2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》臨考練習題
2016房產(chǎn)估價(jià)師考試的時(shí)間越來(lái)越近了，剩下的復習時(shí)間十分寶貴，下面百分網(wǎng)小編帶來(lái)一套《案例與分析》部分的臨考練習題，歡迎大家閱讀參考，更多內容請關(guān)注應屆畢業(yè)生網(wǎng)!
案例一：
甲房地產(chǎn)估價(jià)機構(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲機構)于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告，銀行據此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現的價(jià)格比甲機構當時(shí)的評估價(jià)值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構對甲機構2007年8月出具的估價(jià)報告進(jìn)行復核估價(jià)。
問(wèn)題：
1.復核估價(jià)時(shí)應如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?
2.復核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應如何表述?
【參考解析】：
1.復核估價(jià)時(shí)，若甲機構在確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)無(wú)誤，應以甲機構的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為復核估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)對象的產(chǎn)權性質(zhì)、使用性質(zhì)、建筑物狀況、周?chē)h(huán)境等估價(jià)對象狀況以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，也應以原估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準。
2.復核估價(jià)的估價(jià)目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)結果進(jìn)行復核;價(jià)值定義可表述為：在甲機構出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)報告的估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對象狀況下，確定估價(jià)對象客觀(guān)合理的抵押價(jià)值。
案例二：
甲公司為購買(mǎi)某在建工程項目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其市場(chǎng)價(jià)值，估價(jià)結果為7500萬(wàn)元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門(mén)的批準。該項目重新開(kāi)工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其抵押價(jià)值，估價(jià)結果為9000萬(wàn)元。
問(wèn)題：
若上述兩個(gè)估價(jià)結果均是合理的，產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：
1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同。乙估價(jià)機構評估在建工程的估價(jià)時(shí)點(diǎn)與丙估價(jià)機構評估估價(jià)對象抵押價(jià)值的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距半年以上，由于時(shí)間的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)行情會(huì )發(fā)生變化，房地產(chǎn)價(jià)值也會(huì )發(fā)生變化。
2.估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同。乙估價(jià)機構的估價(jià)目的是轉讓目的，評估的是估價(jià)對象的市場(chǎng)價(jià)值，而丙估價(jià)機構的估價(jià)目的是抵押貸款目的，評估的是估價(jià)對象的抵押價(jià)值，僅就估價(jià)目的和價(jià)值類(lèi)型不同而言，兩個(gè)價(jià)格之間會(huì )有差異。
3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經(jīng)過(guò)政府主管部門(mén)批準，估價(jià)對象用途、規模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價(jià)值也會(huì )有差異。
4.購買(mǎi)后投入建設資金。項目購買(mǎi)后投入建設資金建設半年，估價(jià)對象價(jià)值與購買(mǎi)價(jià)值會(huì )有差異。
案例三：
某城市規劃建設一條環(huán)城公路，經(jīng)過(guò)某商品住宅小區南側。該小區已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000┫。建設環(huán)城公路需占用該小區500┫綠地，并拆除一幢面積為900┫的住宅樓。政府擬按規定進(jìn)行有關(guān)補償和賠償，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行評估。
問(wèn)題：
理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面?
【參考解析】：
1.政府應對占用的小區500┫綠地進(jìn)行賠償，依據《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規定，建筑區劃內的綠地屬于小區全體業(yè)主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區業(yè)主帶來(lái)的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。
2.《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個(gè)人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900┫的住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權人)依法進(jìn)行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產(chǎn)補償費(含被拆除的住宅樓室內業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過(guò)渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
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