房地產(chǎn)經(jīng)濟管理論文
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理論文1
摘 要 近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)濟已經(jīng)收到越來(lái)越多的重視，本文論述了房地產(chǎn)經(jīng)濟對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用，從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問(wèn)題出發(fā)，指出了應該發(fā)揮政府的經(jīng)濟職能和市場(chǎng)對資源的配置作用，共同促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟管理 問(wèn)題現狀 解決對策
房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問(wèn)題不僅是一個(gè)經(jīng)濟問(wèn)題也是一個(gè)社會(huì )問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣、關(guān)聯(lián)性強、帶動(dòng)性大，是改善人民物質(zhì)生活水平和增強國家經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟產(chǎn)生巨大的促進(jìn)作用。
然而現在房地產(chǎn)業(yè)繁榮表面的背后，也存在一些突出的問(wèn)題，而這些問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)。
因為我國特殊的社會(huì )背景，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的種種問(wèn)題不僅是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟問(wèn)題，同時(shí)也承擔著(zhù)難以推卸的社會(huì )責任。
如何引導房地產(chǎn)業(yè)持續穩定健康的發(fā)展，是我們首先考慮直接關(guān)系國際民生的問(wèn)題。
近幾年，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的各種問(wèn)題，我國房地產(chǎn)不斷加大宏觀(guān)經(jīng)濟管理力度，制定出許多政策，受關(guān)注程度比以往任何一個(gè)時(shí)期都高。
然而，從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的情況來(lái)看收效甚微，究其原因，即房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中一些深層次的根本性問(wèn)題，仍未得到解決和糾正，房?jì)r(jià)仍然持續上漲得不到有效的抑制，甚至出現政府越管問(wèn)題越多的現象。
由此可見(jiàn)，雖然我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是好的，但是如果不正視我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理問(wèn)題，仍然會(huì )對產(chǎn)業(yè)的穩定和發(fā)展產(chǎn)生阻礙，
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟管理過(guò)程中主要存在的問(wèn)題：
(一)機制不完善， 管理流于形式
在近幾年政府對房地產(chǎn)的管理可謂重拳出擊，政策短時(shí)間里密集推行。
但效果不佳，許多政策規定只流于形式，走走過(guò)場(chǎng)，執行不到位，甚至不乏失真、變形例子。
實(shí)施細則的制定頒布遠遠跟不上實(shí)施原則的制定頒布，我國相關(guān)經(jīng)濟管理的措施落實(shí)大。
部分采取自上而下的形式，中央政府與地方政府房地產(chǎn)兩級監督管理調控職責范圍未劃分清晰和明確的定位。
導致我國房地產(chǎn)行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。
目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速發(fā)展的過(guò)渡階段，房地產(chǎn)業(yè)高收益與低成本的特點(diǎn)使其成為地方經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和地方財政重要來(lái)源，也成為地方政府推高地價(jià)，拉高房?jì)r(jià)的原動(dòng)力。
公權力與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作極易導致內部交易，權錢(qián)交易，導致宏觀(guān)經(jīng)濟管理操作明顯存在失范現象，房地產(chǎn)市場(chǎng)中官商結合的鏈條若無(wú)真正打破。
我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的難度將越來(lái)越大，國家宏觀(guān)政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。
加上在房地產(chǎn)市場(chǎng)中最為關(guān)鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個(gè)環(huán)節上在日常運行中各自為政、協(xié)調不足、各自決策、決策間相互脫節也導致我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理流于形式。
(二)相關(guān)法律法規體系的不健全
在我國，由于房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)相關(guān)法律法規的健全程度有待加強。
房地產(chǎn)市場(chǎng)管理應是一個(gè)從最初的開(kāi)發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系，但在我國目前還沒(méi)有形成一部覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理法。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規的建設進(jìn)程明顯落后于當明我國房地產(chǎn)高速發(fā)展的需求，導致法律真空現象越來(lái)越多，其次我國目前主要還是依靠行政權威對房地產(chǎn)經(jīng)濟進(jìn)行管理。
缺乏法律的嚴肅性，穩定性和普遍適用性特點(diǎn)，即使在特定領(lǐng)域相關(guān)的法律法規已初步建立。
但與此相配套的條例，實(shí)施細則不完備造成房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是土地市場(chǎng)上政令不通，有法不依，執法不嚴，陷入惡性循環(huán)中。
二、解決措施
(一)制定長(cháng)期發(fā)展規劃， 指導短期實(shí)踐
我國正處于體制改革不斷深入的關(guān)鍵時(shí)期。
要深刻認識到房地產(chǎn)行業(yè)的可持續性發(fā)展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質(zhì)的重大作用及其在促進(jìn)我國經(jīng)濟增長(cháng)和經(jīng)濟轉型的獨特地位。
在把握住我國仍處于社會(huì )主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的總體思路。
在追求短期效應的同時(shí)更應確立長(cháng)期發(fā)展目標。
以滿(mǎn)足我國日益增長(cháng)的城鄉居民的實(shí)際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進(jìn)和保障我國社會(huì )及國民經(jīng)濟的穩定和諧良性發(fā)展。
在對我國房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展狀況做充分實(shí)調研工作的基礎上，出臺房地產(chǎn)業(yè)的中長(cháng)期發(fā)展規劃，這才是確保房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)期健康穩定發(fā)展的有效途徑。
(二)建立健全管理機制
保障管理工作切實(shí)落實(shí)到位 當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的許多問(wèn)題。
有著(zhù)深層次的原因，單純依靠簡(jiǎn)單的行政命令調控難以有效解決。
改革房地產(chǎn)管理體制是解決當前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不良局面的有效途徑。
要正確認識政府經(jīng)濟管理職能在市場(chǎng)經(jīng)濟中所能起到的作用，調整政府部門(mén)的管理職能，正視市場(chǎng)失靈的存在，但必須在充分發(fā)揮市場(chǎng)自身調節功能的基礎上， 根據市場(chǎng)的變化進(jìn)行適度的干預，最終建立起有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的合理，有效的運行管理機制。
為促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的可持續發(fā)展，創(chuàng )造良好的法制和社會(huì )環(huán)境。
理順中央與地方在房地產(chǎn)管理的關(guān)系，明確責任主體，確立雙方的職責范圍，并做好監督工作。
特別是地方政府要本著(zhù)可持續發(fā)展的理念，認真把握科學(xué)發(fā)展觀(guān)和建設和諧社會(huì )的精髓，在房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟管理價(jià)值取向上要與中央保持高度的一致。
從本地房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況出發(fā)，因地制宜采取差異化的調控措施。
避免一刀切的做法產(chǎn)生負面影響。
同時(shí)對財稅體制進(jìn)行索性改革，遏制土地財政，降低地方財政收入，對于房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)。
(三)完善相關(guān)法律法規體系
當前實(shí)現我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產(chǎn)法律法規。
建立起具有中國特色的完整房地產(chǎn)法律體系。
實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的規范化和房地產(chǎn)經(jīng)濟管理行為的合理法和合法化。
首先，應以法律來(lái)有效制約政府的經(jīng)濟管理作用的發(fā)揮，避免政府過(guò)多的行政干預對房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成負面影響。
同時(shí)以法律切實(shí)保障我國房地產(chǎn)綜合全方位的多層次的宏觀(guān)調控體系的建立和實(shí)施，繼續完善《土地管理法》《建筑法》《城市房地產(chǎn)管理法》盡快出臺各相關(guān)的實(shí)施細則，促成《房地產(chǎn)法》的出臺，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設管理、交易管理、中介服務(wù)管理、及相關(guān)的后期服務(wù)管理等各個(gè)方面完全納入法律規范體系。
提高我國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)規范政策的層次性，穩定性和嚴肅性。
使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟管理有法可依!執法必嚴，違法必究!
結束語(yǔ)：房地產(chǎn)經(jīng)濟能有效推進(jìn)我國經(jīng)濟的發(fā)展，對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現狀及其未來(lái)走勢進(jìn)行思考，可有效促進(jìn)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康可持續發(fā)展。
參考文獻：
[1]王顏，李瑩.對房地產(chǎn)經(jīng)濟的思考.商業(yè)經(jīng)濟.2009(7).
國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理2
摘要:隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟不斷發(fā)展和經(jīng)濟改革的不斷深入,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟中的地位飛速提高,并以其強大的生命力和依附能力不斷發(fā)展壯大,現在已成為關(guān)系國計民生的重要力量。
然而在其發(fā)展過(guò)程中,也存在不少問(wèn)題亟需解決,本文就國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的方向提出幾點(diǎn)想法和觀(guān)點(diǎn)。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)濟管理;內部經(jīng)濟管理;外部經(jīng)濟管理;未來(lái)走向�
1國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的現狀�
1.1當前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理存在的一些問(wèn)題�
國內的房地產(chǎn)企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經(jīng)濟管理制度,在基本業(yè)務(wù)管理方面算是有章可循,但依然有相當一部分企業(yè)對經(jīng)濟管理存在許多誤解,這就使得企業(yè)經(jīng)濟管理相對薄弱,經(jīng)濟業(yè)務(wù)的隨意性變大,同時(shí)缺乏有效的監督機制,導致企業(yè)在這方面比較混亂。
首先是會(huì )計基礎工作薄弱,致使會(huì )計信息失真秩序混亂,會(huì )計監督流于形式,單位負責人違法干預會(huì )計工作,擾亂單位會(huì )計工作。
其次,法人內部監督機構作用不明顯,在實(shí)際工作中,董事會(huì )、監事會(huì )的監控作用嚴重弱化,往往缺乏有效的監督作用。
再次,法律意識薄弱,部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機取巧,執法不嚴,姑息將就,拉人情給面子的現象普遍,管理松弛,造成了一系列經(jīng)濟犯罪。
最后,企業(yè)經(jīng)營(yíng)層以及普通員工的素質(zhì)不高,人力資源政策不健全。
1.2房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟管理的一般做法的利弊�
企業(yè)在經(jīng)濟管理過(guò)程中的通行做法是統一核算、分工管理、獎罰不定,項目策劃主要由公司統一決策,而財務(wù)也由公司統一核算和管理,項目人員目分工負責具體的前期開(kāi)發(fā)、設計委托、工程管理、廣告銷(xiāo)售等工作。
上述做法雖然便于企業(yè)進(jìn)行統一管理和監控,其弊端是顯而易見(jiàn)的。
首先,項目開(kāi)發(fā)的責、權、利脫節,難以充分調動(dòng)一線(xiàn)項目經(jīng)理人員的積極性,僅靠公司決策層的積極性,會(huì )致使項目在實(shí)施中提升很大難度。
其次,由于沒(méi)有具體的業(yè)績(jì)衡量指標,公司內部各項目經(jīng)理部之間會(huì )出現嚴重攀比現象,不利于公司的和諧發(fā)展。
最后,企業(yè)的風(fēng)險利益機制不完善,不符臺社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟的公平原則。
如何將公司承擔的風(fēng)險具體分攤到項目經(jīng)理及每個(gè)項目崗位,是現代管理藝術(shù)的魅力所在。
2對如何改善國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的幾點(diǎn)看法�
要使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康正常的發(fā)展,企業(yè)內部的經(jīng)濟管理是必不可少的,這里提出幾點(diǎn)建議。
2.1建立良好的內部管理環(huán)境�
加強和完善企業(yè)內部管理,應注意企業(yè)內部管理環(huán)境的建設,包括經(jīng)營(yíng)理念、方式和風(fēng)格,組織機構,授權和分配責任的方法等,只有建立良好的內部管理環(huán)境,才能保證管理制度的真正落實(shí),才能真正達到內部經(jīng)濟管理的目的。
2.2重視企業(yè)內部各方面的互相牽制�
采取工作輪換制,根據不同崗位在企業(yè)管理中的重要程度,明確規定并嚴格控制每一員工在某一崗位的履職時(shí)間,對關(guān)鍵崗位應做到輪換頻繁,次要的崗位可少一些,找出從中暴露出存在的問(wèn)題,以及填補制度的漏洞、管理的缺陷。
2.3加強企業(yè)稽核制度�
有的企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者認為,稽核部門(mén)不僅不能創(chuàng )造效益,而且還大量占用人員編制導致經(jīng)營(yíng)成本增加,沒(méi)有從根本上重視稽核制度建設。
而很多案例表明,一些問(wèn)題的發(fā)生,并不是因為沒(méi)有制定,而是沒(méi)有嚴格自執行制度,缺少稽核制度。
2.4企業(yè)內部的審計制度需要加強�
要發(fā)揮企業(yè)審計的作用,保證審計機構的相對獨立性,使其直接對董事會(huì )負責,這樣才能夠真正發(fā)揮企業(yè)審計的作用,監督和保護企業(yè)的資產(chǎn)、財產(chǎn)安全,監督企業(yè)朝著(zhù)合理合法的良性方面發(fā)展,保證企業(yè)管理制度的正確執行。
3對國內房地產(chǎn)經(jīng)濟管理具體項目的思考和建議�
3.1要核算并確定公司的投資總額�
項目可行性研究報告完成并獲得批復后,由公司選擇適宜的項目經(jīng)理部去實(shí)施落實(shí),以獲得批復的可行性研究報告為基本依據,并結合公司資金實(shí)力情況綜臺確定對該項目的投資總額。
通過(guò)工程人員的初步估算后,提出項目資金流量表,取得公司認可,與其它測算確定后定下的指標一并以文字的形式確定下來(lái),作為實(shí)施項目經(jīng)濟管理的依據性文件執行。
3.2要控制開(kāi)發(fā)成本,確定費用支出�
控制開(kāi)發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理的關(guān)鍵。
某一項目的投資總額一經(jīng)確定,開(kāi)發(fā)成本的控制就是實(shí)現效益的主要途徑。
正常的必要支出比較便于控制,而業(yè)務(wù)費用的開(kāi)銷(xiāo)彈性較大,報帳標準難掌握,控制起來(lái)難度較大。
解決的方法首先要增強經(jīng)辦人的主人翁感,自主的最大限度節約開(kāi)支;其次是通過(guò)制度嚴控一切漏洞,查缺補漏;再次要采取費用合理包干的辦法,費用節約歸己。
3.3在項目定性前先行核算預完成利潤�
實(shí)現利潤是經(jīng)濟管理的最終目標。
實(shí)現利潤的多少是檢驗企業(yè)業(yè)績(jì)的根本標志,獲取利潤也是企業(yè)賴(lài)以生存和發(fā)展的基礎。
因此,利潤指標的確定是一項硬指標,直接影響到各方面的利益,涉及到多部門(mén)的關(guān)系,如果實(shí)現合理預算并分配利潤,將會(huì )激發(fā)各部門(mén)的情緒和積極性,對企業(yè)項目的建設有建設性意義。
參考文獻
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