2016房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習題
案例1：
某管道工程建設項目，在施工過(guò)程中未經(jīng)監理工程師事先同意，施工單位根據業(yè)主的建議在某銷(xiāo)售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場(chǎng)后，經(jīng)監理人員檢驗發(fā)現，鋼管質(zhì)量存在下列問(wèn)題：
1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)和檢測證明材料;
2、鋼管外觀(guān)粗糙、標識不清，并且存在銹斑。
3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告。
問(wèn)題：
1、對上述問(wèn)題應如何處理?
2、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?
參考答案：
1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監理工程師檢驗發(fā)現該批鋼管外觀(guān)不良，標識不清，且無(wú)產(chǎn)品合格證等資料。故監理工程師應書(shū)面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業(yè)主備案。
2、監理工程師應要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、材質(zhì)化驗單、技術(shù)指標報告和生產(chǎn)廠(chǎng)家生產(chǎn)許可證等資料，以備監理工程師對生產(chǎn)廠(chǎng)家和材質(zhì)保證等方面進(jìn)行書(shū)面資料的審查。
案例2：
某企業(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝�，F該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
問(wèn)題：
請說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線(xiàn)，以及確定評估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。
參考答案：
1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對象應該予以明確，當時(shí)購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價(jià)值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進(jìn)行估價(jià)。
2.具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過(guò)程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數;如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問(wèn)題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法評估抵押價(jià)值，對住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評估抵押價(jià)值，在確定評估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當地類(lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運營(yíng)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用、利率、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
案例3：
甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m2，售價(jià)3000元/m2，銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時(shí)再作處理。該項目在短期內銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費用與預提的銷(xiāo)售費用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應分得1368.55萬(wàn)元。
問(wèn)題：
若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理?應該怎樣分配?為什么?
參考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應分得1395萬(wàn)元，乙應分得1367.1萬(wàn)元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元;由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。
案例4：
某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量?jì)?yōu)，目前保養維護較好，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門(mén)、鋁合金窗、推拉門(mén)、門(mén)窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話(huà)、空調插孔、小區設有專(zhuān)門(mén)的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有�，F已被司法機關(guān)扣押。
問(wèn)題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)?為什么?
2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來(lái)實(shí)施的。
2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例;選取可比實(shí)例;建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正;進(jìn)行交易日期修正;進(jìn)行區域因素修正;進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準價(jià)格。②收益法技術(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營(yíng)費用;估算凈收益;選用適當的報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。
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