房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析練習題及答案

　　案例1：

　　某管道工程建設項目，在施工過(guò)程中未經(jīng)監理工程師事先同意，施工單位根據業(yè)主的建議在某銷(xiāo)售單位訂購了一批鋼管。鋼管運抵施工現場(chǎng)后，經(jīng)監理人員檢驗發(fā)現，鋼管質(zhì)量存在下列問(wèn)題：

　　1、施工單位未能提交產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)和檢測證明材料;

　　2、鋼管外觀(guān)粗糙、標識不清，并且存在銹斑。

　　3、施工單位已經(jīng)取樣送檢，經(jīng)具有實(shí)驗資質(zhì)的單位試驗質(zhì)量合格，并出具了試驗報告。

　　問(wèn)題：

　　1、對上述問(wèn)題應如何處理?

　　2、如果管材不合格進(jìn)行退場(chǎng)等損失如何處理?

　　參考答案：

　　1、由于該批鋼管是由施工單位采購的，經(jīng)監理工程師檢驗發(fā)現該批鋼管外觀(guān)不良，標識不清，且無(wú)產(chǎn)品合格證等資料。故監理工程師應書(shū)面通知施工單位不得將該批鋼管用于本工程項目，并抄送業(yè)主備案。

　　2、監理工程師應要求施工單位提交該批鋼管的產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書(shū)、材質(zhì)化驗單、技術(shù)指標報告和生產(chǎn)廠(chǎng)家生產(chǎn)許可證等資料，以備監理工程師對生產(chǎn)廠(chǎng)家和材質(zhì)保證等方面進(jìn)行書(shū)面資料的審查。

　　案例2：

　　某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開(kāi)工，2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過(guò)補交土地使用權出讓金將土地使用權性質(zhì)由劃撥轉為出讓?zhuān)�用途為商業(yè)，土地使用年限為40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機構估價(jià)。

　　(問(wèn)題1) 采用成本法估價(jià)，計算該建筑物折舊時(shí)，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應( )

　　A.按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算

　　B.按建筑物耐用年限計算

　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算

　　D.按建筑物已使用年限計算

　　(問(wèn)題2) 采用收益法估價(jià)時(shí)，下述觀(guān)點(diǎn)不正確的是( )

　　A.收益年限應按估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的土地使用權剩余年限計算

　　B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)應設定為2004年3月1日

　　C.凈收益中應扣除建筑物折舊額

　　D.應要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營(yíng)收益和費用資料

　　(問(wèn)題3) 估價(jià)機構評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元。近年來(lái)此類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5%趨勢仍將繼續。另根據拍賣(mài)行統計數據，此類(lèi)房地產(chǎn)快速變現的變現率一般為其正常市場(chǎng)價(jià)格的70%。估價(jià)機構向委托人提交的估價(jià)結果應該是( )萬(wàn)元。

　　A.2800

　　B.2940

　　C.4000

　　D.4200

　　(問(wèn)題4) 假設在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價(jià)機構重新評估該商業(yè)樓現時(shí)的抵押價(jià)值，若估價(jià)結果顯示該商業(yè)樓的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值比2004年3月1目的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值增加了500萬(wàn)元。下列表述中正確的是( )

　　A.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬(wàn)元增值不能再次設立抵押權

　　B.原抵押權人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權人，500萬(wàn)元增值不能對原抵押權人以外的債權提供擔保

　　C.業(yè)主認為該500萬(wàn)元屬于抵押物價(jià)值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣(mài)，原抵押權人對該部分價(jià)值無(wú)優(yōu)先受償權

　　D.該500萬(wàn)元可再次抵押

　　參考答案：

　　(答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D

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