淺談關(guān)于加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的思考
對于我國的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收問(wèn)題應該多加強管理，下面小編為大家整理了關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的論文，僅供大家參考。
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收征管 一體化管理
論文摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的稅收是地方稅收收入的重要來(lái)源，本文對房地產(chǎn)行業(yè)在稅收征管中存在的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并提出了具體的預防措施和管理方法。
隨著(zhù)城市建設及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入大幅增長(cháng)，己成為地方稅收收入的重要來(lái)源。但由于建筑房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多、征管的難度大.稅源管理仍存在較大漏洞。為了提高該行業(yè)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平.進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調控職能.促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。有必要在現行管理體制下落實(shí)各項管理要求的同時(shí).通過(guò)整合現有征管資源.加強部門(mén)協(xié)調配合，搞好各征管環(huán)節的銜接。進(jìn)一步做到應收盡收�，F結合房地產(chǎn)業(yè)稅收管理的實(shí)際。就加強房地產(chǎn)業(yè)稅收管理談幾點(diǎn)意見(jiàn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管存在的問(wèn)題
(一) 房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)納稅意識不強。目前，大多數房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)是地方政府通過(guò)招商引資開(kāi)辦的.這些企業(yè)曲解地方的優(yōu)惠政策.甚至有的認為自己是招商引資企業(yè).在稅收方面享有優(yōu)惠、得到“照顧理所應當：部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對自己的納稅義務(wù)和有關(guān)稅收政策不清楚.特別是對預收房款、以房抵頂工程款、代收款項等特殊稅收政策更是知之甚少。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財務(wù)核算不健全。一是財務(wù)制度混亂。賬務(wù)不全.有的甚至根本沒(méi)有建賬。二是收入不實(shí)。有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用預收售房款的形式.因未開(kāi)具正式發(fā)票.預收款長(cháng)期掛在賬上.不作收入.有的甚至無(wú)賬可查。三是虛列成本。多數房地產(chǎn)企業(yè)由于工期長(cháng)，與建安施工結算不及時(shí).成本核算未嚴格執行權賁發(fā)生制、遵循配比原則.有的仍然按收付實(shí)現制即對成本采取支付多少.就列支多少：對末售房面積。收入未轉但成本已提前列支.造成收入、成本不配比。因而無(wú)法核實(shí)其真實(shí)成本，也就無(wú)法真實(shí)反映企業(yè)盈虧情況。有的按預計數開(kāi)具收款收據入賬。造成成本虛增.同時(shí)存在大置的不合法憑證或沒(méi)有取得憑證。
(三) 政策宣傳力度不夠.政策執行不能到位。目前。在土地使用權的出讓和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、轉讓諸環(huán)節分別征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等稅種。由于涉及的稅種較多，房地產(chǎn)方面的稅收政策又不能及時(shí)、全面地送到納稅人手中，使一些納稅人無(wú)法對房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策有所認識。同時(shí)由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稅收法律意識淡薄，又不積極配合也增加了征收難度.導致房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅收政策執行不到位。
(四)稅收征管力度不夠，漏洞較為明顯。由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì )計核算復雜，涉及稅種相對較多.使得征管難度加大，再加上稅務(wù)部門(mén)征管手段的落后。房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎管理工作不扎實(shí).使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的缺失。主要原因：一是稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅.而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管.而忽視了對企業(yè)所得稅的管理。二是行業(yè)稅收管理措施不到位。如目前對企業(yè)所得稅的征管.有核定征收、查賬征收，還有以工程為單位.待工程完工后進(jìn)行結算征收等.而土地增值稅則由于提供稅款不多.計算程序復雜，以及預征政策落實(shí)問(wèn)題.使得征管上存在較大的漏洞。三是發(fā)票控管力度不強。主要表現在：其一.施工企業(yè)結算不開(kāi)具建安發(fā)票，無(wú)法確定工程成本。其二，房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票.在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí).難以確認收入，從而影響稅款征收。其三.房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結算.混淆納稅義務(wù)時(shí)間.少申報收入。四是房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性強。流云力JIl生強是房地產(chǎn)行業(yè)的共同特點(diǎn)，目前，全市外來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是外地的固定業(yè)戶(hù).往往以回總公司匯總納稅為由.不愿接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機關(guān)管理.但按照國家政策的規定.他們中無(wú)一符合回總公司匯總納稅的條件.并且在我市累計經(jīng)營(yíng)期限大都超過(guò)了180天.應該接受經(jīng)營(yíng)地稅務(wù)機關(guān)管理。流動(dòng)性強的特點(diǎn)給稅收管理帶來(lái)一定困難.稍有疏松.極易形成漏征漏管。
(五)稅收違法打擊不夠.檢查工作力度不到位。
目前，地稅機關(guān)檢查人員素質(zhì)參差不齊，專(zhuān)業(yè)性管理較弱，給那些少繳、不繳、甚至偷逃稅款的人有機可乘。造成稅源的白白流失。另外，對偷逃稅的處罰不嚴.雖然刑法、稅收征管法又寸偷逃稅行為有明文處罰的規定，但在實(shí)際工作中，稅務(wù)部門(mén)往往以補代罰，以罰代刑，使偷逃稅的人總存有僥軍的心理。如契稅是一次性的行為稅，涉及的納稅人面寬且復雜.事后監督檢查.追繳稅款相當困難。目前.產(chǎn)權交易雙方或者中介機構采取瞞報成交價(jià)，t丁立假合同等手段降低計稅依據以達到少繳稅款的目的.由于稅法對這類(lèi)偷逃稅行為沒(méi)有相應的處罰條款.加上查處不嚴，致使開(kāi)發(fā)商、中介機構以及產(chǎn)權承受人肆無(wú)忌憚地弄虛作假，偷逃國家稅款。
(六) 部門(mén)配合缺乏合力，稅收管理外部環(huán)境有待改善。雖然新的稅收征管法對有關(guān)部門(mén)協(xié)稅護稅職能作用作出了明確的法律規定，但現實(shí)中由于部門(mén)利益驅使.造成部門(mén)配合不力，協(xié)稅護稅組織不夠完善.更增加了管理難度。稅務(wù)部門(mén)在具體進(jìn)行房地產(chǎn)稅收征管過(guò)程中.一些基礎信息來(lái)源于房管、土地等部門(mén)。但由于彼此不屬于同一領(lǐng)導部門(mén).以及沒(méi)有一個(gè)具體的法律或規蕈來(lái)約束相關(guān)部門(mén)對房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)稅護稅行為。致使部門(mén)之間協(xié)調配合乏力。稅務(wù)部門(mén)對房地產(chǎn)業(yè)稅收的征管工作.普遍需要依靠相關(guān)部門(mén)的協(xié)助配合。才能掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅源資料.但在買(mǎi)際工作中。出于種種原因很難形成部門(mén)合力.由于涉及的部門(mén)較多，其各自又有各自的管理程序，目前相互之間的合作只處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)。遇到問(wèn)題不能及時(shí)解決.必須召開(kāi)部門(mén)間的協(xié)調會(huì )議才可解決.缺乏相應的激勵制約手段，未能實(shí)現信息共享.難以實(shí)現房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
二、對房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理的建議
針對房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作中存在的問(wèn)題，為了提高房地產(chǎn)稅收管理的科學(xué)化、精細化水平.進(jìn)一步發(fā)揮稅收的調控職能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，有必要在現行管理體制下落實(shí)各項管理要求的同時(shí).通過(guò)整合現有征管資源，實(shí)現信息共享.加強部門(mén)協(xié)調配合.搞好各征管環(huán)節連接.實(shí)施一體化管理。
(一) 優(yōu)化服務(wù)，加強有關(guān)稅收政策的宣傳和財務(wù)核算的輔導。一是通過(guò)印發(fā)宣傳材料、宣傳手冊.在新聞媒體、稅務(wù)網(wǎng)站上開(kāi)辟宣傳專(zhuān)欄，舉辦專(zhuān)門(mén)培訓班等多種形式.將國家房地產(chǎn)政策特別是相關(guān)稅收政策傳達給每一個(gè)企業(yè)負責人、財務(wù)人員和辦稅人員：二是主動(dòng)深入企業(yè)宣講有關(guān)政策，了解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，幫助健全財務(wù)制度.規范財務(wù)核算.減少房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的納稅風(fēng)險。還可通過(guò)設立招商引資綠色通道，優(yōu)先為外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)辦理相關(guān)手續。三是經(jīng)常向地方政府匯報工作，將房地產(chǎn)稅收管理情況進(jìn)行專(zhuān)題匯報，向有關(guān)領(lǐng)導宣講房地產(chǎn)稅收政策，幫助分析規范房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理對地方經(jīng)濟發(fā)展的促進(jìn)作用，最大限度地爭取地方政府的支持。通過(guò)依法開(kāi)展熱情、規范的稅收服務(wù)，提高企業(yè)自覺(jué)納稅的意識.使之熟練掌握稅收知識和辦稅技能.用誠心、誠信營(yíng)造良好經(jīng)濟稅收環(huán)境，贏(yíng)得地方政府、社會(huì )各界特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的理解和配合，留住外來(lái)商家。
(二)革新稅收征管措施，推進(jìn)稅收精細化管理。一是全面推廣分戶(hù)全程管理模式。對房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)行“棟號管理".按施工棟號或商品房銷(xiāo)售的棟號登記臺賬.一棟一檔.全面掌握每一棟號的成本、核算和銷(xiāo)售情況，實(shí)施稅源監控：同時(shí)對房屋土地權屬進(jìn)行普查并建立征管臺賬：實(shí)現房管、土地部門(mén)的產(chǎn)權檔案信息與稅務(wù)部門(mén)共享.由檔案建臺賬。通過(guò)三套臺賬完善管理模式。二是加強發(fā)票管理工作.把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶(hù)收取訂金、預售房款的票據全部納入地稅發(fā)票管理。定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況.核對發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷(xiāo)售的價(jià)格一致，對違規操作填開(kāi)的發(fā)票.嚴格進(jìn)行處罰。三是加大稅收檢查力度。打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。重點(diǎn)對無(wú)證戶(hù)、掛靠戶(hù)、承包戶(hù)以及以房易地、以地易房或私下交易方式從事經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的業(yè)戶(hù)進(jìn)行重點(diǎn)監控。同時(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)項稽查.堵塞漏洞�？梢圆扇∫粭l街一幢房產(chǎn)逐個(gè)清理的拉網(wǎng)式清查辦法：對不依法接受稅務(wù)管理或偷逃稅行為情節嚴重.造成不良影響的，予以嚴厲打擊并公開(kāi)曝光。起到打擊一個(gè)、震懾一片的作用.確保房地產(chǎn)業(yè)稅收不流失。
(三)有針對性地采取核定征收的辦法。對那些財務(wù)核算不健全.稅基不真實(shí)，收入總額及成本費用支出均不能正確核算.不能向主管稅務(wù)機關(guān)提供真實(shí)、準確完整的納稅資料的納稅戶(hù).可以采取核定征收管理方法.包括定額征收和核定征收。對掛靠戶(hù)、承包戶(hù)應按照同行業(yè)同規模水平從高核定征收.在具體操作方面可以按照核定應納稅所得率確定應納稅所得額.按商品建筑面積乘以市場(chǎng)價(jià)格核定計稅營(yíng)業(yè)額等方法。
(四) 加強聯(lián)合控管力度.建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò )。房地產(chǎn)行業(yè)的稅收管理需要多方面的支持，因此稅務(wù)機關(guān)要建立健全協(xié)稅護稅的控管網(wǎng)絡(luò ).嚴密監控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)。首先.加強與土地管理、房產(chǎn)管理等部門(mén)的聯(lián)系.建立信息共享傳遞制度。把握土地使用權的取得、項目審批、預售及銷(xiāo)售、產(chǎn)權登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節.全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料。建立房地產(chǎn)稅收電子檔案，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理.及時(shí)發(fā)現新情況、新問(wèn)題。其次.以契稅征管為契機.全面掌握稅源信息。實(shí)施一體化管理。主要是以契稅征管為把手.嚴格執行“先稅后證"的有關(guān)規定。以證控稅.堵塞漏洞.把住稅源控管的關(guān)鍵環(huán)節。再通過(guò)征收機關(guān)聞的配合。準確、快捷傳遞信息。實(shí)現信息的互通共享。凡不持稅務(wù)部門(mén)監制發(fā)票和稅票.房產(chǎn)、土地部門(mén)不予辦理產(chǎn)權證照。從制度上堵塞稅收流失的漏洞。稅務(wù)機關(guān)要充分利用契稅征管中獲取的信息.明確責任人。跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源情況.對有關(guān)稅收實(shí)施有效管理.提高稅收的管理質(zhì)量和效率。
(五) 建立健全房地產(chǎn)信息庫。按照房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)流程。在房管、規劃、國土等部門(mén)的配合與支持下。健全部門(mén)聯(lián)動(dòng)的稅收監控網(wǎng)絡(luò )。多方采集房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅信息.對房地產(chǎn)權屬轉移雙方的名稱(chēng)、識別號碼.房地產(chǎn)的位置、面積、轉移時(shí)間、轉移價(jià)格等相關(guān)信息.按照“五統一”的要求.在登錄入賬的基礎上全部輸入微機進(jìn)行管理.并及時(shí)傳遞、比對、整理、歸集.按日錄入.按周核對.按月訂冊，初步建成一個(gè)“集中管理、相互依托、數據規范、信息共享”的綜合信息庫.使之成為涉稅信息處理中心和稅源監控中心。同時(shí)，綜合利用房地產(chǎn)轉讓信息.與納稅人的納稅申報資料進(jìn)行比對。隨時(shí)掌握稅源變化情況.讓各種房地產(chǎn)信息歸入稅源管理檔案.逐步實(shí)現各管理部門(mén)之間、各稅種之間最大程度的信息互通共享。利用土地使用權交易信息，及時(shí)掌握承受土地使用權的單位或個(gè)人名稱(chēng)、土地坐落位置、價(jià)格、用途、面積等信息.了解或控制城鎮土地使用稅、耕地占用稅稅源，加強城鎮土地使用稅的征收管理，對占用耕地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設的，及時(shí)征收耕地占用稅。利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)交易信息，掌握單位、個(gè)人在房地產(chǎn)二級市場(chǎng)轉讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅源信息.將轉讓方名稱(chēng)、識別號碼，轉讓房地產(chǎn)的坐落地點(diǎn)、面積、價(jià)格與有關(guān)納稅申報資料進(jìn)行比對分析，發(fā)現漏繳稅款的.及時(shí)進(jìn)行追繳.切實(shí)加強在房地產(chǎn)二級交易市場(chǎng)轉讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅收的管理。利用契稅征管中獲取的有關(guān)信息，建立健全房地產(chǎn)行業(yè)稅源臺賬和征收臺賬，跟蹤掌握有關(guān)房地產(chǎn)稅收的稅源變化和征收情況，嚴格實(shí)行以票控稅.促使購房者主動(dòng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商索取不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票。從而提高管理質(zhì)量和效率。
(六)進(jìn)一步細化房地產(chǎn)一體化管理流程。以契稅為把手.從房地產(chǎn)有關(guān)信息的獲取及處理.到房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)稅種納稅人的納稅申報、稅款征收、臺賬登錄及相關(guān)資料的傳遞反饋。對每個(gè)稅種的征管環(huán)節和辦理程序進(jìn)行細化.繪制《房地產(chǎn)稅收一體化管理流程圖》。進(jìn)一步明確了征管崗位貫任.形成一條有序操作的傳遞鏈條。為搞好征收管理.實(shí)行“三個(gè)跟蹤”：
一是通過(guò)建立管理臺賬.分戶(hù)跟蹤了解土地利用規劃、計劃投資、施工單位、出包合同或協(xié)議以及建設施工進(jìn)度等情況，及時(shí)登記掌握從事建設施工的單位或個(gè)人應繳納的營(yíng)業(yè)稅及附加、所得稅、印花稅等各稅種稅源情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中有關(guān)稅收征管的信息從立項到用地建設以及稅收征納入庫等情況一目了然。二是跟蹤了解并掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費用、商品房預售和實(shí)際銷(xiāo)售進(jìn)度、收款方式、收款時(shí)間等情況。監控商品房的存量變化，跟蹤監控商品房的銷(xiāo)售進(jìn)度.并利用契稅征管中獲取的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房的信息.對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳稅情況進(jìn)行納稅評估.及時(shí)發(fā)現問(wèn)題，及時(shí)解決問(wèn)題。三是跟蹤了解涉稅執法程序.按照稅收管理員執法責任制實(shí)施辦法》的要求，嚴格落實(shí)執法目標責任制。規范執法文書(shū)。嚴格稅收征管.對稅收征管過(guò)程環(huán)節、稅務(wù)部門(mén)崗位銜接環(huán)節、征納事項告知受理環(huán)節實(shí)行全程監控.做到環(huán)環(huán)相連.程序公開(kāi)透明，充分發(fā)揮了一體化管理的效能。
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