2015年物業(yè)管理師《經(jīng)營(yíng)管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個(gè)最符合題意)
1 確定( )，提供績(jì)效評價(jià)的參照體系，是開(kāi)展物業(yè)管理績(jì)效評價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節。
A. 評價(jià)指標
B. 評價(jià)標準
C. 評價(jià)方法
D. 評價(jià)數量
參考答案: B
2 寫(xiě)字樓交通流線(xiàn)管理的原則不包括( )。
A. 分流原則
B. 簡(jiǎn)捷原則
C. 層次原則
D. 處置原則
參考答案: D
3 某單元公寓面積150 m2，單價(jià)4 950元/m2，總價(jià)74.25萬(wàn)元，在實(shí)際交易中的付款方式是在成交日期時(shí)一次付清，則給予7%的優(yōu)惠，則其實(shí)際單價(jià)為( )元/m2。
A. 4 635.55
B. 4 603.50
C. 4 750.36
D. 4 565.56
參考答案: B
4 可以觀(guān)察和分析消費品的零售價(jià)格和服務(wù)項目?jì)r(jià)格變動(dòng)對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策依據的指標是( )。
A. 商品零售價(jià)格指數
B. 城市居民消費價(jià)格指數
C. 城市家庭可支配收入
D. 國內生產(chǎn)總值
參考答案: B
5 不屬于組合投資管理主要職責的是( )。
A. 制定并執行組合投資戰略
B. 危機管理
C. 監督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策
D. 負責投資組合的績(jì)效
參考答案: B
6 投標工作最難把握和最重要的因素之一是( )。
A. 準確的物業(yè)管理年度收支測算
B. 正式投標時(shí)的演講陳述、答辯現場(chǎng)表現
C. 確定物業(yè)管理費價(jià)位
D. 確定管理項目的整體思路
參考答案: C
7 導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率為( )。
A. 現金回報率
B. 資產(chǎn)負債率
C. 償債備付率
D. 基準收益率
參考答案: D
8 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的績(jì)效評價(jià)指標中，( )是提高租金價(jià)格和物業(yè)管理費價(jià)格的理由，是寫(xiě)字樓項目難以估價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。
A. 物業(yè)投資收益率
B. 物業(yè)經(jīng)濟指標
C. 物業(yè)品牌化
D. 服務(wù)滿(mǎn)意度
參考答案: C
9 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展( )，可以事先限制各項費用和消耗的發(fā)生，有計劃地控制成本的形成，使成本不超過(guò)預先制定的標準，達到降低成本，提高效率和效益的目的。
A. 收益控制
B. 價(jià)格控制
C. 成本控制
D. 政策控制
參考答案: C
10 履行保險合同的首要原則是( )。
A. 可保利益的原則
B. 誠信原則
C. 比例分攤原則
D. 近因原則
參考答案: B
11 某宗物業(yè)預計未來(lái)每年的凈收益為45萬(wàn)元，收益期限可視為無(wú)限年，該類(lèi)物業(yè)的報酬率為11.5%，則該宗物業(yè)的收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A. 391.30
B. 395.29
C. 393.49
D. 392.46
參考答案: A
12 不屬于財務(wù)效益狀況修正指標的是( )。
A. 盈余現金保障倍數
B. 成本費用利潤率
C. 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤率
D. 財務(wù)內部收益率
參考答案: D
13 相對于現金回報率來(lái)說(shuō)，( )中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計入投資收益。
A. 資產(chǎn)負債率
B. 投資回報率
C. 財務(wù)內部收益率
D. 現金回報率
參考答案: B
14 影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì )因素不包括( )。
A. 家庭戶(hù)數與規模
B. 傳統觀(guān)念及消費心理
C. 經(jīng)濟發(fā)展狀況
D. 人口數量及狀態(tài)
參考答案: C
15 在我國，索賠期限通常規定為( )。
A. 一年
B. 兩年
C. 三年
D. 五年
參考答案: A
16 搞清楚物業(yè)價(jià)格的構成，是運用( )估價(jià)的一項基礎工作。
A. 收益法
B. 內插法
C. 成本法
D. 比較分析法
參考答案: C
17 不屬于寫(xiě)字樓物業(yè)管理風(fēng)險特點(diǎn)的是( )。
A. 全期性
B. 動(dòng)態(tài)性
C. 全員性
D. 復合性
參考答案: D
18 設備從全新?tīng)顟B(tài)下開(kāi)始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時(shí)間過(guò)程稱(chēng)為( )。
A. 自然壽命
B. 技術(shù)壽命
C. 維護壽命
D. 經(jīng)濟壽命
參考答案: A
19 按照國內外權重設計的習慣作法，權數總值通常為100分，具體指標權數采取專(zhuān)家印象打分方法確定，其中非計量指標權重為( )。
A. 20%
B. 45%
C. 65%
D. 70%
參考答案: A
20通過(guò)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，可以獲得( )租金收益，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構投資者進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要物質(zhì)載體。
A. 公益性
B. 經(jīng)常性
C. 競爭性
D. 投機性
參考答案: B
21 物業(yè)狀況不包括( )。
A. 經(jīng)營(yíng)狀況
B. 區位狀況
C. 權益狀況
D. 實(shí)物狀況
參考答案: A
22 在保險合同有效期間，一旦發(fā)生合同約定的保險事故，( )就可以獲得大大超過(guò)所支付的保險費的賠償額。
A. 保險人
B. 投保人
C. 被保險人
D. 保險經(jīng)紀人
參考答案: B
23 在財務(wù)報告所披露的信息的基礎上，進(jìn)一步提供和利用財務(wù)信息，以財務(wù)報告為依據進(jìn)行，是財務(wù)報告編制工作的延續和拓展，這體現了財務(wù)報告分析的( )特性。
A. 依耐性
B. 判斷性
C. 拓展性
D. 復合性
參考答案: C
24 評價(jià)企業(yè)資產(chǎn)運營(yíng)效益的重要指標是( )。
A. 總資產(chǎn)報酬率
B. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉率
C. 財務(wù)內部收益率
D. 凈資產(chǎn)收益率
參考答案: A
25 已知某筆貸款的年利率為16%，借貸雙方約定按月計息，則該筆貸款的實(shí)際利率為( )。
A. 17.16%
B. 17.23%
C. 16.68%
D. 16.53%
參考答案: B
26 組合投資管理要素不包括( )。
A. 管理方法
B. 管理對象
C. 投資者
D. 管理者
參考答案: C
27 關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的特征，敘述錯誤的是( )。
A. 物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當事人相互信任為前提
B. 物業(yè)服務(wù)合同是無(wú)償的
C. 物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同
D. 物業(yè)服務(wù)合同既是諾成合同又是雙務(wù)合同
參考答案: B
28 王某應繳納的基礎租金為15萬(wàn)元/月，其與業(yè)主約定自然平衡點(diǎn)為每月?tīng)I業(yè)額50萬(wàn)元，以每月?tīng)I業(yè)額的5%作為百分比租金，若租戶(hù)5月份、6月份營(yíng)業(yè)額分別為40萬(wàn)元、50萬(wàn)元，這兩個(gè)月應繳租金共計( )萬(wàn)元。
A. 40
B. 31.50
C. 30
D. 30.75
參考答案: C
29 物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動(dòng)力等屬于( )。
A. 半變動(dòng)成本
B. 非比例變動(dòng)成本
C. 半固定成本
D. 比例變動(dòng)成本
參考答案: B
30 設備的壽命中，( )是有形磨損和無(wú)形磨損共同決定的。
A. 自然壽命
B. 維護壽命
C. 經(jīng)濟壽命
D. 技術(shù)壽命
參考答案: C
31 不符合物業(yè)管理工作自身特點(diǎn)決定的要點(diǎn)是( )。
A. “宜粗不宜細”的原則
B. 明確界定違約責任與處理方式
C. 實(shí)事求是留有余地
D. 不應有無(wú)償無(wú)限期的承諾
參考答案: A
32 財務(wù)報告分析采用( )時(shí)，應注意進(jìn)行對比的指標必須是同質(zhì)的，在經(jīng)濟內容、計算方法、計算期以及企業(yè)類(lèi)型、經(jīng)營(yíng)規模、財務(wù)規模和目標等方面具有可比性。
A. 效率比率分析法
B. 相關(guān)指標比率分析法
C. 構成比率分析法
D. 比較分析法
參考答案: D
33 某寫(xiě)字樓投資項目在10年的持有期內各年凈運營(yíng)收益均為50萬(wàn)元，第10年末凈轉售收人為600萬(wàn)元，如果折現率為10%，則該寫(xiě)字樓投資項目的收益現值為( )萬(wàn)元。
A. 538.55
B. 542.56
C. 523.75
D. 562.34
參考答案: A
34 梁某將23 560元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 26 198.85
B. 26 516.99
C. 24 156.95
D. 25 685.59
參考答案: B
35 不符合成本法估價(jià)步驟的是( )。
A. 求取成交價(jià)格
B. 測算折舊
C. 搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料
D. 測算重新購建價(jià)格
參考答案: A
36 一宗寫(xiě)字樓物業(yè)的價(jià)值在某種程度上取決于寫(xiě)字樓的使用者即租戶(hù)的( )。
A. 需要提供的物業(yè)管理服務(wù)
B. 商業(yè)信譽(yù)
C. 所需面積大小
D. 位置需求
參考答案: B
37 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次不包括( )。
A. 設施管理
B. 物業(yè)管理
C. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理
D. 現場(chǎng)管理
參考答案: D
38 評價(jià)居住物業(yè)區位的優(yōu)劣需考慮的主要因素不包括( )。
A. 周?chē)丝诿芏?/p>
B. 居民人口與收入
C. 公共交通便捷程度
D. 市政公用和公建配套設施完備的程度
參考答案: A
39 物業(yè)價(jià)格與一般物品的價(jià)格共同之處不包括( )。
A. 都是按質(zhì)論價(jià)
B. 都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示
C. 都有表現為物業(yè)價(jià)格的特征
D. 都有波動(dòng)，受供求因素的影響
參考答案: C
40 不屬于物業(yè)管理主要職責的是( )。
A. 制定物業(yè)發(fā)展戰略計劃
B. 收租
C. 保持與租戶(hù)的聯(lián)系
D. 控制運營(yíng)成本
參考答案: A
41 會(huì )大大影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)成本和利潤水平，進(jìn)而對其開(kāi)發(fā)建設規模和商品房供給數量產(chǎn)生顯著(zhù)影響的因素不包括( )。
A. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率
B. 土地供應計劃
C. 信貸規模
D. 發(fā)放條件的調整
參考答案: B
42 設施管理的本質(zhì)是強調權利和順從，同時(shí)也應該具有( )。
A. 經(jīng)營(yíng)性、特殊性
B. 收益性、策略性
C. 專(zhuān)業(yè)性、獨有性
D. 靈活性、服務(wù)性
參考答案: D
43 我國房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種不包括( )。
A. 印花稅
B. 企業(yè)所得稅
C. 經(jīng)營(yíng)稅金及附加
D. 城鎮土地使用稅和房產(chǎn)稅
參考答案: A
44 汪某將734 560元存入銀行，期限為一年，年利率為12%，以一年4次按季利率計息，則一年后的本利和為( )元。
A. 812 634.64
B. 823 578.34
C. 826 753.75
D. 819 656.61
參考答案: C
45 屬于指令性成本的是( )。
A. 計劃成本
B. 目標成本
C. 定額成本
D. 實(shí)際成本
參考答案: A
46 某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為11 680元/m2，賣(mài)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的6%，買(mǎi)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的5%，則賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格為( )元/m2。
A. 11 163.23
B. 10 979.20
C. 11 132.13
D. 10 491.63
參考答案: B
47 運用生命周期成本法可以比較不同方案費用的( )。
A. 物業(yè)價(jià)值
B. 時(shí)間價(jià)值
C. 賬面價(jià)值
D. 使用價(jià)值
參考答案: B
48 地域所包括的范圍可大可小，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在城市化地區，所以最常見(jiàn)的是( )。
A. 按民族劃分
B. 按省劃分
C. 按城市劃分
D. 按自治區所轄的地域劃分
參考答案: C
49 企業(yè)包括凈資產(chǎn)和負債在內的全部資產(chǎn)的總體獲利能力稱(chēng)為( )。
A. 凈資產(chǎn)收益率
B. 財務(wù)內部收益率
C. 流動(dòng)資產(chǎn)周轉率
D. 總資產(chǎn)報酬率
參考答案: D
50 從( )看，國內生產(chǎn)總值是所有常住單位在一定時(shí)期內最終使用的貨物和服務(wù)價(jià)值減去貨物和服務(wù)進(jìn)口價(jià)值。
A. 物理形態(tài)
B. 實(shí)物形態(tài)
C. 產(chǎn)品形態(tài)
D. 收入形態(tài)
參考答案: C
51 將1 000元存入銀行，一年后得到的本利和為1 060元，經(jīng)過(guò)1年而增加的60元，就是在1年內讓出了1 000元貨幣的使用權而得到的報酬，這60元是1 000元在1年中的( )。
A. 市場(chǎng)價(jià)值
B. 原始價(jià)值
C. 時(shí)間價(jià)值
D. 權益價(jià)值
參考答案: C
52 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預測的具體內容不包括( )。
A. 當前城市規劃的分析
B. 就業(yè)分析
C. 收入分析
D. 人口和家庭分析
參考答案: A
53 風(fēng)險的特征不包括( )
A. 不確定性
B. 可測性
C. 負面性
D. 階段性
參考答案: D
54 屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標前期階段工作的是( )。
A. 現場(chǎng)考察
B. 討論確定投標項目管理總體思路
C. 討論確定預算
D. 分組起草、準備
參考答案: A
55 開(kāi)發(fā)建設中的房地產(chǎn)項目需分析的內容不包括( )。
A. 項目名稱(chēng)
B. 售價(jià)
C. 用途
D. 規劃設計內容
參考答案: D
56 某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為3 650元/m2，賣(mài)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的6%，買(mǎi)方應繳納的稅費為正常成交價(jià)格的5%，則賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格為( )元/m2。
A. 3 456
B. 3 493
C. 3 431
D. 3 169
參考答案: C
57 反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)一定期問(wèn)的經(jīng)營(yíng)管理費用、成本的水平及構成情況的報表稱(chēng)為( )。
A. 利潤表
B. 現金流量表
C. 成本表
D. 價(jià)目表
參考答案: C
58 某宗物業(yè)交易總價(jià)為70萬(wàn)元，其中首期付款30%，余款于半年后支付，假設月利率為0.5%，則該宗物業(yè)在其成交日期一次應付清( )萬(wàn)元。
A. 67.15
B. 68.56
C. 66.46
D. 67.62
參考答案: B
59 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中所費與所得的比率，反映物業(yè)管理投入與產(chǎn)出關(guān)系的方法屬于財務(wù)報告分析法中的( )。
A. 通貨膨脹率分析法
B. 構成比率分析法
C. 效率比率分析法
D. 股本收益率分析法
參考答案: C
60 以物業(yè)價(jià)格各構成部分的累加為基礎來(lái)評估物業(yè)價(jià)值的方法稱(chēng)為( )。
A. 成本法
B. 收益法
C. 市場(chǎng)法
D. 估價(jià)法
參考答案: A
二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯項。錯選，本題不得分;少選，所選的每個(gè)選項得0.5分)
61 寫(xiě)字樓項目需要重點(diǎn)分析的內容包括( )。
A. 研究項目所處地段的交通通達程度
B. 價(jià)格水平
C. 目標物業(yè)的周邊環(huán)境及與周?chē)虡I(yè)設施的關(guān)系
D. 供求狀況
E. 內外設計的平面布局
參考答案: A,C,E
62 報酬率即折現率，是與( )同類(lèi)性質(zhì)的比率。
A. 預期收益率
B. 內部收益率
C. 股本收益率
D. 利率
E. 期望收益率
參考答案: B,D
63 在實(shí)際核算中，國內生產(chǎn)總值的計算方法包括( )。
A. 市場(chǎng)法
B. 生產(chǎn)法
C. 成本法
D. 收入法
E. 支出法
參考答案: B,D,E
64酒店與休閑娛樂(lè )設施的差別主要表現在( )。
A. 建筑設計和裝潢風(fēng)格不同
B. 服務(wù)內容不同
C. 能容納的人員數量不同
D. 地理位置不同
E. 服務(wù)對象不同
參考答案: A,B,D,E
65 將成本劃分為( )等，對于分析評價(jià)各種不同經(jīng)營(yíng)方案，從中選擇最優(yōu)方案，以提高企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的經(jīng)濟效益具有十分重要的意義。
A. 機會(huì )成本
B. 目標成本
C. 邊際成本
D. 實(shí)際成本
E. 差異成本
參考答案: A,C,E
66 收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于( )等因素。
A. 需繳納稅費的多少
B. 獲得凈收益的可靠性
C. 過(guò)去凈收益的積累
D. 獲得凈收益期限的長(cháng)短
E. 未來(lái)凈收益的大小
參考答案: B,D,E
67 物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標的前期準備階段工作包括( )。
A. 制定投標工作計劃和進(jìn)度安排
B. 做好招標方考察準備
C. 討論確定投標項目管理總體思路
D. 現場(chǎng)考察
E. 索取、分析招標文件、資料
參考答案: A,B,D,E
68 業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同包括( )等。
A. 治安保衛管理合同
B. 業(yè)主簽訂的管理規約
C. 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的裝修合同管理
D. 收益性物業(yè)的租賃合同
E. 業(yè)主與裝修施工單位簽訂的裝修合同
參考答案: B,C,D,E
69 設備的壽命包括( )。
A. 維護壽命
B. 自然壽命
C. 使用壽命
D. 技術(shù)壽命
E. 經(jīng)濟壽命
參考答案: B,D,E
70 原始價(jià)值是指一項資產(chǎn)在當初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本，包括( )等。
A. 貸款利息和稅金
B. 買(mǎi)價(jià)
C. 繳納的有關(guān)稅費
D. 運輸費
E. 安裝費
參考答案: B,C,D
71 財務(wù)報告可分為( )財務(wù)報告。
A. 年度
B. 月度
C. 半年度
D. 每周
E. 季度
參考答案: A,B,C,E
72 按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為( )。
A. 半固定或半變動(dòng)成本
B. 固定成本
C. 企業(yè)生產(chǎn)成本
D. 變動(dòng)成本
E. 房地產(chǎn)使用成本
參考答案: A,B,D
73 在搜集交易實(shí)例時(shí)應盡可能搜集較多的內容，一般包括( )。
A. 交易地點(diǎn)
B. 成交價(jià)格
C. 交易實(shí)例物業(yè)的狀況
D. 賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)、之間的關(guān)系
E. 成交日期
參考答案: B,C,D,E
74 與政府對價(jià)格管制或干預的程度有關(guān)的價(jià)格包括( )。
A. 市場(chǎng)評估價(jià)
B. 成交價(jià)
C. 政府指導價(jià)
D. 政府定價(jià)
E. 市場(chǎng)調節價(jià)
參考答案: C,D,E
75 風(fēng)險應對策略一般應包括( )。
A. 風(fēng)險回避
B. 風(fēng)險轉移
C. 風(fēng)險識別
D. 風(fēng)險應急措施
E. 風(fēng)險減輕
參考答案: A,B,D,E
76 物業(yè)管理計劃包括( )。
A. 季度計劃
B. 中短期計劃
C. 年度計劃
D. 長(cháng)期計劃
E. 短期計劃
參考答案: B,C,D
77 組合投資管理的主要職責包括( )。
A. 物業(yè)維護
B. 客戶(hù)報告與現金管理
C. 負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用
D. 設計和調整物業(yè)資產(chǎn)的資本結構
E. 資本性支出計劃
參考答案: B,C,D
78 預算是租賃管理中租賃方案的核心，預算中包括詳細的( )，且這些數字構成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標。
A. 經(jīng)營(yíng)費用
B. 預期收益估算
C. 投資回報率
D. 允許的空置率水平
E. 物業(yè)增值率
參考答案: A,B,D
79物業(yè)管理的主要職責包括( )。
A. 制定并執行組合投資戰略
B. 設計和調整物業(yè)資產(chǎn)的資本結構
C. 公共關(guān)系
D. 負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用
E. 安全管理
參考答案: C,E
80 租賃期間管理主要指( )等工作。
A. 吸引和發(fā)現可能的租戶(hù)
B. 租戶(hù)履行租約義務(wù)的監督
C. 租期結束時(shí)的管理
D. 制定有效的租金收取政策
E. 對租戶(hù)進(jìn)行評估篩選并與其進(jìn)行租約談判
參考答案: B,C,D
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