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中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》講義：房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析
導語(yǔ)：在中級經(jīng)濟師的考試中，關(guān)于房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的相關(guān)內容你知道是什么嗎?他具有客觀(guān)性和不確定性。下面我們一起來(lái)看看相關(guān)的考試內容吧。
(一)房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析概述
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的含義：從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征
(1)客觀(guān)性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險是客觀(guān)存在的，不以人的意志為轉移。
(2)不確定性。風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預知。雖然知道某種風(fēng)險未來(lái)發(fā)生的概率，但未來(lái)什么時(shí)候發(fā)生，這種難以預測的特性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險的不確定性。
(3)潛在性。并非風(fēng)險不可認識，人們可以根據以往資料進(jìn)行統計分析做出判斷。
(4)損益雙重性。
(5)可測性。
(6)相關(guān)性。同一風(fēng)險事件對不同的投資者會(huì )產(chǎn)生不同的風(fēng)險;同一投資者由于其決策或采用的策略不同，會(huì )面臨不同的風(fēng)險結果。
3.房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的含義和內容
房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析：是在房地產(chǎn)投資項目財務(wù)評價(jià)和不確定性分析的基礎上，進(jìn)一步綜合分析識別房地產(chǎn)投資項目在將來(lái)建設和運營(yíng)過(guò)程中潛在的主要風(fēng)險因素，揭示風(fēng)險來(lái)源，判別風(fēng)險程度，提出規避風(fēng)險的對策，降低風(fēng)險損失。
房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析包括：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價(jià)和風(fēng)險應對四個(gè)環(huán)節。
(二)房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的目的
為房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計和風(fēng)險評價(jià)奠定基礎;為選擇最佳的風(fēng)險應對方案提供依據。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的特點(diǎn):
系統性、連續性和制度性。
3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險的類(lèi)型：系統風(fēng)險、非系統風(fēng)險。
房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險(對所有項目產(chǎn)生影響、無(wú)法避免或消除)：
(1)通貨膨脹風(fēng)險：也稱(chēng)為購買(mǎi)力風(fēng)險。
(2)市場(chǎng)供求風(fēng)險
(3)周期風(fēng)險
(4)變現風(fēng)險
(5)利率風(fēng)險
(6)政策風(fēng)險
(7)政治風(fēng)險
(8)或然損失風(fēng)險：如火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害對房地產(chǎn)投資者造成的損失。
房地產(chǎn)投資的非系統風(fēng)險(對個(gè)別項目產(chǎn)生影響、可以避免或消除)：
(1)收益現金流風(fēng)險：房地產(chǎn)投資項目的實(shí)際收益現金流未達到預期目標要求的風(fēng)險。
(2)資本價(jià)值風(fēng)險。資本價(jià)值在很大程度上取決于預期收益現金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)成本水平。
(3)比較風(fēng)險：也稱(chēng)為機會(huì )成本風(fēng)險，是指投資者將資金投入房地產(chǎn)項目后，失去了其他投資機會(huì )，同時(shí)也失去了相應的可能收益時(shí)，給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。
(4)時(shí)間風(fēng)險：房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機選擇因素相關(guān)的風(fēng)險。
(5)持有期風(fēng)險：與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險。置業(yè)投資的實(shí)際收益和預期收益之間的差異是隨著(zhù)持有期的延長(cháng)而加大的。
4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別主要方法：?jiǎn)?wèn)卷調查法、專(zhuān)家調查法和情景分析法。
(三)房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計及評價(jià)
1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計
房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別的基礎上，通過(guò)定量分析的方法測度風(fēng)險發(fā)生的可能性及其對項目的影響程度。
(1)房地產(chǎn)投資風(fēng)險估計與概率
風(fēng)險估計分為主觀(guān)概率估計和客觀(guān)概率估計。
在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價(jià)和可行性研究階段，風(fēng)險估計是主觀(guān)概率估計。
通常采用主觀(guān)概率進(jìn)行預測的方法有兩種：
�、佼旑A測對象僅有一個(gè)可能發(fā)生的事件時(shí)，直接進(jìn)行主觀(guān)概率預測。
式中;P為某事件的主觀(guān)概率預測值;Pi為第i個(gè)預測人員對該事件的主觀(guān)概率預測值;n為參加預測的人數;
【例】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對其開(kāi)發(fā)的商品房住宅在未來(lái)年銷(xiāo)售量超過(guò)10萬(wàn)平方米的可能性預測，共請了8位有經(jīng)驗的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)人員參與預測，其主觀(guān)估計值分別為2/3，3/4，2/3，3/5，2/5，3/5.則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)年商品房住宅銷(xiāo)售量超過(guò)10萬(wàn)平方米的主觀(guān)概率為：
P=(2/3+3/4+2/3+3/5+2/5+3/5)/8=0.57 即57%的把握程度。
�、诋旑A測對象有多個(gè)可能發(fā)生的事件時(shí);常用概率密度函數和累計概率分布函數來(lái)描述主觀(guān)概率。
(2)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的測度
�、倨谕�。期望值是隨機變量可能值的加權平均數
�、跇藴什�
標準差大，意味著(zhù)評價(jià)指標各可能取值偏離期望值的離散程度大，概率分布密度程度低，評價(jià)指標的不確定性程度大，項目的風(fēng)險大;反之，標準差小，意味著(zhù)項目的風(fēng)險小。標準差的計算公式為：
【例】設有兩個(gè)投資方案，其年平均利潤可能值及其發(fā)生的概率見(jiàn)下表，試進(jìn)行風(fēng)險決策分析。
單位：萬(wàn)元
| i | 市場(chǎng)需求 | 發(fā)生概率Pi | 年平均利潤Xi | |
| 方案I | 方案Ⅱ | |||
| 1 | 大 | 0．25 | 70 | 30 |
| 2 | 中 | 0．50 | 8 | 7 |
| 3 | 小 | 0．25 | -50 | -10 |
【解】 ①求出兩投資方案的利潤期望值
方案1利潤期望值E1=70×0.25+8×0.5-50×0.25=9.0萬(wàn)元
方案2利潤期望值E2=30×0.25+7×0.5-10×0.25=8.5萬(wàn)元
方案1利潤期望值大于方案2利潤期望值，似乎應選方案1，但進(jìn)一步計算標準差發(fā)現方案1并非上策。
套入公式計算，方案1利潤標準差=42.44萬(wàn)元;方案2利潤標準差=14.22萬(wàn)元。
顯然，標準差1比標準差2大得多，即方案I的風(fēng)險比方案Ⅱ大得多，而兩個(gè)方案的利潤期望值又很接近，因此應選擇方案Ⅱ。
需要特別注意的是：用標準差來(lái)測度和比較兩個(gè)以上投資方案的風(fēng)險大小，要求這些方案的評價(jià)指標期望值相同或相近，當它們的評價(jià)指標期望值不相同也不相近時(shí)，則要用變異系數來(lái)測度和比較風(fēng)險的大小。
�、圩儺愊禂�
變異系數也稱(chēng)為投資風(fēng)險度，等于標準差與期望值之比.變異系數的計算公式為：
V為變異系數。變異系數越大，方案的風(fēng)險也越大;反之，方案的風(fēng)險越小。
2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險評價(jià)
(1)投資項目的財務(wù)內部收益率大于等于基準收益率的累計概率值越大，風(fēng)險越小;標準差越小，風(fēng)險越小;變異系數越小，風(fēng)險越小。
(2)投資項目的財務(wù)凈現值大于等于零的累計概率值越大，風(fēng)險越小;標準差越小，風(fēng)險越小;變異系數越小，風(fēng)險越小。
(四)房地產(chǎn)投資風(fēng)險應對
房地產(chǎn)投資風(fēng)險應對的方法主要有：
(1)風(fēng)險預防
主要措施：①防止風(fēng)險因素的產(chǎn)生;②減少已存在的風(fēng)險因素并對其進(jìn)行監控;③對風(fēng)險因素進(jìn)行時(shí)間和空間上的隔離;④加強投資方的保護能力;⑤風(fēng)險預防的評價(jià);⑥對下一步的預防目標進(jìn)行審核和規劃。
(2)風(fēng)險回避
風(fēng)險回避是指房地產(chǎn)投資者通過(guò)房地產(chǎn)投資風(fēng)險的識別和估計，發(fā)現某項房地產(chǎn)投資活
動(dòng)可能帶來(lái)巨大的風(fēng)險損失時(shí)，事先就避開(kāi)風(fēng)險源或改變投資方式，主動(dòng)放棄或拒絕實(shí)施該項投資活動(dòng)，以消除風(fēng)險隱患。
(3)風(fēng)險轉移
風(fēng)險轉移是指房地產(chǎn)投資者以某種方式將風(fēng)險損失轉給他人承擔。如參加保險、租賃等。風(fēng)險轉移的主要形式是通過(guò)契約或合同將損失的財務(wù)負擔和法律責任轉移給非保險業(yè)的其他人，以達到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小損失程度的目的。
�、倨跫s性轉移。
�、陧椖抠Y金證券化。
(4)風(fēng)險組合。如分別投資住宅及寫(xiě)字樓。
(5)風(fēng)險自留：承擔風(fēng)險和自保風(fēng)險。區別在于自保風(fēng)險需要建立一套正式的實(shí)施計劃和一筆特別的損失儲備或者基金;而承擔風(fēng)險則無(wú)須建立這種計劃和基金，當損失發(fā)生時(shí)，直接將損失攤入成本。
(6)風(fēng)險利用。促進(jìn)投機風(fēng)險向有利的方向發(fā)展。
【例題：2014年單選】下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統風(fēng)險的是( )。
A. 收益現金流風(fēng)險
B. 機會(huì )成本風(fēng)險
C. 持有期風(fēng)險
D. 政策風(fēng)險
【答案】D
【解析】房地產(chǎn)投資的系統風(fēng)險：(1)通貨膨脹風(fēng)險、(2)市場(chǎng)供求風(fēng)險、 (3)周期風(fēng)險、(4)變現風(fēng)險、(5)利率風(fēng)險、(6)政策風(fēng)險、(7)政治風(fēng)險、(8)或然損失風(fēng)險：是指如火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害對房地產(chǎn)投資者造成的損失。
【中級經(jīng)濟師《房地產(chǎn)經(jīng)濟》講義：房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析】相關(guān)文章：
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