2017房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》應試試題
應試試題一：
1.“三項預測值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一種，下面哪個(gè)是不屬于“三個(gè)預測值”。( )
A.最樂(lè )觀(guān)預測值
B.最悲觀(guān)預測值
C.最可能預測值
D.最不可能預測值
2.對投資項目或投資方向提出建議，是( )階段的主要任務(wù)。
A.投資機會(huì )研究
B.初步可行性研究
C.詳細可行性研究
D.項目的評估和決策
3.房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)內容和規模的分析與選擇，首先要遵循的前提是( )。
A.最高最佳使用原則
B.符合城市規劃
C.利潤最大化
D.開(kāi)發(fā)項目所處區域的宏觀(guān)經(jīng)濟條件
4.主要通過(guò)出售有限責任權益份額融通資金的是( )。
A.有限股份責任公司
B.股份有限公司
C.房地產(chǎn)投資信托
D.有限責任合伙企業(yè)
5.我國央行目前規定，( )不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。
A.建設銀行
B.工商銀行
C.商業(yè)銀行
D.農業(yè)銀行
6.對于居住物業(yè)，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jì)热菔? )。
A.物業(yè)管理
B.設施管理
C.資產(chǎn)管理
D.投資組合管理
7.對收益性物業(yè)而言，物業(yè)維修通常起源于( )。
A.租戶(hù)對建筑物狀況的抱怨
B.物業(yè)管理人員對建筑物的檢查
C.業(yè)主對建筑物的檢查
D.物業(yè)管理人員對建筑物使用情況的調查
8.具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規范的要求，但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物指的是( )。
A.甲級寫(xiě)字樓
B.乙級寫(xiě)字樓
C.丙級寫(xiě)字樓
D.丁級寫(xiě)字樓
9.寫(xiě)字樓承租時(shí)為每個(gè)辦公室工作人員提供( )㎡的單元內建筑面積比較合適。每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般需要( )㎡。
A.10～15，5～6
B.15～20，5～6
C.15～20，8～10
D.12～18，6～9
10.謝某打算承租某寫(xiě)字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數據：出租單元內使用面積40m2，外墻面積8m2，單元間分隔墻面積10m2，公攤面積5m2，那么，可出租面積應為( )㎡。
A.44
B.48
C.54
D.64
答案：
1. D 【解析】：參見(jiàn)教材P220
2. A 【解析】：投資機會(huì )研究階段的主要任務(wù)是對項目或投資方向提出建議。參見(jiàn)教材P240
3. B 【解析】：房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)內容和規模的分析與選擇，應在符合城市規劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開(kāi)發(fā)規模。參見(jiàn)教材P245
4. D 【解析】：有限責任合伙企業(yè)和有限責任公司主要通過(guò)在私人市場(chǎng)上向私人投資者、機構投資者出售有限責任權益份額融通資金。參考教材P272
5. C 【解析】：我國央行目前的規定是，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于購置土地或繳納土地出讓金的貸款。參見(jiàn)教材P288
6. A 【解析】：對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jì)热�。參考教材P323
7. A 【解析】：物業(yè)維修常起源于租戶(hù)對建筑物狀況的抱怨。參考教材P328
8. B 【解析】：乙級寫(xiě)字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規范的要求;但建筑物的功能不是最先進(jìn)的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類(lèi)建筑物。參見(jiàn)教材P330
9. B 【解析】：一般來(lái)說(shuō)，為每個(gè)辦公室工作人員提供15～20㎡的單元內建筑面積比較合適，雖然每個(gè)工作人員封閉的辦公面積一般只需要5～6㎡。參考教材P335
10. C 【解析】：根據建設部做出的有關(guān)規定，建筑面積按國家《建筑面積計算規則》計算，出租單元內建筑面積包括單元內使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內建筑面積加上分攤公用建筑面積�？沙鲎饷娣e=40+8/2+10/2+5=54(㎡)。參見(jiàn)教材P336
應試試題二：
1.銀行為某家庭提供了期限為10年的按月等額還本付息的個(gè)人住房抵押貸款、若該筆貸款的實(shí)際年利率為7.25%，則名義年利率是( )。
A.7.02%
B.7.04%
C.7.50%
D.7.85%
2.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等比遞增償還期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為0.3%，首期償還額為2600元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額是( )元。
A.2843.86
B.2847.55
C.3102.62
D.3291.27
3.一新建寫(xiě)字樓的公開(kāi)售價(jià)為26000元/㎡，開(kāi)發(fā)商推出了以租代售的方式來(lái)促銷(xiāo)，具體方案為：每年需支付凈租金5000元/㎡，5年付清。若同類(lèi)物業(yè)投資收益率為8%，則開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)( )。
A.比售價(jià)優(yōu)惠
B.不如售價(jià)優(yōu)惠
C.與售價(jià)一樣
D.難以判定是否給予了優(yōu)惠
4.銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是( )元。
A.5142.74
B.5475.37
C.5163.96
D.7000.00
5.下列不屬于清償能力指標的是( )。
A.現金回報率
B.流動(dòng)比率
C.速動(dòng)比率
D.償債備付率
6.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的收益率高于項目基準收益率，那么該項目的財務(wù)凈現值會(huì )( )。
A.大于零
B.小于零
C.等于零
D.都可能
7.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷(xiāo)售收入為4500萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅金及附加為248萬(wàn)元，應繳納的土地增值稅為370萬(wàn)元，則該項目土地增值稅后的開(kāi)發(fā)成本利潤率為( )。
A.45.05%
B.49.31%
C.58.86%
D.63.6%
8.開(kāi)發(fā)投資的投資利潤率是指項目經(jīng)營(yíng)期內一個(gè)正常年份的( )占開(kāi)發(fā)項目總投資的比率。
A.年利潤總額
B.項目投資的資本價(jià)值
C.總開(kāi)發(fā)成本
D.總開(kāi)發(fā)價(jià)值
9.張某購買(mǎi)了一商品房，購買(mǎi)價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現金支付。如果該樓房用于出租，出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現金回報率為( )。
A.9.00%
B.8.05%
C.30.00%
D.7.52%
10.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的占地面積2萬(wàn)㎡，土地總價(jià)26000萬(wàn)元，如果房屋開(kāi)發(fā)成本為4500元/㎡，預測銷(xiāo)售價(jià)格為12000元/㎡，則該項目實(shí)現盈虧平衡的容積率為( )。
A.1.4
B.1.5
C.1.6
D.1.7
答案：
1. A 【解析】：根據i=(1+r/m)m-1，7.25%=(1+r/12)12-1 求得r=7.02%。參見(jiàn)教材P152
2. C 【解析】：第五年最后一個(gè)月，也就是第一個(gè)月后的第59個(gè)月。2600×(1+0.3%)5×12-1=3102.62。參見(jiàn)教材P153
3. A 【解析】：將購房者作為投資者來(lái)看，每年收取凈租金5000元/㎡，5年收清，投資收益率為8%，代入公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得出P=19963.55元/㎡，也就是說(shuō)，按題意條件，該新建寫(xiě)字樓實(shí)際價(jià)值應為19963.55元/㎡，開(kāi)發(fā)商推出的以租代售方案對購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)比售價(jià)優(yōu)惠。
參見(jiàn)教材P154
4. C 【解析】：根據公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6%/12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)。
參見(jiàn)教材P154
5. A 【解析】：參見(jiàn)教材P172
6. A 【解析】：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的獲利能力達到或超過(guò)了基準收益率的要求，那么該項目的財務(wù)凈現值大于零。參見(jiàn)教材P175
7. B 【解析】：開(kāi)發(fā)成本利潤率=開(kāi)發(fā)利潤/項目總開(kāi)發(fā)成本=(4500-248-2600-370)/2600=49.31%。參見(jiàn)教材P181
8. A 【解析】：參見(jiàn)教材P191
9. D 【解析】：稅前現金回報率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現金流量除以投資者的初始現金投資。每年的還本付息額用公式則稅前現金回報率=(9-6.744)÷30=-7.52%。參見(jiàn)教材P193
10. D 【解析】：土地費用為固定成本，容積率平衡點(diǎn)=26000÷[(12000-4500)×2]=1.7。
參見(jiàn)教材P211
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