簡(jiǎn)析小區車(chē)位車(chē)庫的權屬及相關(guān)法律問(wèn)題
中華人民共和國物權法是為了維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定的法規。下面是小編獻上的關(guān)于小區車(chē)位車(chē)庫的權屬及相關(guān)法律問(wèn)題的論文，本論文通過(guò)《物權法》對小區的車(chē)位進(jìn)行相應的論述，歡迎各位法律畢業(yè)的同學(xué)參考!
摘要：隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展，人們生活水平的提高，城市房屋商品化得以迅速發(fā)展以及機動(dòng)車(chē)的普及，商品房小區車(chē)位、車(chē)庫不足的問(wèn)題日益突出，導致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司之間糾紛不斷，這些糾紛歸根結底在于小區車(chē)位、車(chē)庫的權屬不明�！段餀喾ā穼@問(wèn)題做了界定，但尚有不足，所以需要在分析的基礎上提出針對性的建議，從根本上緩解小區車(chē)位車(chē)庫歸屬問(wèn)題。
關(guān)鍵詞：小區車(chē)位;車(chē)庫;權利歸屬
近年來(lái)，經(jīng)濟發(fā)展不斷滿(mǎn)足了人們的生活需要，汽車(chē)成為人們生活的必須，為人們生活提供了便利，是人們生活不可缺少的部分。然而汽車(chē)停放也帶來(lái)諸多問(wèn)題，主要表現在車(chē)位、車(chē)庫歸屬問(wèn)題，即歸業(yè)主所有還是開(kāi)發(fā)商所有?這是本文主要討論的話(huà)題�！段餀喾ā返�74條雖然做了相關(guān)規定，并不明確。
一、小區車(chē)位、車(chē)庫的概述
(一)小區車(chē)位、車(chē)庫的定義及分類(lèi)
車(chē)位指住宅小區內設置在地上或地下的停放機動(dòng)車(chē)輛的屬于開(kāi)放式空間的場(chǎng)所。車(chē)庫指人們在小區內停放車(chē)輛時(shí)的獨立附屬物。車(chē)位是在地面簡(jiǎn)單劃線(xiàn)而成，不具有建筑物特征，開(kāi)發(fā)幾乎不要成本;而車(chē)庫具有建筑物的特征，有明確的位置，空間封閉，開(kāi)發(fā)投入成本較高。小區車(chē)位、車(chē)庫的分類(lèi)：立體停車(chē)位、地面停車(chē)位、首層架空層停車(chē)位、地下停車(chē)位、樓房頂層停車(chē)位。
(二)小區車(chē)位、車(chē)庫的性質(zhì)
根據《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條，判斷小區某部分是否為專(zhuān)有部分的條件有：構造上具有獨立性，能夠明確區分;利用上具有獨立性，可以排他使用;能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體�？芍^車(chē)位、車(chē)庫具備這三個(gè)條件，屬于建筑物的專(zhuān)有部分，可以獨立作為所有權的客體;車(chē)位、車(chē)庫是附隨小區建筑物而建造的，是整個(gè)住宅小區的組成部分;而且小區車(chē)位、車(chē)庫能滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)的需要，進(jìn)一步提升小區物業(yè)價(jià)值，是現代小區不可或缺的配套設施之一。
(三)小區車(chē)位、車(chē)庫的現狀
現今的小區車(chē)位、車(chē)庫權利歸屬是比較混亂的，有法律明確規定的部分，即《物權法》第74條：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”這個(gè)規定區分了小區內地面車(chē)位和車(chē)庫的差異，在其產(chǎn)權歸屬問(wèn)題上給予區別對待，規定了建筑區劃內的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬方式，但這一規定并未解決實(shí)際根本問(wèn)題。也有不明確的爭議，存在四種觀(guān)點(diǎn)：歸業(yè)主共有;歸開(kāi)發(fā)商所有;應按照當事人約定;以是否計入公攤面積確定。這些觀(guān)點(diǎn)都是僅從與車(chē)位車(chē)庫有關(guān)的一個(gè)方面來(lái)支持，沒(méi)有做到很好的兼顧各方因素。要很好的確定小區車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，就要關(guān)注車(chē)位、車(chē)庫的性質(zhì)是專(zhuān)有部分還是共有部分：若屬于專(zhuān)有部分，那么就是獨立的，開(kāi)發(fā)商可以進(jìn)行單獨得出售和不動(dòng)產(chǎn)登記;反之，若屬于共有部分，那么小區全體業(yè)主就是共有人，開(kāi)發(fā)商如果單獨把這部分出售就會(huì )侵犯業(yè)主的合法利益，業(yè)主可以請求開(kāi)發(fā)商賠償侵權之債。
二、小區車(chē)位、車(chē)庫權利歸屬存在的問(wèn)題
(一)小區車(chē)位、車(chē)庫的多樣化，權屬標準不統一
鑒于小區車(chē)位、車(chē)庫的類(lèi)型多樣，所以判斷標準也不統一，具體有以下三方面：從土地使用權上看，根據我國“房地一體”原則，業(yè)主在買(mǎi)受房屋后就同時(shí)取得房屋所有權和土地使用權，小區中的車(chē)位、車(chē)庫也附屬的歸業(yè)主所有。此標準使小區車(chē)位、車(chē)庫權屬較為明確，但僅憑土地使用權難于區分公共場(chǎng)合中的車(chē)位、車(chē)庫是業(yè)主共有還是專(zhuān)有，相比較車(chē)位而言，建造車(chē)庫要投資的成本較高，開(kāi)發(fā)商建造車(chē)庫的目的就是獲得利益，此利益如果得不到以期的回報會(huì )減少開(kāi)發(fā)商建造車(chē)庫的積極性;從建造成本上看，誰(shuí)投資建造了車(chē)位、車(chē)庫，誰(shuí)就享有所有權，體現“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”原則。但在現實(shí)生活中干擾因素比較多，缺乏準確性;從約定存在上看，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主在買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)可以通過(guò)約定來(lái)確定車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，因為法律規定保護合同當事人的意思自治，約定優(yōu)先，只有在沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，才歸業(yè)主共有。這三方面都各有利弊，都不適合對小區車(chē)位、車(chē)庫權利歸屬進(jìn)行區分。
(二)《物權法》第七十四條在實(shí)際操作中存在問(wèn)題
“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要原則”這一規定太過(guò)粗糙，易產(chǎn)生歧義，雖然體現國家對車(chē)位、車(chē)庫轉讓自由有一定程度的限制，但這一限制不明確。它使人們對“首先”的理解不一，沒(méi)有明確規定在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商以高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格出售或出租給業(yè)主的情況，沒(méi)有明確規定開(kāi)發(fā)商是否有權將車(chē)位車(chē)庫出售給小區業(yè)主以外的其他人和開(kāi)發(fā)商將車(chē)位車(chē)庫賣(mài)于第三人的行為是否在法律上屬于合法行為;且法律只規定了小區車(chē)位、車(chē)庫的歸屬方式，即當事人約定，而沒(méi)有對約定不明或沒(méi)有約定的情況下的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬做具體說(shuō)明，這樣會(huì )造成人們在社會(huì )操作中產(chǎn)生糾紛，造成難題。
三、小區車(chē)位、車(chē)庫權利歸屬的認定
(一)不同類(lèi)型小區車(chē)位、車(chē)庫歸屬的認定
立體停車(chē)位在結構上占用了獨立空間的停車(chē)位，符合建筑物區分所有權的專(zhuān)有部分，而且建筑物面積也包括在整個(gè)小區的建造成本中，可以獨立買(mǎi)賣(mài)交易并取得獨立的產(chǎn)權登記。因此，開(kāi)發(fā)商有權對此獨立的專(zhuān)有部分進(jìn)行出售或租賃。地面停車(chē)位是通過(guò)在地面上劃線(xiàn)而成，不符合構造上和使用上的獨立性標準，所以不屬于專(zhuān)有部分，只能成為共有部分。且此類(lèi)停車(chē)位的建造面積已經(jīng)包括在整個(gè)小區的建造面積內，所以其應為小區全體或部分業(yè)主共有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權將其進(jìn)行出售或租賃。首層架空層停車(chē)位的法律權利依附于計算建筑容積率的房屋建筑物，是住宅房屋單元的從物，是小區全體或部分業(yè)主的共有物。地下停車(chē)位的權利歸屬并不明確，眾說(shuō)紛紜。但從法律的角度，絕大部分地下停車(chē)位的建筑面積是不計入整個(gè)小區的總建造面積的，應該屬于全體業(yè)主;但也有一些地方特別規定屬于開(kāi)發(fā)商所有。所以此停車(chē)位的權利歸屬還有待進(jìn)一步明確。樓房屋頂平臺停車(chē)位，從構造看類(lèi)似于地面停車(chē)位，也只是簡(jiǎn)單的劃線(xiàn)分割而成，不屬于專(zhuān)有部分。而且對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區分所有人，而應當歸該建筑物的全體區分所有人所有。因此，這類(lèi)停車(chē)位應由該建筑物的全體業(yè)主共有。 (二)《物權法》第七十四條在實(shí)際操作中的對策
我們應該正確理解“首先滿(mǎn)足業(yè)主需要原則”這一規定，提高實(shí)際可操作性。這里的“首先”是指不分條件的優(yōu)先購買(mǎi)權或優(yōu)先承租權;進(jìn)一步明確規定開(kāi)發(fā)商以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格出售或出租小區車(chē)位、車(chē)庫給業(yè)主的行為，才能更好的保護業(yè)主的弱勢地位;還要明確開(kāi)發(fā)商把小區車(chē)位、車(chē)庫的所有權出售給小區外的人的行為是否受法律的保護，這要看開(kāi)發(fā)商在出售給業(yè)主之外的人之前是否履行了通知業(yè)主的義務(wù)，如果沒(méi)有通知業(yè)主，此出賣(mài)行為法律是不保護的。還應該明確約定不明或沒(méi)有約定下的小區車(chē)位、車(chē)庫所有權歸屬，推定為業(yè)主共有。因為開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的地位不平等，開(kāi)發(fā)商在買(mǎi)賣(mài)房屋中總是處于優(yōu)勢地位，掌握著(zhù)建造商品房的成本，法律上要保障當事人的合法利益。如果當事人沒(méi)有在合同中約定車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，就可以推定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放棄主張車(chē)位、車(chē)庫的權利，推定為業(yè)主共有。另外，從合同解釋上看，如果合同因沒(méi)有約定歸屬而發(fā)生爭議，法律上要求做不利于開(kāi)發(fā)商的解釋?zhuān)唇忉尀闅w業(yè)主共有。
四、結語(yǔ)
在小區建設中設置一定數量、類(lèi)型的車(chē)位車(chē)庫，有利于提升小區的居住環(huán)境，滿(mǎn)足業(yè)主的出行需要。伴隨而來(lái)的小區車(chē)位、車(chē)庫權利歸屬不明，會(huì )損壞開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的合法權益，阻礙經(jīng)濟社會(huì )的正常發(fā)展。我們應該從現有法律規定出發(fā)，借鑒它國先進(jìn)的經(jīng)驗，健全、完善停車(chē)位建設制度，真正建設一個(gè)良好健康的停車(chē)環(huán)境;并不斷加強政府監督管理職能，建立長(cháng)效合理監控體制，提高停車(chē)位的整體質(zhì)量和管理人員素質(zhì)。只有這樣才能有效解決停車(chē)位緊張問(wèn)題，交通才能走向健康循環(huán)的軌道。
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