中級經(jīng)濟師考點(diǎn)：房地產(chǎn)投資項目可行研究的主要依據

　　導語(yǔ)：房地產(chǎn)投資是指投資者將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來(lái)獲得不確定的收益，也就是將其資金投資于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的行為。主要有開(kāi)發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩類(lèi)。下面我們一起來(lái)看看相應的中級經(jīng)濟師考試內容吧。

　�、�?lài)�家相關(guān)法律、法規;②國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展規劃、城市規劃、土地利用總體規劃以及行業(yè)發(fā)展規劃;③國家宏觀(guān)調控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準、地方政府法規及規定;④城市規劃行政主管部門(mén)出具的規劃意見(jiàn);⑤國有建設用地使用權出讓合同或國有土地使用權證書(shū)，或國土資源行政主管部門(mén)出具的項目用地預審意見(jiàn);⑥環(huán)境保護行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評價(jià)文件的審批意見(jiàn);⑦交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評價(jià)文件的意見(jiàn);⑧項目建議書(shū)是對房地產(chǎn)投資項目的總體設想，主要論證項目的必要性，同時(shí)初步分析項目建設的可能性，它是進(jìn)行各項投資準備工作的主要依據;⑨委托人的意圖，是指可行性研究的承擔單位應充分了解委托人建設項目的背景、意圖、設想，認真聽(tīng)取委托人對市場(chǎng)行情、資金來(lái)源、協(xié)作單位、建設工期及工作范圍等情況的說(shuō)明;⑩自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)等基礎資料;⑪經(jīng)濟、社會(huì )、人口、就業(yè)以及房地產(chǎn)供求情況等基礎資料;⑫有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規范、指標、要求等資料;⑬國家和行業(yè)所規定的經(jīng)濟參數和指標;⑭項目備選方案的土地利用條件、規劃設計條件以及備選規劃設計方案等;⑮可行性研究所需要的其他資料。

　　▲本知識點(diǎn)結束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項目可行性研究的工作步驟★

　　(1)接受委托。 (2)組建工作小組。(3)制定工作計劃。(4)調查研究。(5)方案研制與優(yōu)化。 (6)項目的經(jīng)濟評價(jià)。(7)編寫(xiě)可行性研究報告。

　　▲本知識點(diǎn)結束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的結構★

　　(一)可行性研究報告基本構成：封面、摘要、目錄、正文、附表附圖和主要參考資料。

　　摘要包括內容：投資項目所處地區的市場(chǎng)情況、項目本身的情況和特點(diǎn)、主要經(jīng)濟指標的計算結果、可行性研究的結論和建議。

　　(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究的內容正文包括：

　　1.項目總說(shuō)明

　　2.項目概況

　　3.開(kāi)發(fā)項目用地現狀調查

　　4.市場(chǎng)分析和建設規模的確定

　　5.規劃設計方案的選擇

　　6.資源供給條件分析

　　7.環(huán)境影響評價(jià)

　　8.項目開(kāi)發(fā)組織機構和管理費用的研究

　　9.開(kāi)發(fā)建設計劃的編制

　　10.項目的經(jīng)濟評價(jià)及社會(huì )效益分析

　　11.結論及建議

　　▲本知識點(diǎn)結束

　　【考點(diǎn)】房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制★

　　(一)投資項目經(jīng)濟評價(jià)應遵循的基本原則

　　(1)“有無(wú)對比”原則。

　　“有無(wú)對比”是指“有項目”與“無(wú)項目”的對比分析。“無(wú)項目”狀態(tài)是指不對該項目進(jìn)行投資時(shí)，在計算期內，與項目有關(guān)的資產(chǎn)、費用與收益的預計發(fā)展情況;“有項目”狀態(tài)是指對該項目進(jìn)行投資后，在計算期內，資產(chǎn)、費用與收益的預計情況。“有無(wú)對比”求出項目的增量效益，排除了項目實(shí)施以前各種條件的影響，突出項目活動(dòng)的效果。在互斥方案比選介紹的零投資方案就是“無(wú)項目”。“有項目”與“無(wú)項目”兩種情況下，效益和費用的計算范圍、計算期應保持一致，具有可比性。

　　(2)效益與費用計算口徑對應一致的原則。

　　(3)收益與風(fēng)險權衡的原則。

　　(4)定量分析與定性分析相結合，以定量分析為主的原則。

　　(5)動(dòng)態(tài)分析與靜態(tài)分析相結合，以動(dòng)態(tài)分析為主的原則。

　　(二)房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告的編制步驟

　　(1)資料搜集與整理統計。 (2)項目規劃方案設計。 (3)項目進(jìn)度安排。 (4)項目總投資費用估算。(5)項目的租售計劃及價(jià)格預測。(6)項目資金籌措計劃。 (7)基本報表的編制及經(jīng)濟指標計算。(8)對經(jīng)濟評價(jià)指標的檢驗。(9)不確定性分析和風(fēng)險分析。(10)可行性研究報告的結構設計。(11)可行性研究報告的編寫(xiě)。

　　【例題：2013年單選】在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，需要對項目的現金流量進(jìn)行折現分析，這是投資項目經(jīng)濟評價(jià)( )原則所要求的。

　　A.有無(wú)對比

　　B.收益與風(fēng)險權衡

　　C.以動(dòng)態(tài)分析為主

　　D.效益與費用計算口徑一致

　　【答案】C

　　【解析】對項目的現金流量進(jìn)行折現分析，屬于以動(dòng)態(tài)分析為主原則。

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