房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多數項目不具有連續性，因此在項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制應強調有效的動(dòng)態(tài)的控制，以下是小編為大家推薦的相關(guān)MBA論文范文，希望能幫到大家。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制 1

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，但近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于飽和，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭的激烈程度也愈演愈烈，在需求不像過(guò)往那樣火爆的當下，如何加強成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)更好地生存和發(fā)展壯大的當務(wù)之急。文章從界定房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的概念、特點(diǎn)及對象出發(fā)，指出了房地產(chǎn)企業(yè)加強項目成本控制的原則，并從四個(gè)方面提出了成本控制的具體方法。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目;成本控制;原則;具體方法

　　一、相關(guān)概念界定

　　(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本的概念

　　項目成本是指為實(shí)現項目的總目標而進(jìn)行的各項活動(dòng)消耗人力、物力等資源而產(chǎn)生的各種費用的總和。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其最主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，所以房地產(chǎn)公司的成本就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本是指項目在決策立項、設計規劃、建設施工、竣工結算以及銷(xiāo)售等過(guò)程中耗費的所有費用的總和。

　　(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的核心環(huán)節體現在對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現穩定、可持續、健康的發(fā)展，實(shí)現項目的經(jīng)濟效益和社會(huì )效益，就需要通過(guò)加強對項目成本的控制來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，以保證開(kāi)發(fā)項目順利實(shí)施，確保項目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中合理均衡地配置各類(lèi)資源，從而獲得良好的經(jīng)濟、社會(huì )、環(huán)境效益。顯然，對項目成本的控制，對實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的效益是非常有效的控制手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本控制具有高風(fēng)險性、全面性、綜合性、程序性等幾個(gè)特點(diǎn)。

　　(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制的對象

　　根據全過(guò)程控制項目開(kāi)發(fā)成本的要求，主要的控制內容體現在如下幾個(gè)階段：

　　1.可行性研究階段�？裳须A段也是投資決策階段，對擬投資開(kāi)發(fā)地塊在其公開(kāi)掛牌前進(jìn)行可行性研究，包括成本測算，市場(chǎng)分析及最終受益情況，最終形成可研報告供決策者決策。

　　2.規劃設計階段。規劃設計階段是從項目控規、規劃條件、項目總體方案、單體方案、景觀(guān)方案，一直到相應的施工圖紙設計全部過(guò)程，此階段基本確定了開(kāi)發(fā)項目80%的成本，從結構形式、建筑體型、外立面形式、景觀(guān)等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時(shí)把限額設計的指標提供給設計部門(mén)。

　　3.招投標階段。此階段是由招標部門(mén)組織，根據設計方案/圖紙及技術(shù)標準編制相應的招標文件，同時(shí)對招標項目進(jìn)行成本估算，提出投標決策意見(jiàn)，盡可能做到合理低價(jià)選擇中標單位，做到有效控制成本。

　　4.施工階段。施工階段是依據設計圖紙和相關(guān)技術(shù)規范、操作規程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進(jìn)度控制計劃和控制措施，這個(gè)過(guò)程中要兼顧對開(kāi)發(fā)項目的成本進(jìn)行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規范為依據，參考市場(chǎng)行情，對施工過(guò)程中的設計變更、現場(chǎng)簽證進(jìn)行控制，同時(shí)避免發(fā)生無(wú)效成本。

　　5.竣工結算階段。對已竣工且經(jīng)過(guò)驗收合格后的總包/分包等項目及時(shí)進(jìn)行結算，準確的確定結算費用額以及維修保養額度，做到依據充分、合理控制。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制原則

　　(一)全面全員過(guò)程控制原則

　　全面考慮開(kāi)發(fā)項目壽命周期內各項事務(wù)的子目細化，全員參與成本控制并將責任落實(shí)到人，全程進(jìn)行有機綜合，形成PDCA(計劃一實(shí)施一檢查一調整)的良性循環(huán)過(guò)程。它包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本預測與決策、成本計劃和實(shí)施、成本核算和偏差分析等主要環(huán)節，其中以成本計劃的制定和計劃的實(shí)施監控為關(guān)鍵環(huán)節。

　　(二)成本控制的最低化原則

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本控制應該使用科學(xué)的手段和方法，比如企業(yè)的各類(lèi)制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開(kāi)發(fā)項目的成本，最終實(shí)現達到項目最低的結算成本目標。同時(shí)也要注意所控制成本項目的科學(xué)性和合理性，不能顧此失彼，應做到合理的降低，符合客觀(guān)規律、符合市場(chǎng)，避免事倍功半。

　　(三)目標成本管理的原則

　　實(shí)現目標成本管理，應包含以下內容:編制成本目標，并對其進(jìn)行責任分解，落實(shí)到具體責任部門(mén)和責任人，定期對目標的實(shí)際執行情況進(jìn)行檢查落實(shí)，對目標成本的實(shí)施、檢查、反饋、處理循環(huán)進(jìn)行評價(jià)和修正。在規劃設計審批通過(guò)后，應將目標成本完成定稿并實(shí)施，真正體現目標成本的前置指導性。目標成本的修改應有嚴格的規定，體現決策嚴謹性要求。

　　(四)動(dòng)態(tài)成本管理原則

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的多數項目不具有連續性，因此在項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制應強調有效的動(dòng)態(tài)的控制，充分體現出責、權、利相結合的原則。動(dòng)態(tài)成本是通過(guò)對已發(fā)生及待發(fā)生成本隨時(shí)掌握和控制，是成本管理責任部門(mén)依據已審批的目標成本，對項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續監控。在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應組成一個(gè)負責成本控制管理的機構或組織，可以是永久的，也可是臨時(shí)的，在對成本控制工作負責的同時(shí)，也應有一定的成本控制管理的權限，是成本控制的主導部門(mén)，同時(shí)項目管理負責人要定期檢查和考評各職能部門(mén)和各類(lèi)工作小組在成本控制中的業(yè)績(jì)，并做到獎罰分明。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制具體方法

　　(一)決策立項階段成本控制的措施

　　1.做好可行性研究�？尚行匝芯孔鳛榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項目前期階段的一個(gè)重要環(huán)節，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成敗起著(zhù)至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的根本目的是要實(shí)現經(jīng)濟效益與社會(huì )效益的最大化。項目投資決策依據就是可行性研究報告，報告內容論證是否經(jīng)濟合理，對項目建設成敗具有很大影響度。在房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)前期，需要充分考慮自身的地理條件、競爭優(yōu)勢和市場(chǎng)需求，充分做好前期的基礎調研工作，收集大量的資料，嚴密論證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項時(shí)就首先要對項目的`開(kāi)發(fā)規模大小進(jìn)行說(shuō)明，分析項目的選址條件以及所具備的建設條件、預期收入、及銷(xiāo)售利潤等，同時(shí)包括經(jīng)濟利益和社會(huì )效益分析，以及環(huán)境影響和社會(huì )影響評價(jià)及風(fēng)險分析等。

　　2.控制土地與拆遷費。土地和資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目開(kāi)發(fā)最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競爭性決定了土地成本作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對土地招投標制定好競買(mǎi)的策略及技巧，以最低的價(jià)格和風(fēng)險獲得最大的利潤。要控制好土地費用所能承受的最高限額。土地競拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤(pán)，預測未來(lái)幾年的銷(xiāo)售金額，根據建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價(jià)格銷(xiāo)售，假設零利潤來(lái)計算土地成本限額，計算拍賣(mài)可以承受的價(jià)格底線(xiàn)，從而保證土地成本控制在一定的范圍內。

　　(二)設計規劃階段成本控制的措施

　　1.推行設計的招投標制度。在項目的設計階段應大力引入競爭機制，推行方案設計、工程設計的招投標制度，以達到控制成本的目的。通過(guò)網(wǎng)絡(luò )、報刊等媒體發(fā)布招標公告，吸引諸多的設計大單位參與設計方案，從而優(yōu)選厲行節約，符合先進(jìn)技術(shù)、建設節能并安全適用且設計美觀(guān)的方案。

　　2.加強技術(shù)溝通、優(yōu)化設計方案。對于建筑師的設計方案，需由項目的成本控制負責人通過(guò)對設計方案的平面布局、結構特征、外觀(guān)造型等進(jìn)行研究，并充分與設計人員進(jìn)行建議、意見(jiàn)的溝通，明確規定設計質(zhì)量不過(guò)關(guān)而造成變更的改進(jìn)措施，以達到最大限度優(yōu)化設計方案的目的。

　　3.實(shí)行限額設計方法。設計單位在進(jìn)行設計中，要推行限額設計。所謂限額設計是指按照批準的設計任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

　　(三)建設施工階段成本控制的措施

　　1.嚴格執行招投標制度。通過(guò)嚴格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來(lái)控制投資，對成本控制具有非常關(guān)鍵的作用。主要是通過(guò)工程量清單，編制招標控制價(jià)格，為最終確定投標價(jià))格確定依據。建設項目實(shí)行工程招投標制，能夠引入市場(chǎng)競爭機制，確保合理的工程造價(jià)，同時(shí)能夠防止建設單位的暗箱操作。招標工作應遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認真編制工程標底和標書(shū)，做好評標定標工作，確保合理低價(jià)者中標。

　　2.加強合同管理。房地產(chǎn)項目是一個(gè)極為復雜的社會(huì )生產(chǎn)過(guò)程，包括建筑、結構、水電、機械設備、通訊等專(zhuān)業(yè)設計和施工活動(dòng)，需要各種材料、設備、技術(shù)和勞動(dòng)力的供應。在現代的社會(huì )化大生產(chǎn)和專(zhuān)業(yè)化分工條件下，一個(gè)稍大一點(diǎn)的工程參加單位就有幾十個(gè)，甚至上百個(gè)，它們之間形成各式各樣的經(jīng)濟關(guān)系，而項目中維系這種關(guān)系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應嚴格按照建筑行業(yè)的行規及法律規范，實(shí)行合同審查、會(huì )簽制度。以加強在項目建設過(guò)程中對于資金款支付情況的控制，避免因為職責不清，材料不全、相互扯皮等現象造成成本徒增、工期延誤等問(wèn)題。

　　(四)竣工結算階段成本控制的措施

　　1.嚴格控制竣工驗收�？⒐を炇帐强⒐そY算階段成本控制的一項重要工作�？⒐を炇找�通過(guò)檢查工程質(zhì)量，包括結構、門(mén)窗、綠化等是否達到規定的設計要求和規范，要檢查工程內容是否有缺漏，是否違反設計規格、各項配套設施功能是否良好等，通過(guò)實(shí)驗的方法，對設計各功能進(jìn)行檢測，管線(xiàn)布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要對工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進(jìn)行全面交接，查擺問(wèn)題，進(jìn)行質(zhì)量評定。符合竣工驗收依據的工程才能通過(guò)驗收，并使建設工程投資產(chǎn)生效益。在竣工驗收環(huán)節要注重對竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項目各項工程建設技術(shù)參數、系統狀況的證明，更是往后工程改擴建、維護的重要依據。

　　2.嚴格審查竣工結算。工程決算書(shū)是由施工單位編制的，直接關(guān)系到甲方業(yè)主方和乙方施工方的利益關(guān)系，業(yè)主方和施工方都很關(guān)注項目總價(jià)款的審核結算。工程決算書(shū)由業(yè)主方委托有資質(zhì)的中間機構進(jìn)行監審對工程總造價(jià)的影響非常大�？⒐るA段要按照合同規定的結算方法、計價(jià)標準、收費定額、優(yōu)惠政策等，對項目進(jìn)行審核，如有紕漏，要認真復審，明確結算的要求�？⒐げ牧贤陚鋾r(shí)才能列入結算。嚴格控制工程變更等費用，認真落實(shí)變更簽證，根據規定的流程進(jìn)行核準，施行規范化管理，以降低工程結算過(guò)程摻雜的水分。

　　參考文獻：

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　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制 2

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本控制是一項系統性工程，需要貫穿項目全生命周期進(jìn)行精細化管理。以下是基于行業(yè)最佳實(shí)踐的深度解析：

　　一、全周期成本管控體系

　　投資決策階段

　　建立土地價(jià)值評估模型，綜合考慮區位溢價(jià)、規劃條件、拆遷成本等因素

　　采用敏感性分析測算不同容積率下的邊際收益，優(yōu)化拿地策略

　　規劃設計階段

　　推行限額設計，將成本指標分解到各專(zhuān)業(yè)（如結構含鋼量≤45kg/m）

　　應用BIM技術(shù)進(jìn)行碰撞檢查，減少后期設計變更（典型項目變更率可控制在5%以?xún)龋?/p>

　　招標采購階段

　　建立戰略供應商庫，對大宗材料（如鋼筋、混凝土）實(shí)施集中采購

　　推行工程量清單招標，明確界面劃分，避免后期扯皮

　　二、動(dòng)態(tài)成本管理機制

　　五級成本科目體系

　　按"地塊-業(yè)態(tài)-樓棟-分部-分項"細化成本分解

　　設置預警閾值（單項超支≥5%自動(dòng)觸發(fā)復核流程）

　　全過(guò)程造價(jià)跟蹤

　　每月編制《成本動(dòng)態(tài)分析報告》

　　重點(diǎn)監控設計變更、現場(chǎng)簽證導致的'成本異動(dòng)

　　三、關(guān)鍵成本優(yōu)化策略

　　結構成本控制

　　推行標準化戶(hù)型（降低5-8%結構成本）

　　優(yōu)化基礎選型（如采用筏板基礎替代樁基）

　　機電成本優(yōu)化

　　設備選型匹配項目定位（避免過(guò)度配置）

　　管線(xiàn)綜合排布減少拆改

　　管理成本壓縮

　　推行項目跟投機制強化成本意識

　　數字化管理工具降低溝通成本

　　四、行業(yè)前沿實(shí)踐

　　大數據應用

　　建立材料價(jià)格指數模型預測走勢

　　應用機器學(xué)習算法優(yōu)化施工組織

　　供應鏈金融

　　通過(guò)應收賬款保理改善現金流

　　利用票據支付延長(cháng)賬期

　　綠色建造

　　裝配式建筑降低人工成本（可節省15-20%）

　　光伏一體化設計獲取政策補貼

　　注：標桿企業(yè)通常將動(dòng)態(tài)成本偏差率控制在±3%以?xún)�，通過(guò)全過(guò)程成本管控可實(shí)現項目毛利率提升2-3個(gè)百分點(diǎn)。建議建立成本數據庫持續沉淀經(jīng)驗數據，形成企業(yè)定額標準。

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