上海市住房保障的財稅配套

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　　上海市住房保障的財稅配套【1】

　　摘要：為健全住房保障體系，上海市在財政方面建立了一些支持機制，加大了財政的支持力度，還探索了一些有效的支持方式。

　　在稅收方面，從保障性住房的房源籌措、運營(yíng)管理和消費等環(huán)節都出臺了相應的優(yōu)惠政策。

　　上海市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)有助于拓寬保障性住房建設資金來(lái)源渠道，能提高住房資源的配置效率，還能促進(jìn)中央與地方關(guān)系的協(xié)調。

　　關(guān)鍵詞：住房保障;財稅政策;房產(chǎn)稅;上海

　　建立住房保障體系是在社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制中建設服務(wù)型政府的重要實(shí)踐，涉及到政府所履行的經(jīng)濟調節、市場(chǎng)監管、社會(huì )管理與公共服務(wù)等各項職能，需要從財政和稅收等方面予以重點(diǎn)安排，為住房保障工作提供堅實(shí)的財政支撐和政策支持。

　　在對住房保障體系的探索過(guò)程中，上海一直高度重視財稅配套問(wèn)題。

　　不僅嚴格貫徹落實(shí)中央有關(guān)部門(mén)的政策措施，而且注重結合實(shí)際情況積極開(kāi)展試點(diǎn)。

　　一、 上海市住房保障的財政支持

　　多年來(lái)，上海一直在調整和優(yōu)化財政支出結構，努力將有限的財政資源配置到關(guān)鍵領(lǐng)域和重點(diǎn)行業(yè)，形成了“三個(gè)聚焦”的思路，即聚焦惠民生、聚焦調結構、聚焦促和諧。

　　其中，加大保障性住房的財政投入就是順民意、解民憂(yōu)、惠民生的重要內容之一。

　　1. 建立財政支持機制。

　　著(zhù)眼于切實(shí)解決低收入家庭的住房困難，上海按照中央的統一部署，出臺了一系列推進(jìn)住房保障體系建設的財政政策，建立了一些有效的財政支持機制。

　　首先，明確住房保障專(zhuān)項資金的來(lái)源渠道。

　　廉租住房保障資金的來(lái)源主要包括地方財政預算安排用于廉租住房保障的資金、從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障的資金、住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準備金和管理費用后的全部余額以及中央劃撥的專(zhuān)項補助資金。

　　另外，還設立了動(dòng)遷安置專(zhuān)項補助資金和公租房專(zhuān)項資金，來(lái)源渠道主要是地方財政預算和土地出讓收入。

　　其次，明確保障性住房免收的全國性及地方性非稅收入項目。

　　廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房和動(dòng)遷安置住房，一律免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金。

　　其中，免收的行政事業(yè)性收費包括：防空地下室易地建設費、城市房屋拆遷管理費、工程定額測定費、白蟻防治費、建設工程質(zhì)量監督費等項目;免收的政府性基金包括：城市基礎設施配套費、散裝水泥專(zhuān)項資金、新型墻體材料專(zhuān)項基金、城市教育費附加、地方教育費附加、城市公用事業(yè)附加等項目。

　　再次，探索財政支持機制的新思路。

　　上海計劃啟動(dòng)實(shí)施一項新的政策，要求市與區縣從區縣商業(yè)性項目取得的土地出讓凈收益中各統籌15%，建立“上海市保障性住房專(zhuān)項資金”，用于全市保障性住房的重點(diǎn)項目建設。

　　2. 增加財政支持力度。

　　近年來(lái)，上海不斷加大財政支持住房保障建設的力度。

　　2008年，上海市區兩級安排廉租住房補貼資金21.3億元。

　　2009年，上海廉租住房市級補貼為1億元，區級補貼約23億元，另外在政府性基金中提供城鎮廉租住房保障專(zhuān)項資金10.2億元。

　　2010年，根據財政部《2010年政府收支分類(lèi)科目》規定的新增科目，上海住房保障市級支出為17.2億元，政府性基金中城鎮廉租住房保障專(zhuān)項資金支出為16.5億元。

　　從公開(kāi)的信息看，多數區縣的住房保障支出在2010年有所增長(cháng)，不僅表現在相對年初的預算上，而且體現于同比指數上。

　　比如，黃浦區在2010年的住房保障支出為1.48億元，為年初預算的105.5%，相比前一年增長(cháng)了8.3%;盧灣區在2010年的住房保障支出為0.63億元，為年初預算的100.7%，相比前一年增長(cháng)了18.5%。

　　2011年，上海市本級財政預算的住房保障支出為22億元。

　　此外，根據財政部相關(guān)規定，上海市在2011年的政府性基金中，用于廉租住房補貼資金、舊區改造資金等保障性住房支出為30億元，將在國有土地使用權收入(政府性基金)中予以安排。

　　多數區縣在2011年的財政預算中所安排的住房保障支出也都有所增長(cháng)。

　　3. 創(chuàng )新財政支持方式。

　　住房保障建設任務(wù)繁重，資金需求巨大，僅僅依靠政府財政投入，難以保證住房保障建設的可持續性。

　　因而，上海還積極創(chuàng )新財政支持方式，充分發(fā)揮政府財政投入的引導帶動(dòng)作用，放大財政政策效能，通過(guò)采取財政貼息、政府資本金注入、稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會(huì )力量參與保障性住房的建設和運行管理，建立可持續發(fā)展的長(cháng)效機制。

　　比如，針對公共租賃住房的建設和運營(yíng)難題，上海探索建立一批公共租賃住房運營(yíng)機構。

　　由市區兩級財政共同出資，向這些機構提供一定規模的資本金，從而使這些機構成為負責公共租賃住房投資、建設籌措、供應和租賃管理的主體，并引導各類(lèi)社會(huì )投資主體參與公共租賃住房的建設和運營(yíng)。

　　二、 上海市住房保障的稅收配套

　　稅收是國家為滿(mǎn)足社會(huì )公共需要，按照法律規定的標準和程序，強制、無(wú)償地取得財政收入的一種經(jīng)濟活動(dòng)，也是國家憑借公共權力參與國民收入分配和再分配的一種方式。

　　根據不同時(shí)期的政治、經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展總目標，國家會(huì )在既定的制度框架內對某些稅收采取相應的激勵和照顧措施，以減輕特定納稅人應履行的納稅義務(wù)，從而起到引導、規范和調控的作用。

　　住房保障體系的建設離不開(kāi)稅收政策的支持。

　　由于住房保障是一項保障和改善民生的工作，從國民經(jīng)濟運行的角度看，也是一種收入再分配的方式，因而與稅收屬于同一范疇。

　　從這種意義上說(shuō)，對住房保障一些環(huán)節實(shí)行稅收優(yōu)惠或予以免征，可以節省征稅成本，減少行政資源的浪費。

　　而且，住房保障作為一種公共服務(wù)，社會(huì )意義遠大于經(jīng)濟意義，因而應通過(guò)稅收優(yōu)惠或相關(guān)措施，鼓勵各種社會(huì )力量參與住房保障工作。

　　另外，對住房保障工作給予稅收配套，還體現了經(jīng)濟社會(huì )協(xié)調發(fā)展的發(fā)展導向。

　　基于不同標準，可以將稅收分為若干種類(lèi)。

　　比如，按照課稅對象的不同，與住房保障相關(guān)的稅收可以分為流轉稅(包括營(yíng)業(yè)稅)、所得稅(包括企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅)、財產(chǎn)稅(包括房產(chǎn)稅、契稅)、行為稅(包括印花稅)、資源稅(包括土地增值稅、城鎮土地使用稅)。

　　再比如，按照稅收的計算依據為標準進(jìn)行分類(lèi)，又可以分為從量稅(城鎮土地使用稅)、從價(jià)稅(包括營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、契稅、土地增值稅等)。

　　在此，為了全面描述上海圍繞住房保障體系而提供的稅收配套措施，擬從保障性住房的房源籌措、運營(yíng)管理和消費等幾個(gè)方面進(jìn)行分類(lèi)。

　　1. 保障性住房房源籌措環(huán)節的稅收配套。

　　(1)城鎮土地使用稅。

　　按照財稅[2008]24號、財稅[2010]42號、財稅[2010]88號等中央有關(guān)部門(mén)文件的規定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的建設用地免征城鎮土地使用稅。

　　在商品住房等開(kāi)發(fā)項目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可以按這些保障性住房的建筑面積占總面積的比例免征城鎮土地使用稅。

　　(2)土地增值稅。

　　對企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織轉讓舊房作為保障性住房(包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房)，且增值額未超過(guò)扣除項目余額20%的，免征土地增值稅。

　　(3)印花稅。

　　對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與相應保障性住房相關(guān)的印花稅予以免征。

　　在商品住房等開(kāi)發(fā)項目中配套建造廉租住房、經(jīng)濟適用住房、改造安置住房和公共租賃住房的，依據政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可以按照各類(lèi)保障性住房的建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)和建造單位的印花稅。

　　(4)契稅。

　　對廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購買(mǎi)住房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購經(jīng)濟適用住房繼續作為經(jīng)濟適用住房房源、公租房經(jīng)營(yíng)管理單位購買(mǎi)住房作為公租房、經(jīng)營(yíng)管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

　　(5)所得稅。

　　企事業(yè)單位、社會(huì )團體以及其他組織捐贈住房作為廉租住房和公租房，符合稅收法律法規規定的，捐贈支出在年度利潤總額12%以?xún)鹊牟糠�，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除。

　　個(gè)人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超過(guò)其申報的應納稅所得額30%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。

　　2. 保障性住房經(jīng)營(yíng)管理環(huán)節的稅收配套。

　　(1)營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　對廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位、公共租賃住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規定價(jià)格、向規定保障對象出租廉租住房和公共租賃住房所取得的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

　　但是，公租房租金收入與其他住房經(jīng)營(yíng)收入應單獨核算，未單獨核算的，不得享受免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

　　(2)印花稅。

　　對廉租住房、公租房租賃雙方簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征。

　　3. 保障性住房消費環(huán)節的稅收配套。

　　(1)印花稅。

　　對廉租住房承租人、公租房承租人、經(jīng)濟適用住房購買(mǎi)人涉及的印花稅予以免征。

　　(2)契稅。

　　對個(gè)人購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房，在上海市現行3%契稅稅率基礎上減半征收。

　　其中，首次購買(mǎi)90平方米及以下經(jīng)濟適用住房的，憑上海市房地產(chǎn)交易中心出具的首次購房證明，契稅稅率暫按1%征收。

　　(3)個(gè)人所得稅。

　　對個(gè)人按照法定途徑獲得的廉租住房貨幣補貼，免征個(gè)人所得稅;但對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規定的補貼，則不能免征個(gè)人所得稅。

　　4. 保障性住房稅收配套的管理。

　　為了做好各類(lèi)保障性住房的稅收配套工作，上海市的相關(guān)部門(mén)建立了一種名單管理機制。

　　對符合規定的保障性住房經(jīng)營(yíng)管理單位、建設項目以及開(kāi)發(fā)企業(yè)名單，由上海市住房保障和房屋管理局通過(guò)書(shū)面形式定期向上海市地方稅務(wù)局提供。

　　市地方稅務(wù)局收到名單后，負責將名單轉發(fā)給所屬稅務(wù)征收分局。

　　各稅務(wù)征收分局據以辦理相關(guān)稅收的減免。

　　三、 上海市的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)

　　2011年1月27日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議同意在部分城市進(jìn)行對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，其中上海是試點(diǎn)城市之一。

　　房產(chǎn)稅改革，不僅是我國稅制改革的一項重要內容，對建立健全住房保障體系也有著(zhù)重大的推動(dòng)意義。

　　1. 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革的政策內容。

　　根據《上海市開(kāi)展對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，上海試點(diǎn)的征收對象為自2011年1月28日起在上海行政區域內居民家庭在上海新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非上海居民家庭在上海新購的住房。

　　在計稅依據上，參照應稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評估值，評估值按規定周期進(jìn)行重估。

　　試點(diǎn)時(shí)期，暫以應稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計稅依據。

　　房產(chǎn)稅暫按應稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計算繳納。

　　上海征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)的適用稅率暫定為0.6%。

　　但對于應稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。

　　比如，根據上海市統計局公布的數據，上海市2010年新建商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為14 213元/平方米。

　　因而，在2011年度，如果應稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格不高于28 426元/平方米的，則適用0.4%的稅率，否則要適用0.6%的稅率。

　　考慮到居民的合理居住需求以及其他情況，上海的試點(diǎn)方案規定了若干種稅收減免的情形。

　　(1)上海的居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積(指住房建筑面積)人均不超過(guò)60平方米(即免稅住房面積，含60平方米)的，其新購的住房暫免征收房產(chǎn)稅;人均超過(guò)60平方米的，對屬新購住房超過(guò)部分的面積，要計算征收房產(chǎn)稅。

　　其中，合并計算的家庭全部住房面積為居民家庭新購住房面積和其它住房面積的總和。

　　(2)上海居民家庭在新購一套住房后的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規定計算征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　(3)上海居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(4)符合國家和上海市有關(guān)規定引進(jìn)的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才，持有上海市居住證并在上海工作生活的，其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

　　(5)持有上海居住證滿(mǎn)3年并在上海工作生活的購房人，其在上海新購住房、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅;持有上海居住證但不滿(mǎn)3年的購房人，其上述住房先按規定計算征收房產(chǎn)稅，待持有上海居住證滿(mǎn)3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房產(chǎn)稅，可予退還。

　　(6)其他需要減免或免稅的住房，由上海市政府決定。

　　上海在試點(diǎn)方案中明確規定，對房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出。

　　2. 上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革對住房保障體系建設的意義。

　　房產(chǎn)稅不僅能合理調節居民收入分配，改善社會(huì )收入分配結構，為住房保障體系建設創(chuàng )造更加適宜的宏觀(guān)環(huán)境，而且能正確引導住房消費，提高住房資源的配置效率，為住房保障體系建設營(yíng)造更加有利的市場(chǎng)環(huán)境，更能改善地方政府的財政收支結構，為住房保障體系建設提供相對穩定的資金來(lái)源。

　　(1)拓寬資金來(lái)源渠道。

　　上海的試點(diǎn)方案已經(jīng)明確，房產(chǎn)稅收入主要用于保障性住房建設，這對拓寬保障性住房建設的資金來(lái)源渠道具有直接意義。

　　盡管從目前的試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅收入在數額上尚不夠龐大，但從制度演進(jìn)與國際比較的角度看，房產(chǎn)稅必將會(huì )是保障性住房建設的重要資金來(lái)源渠道。

　　(2)提高住房資源的配置效率。

　　房產(chǎn)稅，既能抑制部分投機性的購房需求，又能引導部分投資者確立相對理性的購房需求，從而改善市場(chǎng)化商品住房的供求關(guān)系。

　　由于市場(chǎng)化商品住房體系與保障性住房體系是相輔相成的，無(wú)論哪一個(gè)體系出現較劇烈的波動(dòng)，都勢必會(huì )影響到另外一個(gè)體系。

　　同樣，一個(gè)體系漸趨穩定，也會(huì )有助于另一個(gè)體系的平穩運行。

　　因而，通過(guò)征收房產(chǎn)稅，提高住房資源的配置效率，可以減少住房保障體系所承受的壓力，為住房保障體系建設創(chuàng )造更加有利的市場(chǎng)環(huán)境。

　　(3)促進(jìn)府際關(guān)系的協(xié)調。

　　任何一項制度的有序運行都有賴(lài)于不同層級的各類(lèi)主體能夠實(shí)現激勵相容。

　　通過(guò)對部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，可以?xún)?yōu)化調整既有的稅制結構，減少地方政府對土地財政的依賴(lài)程度，改善地方政府的財政收支結構，更為重要的是，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，在中央政府和地方政府之間能實(shí)現激勵相容，從而可以促進(jìn)府際關(guān)系的協(xié)調。

　　作為政府提供公共服務(wù)的一項重要內容，住房保障的順利推進(jìn)無(wú)法離開(kāi)協(xié)調的府際關(guān)系。

　　因而，房產(chǎn)稅改革是一個(gè)推進(jìn)住房保障體系建設的重要因素。

　　四、 完善財稅配套政策的建議

　　著(zhù)眼于建立和完善分層次、多渠道、成系統的住房保障體系，上海市有關(guān)住房保障的財稅配套政策還需要在以下幾個(gè)方面予以推進(jìn)。

　　1. 優(yōu)化政府財政投入，提高公共資金使用效率。

　　住房保障體系的建立和完善離不開(kāi)政府的財政投入，這是由住房保障的公共服務(wù)屬性所決定的。

　　不過(guò)，在加大政府財政投入的同時(shí)，要進(jìn)一步優(yōu)化投入結構，要更加聚焦基本公共服務(wù)，更加聚焦民生改善。

　　比如，在不同的住房保障服務(wù)類(lèi)型中，應將更多的財政投入于廉租住房、公共租賃住房和危房改造。

　　另外，要逐步提高公共資金的使用效率，使有限的財政投入能盡可能地發(fā)揮保障效應。

　　2. 強化稅收引導力量，吸引社會(huì )資本投資。

　　除了政府財政投入外，還應該通過(guò)相關(guān)政策的引導，吸引社會(huì )力量積極參與保障性住房的開(kāi)發(fā)建設和運營(yíng)管理。

　　吸引社會(huì )資本的參與，既能彌補政府財政投入的不足，也能引導民間資本的合理流動(dòng)，還能提升住房保障的多元化。

　　比如，參與保障房建設運營(yíng)的社會(huì )主體能獲得財政補貼，或享受稅收優(yōu)惠或減免，或獲得貸款貼息。

　　3. 發(fā)揮財稅綜合效應，營(yíng)造良好社會(huì )氛圍。

　　對于上海等人口導入量較大的特大型城市，還需要發(fā)揮財稅政策的綜合效應，使各種社會(huì )主體能充分利用存量住房為眾多工作關(guān)系不夠穩定的流動(dòng)人口提供宜居和實(shí)惠的租賃服務(wù)。

　　比如，合格主體能獲得稅收減免，或能獲得低息貸款。

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　　房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的財稅處理【2】

　　摘 要 近二十年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)快速發(fā)展，成為我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　但是我國房地產(chǎn)業(yè)在會(huì )計核算、稅務(wù)處理等方面，還有很多不成熟和不規范之處，本文將對房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得預售收入這一業(yè)務(wù)，從會(huì )計核算與稅務(wù)處理方面結合實(shí)際進(jìn)行介紹、分析和探討。

　　關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 預售收入 財稅處理

　　房地產(chǎn)企業(yè)預售收入是指房地產(chǎn)企業(yè)根據《城市商品房預售管理辦法》的有關(guān)規定，對符合預售條件的在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在向主管部門(mén)申請并取得預售許可后，與買(mǎi)受人簽訂《商品房預售合同》，將正在建設中的商品房預先出售給買(mǎi)受人，而向買(mǎi)受人收取的定金或房款收入。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)預售收入財稅處理規定

　　(一)會(huì )計核算規定

　　由于在房地產(chǎn)預售過(guò)程中取得的預售收入不能符合新《企業(yè)會(huì )計準則――收入》關(guān)于收入確認的相關(guān)條件，因此房地產(chǎn)企業(yè)在預售過(guò)程中所取得的價(jià)款，只能是預收性質(zhì)的款項，應作為“預收賬款”進(jìn)行核算;待開(kāi)發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照購銷(xiāo)合同規定將合格的房產(chǎn)移交給購買(mǎi)方，辦妥移交手續后再確認收入的實(shí)現。

　　而對于預售收入繳納的相關(guān)稅費如何進(jìn)行會(huì )計核算，現行會(huì )計制度還未及時(shí)進(jìn)行規范。

　　(二)稅收征管規定

　　根據我國現行稅法的規定，對房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所取得的預售收入應分別按以下規定繳納相關(guān)稅費：

　　1、營(yíng)業(yè)稅：根據2009年1月1日實(shí)施的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則》第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預收款的當天。

　　2、土地增值稅：根據《關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》(財稅字【1995】第048號)第十四條、《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財稅〔2006〕21號)第三條及各省、自治區、直轄市地方稅務(wù)局根據當地情況制定的土地增值稅預征辦法預繳土地增值稅。

　　3、企業(yè)所得稅：根據《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第九條規定，企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度(或月度)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

　　第十二條規定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

　　由此可見(jiàn)，國家對房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售收入是按照“收付實(shí)現制”的原則來(lái)確認應納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的，通過(guò)提前征收相關(guān)稅費，加強了稅收的源頭控制，確保了房地產(chǎn)稅收能夠及時(shí)地、均衡地解繳入庫。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)預售收入財稅處理現狀

　　(一)預售收入財稅處理現狀

　　1、雖然近幾年房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算已在逐步規范，但仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段的會(huì )計核算上不能?chē)栏駞^分預售收入與代收代繳款項，使用科目混亂，甚至存在部分預售收入不入賬現象。

　　2、預售階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)以“預收賬款”的貸方發(fā)生額作為當期應納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅的計算依據。

　　(二)預售收入相關(guān)稅費財稅處理現狀

　　由于現行會(huì )計制度未能及時(shí)對預售收入相關(guān)稅費如何會(huì )計核算進(jìn)行規范，使得各房地產(chǎn)企業(yè)在稅費計提(或結轉)環(huán)節做法不一，導致會(huì )計信息不能正確反映。

　　目前各房企關(guān)于預售收入相關(guān)稅費的會(huì )計處理方較多，但大致可歸納為如下兩類(lèi)：

　　1、相關(guān)稅費直接損益類(lèi)。

　　該類(lèi)方法的要點(diǎn)是先根據當期預售收入對相關(guān)稅費(包含營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅)進(jìn)行計提，將稅費計入“營(yíng)業(yè)稅金及附加”，月末結轉當期損益。

　　計算當期應納所得稅時(shí)，不再單獨對當期繳納的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等進(jìn)行納稅調整。

　　該類(lèi)方法的弊端在于：把不符合收入確認條件的“預收賬款”以收入的形式結算了相關(guān)稅費，虛增了損益和負債，且人為地割斷了預售收入、營(yíng)業(yè)收入與營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅等相關(guān)稅費之間的勾稽關(guān)系，也違背了會(huì )計的配比原則。

　　2、相關(guān)稅費配比損益類(lèi)。

　　該類(lèi)方法的要點(diǎn)是通過(guò)使用過(guò)渡性科目或單獨使用“應交稅費”科目將預售收入繳納的相關(guān)稅費逐步與營(yíng)業(yè)收入配比確認當期損益。

　　該類(lèi)方法在計算當月應納所得稅時(shí)，需對預售收入繳納的相關(guān)稅費調減應納稅所得額。

　　在該類(lèi)處理方法中，如果通過(guò)增設相關(guān)資產(chǎn)類(lèi)過(guò)渡性科目來(lái)將預售收入繳納的相關(guān)稅費逐步確認為損益，會(huì )造成資產(chǎn)的虛增，但可解決了營(yíng)業(yè)稅金及附加、所得稅的應交數和已交數問(wèn)題，資產(chǎn)負債表中能清楚地反映已預繳的相關(guān)稅費，損益表也體現了配比。

　　如果不借助任何過(guò)渡科目而直接通過(guò)“應交稅費”科目進(jìn)行核算的話(huà)，可能容易讓人把企業(yè)按規定繳納的相關(guān)稅費誤認為是企業(yè)“多交了稅費”，影響了會(huì )計的“明晰性原則”。

　　根據對以上兩類(lèi)相關(guān)稅費處理方法的比較與分析，筆者個(gè)人認為通過(guò)增設過(guò)渡科目來(lái)配比結轉相關(guān)稅費進(jìn)損益的作法更為合理。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)預售收入財稅處理方法的相關(guān)建議

　　(一)規范房地產(chǎn)企業(yè)預售收入會(huì )計核算

　　1、由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)在預售階段進(jìn)行稅收征管的主要依據為“是否取得預售收入”(即是否取得預收賬款)。

　　因此，如何正確核算“預收賬款”對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要，我們只有在日常核算過(guò)程中能夠明確區分哪些屬于是建立在購銷(xiāo)合同基礎上取得的應稅收入(如向購貨方預收的定金或部分房款)，哪些不屬于應稅收入而應作為“其他應付款”來(lái)核算的其他暫收、應付款項(如誠意金、公共維修基金等)，才能正確計算各期應納稅額，才能有效防范涉稅風(fēng)險。

　　2、為了便于日后對預售收入納稅的管理與檢查，并統一房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營(yíng)時(shí)期(包括預售期與現房銷(xiāo)售期)相關(guān)稅費的計算口徑，筆者建議，在收到賬款時(shí)，不管是在預售期還是在現房銷(xiāo)售期均一律從“預收賬款”科目過(guò)賬。

　　這樣我們就很容易地從“預收賬款”的當期借方發(fā)生額得知企業(yè)當期確認的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是多少、當期應計提多少稅費;從“預收賬款”的當期貸方發(fā)生額就能計算出當期應交多少稅費。

　　(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)預售收入相關(guān)稅費的計算公式

　　根據稅法對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入應繳稅費的相關(guān)規定，并結合工作實(shí)踐情況與稅務(wù)征管要求，現對房地產(chǎn)預售階段應繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的計算公式作了相應延伸與完善，使其適用于房地產(chǎn)企業(yè)的各經(jīng)營(yíng)時(shí)期(包括預售期與現房銷(xiāo)售期)：

　　當前本年累計應繳所得稅額=[當前實(shí)際利潤總額-本年度"預收賬款"借方累計發(fā)生額×預計計稅毛利率+本年度"預收賬款"貸方累計發(fā)生額×預計計稅毛利率-本年預售收入繳納的稅費+本年確認的"營(yíng)業(yè)稅金及附加"]×稅率

　　通過(guò)以上對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入財稅處理的介紹、比較與分析，我們可以看出房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的會(huì )計與稅務(wù)處理方法因各自確認的時(shí)點(diǎn)不同而存在一定的差異，即取得預售收入時(shí)不得確認會(huì )計上的收入，但應作為應納稅收入計算繳納相關(guān)稅費。

　　因此，我們在處理房地產(chǎn)企業(yè)預售收入時(shí)，應按照有關(guān)要求對會(huì )計處理與稅務(wù)處理區別對待，只有這樣我們才能在正確核算會(huì )計業(yè)務(wù)、準確反映會(huì )計信息的同時(shí)有效地避免可能遭受的稅務(wù)風(fēng)險。

　　參考文獻：

　　[1]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法.國稅發(fā)【2009】31號.

　　[2]中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細則.財政部令【2008】第052號.

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