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提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目本錢(qián)治理水平的方法分析
【摘 要】隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)項目治理中所暴露的題目越來(lái)越多。尋求科學(xué)的方法來(lái)控制項目的本錢(qián)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重頭戲。文章分析了當前房地產(chǎn)項目本錢(qián)治理環(huán)節中存在的題目，并在此基礎上提出了提升房地產(chǎn)項目本錢(qián)治理水平的相關(guān)策略。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項目治理 本錢(qián)控制
1 現階段房地產(chǎn)項目本錢(qián)治理中存在的題目
房地產(chǎn)業(yè)作為我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，現階段還存在著(zhù)很多題目，主要表現在以下兩個(gè)方面：
1.1把項目本錢(qián)治理的重點(diǎn)放在施工階段
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目本錢(qián)由地價(jià)，土建和安裝本錢(qián)費，配套建設用度，開(kāi)發(fā)商的運營(yíng)本錢(qián)組成。施工本錢(qián)在整個(gè)項目本錢(qián)中所占的比率不是最高的，只能說(shuō)施工階段可能是本錢(qián)投進(jìn)最明顯的一個(gè)階段。為防止在施工中產(chǎn)生的各種經(jīng)濟題目，各公司均采取分散權利的辦法，項目經(jīng)理的權力被減少至最低，職能部分的權力相對做大�？刂票惧X(qián)被分解到各職能部分后，各部分就只關(guān)注自己的職能范圍內的本錢(qián)治理情況，至于對其他部分甚至全局會(huì )有什么影響根本就不是相應職能部分關(guān)心的范圍。因此將項目本錢(qián)治理重點(diǎn)放在施工階段是不可行的，應該在每個(gè)部分每個(gè)階段都要注重項目本錢(qián)的治理。
1.2項目運作過(guò)程中不注重施工計劃
項目本錢(qián)治理治理方式很多，但首先要做的就是計劃。施工前做好工程的估算，必須依據材料計劃并對照市場(chǎng)材料價(jià)格估算出材料所需用度，還有加工費、臨時(shí)設施、辦公用品及生活設施費等，對每一項做一個(gè)較具體的估算。把估算出的總金額與預算總金額進(jìn)行對照，這對今后的工程實(shí)施和本錢(qián)治理有很大的幫助。制定詳實(shí)、可行、精確的計劃對于項目治理目標完成有著(zhù)重要的作用�，F階段項目運行時(shí)，房地產(chǎn)商為了早開(kāi)工，早開(kāi)盤(pán)。計劃成立一張消耗了勞動(dòng)力的廢紙，完全起不到應有的作用。這樣在實(shí)際工程中沒(méi)有科學(xué)的計劃可以依據，某一分部分項工程不知花費是超還是省，本錢(qián)治理效率低下。
2 提升房地產(chǎn)項目本錢(qián)治理水平的方法
2.1加強項目前期投資決策階段的本錢(qián)治理
項目投資決策是指決策單位或決策者按照規定的建設程序，根據投資規模、投資方向、投資布局的戰略構想，結合有關(guān)的方針政策，在廣泛收集信息、資料的基礎上，對擬建項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析和多種角度的綜合分析評價(jià)，決定項目是否馬上建，在什么地方興建，選擇并決定項目建設的最優(yōu)方案，即解決所謂的定項、定點(diǎn)、定方案的題目。在建設項目決策階段，項目的各項技術(shù)經(jīng)濟決策，對工程造價(jià)以及項目建成后的經(jīng)濟效益，有著(zhù)決定性的影響，是工程造價(jià)控制的重要階段。
�。�1）公道確定建設規模：任何項目工程的投資，無(wú)不存在一定的不確定性，即投資風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目來(lái)說(shuō)更是如此，假如項目在前期決策階段不做好市場(chǎng)調查，可能會(huì )導致資金難到位，開(kāi)工遲，技術(shù)、治理跟不上，這樣就會(huì )造成質(zhì)量和進(jìn)度目標達不到計劃要求。而生產(chǎn)規模過(guò)小，使得資源得不到有效配置，項目單位本錢(qián)較高，經(jīng)濟效益也會(huì )降低。因此，公道確定建設規模是控制工程造價(jià)的關(guān)鍵。
�。�2）做好方案優(yōu)化：技術(shù)與經(jīng)濟相結合是控制工程造價(jià)比較有效的手段。長(cháng)期以來(lái)，我國工程建設領(lǐng)域都存在技術(shù)與經(jīng)濟分離的弊端，通常項目建議書(shū)由開(kāi)發(fā)商的工程技術(shù)職員提出，而相對應的投資估算由財會(huì )、預算職員編制，技術(shù)職員不懂財務(wù)，缺乏經(jīng)濟觀(guān)念，設計思想守舊，造成在項目決策階段造價(jià)控制不嚴。要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調查研究后，必須結合項目的實(shí)際情況，將技術(shù)和經(jīng)濟有機結合，進(jìn)行設計多方案比較，把控制工程造價(jià)觀(guān)念滲透到?jīng)Q策階段的各個(gè)環(huán)節中。 �。�3）公道選擇建設標準和建設地點(diǎn)：建設標準和建設地點(diǎn)的公道選擇，在很大程度上決定著(zhù)擬建項目的命運，影響著(zhù)工程造價(jià)的高低、建設工期的是非、建設質(zhì)量的好壞，及項目建成后的經(jīng)營(yíng)狀況。建設標準的確定對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)十分重要，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不一定要一味的追求高標準。開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)一定要和四周的環(huán)境、配套相匹配，在確定開(kāi)發(fā)項目的建設標準時(shí)一定要按照可行性報告中市場(chǎng)調查和猜測根據自己的特點(diǎn)、特色來(lái)進(jìn)行。
2.2設計階段的本錢(qián)治理
設計階段是房地產(chǎn)項目本錢(qián)治理的關(guān)鍵與重點(diǎn)。設計環(huán)節的用度治理有兩個(gè)目的，一是降低為完成設計任務(wù)所需的設計本錢(qián)，二是降低工程所需設備、材料、建筑、安裝等用度。由于占工程用度大部分的設備、材料、建筑、安裝用度在設計階段就可以較精確地確定，因此可以說(shuō)，降低項目本錢(qián)的關(guān)鍵在設計階段。在設計階段中做好以下題目控制本錢(qián)。
�。�1）推行設計招標擇優(yōu)選擇設計單位：積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進(jìn)行招標，采用多家競投，組織有關(guān)專(zhuān)家綜合評選，這樣既可優(yōu)選出好的設計單位，又可促進(jìn)設計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng )新，在降低工程造價(jià)上下功夫。
�。�2）開(kāi)展限額設計控制造價(jià)：設計不精、深度不夠是增加工程造價(jià)的不確定因素，由于設計頻繁變更，給工程造價(jià)控制帶來(lái)一定的難度。設計職員應熟悉把握建筑工程預算定額及用度定額，熟悉建筑材料預算價(jià)格，然后按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。公道分解和使用投資限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結合起來(lái)。并利用同類(lèi)建筑工程的技術(shù)指標進(jìn)行科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設計，降低工程造價(jià)。
�。�3）加強對設計職員進(jìn)行經(jīng)濟觀(guān)念的教育：在設計工作中推行限額設計，根據合同標的額，對各專(zhuān)業(yè)限定投資額，嚴格控制技術(shù)設計和施工圖設計的工程量和技術(shù)標準。在設計中，從項目的實(shí)際情況出發(fā)，不盲目追求高標準、高水平，體現“中等、適用，在適用的條件下留意美觀(guān)”的原則，公道使用人力、物力、財力，將有限的資金用到工程的關(guān)鍵部位上，采取多方案的比較，設計采用最佳方案。
3 結語(yǔ)
房地產(chǎn)項目本錢(qián)治理是房地產(chǎn)企業(yè)治理的核心的內容之一，本錢(qián)治理的效果直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟效益，通過(guò)本錢(qián)治理可以減少和杜盡企業(yè)中的浪費現象，節約有限的社會(huì )和經(jīng)濟資源。我國的項目治理水平仍十分落后，有待于我們不斷的努力，采用新的治理方式和工具，在以后的市場(chǎng)競爭中，只有更好的把握和理解項目本錢(qián)治理的內涵，重視項目本錢(qián)治理的有效實(shí)施，才能永遠立于不敗之地。
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