā)展的歷史為例，可以看出房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中特殊的行業(yè)資本化和金融化的歷程
1、兩級房地產(chǎn)金融市場(chǎng)框架的建立。與股票市場(chǎng)不同，房地產(chǎn)金融的一級市場(chǎng)是指：抵押貸款產(chǎn)生的市場(chǎng)，即各類(lèi)貸款機構對購房者或開(kāi)發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款（按揭）的市場(chǎng)。二級市場(chǎng)是指：一個(gè)專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)抵押貸款，即買(mǎi)、賣(mài)抵押貸款的市場(chǎng)，通常是以政府或政府支持的少數有實(shí)力的特設金融機構，從一級市場(chǎng)購買(mǎi)“抵押貸款”，經(jīng)過(guò)技術(shù)處理后以向社會(huì )公開(kāi)發(fā)行有嚴格規定的有價(jià)證券的方式進(jìn)行（以購房者的按揭契約為基礎，經(jīng)過(guò)信用增強并經(jīng)過(guò)批準）。二級市場(chǎng)以“購買(mǎi)抵押”的方式為一級市場(chǎng)的長(cháng)期貸款的發(fā)放者提供一個(gè)資金回籠的場(chǎng)所，加速他們的資金周轉，使他們能夠繼續發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。同時(shí)這種幾乎是零風(fēng)險、可交換、可貼現的證券，又為各類(lèi)投資機構和社會(huì )中小分散投資者提供安全可靠的，無(wú)數量限制的，可隨時(shí)變現的投資品種。房地產(chǎn)金融兩級框架被發(fā)達國家的實(shí)踐證明是一個(gè)穩定安全的可操作系統。
2、兩級房地產(chǎn)金融市場(chǎng)在美國金融界占據重要地位。1993年美國各種房地產(chǎn)投資占公共和個(gè)人投資總額的42%;全美中等收人家庭中房產(chǎn)投人的資本約占家庭總資產(chǎn)的42%;1996年美國第一級房地產(chǎn)市場(chǎng)抵押貸款余額4.4萬(wàn)億美元；美國最大的房地產(chǎn)金融公司--聯(lián)邦國家房地產(chǎn)金融管理局成立于1938年，現擁有3510億美元的資產(chǎn)及6510億美元的抵押貸款可轉換證券。該單位是除美國財政部外最大的債務(wù)承保機構，歷史上共為1200萬(wàn)戶(hù)美國居民解決了購房資金。僅1996年該單位從1500家發(fā)放抵押貸款的機構買(mǎi)人和擔保了2180億美元的抵押貸款，1970年該單位公司化、私人化后，共有22萬(wàn)股東向美國政府的財政部支付2.16億美元購買(mǎi)了政府所有者權益，但仍特許其提供特殊的金融產(chǎn)品和服務(wù)。除此之外，二級市場(chǎng)主要機構還有政府“國家住房貸款管理局”、“聯(lián)邦住房貸款抵押公司”等等。政府控制的房地產(chǎn)二級市場(chǎng)主要機構（聯(lián)邦國家房地產(chǎn)金融管理局等）發(fā)行的“購買(mǎi)抵押”地產(chǎn)債券規模僅次于國債，其信用與國債等同，收益略高于國債，是深受各類(lèi)投資者歡迎，并至今在全世界廣為流傳的債券。
3,關(guān)于發(fā)行“抵押貸款”債券的業(yè)務(wù)流程舉例如下：（1)購房業(yè)主向銀行申請辦理住房貸款（如貸款年利率10%，貸款期限20年）-(2)住房貸款銀行把貸款以年利率8%賣(mài)給特設機構（一般由政府控制)-'(.3)特設機構以年利率7%賣(mài)給投資者（住房按揭貸款依托債券的實(shí)際購買(mǎi)者），取1%的利差并承擔利率變動(dòng)風(fēng)險-信用增強人，對特設機構發(fā)行的住房債券提供擔保，承擔“按揭”人違約風(fēng)險。在這里，住房金融兩級市場(chǎng)表現為：一級市場(chǎng)發(fā)放住宅抵押貸款（消費者一銀行），二級市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)住房抵押貸款，將其變現（貸款銀行--證券中介機構（特設金融機構)--投資者）。兩級市場(chǎng)的循環(huán)運作使住宅市場(chǎng)、金融市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有機結合吸納社會(huì )資金，為住宅產(chǎn)業(yè)擴大融資。
三、我國房地產(chǎn)業(yè)金融發(fā)展的理論框架分析：建立有中國特色的房地產(chǎn)金融兩級市場(chǎng)
到目前為止，我國的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化已經(jīng)走過(guò)20年的歷程，但是房地產(chǎn)金融業(yè)還很初級。商業(yè)銀行短存長(cháng)貸儲貸矛盾開(kāi)始顯現，長(cháng)期資金急需回流，成為當前商品房空置率上升的主要原因之一。另一方面，面對大量尋找出路的各類(lèi)保險、基金、近10萬(wàn)億元的人民幣存款缺乏優(yōu)良的投資品種。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)結構調整也缺乏專(zhuān)業(yè)金融機構的支持。這正是我國房地產(chǎn)金融現代化，從構架房地產(chǎn)金融兩級市場(chǎng)框架起步的良好時(shí)機。
鑒于我國至今形成的房地產(chǎn)金融一級市場(chǎng)仍處于初級階段，我們應當抓緊規范整理國內房地產(chǎn)金融秩序，在這個(gè)基礎上迅速建立起有中國特色的房地產(chǎn)金融兩級市場(chǎng)框架，否則國際大的房地產(chǎn)金融巨頭將以其混合類(lèi)業(yè)務(wù)沖破涉及國內房地產(chǎn)金融有關(guān)各方分業(yè)經(jīng)營(yíng)、分業(yè)管理的框架，使我們既要承擔巨大的金融風(fēng)險，又要失去大部分國內市場(chǎng)。
房地產(chǎn)兩級金融市場(chǎng)是與中央政府和“央行”的政策密切相關(guān)的，即使是發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟國家也是政府職能所在。第二級市場(chǎng)決定第一級市場(chǎng)的操作，通過(guò)兩級市場(chǎng)的框架調整房地產(chǎn)存量，發(fā)展增量。第二級市場(chǎng)需要國家設立具有房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識的與央行非銀行金融管理司銜接的特設機構，其主要功能是：根據不同時(shí)期房地產(chǎn)金融整體規模規劃，決定和發(fā)行抵押證券數量、品種.價(jià)格、期限，以及根據需要實(shí)施一定程度的真實(shí)購買(mǎi)和擔保，以此來(lái)影響房地產(chǎn)業(yè)的規模和周期。這種證券決不是那種直接傳遞風(fēng)險的普通企業(yè)債券，而是間接的、有實(shí)物抵押和法律契約為基礎的、通過(guò)專(zhuān)門(mén)機構擔保的、經(jīng)過(guò)信用增強的、信用等級極高的有價(jià)證券。對于第一級市場(chǎng)，根據中國特點(diǎn)增設非銀行金融機構，以解決分業(yè)管理的問(wèn)題，與第二級市場(chǎng)相呼應即可。為促進(jìn)房地產(chǎn)的健康持續平穩發(fā)展，國家宏觀(guān)房地產(chǎn)金融政策的重點(diǎn)應當放在系統地理順投資者、開(kāi)發(fā)商、購房者三者之間的通暢金融關(guān)系上�，F代房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的框架、機制，將以特殊的行業(yè)金融政策和靈活的基于科學(xué)研究的金融手段，全面推進(jìn)以個(gè)人購房為標志的房地產(chǎn)業(yè)，最終實(shí)現房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)化進(jìn)程。
四、構建房地產(chǎn)業(yè)多元融資體系：促進(jìn)間接融資向直接融資轉變
1、大力推動(dòng)房地產(chǎn)證券化，向社會(huì )大眾籌集開(kāi)發(fā)資金。為此，有關(guān)證券監管部門(mén)盡快制定促進(jìn)房地產(chǎn)公司上市的規章制度，積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權益證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化，吸收社會(huì )投資者。
2、建立長(cháng)期投資基金組織，吸收長(cháng)期資金來(lái)投資于住宅產(chǎn)業(yè)。國外早在20世紀60、70年代就有了房地產(chǎn)投資基金，在2000年，美國就成立了針對我國市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資基金，國內房地產(chǎn)投資基金也將應運而生，這將是一場(chǎng)前所未有的房地產(chǎn)融資變革。房地產(chǎn)投資基金屬于股權投資，可以分散投資、降低風(fēng)險，豐富了融資品種；也可以吸引社會(huì )上的分散資金，把原本是有錢(qián)人才可投資的房地產(chǎn)業(yè)變成大眾化的投資工具。
3、將保險資金引人住宅融資市場(chǎng)，擴大房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。保險資金比較穩定、數額巨大、運用周期長(cháng)，比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，有利于提高投資規模。保險資金投人房地產(chǎn)是一個(gè)十分有效的途徑，應大力借鑒海外經(jīng)驗，推進(jìn)保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的結合。
4、引導國外資金進(jìn)人房地產(chǎn)融資市場(chǎng)，實(shí)現投資的高效率。2002年，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，境外投資僅為1996年的32%。面對境外資金對我國房地產(chǎn)業(yè)投資的持續下降，我國有必要加大力度引進(jìn)外資來(lái)提高房地產(chǎn)的投資。同時(shí)，外資金融機構進(jìn)入我國市場(chǎng)將帶來(lái)先進(jìn)的運作模式和管理方法，有助于金融體系的發(fā)展和完善，為吸引外資進(jìn)人房地產(chǎn)金融市場(chǎng)提供了機會(huì )。
5、鼓勵發(fā)行公司債券，吸引社會(huì )剩余資金投資房地產(chǎn)業(yè)。目前，我國的二板市場(chǎng)還未真正形成，上市對于大多數房地產(chǎn)企業(yè)而言是可望不可及的事，那么，發(fā)行融資期限較長(cháng)、利率比銀行貸款低的公司債券，將成為企業(yè)融資的更好途徑。這種債券可以由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行，在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類(lèi)似于房地產(chǎn)投資信托機構在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設中來(lái)。
6、大力推行融資租賃方式，建立抵押資產(chǎn)管理公司，以最快捷有效的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問(wèn)題。融資租賃主要是通過(guò)所有權的轉變獲取相關(guān)投資者的資金，完成項目后可通過(guò)銷(xiāo)售收人收回所有權。建立抵押資產(chǎn)管理公司主要是對抵押物的所有權進(jìn)行處理，對留置的抵押物可以采用出租、出售、吸引新的投資者經(jīng)營(yíng)等處置方式，從而加速房地產(chǎn)業(yè)資金的迅速轉移和回收。
7、完善個(gè)人消費融資體系.大力發(fā)展復合式融資模式。
住宅消費不同于一般商品的消費，其中最重要的特點(diǎn)是價(jià)值量大，這與大多數消費者的支付能力有限存在一定的矛盾。冷了配合啟動(dòng)住房消費，調動(dòng)居民購房的積極性，活躍國內消費市場(chǎng)，就有必要完善和發(fā)展住宅消費個(gè)人融資體系。個(gè)人住房貸款是現在銀行最優(yōu)良的貸款品種之一。但目前國內各專(zhuān)業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人抵押貸款的額度只占銀行房地產(chǎn)信貸部貸款額的6%,占貸款總額的不到1%(遠遠低于國際上20%-40%的水平）。個(gè)人消費貸款雖屬“零售”業(yè)務(wù)；金金融與經(jīng)濟2004年第1期額數目不大，但其人數很多，所以銀行應擴大相關(guān)業(yè)務(wù)，推出更多的新項目，簡(jiǎn)化程序來(lái)完善和發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)。
公積金貸款是發(fā)展較成熟的項目，要積極推進(jìn)住房公積金體系的建設。據統計，全國住房公積金歸集總額已達2825億元，公積金個(gè)人貸款余額為637億元。住房公積金制度是住宅消費融資機制的重要組成部分，加之公積金貸款具有政策補貼，比商業(yè)貸款利息更低，辦理相關(guān)手續時(shí)收費減半等優(yōu)勢，較受追捧。
總之，在房地產(chǎn)融資體系中要以直接融資為主，將開(kāi)發(fā)和消費兩方面有機地結合，從而擴大融資途徑，讓開(kāi)發(fā)商能夠從消費者、投資者和金融機構等多方面獲得資本進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，讓消費者能夠從金融機構和開(kāi)發(fā)商等多方面獲取個(gè)人融資途徑進(jìn)行購房消費。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的新增長(cháng)點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)和消費融資都需要政府的支持，政府應在制度和機制上給予足夠的保障，采取適當的政策傾斜和優(yōu)惠等方面的支持。
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