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2016房產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》考前全真練習題
2016房產(chǎn)估價(jià)師考試很快就要到了，不知道大家都復習得怎么樣了?下面百分網(wǎng)小編帶來(lái)一份《案例分析》部分的考前全真練習題，希望能對大家有幫助，更多內容歡迎關(guān)注應屆畢業(yè)生網(wǎng)!
(一)某市土地管理部門(mén)掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計劃如下：
由于開(kāi)發(fā)規模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì )平均開(kāi)發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì )以每年5%的速度上漲�，F該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。、房地產(chǎn)估價(jià)機構在選用假設并發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現金流量折現法進(jìn)行測算。
1.房地產(chǎn)估價(jià)師確定現金流量折現法技術(shù)路線(xiàn)時(shí)，正確的做法是( )。
A、對三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現金流量分別折現至當期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
B、對宗地整體估價(jià)，將各期凈現金流量分別折現至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
C、對宗地整體估價(jià)，將各年凈現金流量折現至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)
D、對宗地整體估價(jià)，對各期開(kāi)發(fā)投資分別計息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結束點(diǎn)
2.在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應采用( )。
A、目前住宅市場(chǎng)價(jià)格
B、未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C、各期開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
D、各期各年銷(xiāo)售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現至估價(jià)時(shí)點(diǎn)
3.在確定開(kāi)發(fā)成本時(shí)，應采用( )。
A、該開(kāi)發(fā)公司測算的開(kāi)發(fā)成本
B、現時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本
C、各期銷(xiāo)售時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本
D、各期開(kāi)發(fā)時(shí)的客觀(guān)開(kāi)發(fā)成本
4.在計算扣除項時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費用外，還應包括( )。
A、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和開(kāi)發(fā)利潤
B、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和所得稅
C、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費和購地稅費
D、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、投資利息和購地稅費
答案：1.C;2.D;3.A;4.C;
(二)2003年8月甲公司購買(mǎi)了某幢寫(xiě)字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個(gè)10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同�，F要求房地產(chǎn)估價(jià)機構分別對出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值進(jìn)行評估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年10月15日。
請問(wèn)：
1.評估出租人權益價(jià)值時(shí)，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價(jià)值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會(huì )從哪些方面考慮是否毀約。
2.說(shuō)明評估承租人權益價(jià)值的技術(shù)路線(xiàn)。
答案：
1.
(1)市場(chǎng)租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。
(2)承租方對估價(jià)對象已投入的成本大小。
(3)承租方與出租方約定的保證金數額大小及約定的租約條件。
2.取租賃期內的租賃合同約定的租金和市場(chǎng)租金的差額在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現值之和為承租人權益的價(jià)值。
(三)某公司有一鋼筋混凝土結構廠(chǎng)房，于1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠(chǎng)房改為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)，并在辦理二手汽車(chē)交易市場(chǎng)手續時(shí)補交了土地使用權出讓金，將土地轉變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續期。2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)的房地產(chǎn)作價(jià)出資。
1.若評估二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的作價(jià)出資價(jià)格，下列說(shuō)法中正確的是( )。
A、作價(jià)出資價(jià)格應為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的原始價(jià)值
B、作價(jià)出資價(jià)格應為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的賬面價(jià)值
C、作價(jià)出資價(jià)格評估應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準
D、作價(jià)出資價(jià)格應較評估出的價(jià)值低
2.如果采用成本法估價(jià)，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應按( )年計算建筑物的折舊。
A、38.5
B、40.5
C、48.0
D、50.0
3.如果采用收益法估價(jià)，經(jīng)調查，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)該二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的客觀(guān)年凈收益為300萬(wàn)元。且未來(lái)每年不變，報酬率為7.5%，則收益價(jià)格為( )萬(wàn)元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
4.若合資期限約定為20年，合資結束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )
A、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現值
B、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)現值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價(jià)值的折現值
C、業(yè)主方的作價(jià)出資額為二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的評估價(jià)值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。
D、業(yè)主方的作價(jià)出資額在合資期限內應隨二手汽車(chē)交易市場(chǎng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)而適時(shí)調整
答案：1.C;2.C;3.A;4.A;
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