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2017土地登記代理人考試《理論與方法》復習題附答案
1、城市規劃具體編制包括()。
A、規劃法律體系
B、規劃行政體系
C、總體規劃
D、詳細規劃
標準答案：c, d
2、 按土地價(jià)格使用目的分為：()
A、買(mǎi)賣(mài)價(jià)格與租賃價(jià)格
B、抵押價(jià)格與課稅價(jià)格
C、拍賣(mài)價(jià)格與招標價(jià)格
D、征地價(jià)格與掛牌價(jià)格
標準答案：a, b
解析：拍賣(mài)價(jià)格、招標價(jià)格、掛牌價(jià)格是按土地交易的方式劃分的。
3、 某宗地價(jià)格為300萬(wàn)元，其宗地面積為1000平方米，建筑面積為3000平方米，則()
A、地面地價(jià)為3000元/平方米
B、地面地價(jià)為1000元/平方米
C、樓面地價(jià)為3000元/平方米
D、樓面地價(jià)為1000元/平方米
標準答案：a, d
解析：樓面地價(jià)=宗地總地價(jià)/建筑面積=3000000/3000=1000，以單位建筑面積來(lái)表示土地單價(jià);宗地地面地價(jià)=宗地總地價(jià)/宗地面積=3000000/1000=3000。
4、 影響地價(jià)的行政因素有(ABCD)
A、土地住房制度
B、地價(jià)稅收政策
C、交通管制
D、行政隸屬變更
標準答案：a, b, c, d
解析：行政因素主要是國家從全社會(huì )利益和宏觀(guān)經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關(guān)政策，或推動(dòng)土地的轉移，或限制某類(lèi)土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。比如：土地制度、住房制度、城市規劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。
5、 國家稅賦的增加，一般而言( )
A、調控經(jīng)濟增長(cháng)幅度降低，導致土地價(jià)格下降
B、調控經(jīng)濟增長(cháng)幅度上升，導致土地價(jià)格上升
C、相應減少社會(huì )投資，導致土地需求下降
D、相應刺激社會(huì )投資增加，導致土地需求上升
標準答案：a, c
6、下列說(shuō)法正確的是：()
A、土地利用規劃常采取限制可供開(kāi)發(fā)的土地數量的做法會(huì )使地價(jià)下降。
B、由于規劃方案造成的區位影響，會(huì )對個(gè)別地塊的價(jià)格發(fā)生影響。
C、土地利用規劃對土地供給的影響，也會(huì )導致土地投機現象的增多。
D、規劃控制還會(huì )增加某些用途的用地數量，使之高出市場(chǎng)目前的實(shí)際需求水平，因而確保地價(jià)低于市場(chǎng)水平，以保證這部分用地不被用作其他用途。
標準答案：b, c, d
7、 阿蘭索在對城市及郊區土地市場(chǎng)進(jìn)行分析時(shí)，認為()。
A、買(mǎi)價(jià)曲線(xiàn)斜率最大的用戶(hù)因其競爭性強而取得市中心的區位，成為第一個(gè)使用者。
B、買(mǎi)價(jià)曲線(xiàn)斜率最小的用戶(hù)因其競爭性強而取得市中心的區位，成為第一個(gè)使用者。
C、由于使用者對區位的偏好，會(huì )因與市中心距離的增加而急劇減小。
D、由于使用者對區位的偏好，會(huì )因與市中心距離的增加而急劇增加。
標準答案：a, c
解析：阿蘭索又對城市及郊區土地市場(chǎng)進(jìn)行了分析，提出了土地市場(chǎng)取得平衡的條件，即供求數量相等“直到城市邊緣的所有的土地都被賣(mài)光，在一定距離以?xún)炔辉儆型恋爻鍪?rdquo;。買(mǎi)價(jià)曲線(xiàn)斜率最大的用戶(hù)因其競爭性強而取得市中心的區位，由于使用者對區位的偏好，會(huì )因與市中心距離的增加而急劇減小，因此在第一個(gè)使用者決定其土地消費量后，斜率次大的使用者將取得最靠近市中心的土地，一直外推出去，直到城市邊緣最后一個(gè)邊際使用者為止(如農業(yè)使用者)。
8、 下列地租與地價(jià)關(guān)系的說(shuō)法，正確的是()
A、地價(jià)與地租的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系
B、絕對地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素
C、級差地租是土地價(jià)格存在的根源
D、某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供的地租從而具有更高的價(jià)格。
標準答案：a, d
解析：1、土地價(jià)格實(shí)際上是地租的資本化，土地價(jià)格與租金的關(guān)系，猶如資本與利息的關(guān)系。2、絕對地租是土地價(jià)格存在的根源，無(wú)論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣，土地所有者在轉移其土地所有權時(shí)，必然會(huì )要求取得土地所有權的一方給予相應的經(jīng)濟補償，而這種補償的形式就是土地價(jià)格。3、級差地租的存在是決定土地價(jià)格高低的主要因素4、壟斷地租是導致特殊地段土地價(jià)格高的主要原因，某些土地具有特殊的自然條件，使得這些土地能夠提供的地租從而具有更高的價(jià)格。
9、 影響土地區位的主要因素包括()。
A、一般因素
B、自然因素
C、社會(huì )經(jīng)濟因素
D、行政因素
標準答案：b, c, d
解析：影響土地區位的主要因素包括自然、社會(huì )經(jīng)濟和行政等因素。
10、 下列屬于區位理論的有()
A、杜能“孤立國”理論
B、克里斯塔勒中心地理論
C、阿爾申爾德?韋伯工業(yè)區位論
D、阿蘭索地租理論
標準答案：a, b, c
11.關(guān)于最高額抵押，下列說(shuō)法不正確的有( )。
A.最高額土地抵押所擔保的最高債權額是確定的，但實(shí)際發(fā)生額不確定
B.最高額抵押所擔保的債權確定前，部分債權轉讓的，最高額抵押權不得轉讓?zhuān)斒氯肆碛屑s定的除外
C.最高額抵押的抵押財產(chǎn)，只能由債務(wù)人提供，不能由第三人提供
D.最高額抵押不受訴訟時(shí)效限制
E.最高額土地抵押是對一定期問(wèn)內將要連續發(fā)生的債權作擔保
【答案】CD
【解析】根據《物權法》第二百零三條的規定，最高額抵押是指為擔保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對一定期間內將要連續發(fā)生的債權提供財產(chǎn)擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形的，土地抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。
12.如果當事人約定主債權確定前部分債權轉讓土地抵押權也部分轉讓的，( )。
A.該約定無(wú)效
B.原最高額土地抵押權需要作變更登記
C.轉讓的土地抵押權需要重新作土地抵押登記
D.原最高額土地抵押所擔保的債權額隨之相應減少
E.未轉讓的部分債權成為無(wú)擔保債權
【答案】BCD
【解析】當事人可以約定在最高額土地抵押擔保的債權確定前，最高額土地抵押權隨部分債權的轉讓而轉讓。當事人的約定主要有以下兩種情形：①部分債權轉讓的，土地抵押權也部分轉讓?zhuān)罡哳~土地抵押所擔保的債權額隨之相應減少。在這種情況下，轉讓的土地抵押權需要重新作土地抵押登記，原最高額土地抵押權需要作變更登記;②部分債權轉讓的，全部土地抵押權隨之轉讓?zhuān)崔D讓的部分債權成為無(wú)擔保債權。
13.由于最高額土地抵押權所擔保的債權額在土地抵押期問(wèn)具有( )，債權清償的條件出現時(shí)，需要確定擔保債權額。
A.不確定性
B.變動(dòng)性
C.從屬性
D.擔保性
E.法定性
【答案】AB
【解析】最高額土地抵押權是對一定期間內將要連續發(fā)生的債權提供土地抵押擔保。也就是說(shuō)，最高額土地抵押權所擔保的債權額在土地抵押期間具有不確定性和變動(dòng)性。但債權終需要清償，在清償的條件出現時(shí)，債務(wù)人具體應清償多少債權，應有一個(gè)確定的數額。因此，最高額土地抵押權的實(shí)現除了需要債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現土地抵押權的情形外，還須具備其擔保債權額的確定。
14.最高額土地抵押權所擔保的債權確定的情形包括( )。
A.約定的債權確定期間屆滿(mǎn)
B.新的債權不可能發(fā)生
C.土地抵押財產(chǎn)被查封、扣押
D.債權人宣告破產(chǎn)
E.發(fā)生當事人約定的實(shí)現最高額土地抵押權的事由
【答案】ABCE
【解析】根據《物權法》的規定，債務(wù)人、土地抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)的，最高額土地抵押權所擔保的債權確定。
15.最高額土地抵押權所擔保債權額一旦確定，下列( )情形均屬于最高額土地抵押權擔保的范圍。
A.已屆清償期的主債權
B.未屆清償期的主債權
C.條件尚未成就的主債權
D.尚未發(fā)生的被擔保主債權的利息
E.最高額土地抵押權擔保的債權確定后才發(fā)生的主債權
【答案】ABCD
【解析】被擔保債權額確定時(shí)存在的主債權，不論其是否已到清償期或者是否附有條件，均屬于最高額土地抵押權擔保的范圍。被擔保債權確定時(shí)存在的被擔保主債權的利息、違約金、賠償金，不論在確定時(shí)是否已經(jīng)發(fā)生，也屬于被擔保債權的范圍。但是在最高額土地抵押權擔保的債權確定后才發(fā)生的主債權不屬于被擔保債權的范圍。
16.以土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權( )。
A.不得抵押
B.同時(shí)抵押
C.由雙方當事人根據合同約定確定是否抵押
D.如果是以劃撥方式取得的，應當抵押
【答案】B
【解析】根據《擔保法》第三十六條的規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(鎮)、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。
17.對于建設用地使用權，下列選項不得單獨抵押的是( )。
A.集體企業(yè)建設用地使用權
B.鄉鎮企業(yè)、村企業(yè)建設用地使用權
C.外資企業(yè)建設用地使用權
D.國有企業(yè)建設用地使用權
【答案】B
【解析】根據《物權法》第一百八十三條的規定，鄉鎮、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
18.有關(guān)建設用地使用權的抵押，下列表述不正確的是( )。
A.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物屬于抵押財產(chǎn)
B.建設用地使用權實(shí)現抵押權時(shí)，應當將土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分
C.對于建設用地使用權上新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償
D.處分新增建筑物所得的價(jià)款歸建筑物所有人所有
【答案】A
【解析】根據《物權法》第二百條的規定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物并不屬于抵押財產(chǎn)。抵押權人對其處分所得的價(jià)款，無(wú)權優(yōu)先受償。
19.關(guān)于國有建設用地上的房屋抵押，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押
B.房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地使用權不可同時(shí)抵押
C.房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地所有權同時(shí)抵押
D.房屋的所有權不可抵押，只能抵押房屋使用權
【答案】A
【解析】根據《物權法》第一百八十二條、《擔保法》第三十六條第一款、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條的規定，國有建設用地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。
20.如果以劃撥方式取得的土地使用權作為抵押物的，下列選項不屬于其必須滿(mǎn)足的條件的是( )。
A.經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準
B.土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個(gè)人
C.領(lǐng)有國有土地所有證
D.具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明
【答案】C
【解析】土地所有權屬于國家，其他任何組織和個(gè)人都不享有土地的所有權。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條的規定，劃撥土地使用權和其地上的建筑物抵押的，需領(lǐng)有國有土地使用證，而不是國有土地所有證。
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